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Consejos prácticos a la hora de firmar una reserva de compra de inmueble

| El 02, Sep 2015

Actualizado a julio de 2016. Un negocio inmobiliario suele empezar con las negociaciones que se concretan con la firma de una reserva de compra de inmueble, un documento que en general tiene el efecto de sacar del mercado el depto. y seguir avanzando con las negociaciones. ¿Pero qué implicancias tiene esta reserva inmobiliaria y qué recaudos tomar a la hora de vender o alquilar, cuando todavía no firmaste el contrato?

 

Qué es una reserva y qué implica

La reserva inmobiliaria no difiere de la seña común y corriente que dejamos en un local. Veamos qué dice el nuevo código civil sobre la seña.

ARTÍCULO 1059.- Disposiciones generales. La entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso, quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada. ARTÍCULO 1060.- Modalidad. Como señal o arras pueden entregarse dinero o cosas muebles. Si es de la misma especie que lo que debe darse por el contrato, la señal se tiene como parte de la prestación si el contrato se cumple; pero no si ella es de diferente especie o si la obligación es de hacer o no hacer.

Según esto, la reserva implica un pago a cuenta del precio, confirma la operación, salvo que en la redacción acuerden otra cosa. Si nada dicen, cuando el comprador se arrepiente, pierde la seña. Y cuando el vendedor se arrepiente, tiene que pagarle la penalidad del doble de la seña.

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Qué cláusulas incluir en la reserva

Como el nuevo código civil deja margen para que las partes de la transacción inmobiliaria acuerden algo distinto, a continuación un breve checklist de lo que una inmobiliaria seria debería incluir al firmar una reserva. Desde ya, recomiendo que todo documento sea revisado por un abogado/a o escribano/a de tu confianza.

a) confirma la operación o bien permite una salida; si es ad referendum del vendedor, entonces como mínimo debe incluir un plazo (para firmar el boleto de compraventa o escriturar, ineludible en toda reserva) y condiciones, para que la negativa no sea arbitraria

b) en caso de que permita una salida, a qué costo o bajo qué penalidad; puede pactarse que si el comprador se arrepiente solo pierda el 20% de la reserva, hay que negociar.

c) qué superficie exacta, títulos, y gravámenes tiene el inmueble; esta información debe ser suministrada por la inmobilaria, para eso les pagamos honorarios…

d) qué pasa si hay variaciones de superficie; el comprador debe poder reservarse, si estos datos no están, la posibilidad de un examen completo del inmueble y deshacer la operación sin costo si esas condiciones no están.

d) cuál es el precio y cómo se pagará; consignar que el comprador elegirá el escribano; y ojo con la pesificación del nuevo código civil; si el precio está en dólares, deben incluirse cláusulas especiales.

e) aclarar que durante el plazo de reserva el vendedor ni el broker pueden seguir ofreciendo el inmueble a terceros, que opere como un plazo de exclusividad para hacer tratativas, si toda la operación no está definida; en este caso, ojo con la penalidad, debe ser menor a perder toda la reserva o puede pactarse que no haya penalidad, que sea un plazo de 10 días para negociar de buena fe.

f) quién paga el impuesto de sellos (para evitarlo puede hacerse una oferta de compra o de venta) y los gastos de certificación de firmas de la reserva, estudios de títulos y demás.

Algo similar pasa con los alquileres. Es importante que quede bien clarito las expensas informadas, gastos del inmueble y lineamientos comerciales del contrato, para que después no haya sorpresas. Puede celebrarse una reserva a resultas de los informes y de la garantía, pero ojo con las penalidades si después la operación no se concreta… De nuevo, cada reserva es diferente.

 

Qué pasa si se frustra la operación

Si la reserva de compra está supeditada —como condición suspensiva— a la firma del boleto de compraventa dentro de un plazo, si el plazo expira y no pasó nada, se considera como si la reserva no existió y por ende, salvo pacto en contrario, deberían restituirse los montos entregados. Ahora bien, con la reserva de alquiler, si el dueño se arrepiente, debería devolver la suma “doblada” (sic), según dice el nuevo código civil y salvo pacto en contrario (el doble). En cambio, si quien quiere alquilar se arrepiente, perdería la reserva.real estate

Una vez firmaron un “pacto de reserva y propuesta de compra” según el cual se comprometían a otorgar la escritura pública de compraventa de un inmuebvle dentro de los 30 días. Además se pactó que si “la proponente desistiera a la firma de la escritura, o no se presentara en fecha y hora indicada para firmar, quedará automáticamente y de pleno derecho constituida en mora por el simple y mero transcurso del tiempo y sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna, por lo cual perderá el total del importe aquí dejado en reserva, a favor del Propietario, en concepto de indemnización por daños y perjuicios y perderá todo derecho con relación a esta propuesta. Por el contrario, si la operación no se concretara por causas imputables al propietario, a la proponente, le sería reintegrado el dinero entregado en la misma moneda“. Pero vino el corralito…

Los jueces dijeron que si bien se limitó el retiro de efectivo, sí podían hacer la compra con transferencia o cheque y por eso se la tuvo por desistida de concretar el negocio. Así, se imponía la aplicación de la cláusula por ella aceptada en el contrato de reserva, según la cual debía perder el dinero otorgado en caso que desistiera de firmar la escritura.

En otra historia, la inmobiliaria retuvo la reserva, alegando que fue la compradora la que se arrepintió, porque no consiguió el dinero ni la hipoteca para saldar el precio. El caso fue a la justicia penal y al colegio de corredores CUCICBA, por denuncia del comprador. En sede penal sobreseyeron al broker (corredor inmobiliario) pero el colegio multó a la inmobiliaria. ¿Obró bien la inmobiliaria al retener la reserva?

La escribana, amiga del vendedor, dijo que fueron los compradores “quienes le dijeron que no podrían realizar la compra del inmueble en cuestión porque dependían de unos campos que heredarían, y que dadas las deudas que tenían, no cobrarían el dinero que creían que irían a recibir…”.

