Expensas claras conservan la amistad
Actualizado a junio de 2016. Expensas que suben, administradores que se auto-aumentan (i-legal, requiere aprobación de asamblea), sueldos de encargados y demás. Algunos temas legales de las expensas en la propiedad horizontal, esa vecindad que tanto queremos… (suspira)
Expensas claras
Hace un tiempo la Ciudad BA implementó que los administradores envíen las expensas según un modelo, con cierta información mínima, y por mail, salvo que la asamblea opte por el papel. Me parece una medida excelente porque garantiza la transparencia pero los administradores, a través de la entidad que los agrupa, se opusieron y dijeron que el error es generalizar y tratar a cada consorcio igual.
Ahora el sistema vuelve con un nuevo modelo de liquidación de expensas y la opción de recibirlo en papel. Acá se puede bajar el modelo de MisExpensas2.0 provisto por la Secretaría de Atención Ciudadana. Fuera de la CABA, se puede decidir optar por ese modelo por asamblea. Además, el administrador, entre otras cosas, tiene que:
-estar registrado, se chequea en la web, gugleen registro de administradores.
-contratar los seguros obligatorios del edificio, como incendio, ART del encargado, responsabilidad civil, etc.
-pegar los cartelitos con los servicios mínimos (service del ascensor, limpieza de tanque de agua y demás).
-Proteger el interés del consorcio y elegir al mejor contratista a un precio de mercado y razonable, previo pedido de presupuestos.
-Hacer cumplir el reglamento, lo que incluye apercibir y en su caso iniciar acciones contra algún vecino/a ruidoso, o una pareja de vecinos ruidosos (si son ruidosos, todo bien, pero que no trascienda…)
-Preparar torta de chocolate para todo el edificio (esta es chiste, pero sí tiene varias otras obligaciones más, pueden ir preguntando).
-Depositar los aportes y contribuciones, esto es clave y les aconsejo que chequeen eso y que el consorcio tenga una cuenta bancaria propia, no la del administrador.
-No es obligatorio contratar encargado. Ese es un mito que anda dando vueltas. Pasa que si el consorcio tiene alguien que hace la limpieza, la ley lo considera encargado. Y el sindicato pide que se lo considere tal. Suele enviar este tipo de cartas que es importante responder cuanto antes, porque si no puede pasar que se tome por válida la pretensión del sindicato.
Es decir, si alguien limpia el edificio, se le aplicaría el convenio de encargados y corresponde hacer los aportes a la obra social y sindicales como tal. Para la AFIP, es indistinto, salvo que haya relación laboral encubierta y en ese caso puede determinar aportes y contribuciones omitidos. Ojo entonces y a controlar al administrador en esto, porque lo barato puede salir caro. (click en la foto para ampliar)
Adónde reclamar a un aadministrador de consorcio
La Ciudad BA acaba de habilitar el sitio www.buenosaires.gob.ar/turnos, el tel. 147 o pedir turno en la Sede Comunal para denunciar en aquellos casos en los que el administrador no tenga su matrícula, no informe de manera clara y completa en la liquidación de expensas, falta de mantenimiento y conservación de las partes comunes (aparte de otras acciones urgentes) o si no convoca a asamblea conforme al reglamento.
De esa manera se lo obliga a dar explicaciones, porque algunos se esconden y se rehúsan a dar explicaciones pese a que los invitan a comer torta y helado.
Nueva suba de expensas
Según publicó el portal ArgNoticias, la Federación Argentina de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (FATERyH) llegó a un acuerdo paritario en el Ministerio de Trabajo. Las subas en los salarios de los encargados harán que las expensas suban entre un 20 y un 40 por ciento.
Los encargados recibirán tres bonos retroactivos no acumulativos. Serán $1.800 por marzo, $1.800 por abril y $2.000 por mayo. En cuanto al segundo tramo, el acuerdo selló un aumento del 25% hasta noviembre.
En la próxima liquidación, cada consorcio deberá entregar $5.600 de bolsillo a los encargados.. También cuando arrime el 2017, deberán percibir un bono de fin de año equivalente al 20% del sueldo básico de convenio, que percibirán con la segunda cuota del aguinaldo.
Según el gremio,, el aumento de las expensas oscilará entre 8% y 12%. Sin embargo, la Federación de Consorcistas de Argentina (FEDECO) estima una suba que podría ir del 20% hasta el 40%. Pero desde la federación de consorcistas reclaman: “”El encargado de un edificio cobra un plus por regar las plantas“….