La fiscal de cámara entendió que la multa al corredor inmobilario correspondía por la mala redacción de la reserva. Según ella, el profesional había confeccionado la reserva de mención en forma temeraria y errónea, dado que a) de su texto surge que la suma que se le entregó era en concepto de reserva y no de seña como postulaba; b) si se siguiera su línea argumental, se concluiría que no se podría acreditar el destino de la suma de U$S 500 que le había sido otorgada antes de suscribir el instrumento; c) no se consignaron la totalidad de las circunstancias y consideraciones relativas a la operación, tales como si los 20 días días allí consignados debían ser computados como hábiles o corridos y el lugar preciso donde debía suscribirse el boleto o escritura, circunstancia que tampoco había sido subsanada posteriormente. Por último, advirtió que “…se verifica cierto grado de desprolijidad…” en la actuación del mentado profesional, en tanto no había seguido las formalidades que requería el caso.

Además, consideró que había omitido i) notificar en forma fehaciente al oferente de la conformidad de venta realizada por el propietario; ii) indicar la fecha de firma del boleto y/o escrituración; iii) consignar en la documental la conformidad del reservante para efectivizar el traslado del monto de la reserva al propietario y; iv) ante la incomparecencia de alguna de las partes, constituirlos en mora a través de una intimación.

Pero los jueces entendieron que si bien el comprador no fue notificado fehacientemente de la conformidad del propietario con la venta, la operación se frustró por la imposibilidad del mismo comprador de conseguir US$ 60.000 para cancelar el precio. Y revocaron la multa a la inmobiliaria, que zafó. ¿Para vos, qué hubiera correspondido? ¿Te pasó algo así?

 

La reserva sin plazo, sujeta a que se den los permisos

La chica firmó una reserva para firmar el boleto o escriturar, pero sin plazo, y simplemente sujeta a que el Gobierno de la Ciudad dé el permiso administrativo, la aprobación de obra. En un momento, pasado un tiempo, se cansó de esperar y rescindió unilateralmente el contrato. Pidió que le reembolsen la reserva más los daños y perjuicios (chan).

Para los jueces, hizo mal en hacerlo así. Según los jueces, el plazo era lógico acorde a la “burocracia” (sic). Dijeron:

En consecuencia, pendiente el hecho condicionante (no sujeto a plazo), la actora no se encuentra habilitada para, unilateralmente, decidir dar por fenecido el plazo y tener por no cumplida la condición (convirtiéndola en una condición puramente potestativa al hacerla depender de su entera voluntad y por ende ineficaz en los términos del art. 542 del CC). En tal caso, debió concurrir ante la justicia a fin de el juez lo determine (Conf. art. 541 y 509 tercer párrafo del CC).

Es decir, como la reserva no tenía plazo, debió iniciar una acción judicial, pero no rescindirla “de uan”, como se dice. Por eso es importante redactar bien la reserva inmobiliaria, poner plazos y consecuencias.

Abajo las sentencias y podés dejar tu comentario.

"El de la inmobiliaria me pregunta si poner que este tachito de basura es un tercer baño..."

“El de la inmobiliaria me pregunta si poner que este tachito de basura es un tercer baño…”

 

 


 

Anexo con sentencias completas sobre reserva de compra de inmueble

Expte. Nº 70810/2013 – “TTT, María Paula c/ GGG, José s/ daños y perjuicios” – CNCIV – SALA K – 09/05/2016

En la ciudad Autónoma de Buenos Aires, a los 09 días del mes de mayo de 2016, hallándose reunidos los Señores Vocales de la Sala K de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, a fin de dictar sentencia en los autos “…s/ daños y perjuicios” y habiendo acordado seguir en la deliberación y voto el orden de sorteo de estudio, el Dr. Ameal dijo:

I.- Vienen estos autos a este Tribunal con motivo del recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de Primera Instancia dictada a fs. 173/76, expresando agravios la actora en la memoria de fs. 196/99, siendo contestado el respectivo traslado a fs. 204/05.

II- Antecedentes.

María Paula TTT promovió demanda contra José GGG, por cobro de la suma de U$S 20.000 (devolución de reserva) y $ 198.400 (por daños y perjuicios) más intereses y costas.

Adujo que con fecha 6 de marzo de 2012, suscribió con el demandado una reserva de compra respecto del inmueble sito en la calle Lautaro 1303 “ad referendum” de la aprobación por parte de GCBA del plano de obra presentado ante la Dirección de Obras Particulares.

Ello, a fin de poder someter el inmueble al régimen de propiedad horizontal.

En dicho instrumento se dispuso que, si se rechazase el plano de obra, caducaría automáticamente la reserva y que, de aprobarse, se firmaría el correspondiente boleto de compraventa.

Señaló luego, que lo que se suponía iba a tener una rápida resolución por parte de la autoridad administrativa, conforme lomanifestado por el demandado, se fue extendiendo más y más en el tiempo, con excusas y demoras por parte de este último, transcurriendo nueve meses sin que hubiera ninguna novedad. Situación que resulta inadmisible en la figura de una simple reserva.

Que ante tal circunstancia se vio obligada a remitir al vendedor una carta documento, dando por rescindida la operación y exigiéndole la devolución de U$S 20.000 que había entregado en concepto de reserva.

A tal intimación, el demandado respondió que la resolución resultaba intempestiva, atribuyéndose falsamente haber cumplido con sus obligaciones, e intimando en cambio a la actora a cumplir en un plazo de quince días con las suyas bajo apercibimiento de rescindir la compraventa y exigir el pago del precio. Ello, cuando nunca se había tornado exigible por cuanto los planos no estaban aprobados por el GCBA y, en consecuencia, no había nacido la obligación de la firma del boleto de compraventa.

En virtud de lo expuesto, solicitó se haga lugar a la demanda condenándose a la demandada a abonar a su parte la suma entregada en concepto de reserva (U$S 20.000) más los daños y perjuicios padecidos.

El emplazado negó en el responde los hechos esgrimidos, reconociendo haber firmado con la actora una reserva respecto del inmueble ubicado en Lautaro 1303 de la ciudad de Buenos Aires.

Sostuvo que luego de la firma de la reserva, el demandado continuó con los trámites ante el GCBA, los que ya se habían iniciado bajo el N° PAQZ 59555/80 DGROC, a fin de obtener la aprobación de los planos de subdivisión.