Hola !!! hablando de administradores y expensas, quisiera consultarles lo siguiente: adquirí una cochera en el edificio donde vivo,la deuda de expensas era más o menos de $ 46.000, el escribano retuvo la cifra ( a cargo del vendedor) junto con otras deudas, firmamos el boleto y quedaron en llevar comprobantes para cancelarlas, etc. Un mes después en el papel de las expensas del edificio, apareció la deuda cancelada, en una columna de ingresos figuraba $ 23.000 y en otra de ” ajustes ” los otros $ 23.000 ???? . Un dato que omití y que es importantísimo es que el vendedor es el hijo del administrador que tiene una inmobiliaria, con las tres cocheras que se vendieron ese día sucedió exactamente lo mismo. Fui a buscar la escritura,y el escribano me mostró el recibo de los $ 23.000, aunque nunca vió que la deuda que figuraba era de $ 46.000. O sea, como siento que a todos los propietarios de las cocheras les quitaron $ 23.000 X 3, quisiera saber si puedo hacer algún reclamo fundado. Gracias !!!!
Hola, Claudio. Si se pagó de más puede haber acciones; para analizar eso concertá una entrevista con un abogado/a de tu confianza. Saludos.
Hola, dónde encuentro los derechos y obligaciones del inquilino y del locador?
gracias,
L.
Hay un artículo en esta web, y consultá abogado/a. Saludos, Lu.
Leí en algún lado que el adminiatrador tiene la obligación de poner a disposición una cuenta bancaria para el cobro de expensas pero no lo encuentro en la legislación. Estoy confundida?
Hola, habría que chequear si esto está vigente porque en su momento lo cambiaron y luego lo reimplementaron. Si no fuera por ley, que lo decida la asamblea, que es lo recomendable.
Saludos, Luciana!
Hola, va consulta: soy inquilino, siempre pagué regularmente las expensas, hace mucho, mucho, mancha de humedad en techo de cocina, reclamé, las respuestas fueron nulas hasta que un día se cayó el cielo raso y quedó la gotera completamente expuesta. Se pidió presupuesto a una señor que aseguró saber de qué se trataba, se le pagó, hizo una parte del trabajo y desapareció. la administración ni siquiera contestaba mis reclamos y el consejo dele difícil también ignoró la situación: llegué a poner fotos del desastre en el hall y en el ascensor. Cambió la empresa que administra el consorcio, mejor disposición pero resultados igualmente nulos. El dueño del departamento recién ahora está intimando seriamente al consorcio que, como toda respuesta, me dice que se tiene que juntar el consejo para ver qué se decide. El arreglo es caro y el consorcio es modesto. Pero siempre pagué mis expensas. ¿Hay algún modo en que pueda reclamar ser y haber sido el único actor perjudicado?
Muchas gracias.
Buen día, soy inquilino y por contrato debo hacerme cargo de las expensas ordinarias. Hace 3 meses comenzaron a incluir previsiones para una impermeabilización de las medianeras (es decir, van a pintar ambas medianeras del edificio, unos 150.000$ totales), y lo están pasando como expensas ordinarias bajo la excusa de “arreglo de partes comunes”. Qué herramienta tengo para hacer valer que dicha inversión corresponde a expensas extraordinarias, es decir, al propietario.
Gracias
buen dia ¡¡
El artículo 2048 del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación es clarísimo en la definición de expensas y en la distinción entre ordinarias y extraordinarias: todo lo que prolongue la vida útil del edificio es extraordinario , por ejemplo el mantenimiento de las medianeras . Saludos
Soy propietario de un depto FONAVI, nunca hubo administrador, hoy me llego una carta documento diciendome que debo un monton de dinero de una pseudo administracion, cuando no fui citado nunca a conformar ningun consorcio, diciendome que debo pagar unos arreglos que se hicieron en unas columnas, ¿Esto puede ser asi se puede formar un consorcio sin que me avisen decidir arreglos sin consultarme y obligarme al pago?
Hola, alquiloun departamento en un complejo de 23 deptos, pertenecen a un sólo propietario o dueño, cobra expensas, pero no hay consorcio conformado legalmente y no detalla si son legales o ilegales, esto está bien?…; Dónde lo puedo denunciar?…; Dónde puedo hacer efectivo el reclamo?…
Quisiera saber si en un reglamento Interno se puede incluir un punto sobre los derechos y obligaciones del encargado del edificio. Muchas Gracias
Hola Gladys. Hay reglas que se pueden determinar entre el consorcio. Sería cuestión de ver el reglamento de copropiedad, probablemente pueda hacerse algo al respecto si así lo quiere la mayoría. Suerte!
Buen dia : Modificar un reglamento interno es altamente costoso . El Administrador puede reflejar en el Libro de Ordenes , la descripción de las tareas del encargado . Saludos
Buenos dias. Hace 6 meses un prestador enviado por el Consorcio para solucionar un problema en mi habitacion ROMPIÓ la alfombra y los zocalos de la misma al levantar los bordes para picar las paredes. El Consorcio sólo quiere pagar el 50% de su reposicion y no el 100%. Que es lo que corresponde en este caso?
buenas tarde…consulta…segun la nueva ley del codigo civil..si pierde o hay que reparar una llave de paso en baño o cocina de un departamento..quien lo abona?
gracias!
Depende del estatuto de cada edificio.
Saludos