Dicha aprobación finalmente se obtuvo el 5 de diciembre de 2012, destacando que durante el tiempo transcurrido entre la firma de la reserva y la aprobación de los planos, el demandado mantuvo informada a la actora del avance del expediente. De allí que le llamara la atención la recepción de la carta documento de la accionante, dando por rescindida la operación.

Manifestó que hubo un intercambio epistolar, y que luego, al tomar conocimiento de la aprobación de los planos y dando cumplimiento con la reserva, notificó la misma mediante carta documento de fecha 10/01/13, intimando a la actora a firmar el boleto de compraventa
dispuesto en la reserva y a efectuar el pago del 30% del precio de venta, fijándose como fecha el 18/01/13 a las 14 en la escribanía Kleymar y Grisi bajo apercibimiento de hacer efectivo lo dispuesto en la reserva, no presentándose la actora a la firma.

En función de lo expuesto, solicitó el rechazo de la demanda con costas.

III- Sentencia.

El Sr. Juez de grado consideró que la ocurrencia de la condición pactada fue subordinada a un tiempo indefinido, debiendo considerarse particularmente que la condición era un hecho a cumplirse por un tercero: el Estado y que, en definitiva, el tiempo en que acaeció la misma se encuentra dentro de los estándares que la burocracia establece.

En función de ello, entendió que el intento de rescisión de la compradora en diciembre de 2012 no resultó temporáneo teniendo en cuenta que el trámite administrativo se había iniciado en el año 2010 y que fue finalmente aprobado en el mismo mes que la accionante pretendió rescindir el contrato.

En consecuencia rechazó la demanda con costas.

IV- Agravios.

Contra dicha decisión se alza la actora, quien se agravia respecto de la apreciación que efectúa el a quo en cuanto a la naturaleza jurídica del contrato de “reserva inmobiliaria”.

Entiende que si en el caso las partes no fijaron un plazo determinado para el cumplimiento de la condición, por error o por omisión, está claro que la apreciación judicial para fijar el mismo, no puede concluir en un plazo indeterminado como concluye el sentenciante de grado, pues ello es virtualmente contrario a la naturaleza jurídica del instituto de la reserva.

Considera que nadie puede someterse a un plazo indeterminado o indefinido en una operación inmobiliaria por más que la condición fuera eventualmente la del tiempo municipal como se pretende en la sentencia.

Así, aunque no se haya determinado el plazo para que ocurra la condición, por la propia naturaleza del contrato de reserva, el lapso debe ser apreciado como necesariamente breve, por más que dependa para su cumplimiento de la acción de un tercero.

De sostener el a quo que el tiempo pactado era indeterminado e indefinido debió haber previamente concluido en que lo firmado por las partes no era una reserva inmobiliaria sino que se trataba de otro contrato o instituto jurídico, es decir de un boleto de compraventa.

Al tratarse de una reserva, el tiempo verosímil en que entendieron debía cumplirse la condición era necesariamente breve.

En función de lo expuesto solicita se haga lugar a la demanda en todas sus partes.

V.- Al responder los agravios, la accionada solicitó se declare desierto el recurso interpuesto por su contraria.

La valoración de la expresión de agravios, a los fines de determinar si reúne las exigencias necesarias para mantener el recurso interpuesto, no debe llevarse a cabo con injustificado rigor formal que afecte la defensa en juicio. Si así se actúa, cabe descalificar lo resuelto por haberse incurrido en arbitrariedad.

De ahí que, en la sustanciación de dicho recurso, el cumplimiento de sus requisitos debe ponderarse con amplitud, mediante una interpretación que los tenga por cumplidos aun frente a la eventual precariedad de la crítica del fallo apelado, directiva que tiende a la armonía en el cumplimiento de los requisitos legales y la aludida garantía de la defensa en juicio y a delimitar restrictivamente el ámbito de las sanciones que importan pérdida o caducidad de los derechos del apelante (conf. CNCiv., sala E, del 24/9/74, LL 1975-A- 573; íd. Sala G, del 10/4/85, LL 1985-C-267; conf. CNEsp. Civ. Y Com. Sala I, del 30/4/84, ED 111-513).

El criterio amplio que preside la materia tiende, así, a asegurar a las partes en litigio una mayor oportunidad para defender sus derechos y afianzar con ello la garantía consagrada por el art. 18 de la Constitución Nacional.

En ese marco, debo decir que las piezas cuestionadas, dan cumplimiento, en lo pertinente, con lo dispuesto por el art. 265 del Código Procesal.

VI.- En primer lugar, cabe destacar, atento la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial (Ley 26.994 y su modificatoria Ley 27.077), de conformidad a lo previsto en su art. 7 y teniendo en cuenta la fecha de producción de los hechos ventilados en autos, que resultan de aplicación al caso las normas del Código Civil de Vélez.

En efecto, la norma citada, siguiendo el Código derogado, establece la aplicación inmediata de la ley a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes. Las que se
constituyeron o se extinguieron cumpliendo los requisitos de la ley anterior no son alcanzadas por este efecto inmediato.

La ley aplicable, entonces, es la vigente al momento de la constitución de la relación jurídica cuyas consecuencias se encuentran agotadas.

VII.- Del instrumento de reserva suscripto entre las partes agregado a fs. 3 del expediente sobre medidas precautorias N° 57.884/2013 surge que la actora entregó la cantidad de U$S 20.000 en carácter de reserva “ad referendum de la aprobación de los planos de obra por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires”, por la compra de la unidad funcional ubicada en la calle Lautaro 1303 de esta ciudad.

Se estipuló, además, que si dicho plano resultaba rechazado, caducaría automáticamente la reserva debiendo reintegrarse la cantidad recibida en el acto de la firma del mencionado instrumento dentro de las 48 hs. de notificado el rechazo. En cambio, producida la aprobación del plano se firmaría el boleto de compraventa, estableciéndose en el instrumento las respectivas cláusulas.

Así y en orden a la verdadera esencia del contrato que ligara a las partes, debo señalar que no se trata en el caso de una simple reserva inmobiliaria, como pretende la recurrente, por un plazo breve y generalmente ad referendum de la aprobación por parte del vendedor.

En efecto, la práctica de los negocios, sobre todo los inmobiliarios introdujo la costumbre de entregar una suma de dinero, de poca significación, para dar cierta seriedad a una operación que está en la etapa de formación del consentimiento, dándosele el nombre de “reserva” (“La Seña”, José Gastaldi- Esteban Centenaro, p. 146 y sgtes.).

Se trata de una modalidad contractual atípica, mediante la cuál el propietario se obliga, contra entrega de una suma de dinero, a no enajenar el bien a un tercero en el plazo estipulado, convenio que caduca automáticamente si las partes no conciertan el boleto definitivo.

Ante la incertidumbre entonces que suele generar esta “reserva”, cuyo alcance no se encuentra establecido en la ley y la cantidad de variantes que ocurren en la práctica negocial, es que la jurisprudencia ha señalado que al descifrar el sentido preciso de las llamadas “reservas”, han de tenerse en cuenta las circunstancias de cada caso.

En dicha interpretación debe tenerse presente siempre el principio rector de la autonomía de la voluntad, que enmarcado por la buena fe y las limitaciones que imponen la moral y las buenas costumbres y el orden público, determina que debe buscarse en toda relación jurídica, precisamente, la verdadera intención de las partes, y la finalidad que tuvieran en mira, lo cuál permitirá resolver las situaciones dudosas (conf. Gastaldi, J.M., “Las X Jornadas de Derecho Civil y la regla favor debitoris (lo tratado y lo no tratado)”, ED 117-838 y sigs., apart. V, y Contratos II, Cap. XIV).

En el caso, Insisto no se trata de una simple reserva inmobiliaria, sino de una obligación sujeta a una condición suspensiva, en tanto su existencia depende del acaecimiento de un hecho futuro e incierto (conf. art. 528 CC): supeditar la firma del boleto de compraventa a la aprobación de los planos por parte de la Dirección de obras particulares del GCABA.

El hecho futuro e incierto al cual la condición supedita la existencia del derecho, es, en sí, el hecho condicionante que no integra el acto jurídico-como lo hace la condición-sino que es externo a él.

La condición más el hecho condicionante, conjuntamente, integran un supuesto de hecho jurídico complejo al que la ley vincula las consecuencias del acto jurídico que engendra la obligación, supeditándose la existencia de ésta (mediante la condición) al acaecimiento del hecho condicionante.

Lo que se tiene en cuenta en la situación de incertidumbre es si el hecho ocurrirá o no ocurrirá pero no el tiempo en que el evento pueda acontecer. En esto radica la diferencia con el llamado plazo incierto, en el que también hay incertidumbre pero se relaciona con el momento en que ocurrirá el suceso.

En efecto, ambas modalidades están referidas al acaecimiento de un hecho futuro, pero mientras en la condición ese hecho futuro es incierto (no se sabe si ocurrirá o no , en el plazo es cierto o fatal (porque necesariamente ocurrirá) a pesar de que en algunos supuestos no se sabe cuando advendrá (plazo incierto). Además, la condición afecta la existencia misma de la obligación mientras que el plazo atañe únicamente a su exigibilidad, pues la obligación ya existe.

La condición opera ipso jure o de pleno derecho y cumplido el hecho condicionante –en el caso, la aprobación de los planos- la obligación se convierte en pura y simple, con retroactividad al momento en que fue celebrado el acto jurídico que le dio origen, siendo su cumplimiento de exigibilidad inmediata, en la primera oportunidad que su índole consienta (Alterini, Ameal, López Cabana, “Derecho de obligaciones“, p. 419 y sgtes. y 174), brindando acción para ejecutarla (art. 543 CC).

Si el hecho condicionante fracasa, la obligación es considerada como si nunca se hubiese formado (art. 548 del CC).

Ahora bien, si como en el caso, no se ha fijado plazo para el cumplimiento de la condición, y no existe coincidencia entre los sujetos sobre la interpretación del convenio en ese orden, habrá de estarse a lo que el juez resuelva (conf. art. 541 del CC).

Conforme dicha norma, que no es sino una derivación del principio general del art. 533, el magistrado deberá indagar cuando estimaron las partes que la condición debía cumplirse. En tal sentido, una vez transcurrido un plazo razonable, el interesado debe solicitar al juez que se declare o no cumplida la condición (SCBA 1960/05/03, LL,T 104,p.44).

En consecuencia, pendiente el hecho condicionante (no sujeto a plazo), la actora no se encuentra habilitada para, unilateralmente, decidir dar por fenecido el plazo y tener por no cumplida la condición (convirtiéndola en una condición puramente potestativa al hacerla
depender de su entera voluntad y por ende ineficaz en los términos del art. 542 del CC).

En tal caso, debió concurrir ante la justicia a fin de el juez lo determine (Conf. art. 541 y 509 tercer párrafo del CC).

En efecto, cuando las partes que han comenzado por no precisar el tiempo de ocurrencia de la condición, y tampoco se ponen de acuerdo acerca de cuál es el tiempo en que verosímilmente debe tener lugar el hecho, positivo o negativo que configura una condición, se suscita una controversia, que como todo diferendo entre particulares debe ser dirimida por el juez – Se llega así a la determinación judicial de la época del apropiado cumplimiento de la condición, en defecto de la omisa previsión de las partes a ese respecto (Llambías, Código Civil Anotado T II-A, p. 329).

En definitiva, no existiendo plazo para que se cumpla la condición, la accionante debió peticionar ante el juez en los términos del art. 541 y 509, tercer párrafo del CC, la fijación del plazo en que verosímilmente debía tener lugar el hecho condicionante, y no pretender dar por fracasada la condición y rescindir lo convenido como lo hizo.

No podía desconocer la accionante, que a la fecha de la reserva, el expediente de aprobación de planos se encontraba iniciado ante el Gobierno de la Ciudad desde el año 2010 (expediente PAZ 59555/80DGROC- fs. 52), y en consecuencia que la demora en su aprobación no dependía del demandado sino del GCBA, pudiendo también su parte hacer un seguimiento del expediente si así lo consideraba pertinente.

Además, y como bien sostiene la demandada, la actora en virtud de su actividad: “demolición y voladura de edificios y sus partes” (ver informe emitido por la AFIP a fs. 148/49) no podía ignorar los tiempos del gobierno de la ciudad para la aprobación de planos y otorgamiento de permisos.

Por último, cabe destacar que la condición se cumplió: los planos fueron aprobados con fecha 5 de diciembre de 2012, notificándole el demandado a la actora tal situación mediante carta documento con fecha 10/01/13, intimándola a cumplir con lo convenido en la reserva (ver fs. 47) por lo que coincido con el a quo en que el intento de rescisión de la compradora ese mismo mes, en un trámite cuyo comienzo data del año 2010, tratándose de un expediente municipal que la Sra. Trubian no podía ignorar cuando suscribió el contrato, no resulta temporáneo ni procedente.

Considero, en definitiva, que corresponde desestimar los agravios y confirmar la sentencia apelada en cuanto desestima la demanda.

VIII.- Por las razones expuestas expido mi voto de la siguiente manera: I) porque se confirme la sentencia recurrida en todo lo demás que decide, manda y fuera objeto concreto de agravios y II) porque se impongan las costas de Alzada a cargo de la recurrente perdidosa (art. 68 del CPCC).

El Dr. Domínguez y la Dra. Hernández por las consideraciones y razones aducidas por el Dr. Ameal, votan en igual sentido a la cuestión propuesta.

//nos Aires, mayo de 2016.

Y visto lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo trascripto precedentemente, por unanimidad de votos, el Tribunal decide:

I) confirmar la sentencia recurrida en todo lo demás que decide, manda y fuera objeto concreto de agravios; II) imponer las costas de Alzada a cargo de la recurrente perdidosa (art. 68 del CPCC).

Regístrese de conformidad con lo establecido con el art. 1° de la ley 26.856, art. 1 de su Decreto Reglamentario 894/2013 y arts. 1, 2 y Anexo de la Acordada 24/13 de la CSJN.

Se deja constancia que la difusión de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, segundo párrafo del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. En caso de su publicación, quien la efectúe, asumirá la responsabilidad por la difusión de su contenido.

Regístrese, notifíquese por Secretaría y devuélvase.

Fdo.: OSCAR J. AMEAL – CARLOS A. DOMINGUEZ-LIDIA B. HERNANDEZ-JAVIER
SANTAMARIA- (SEC.).

 

Dictamen de la fiscal

“LLL RICARDO PABLO CONTRA COLEGIO DE CORREDORES INMOBILIARIOS DE GCBA SOBRE OTRAS CAUSAS CON TRÁMITE DIRECTO ANTE LA CAMARA DE APEL. “, Expte. Nº RDC 3534/0 Sala III Sres. Jueces: I. Llegan estos autos a conocimiento de esta Fiscalía con motivo del recurso judicial interpuesto por Ricardo Pablo LLL (fs. 1/13) a fin de impugnar el Acta HCD 70 (fs. 351/357), en los términos del artículo 48 de la ley 2340. II. En primer lugar, señalo que el tribunal se ha declarado competente para entender en autos y ha tenido por habilitada la instancia (fs. 235), de conformidad con lo dictaminado por este Ministerio Público (fs. 233/vta.). III. Mediante el referido acto administrativo, el Consejo Directivo del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires resolvió rectificar la sanción que el Tribunal de Ética y Disciplina le había impuesto al recurrente y, en consecuencia, le fijó una suspensión en la matrícula por el plazo de tres (3) meses y una multa de $5.000 (PESOS CINCO MIL), por haber infringido el artículo 11 del Código de Ética Profesional para Corredores Inmobiliarios de la CABA. Los Sres. Claudia Andrea Gillessen y Mariano Pacheco efectuaron una denuncia ante el Colegio de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires por cuanto esgrimieron que el citado profesional se había negado a restituirles la suma de U$S 5.000 (DOLARES CINCO MIL), que le había sido entregada con motivo de una reserva de compra para la adquisición de un inmueble. En este sentido, indicaron que, conforme se desprende del instrumento que suscribieron, se pactó un plazo de veinte (20) días de validez del referido acuerdo, estableciéndose, a dichos efectos, que el boleto de compra venta o escritura traslativa de dominio se firmaría en “…lugar a designar…” (fs. 259). Al respecto, postularon que la operación de mención no pudo realizarse, dado que el propietario de la finca no aceptó que una parte del monto a abonarse se realice en cuotas, circunstancia que originó numerosos reclamos tendientes a que el aquí recurrente les devuelva el dinero que habían entregado en concepto de reserva. Ahora bien, ante dicha situación, esgrimieron que el pretensor en autos les envió una carta documento por medio de la cual argumentó que no correspondía la entrega de la suma mencionada, dado que, no haberse presentado a completar la operación “…por la cual se encontraba obligada a abonar la suma de U$S 60.000,00…” (fs. 259 vta.), conllevó la pérdida de aquel. A partir de ello, sostuvieron que la mentada tesitura resultaba insostenible, en tanto el instrumento que suscribieron no contenía lugar donde perfeccionar el acuerdo, sino que, tal como afirmaron, se consignó “…lugar a designar…”. Luego de concluidas las diligencias sumariales, el Tribunal de Ética y Disciplina del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios resolvió sancionar al mentado experto con una suspensión en la matrícula por el término de tres (3) meses, más una multa de $21.200 (PESOS VEINTIUN MIL DOSCIENTOS), de conformidad con lo dispuesto en los incisos 3 y 4 del art. 43 de la ley 2340. Contra el referido acto, el Sr. Ricardo Pablo LLL dedujo recurso ante el Consejo Directivo del organismo de mención, el cual, tal como expresé precedentemente, confirmó el plazo de cese en el ejercicio profesional, pero redujo la multa a la suma de $5000 (PESOS CINCO MIL). El apuntado decisorio fue recurrido por el citado profesional, en los términos del artículo 48 de la ley 2340. En lo sustancial, se agravia por cuanto i) la resolución impugnada no analizó los fundamentos que esgrimió al momento de articular el recurso de apelación contra la decisión del Tribunal de Ética y Disciplina; ii) el organismo ponderó erróneamente la prueba producida en las actuaciones administrativas, en tanto resulta falso que las partes fueran a firmar un boleto de compraventa, máxime teniendo en cuenta que la operación se iba a realizar a través de un crédito hipotecario, de modo que no existía la posibilidad de celebrar aquel; iii) contrariamente a lo afirmado por el organismo, en el instrumento extendido el 2 de febrero de 2010 se consignó expresamente la suma que entregaban los interesados; iv) éste, tal como surge de las declaraciones testimoniales labradas en la causa “LLL Ricardo s/ Defraudación sobre Retención Indebida”, posee naturaleza de seña, en los términos del artículo 1202 del Código Civil, y no como reserva ad-refferendum, circunstancia que, incluso, era conocida por ellos, atento lo dispuesto en el propio instrumento que recibieron como recibo; v) resulta falso que la propuesta para la adquisición del inmueble no haya sido aceptada por los propietarios, dado que, conforme lo declarado por aquellos en las citadas actuaciones, se realizaron varias reuniones tendientes a dichos fines, las que finalizaron con un acuerdo en ese sentido; vi) no corresponde se lo sancione por las cuestiones atinentes a la firma del mutuo hipotecario y de la escritura traslativa de dominio, dado que excedían al ámbito de su actuación, en tanto correspondían a la escribana actuante; vii) no se tuvo en cuenta que el crédito hipotecario abarcaría solo una parte de la operación, de modo que la falta de la suma de U$S 60.000 (DOLARES SESENTA MIL) por parte de los denunciantes fue lo que, en definitiva, motivó el desistimiento de la operación; viii) conforme surge del instrumento suscripto por los denunciantes, no correspondía intimarlos previamente a darles por perdida la seña. IV. Así planteada la cuestión, cabe realizar las siguientes consideraciones: a) Preliminarmente, recuerdo que, tal como se ha dicho, las sanciones impuestas por un Tribunal de Disciplina Profesional remiten a la definición de faltas deontológicas, esto es, infracciones éticas más que jurídicas propiamente dichas, en cuyo diseño juegan enunciados generales o inespecíficos que si bien no resultarían asimilables a un sistema punitivo abstracto fundado en una situación de supremacía general, caben perfectamente bajo un régimen de supremacía especial, como expresión tanto de la disciplina interna de la organización como de la cercanía moral que los titulares del órgano sancionador, pares del inculpado, que interpretan un sistema ético que los envuelve a todos. De este modo, la subsunción del supuesto fáctico concreto dentro de la infracción profesional es, como principio, resorte primario de quien está llamado –porque así lo ha querido la ley– a valorar comportamientos que, precisamente, pueden dar lugar a la configuración de ese tipo de faltas, limitándose la revisión judicial a las hipótesis en las que ha mediado indefensión o la decisión resulta manifiestamente arbitraria (conf. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo Federal, Sala IV, “D.G.S.D. c/ CPACF s/ Ejercicio de la Abogacía – Ley 23.187 – Art 53”, Expte. 5720/2014, del 26/08/2014, entre otros. En sentido análogo, Cámara de Apelaciones del fuero, Sala II “Capurro Jorge Horacio c/ Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires s/ Otros Rec. Judiciales contra Res. Pers. Públicas no Estatales”, Expte. RDC 2637/0, del 02/06/2011). b) Dicho lo anterior, observo que, para concluir en la sanción objeto de autos, el Consejo Directivo del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la CABA –al remitirse a lo esgrimido por el Sr. Presidente del organismo (fs. 351 in fine)– consideró que los términos en que se encontraba redactado el instrumento que suscribieron los denunciantes –cuyo original obra a fs. 83 de los autos remitidos ad effectum videndi– generaban confusión en cuanto no surgía con claridad si, posteriormente a éste, las partes debían concurrir a firmar un boleto de compraventa o una escritura traslativa de dominio, circunstancia a la que agregó el hecho de que, en caso de que el documento a realizarse fuera una escritura –tal como lo afirmaba el aquí recurrente–, resultaba innecesario incluir la cláusula en la que se consignó que se abonarían U$S 60.000 (DOLARES SESENTA MIL) “…en calidad de a cuenta de precio y principio de ejecución…” (fs. 355). Asimismo, sostuvo que el profesional había confeccionado la reserva de mención en forma temeraria y errónea, dado que a) de su texto surge que la suma que se le entregó era en concepto de reserva y no de seña como postulaba; b) si se siguiera su línea argumental, se concluiría que no se podría acreditar el destino de la suma de U$S 500 (DOLARES QUINIENTOS) que le había sido otorgada antes de suscribir el instrumento; c) no se consignaron la totalidad de las circunstancias y consideraciones relativas a la operación, tales como si los veinte (20) días allí consignados debían ser computados como hábiles o corridos y el lugar preciso donde debía suscribirse el boleto o escritura, circunstancia que tampoco había sido subsanada posteriormente. Por último, advirtió que “…se verifica cierto grado de desprolijidad…” (fs. 356) en la actuación del mentado profesional, en tanto no había seguido las formalidades que requería el caso. En este sentido, postuló que había omitido i) notificar en forma fehaciente al oferente de la conformidad de venta realizada por el propietario; ii) indicar la fecha de firma del boleto y/o escrituración; iii) consignar en la documental la conformidad del reservante para efectivizar el traslado del monto de la reserva al propietario y; iv) ante la incomparecencia de alguna de las partes, constituirlos en mora a través de una intimación. c) Ahora bien, tal como surge de lo expuesto en el acápite anterior, el juicio de reproche efectuado por el órgano demandado en autos no se encuentra sustancialmente basado en la actuación del profesional vinculada al mutuo hipotecario y la escritura traslativa de dominio que iban a suscribirse, sino, en esencia, en el modo confuso en que el accionante redactó el instrumento que, a su juicio, los denunciantes estipularon una

seña, en los términos del artículo 1202 del Código Civil, como, asimismo, en la actitud que tomó en las negociaciones que tuvieron las partes. A partir de ello, entiendo que resulta irrelevante dilucidar tanto la naturaleza de tal operación (seña o reserva ad-refferendum), como también el instrumento que debía suscribirse posteriormente (boleto de compraventa o escritura), dado que, en definitiva, al haberse consignado en el documento de mención, entre otras cuestiones referidas por el CUCICBA, los términos “reserva”, “Boleto de Compra-Venta” y “Escritura traslativa de dominio”, la resolución de tales circunstancias no subsanarían su falta de claridad y la confusión que generó en los denunciantes. En otro orden de ideas, y sin perjuicio de que las cuestiones involucradas importan el análisis de aspectos de hecho y prueba que, en principio, exceden el ámbito de mi intervención (arts. 17 y 35 de la ley 1903), considero que tampoco los planteos relacionados con la suma consignada en el instrumento, la eventual aceptación por parte de los propietarios y las causas que habrían conllevado a los denunciantes a desistir de la operación poseen una línea argumentativa tendiente a rebatir las conclusiones a las que se arribó en el acto objeto de autos, en tanto, reitero, el razonamiento que esgrimió el Sr. Presidente del CUCICBA valoró otros elementos de la causa, ajenos a dichas cuestiones. Por último, teniendo en cuenta lo expuesto precedentemente, advierto que resulta inoficioso pronunciarme sobre el razonamiento del recurrente tendiente a cuestionar la necesidad de constituir en mora a los denunciantes, dado que, si bien se encuentra dirigido a cuestionar uno de los aspectos tenidos en mira por la resolución en recurso para concluir en la sanción bajo análisis, lo cierto es que, al no ser debidamente rebatidos los restantes argumentos en aquella utilizados, la crítica que realiza resulta, en definitiva, parcial e insuficiente, de modo que, más allá del acierto o error que pudiera haber incurrido el órgano sobre dicha cuestión, no permite concluir en su nulidad. V. En estos términos, dejo contestada la vista conferida. Fiscalía, de noviembre de 2014. DICTAMEN Nº -Equipo Fiscal “B” CCAYT.

 

Poder Judicial de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires
“LLL, RICARDO P. CI COLEGIO DE CORREDORES INMOBILIARIOS DE GCBA SI
OTRAS CAUSAS CON TRÁMITE DIRECTO ANTE Li CÁMARA DE APELACIONES”, ‘RDC
353410
En la Ciudad de Buenos Aires, el … de agosto de 2015, reunidos en
acuerdo los sellores jueces de la Sala III de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso
Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires, para entender en el recurso
judicial directo interpuesto por el actor en los autos “LLL, RICARDO P. cl
COLEGIO DE CORREDORES INMOBILIARIOS DE GCBA si OTRAS CAUSAS CON TRÁMITE
DIRECTO ANTE LA CÁMARA DE APELACIONES”, RDC 3534/0. El tribunal estableció la
siguiente cuestión a resolver:
¿Se ajusta a derecho la resolución apelada?
A la cuestión planteada GABRIELA SEIJAS dijo:
I. El 27 de septiembre de 2010 los señores Claudia A. GGG-comprador y Mariano
E. PPP presentaron ante el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad
de Buenos Aires (CUCICBA) una denuncia contra Ricardo LLL.
Consignaron que el 2 de febrero de 2010 se celebró en la inmobiliaria del
mencionado una “reserva de compra” para la adquisición del inmueble sito en la calle
Lascano 2538 de esta Ciudad por noventa y cinco mil dólares estadounidenses
(U$S95 000) y, al efecto, entregaron la suma de cinco mil dólares (U$S5000).
Aseveraron que en dicho documento se convino: a) la validez de la reserva por veinte
días; b) la designación como escribana para la operación de la doctora Emilce E. Grossi;
c) la firma del boleto de compraventa o escritura traslativa de dominio en lugar a
designar. Asimismo, destacaron que se pactó que la operación se realizaba ad
referendum del propietario y que si el adquirente no se presentaba en la fecha convenida
perdería la suma abonada.
Afirmaron que la operación se frustró por la falta de aceptación de la oferta
por palie del propietario, puesto que preveía un saldo pagadero en cuotas. En ese marco,
refirieron haber iniciado reclamos tendientes a obtener la devolución del dinero
entregado sin obtener respuesta favorable del señor LLL (v. fs. 259/260).
El 2 de diciembre de 2010 los denunciantes ratificaron su presentación ante
el Tribunal de Ética y Disciplina del citado Colegio. Allí agregaron que el señor LLL
los había contactado con la escribana Grossi, la que -según refirieron- “se encargaría
de gestionarles un crédito y/o financiación a fin de concretar la operación”, sin que
recibieran respuesta por parte de ella sobre el otorgamiento del crédito. Señalaron que,
ante ello, se comunicaron con el actor y le manifestaron que “no podían seguir adelante
con la operación por los múltiples problemas que les había ocasionado la dilación de
la misma, quedaron que se comunicaría el inmobiliario para decirles cuando podrían
retirar el dinero”. Por último, afirmaron que “[i]niciada una acción penal por los
denunciantes, el Sr. LLL en comunicación con el abogado que les representa
también había manifestado tener intenciones de restituir el dinero, pero esto nunca se
concretó” (v. fs. 273/274).
II. Al formular su descargo y ofrecer prueba, Ricardo P. LLL, en primer
lugar, aclaró que la persona denunciada era “Ricardo LLL DNI …”, es decir,
su padre, el que era su apoderado, socio y gerente de la inmobiliaria “Ricardo LLL
Propiedades”. Apuntó que bajo su exclusiva supervisión se acordó llevar a cabo una
reunión en la imnobiliaria “a fin de que los compradores formalizaran la operación
comercial con la parte vendedora”.
Resaltó que, dado que los compradores no contaban con la totalidad del
monto para efectivizar la adquisición, “en el acto de escrituración se iba a firmar
además un mutuo por un préstamo hipotecario”, interviniendo en la operación la
escribana Grossi. Asimismo, pUlitualizó que “los compradores se arrepintieron de la
operación y dejaron de contactarse con la Escribana y con nosotros: en reiteradas
oportunidades los pusimos en conocimiento telefónicamente de las consecuencias que
tenía su conducta evasiva”.
También precisó que su padre había resultado sobreseído el 8 de octubre de
2010 en la causa penal iniciada por los señores GGG-comprador y PPP que tramitó ante el
Juzgado de Instrucción 15, Secretaría 146, y que la Sala I de la Cámara de Apelaciones
en lo Criminal y COlTeccional había confirmado tal decisión el 25 de noviembre de 2010
(v. fs. 285/288 vta.).
IlI. El 27 de octubre de 2011 el Tribunal de Ética y Disciplina resolvió
aplicar al matriculado Ricardo P. LLL (titular de la firma “Ricardo LLL
Propiedades”) la sanción de suspensión por tres meses y una multa de veintiún mil
doscientos pesos ($21 200).
Consideró que el denunciado había actuado “de forma temeraria al
confeccionar y pretender hacer firmar un boleto con un pago de U$D 60.000, sumado a
ello que la reserva se ha redactado de manera errónea, al detectarse que se ha omitido
consignar en la misma la suma de U$D 5.000”.
Destacó que no se observaban constancias de: a) la aceptación de las
condiciones propuestas por los compradores, por lo que no se comprendía cuál fue el fin
de solicitar un refuerzo de la reserva; b) el rechazo por el propietario del inmueble de la
propuesta de pago en cuotas realizada por los denunciantes; c) la “intención de lograr
hacer una mod(ficaóón tal que logre que la operación se concrete”; d) la gestión a los
compradores de otro crédito al efecto; e) la intimación fehaciente a los compradores
para que cumplieran o firmaran el boleto o escritura, “ni se los citó vencidos los 20
días”; f) la ‘~fecha en la reserva”, “ni hora ni lugar de la.firma de la operación”.
Por otra parte, advirtió una contradicción en cuanto razonó que si se disponía
de un pago en cuotas era porque los denunciantes no llegaban a cancelar el monto de
compra por lo que no entendía como luego podía sostenerse que ‘~fueron los
denunciantes quienes desistían de la operación porque no llegaban con el dinero” (v.
r”. 330/334).
IV. Ante el recurso presentado por el actor (v. [s. 342/350), por medio del
acta HDC 70 del 19 de marzo de 2012, el Consejo Directivo del CUCICBA ratificó la
suspensión por tres meses y redujo la multa impuesta por el Tribunal de Ética y
Disciplina a cinco mil pesos ($5000).
Para así resolver, tras destacar que el reCUlTente no ap0l1aba “ningún
argumento de peso”, destacó que la redacción de la reserva era “conjitsa” y “fácilmente
podría creerse que la operación se dirigía a la .firma del [boleto de compraventa]”.
Reiteró que la reserva había sido redactada “en forma temeraria y errónea”. En tal
sentido, puntualizó que: a) del texto surgía que se trataba de una “reserva” y no de una
“seña”; b) no se consignó “fecha cierta de validez” de la reserva, “consignándose
simplemente un plazo de 20 días, sin indicar si los mismos son hábiles o corridos”; c)
no se intimó a los denunciantes una vez vencido el plazo; d) no se precisó en concreto el
lugar en el que se firmaría el boleto o escritura. Apuntó, también, la existencia de
“cierto grado de desprolijidad’ del denunciado por no notificar en forma fehaciente a
los oferentes de la conformidad del propietario con la operación.
Por lo expuesto, concluyó que el conedor no había cumplido con su deber de
proponer los negocios con claridad, exactitud y precisión (cf. arto 11 del Capítulo II del
Código de Ética Profesional para Corredores Inmobiliarios) (v. fs. 352/357).
v. Contra tal resolución, Ricardo P. LLL interpuso y fundó recurso
directo, en los términos del artículo 48 de la ley 2340 (v. fs. 1/13).
Argumentó que el acta careCÍa de fundamentación y resultaba arbitraria e
infundada. En concreto, señaló que los compradores desde el inicio de la operación
sabían que no contaban con la totalidad del dinero para realizarla, por tanto,
conjuntamente con el comprador, convinieron que pagarían sesenta mil dólares
(U$S60 000) al escriturar “y el acreedor hipotecario completaba los U$S 3(J. 000
restantes”, sin que en ningún momento se previera la firma de un boleto de
compraventa. En cuanto a los cinco mil dólares (U$S5000) entregados, manifestó que la
suma estaba consignada en el instrumento y que, en verdad, se trataba de una “seña”,
que fue rendida a la parte vendedora al producirse el alTepentimiento de los
compradores-denunciantes, quienes no poseían los sesenta mil dólares, en los términos
del artículo 1202 del Código Civil. Lo que, a su juicio, se veía reforzado por las
cláusulas introducidas al efecto en el propio documento suscripto en cuanto a que “[ s]i
el adquirente no llegara a presentarse en la fecha convenida perderá ipso-facto la suma
abonada en este acto, quedando automáticamente rescindido el presente contrato, y el
vendedor en libertad de disponer libremente del inmueble, según mejor convenga a sus
intereses” y que la suma entregada era “a cuenta de precio y principio de ejecución de
contrato”.

Alegó que de los testimonios producidos surgía que el propietario aceptó la
propuesta y que los denunciantes tuvieron varias entrevistas relativas a la formalización
del mutuo hipotecario. Asimismo, resaltó que de la documentación aportada surgía que
la seña se firmó el “2 de febrero de 201()” pero la fecha del mutuo hipotecario y la
escritura traslativa de dominio correspondía a la escribana, cuyos datos figuraban en el
recibo.
Agregó que “el corredor inmobiliario no es el propietario del inmueble y si
bien colabora para que la operación arribe a un final que deje satisfechas ambas
partes. si una de ellas desiste de la operación por lafalta del dinero que debe aportar,
dicha situación ya escapa al arbitrio del corredor” y que la denuncia ocultaba algunos
hechos y falseaba otros en relación con las reuniones realizadas con el vendedor y los
trámites efectuados ante la escribana.
El CUCICBA contestó el traslado del recurso (v. fs. 362/365 vta.),
presentación a la que cabe remitir en honor a la brevedad.
La doctora Nidia K. Cicero, en su carácter de Fiscal ante la Cámara, sostuvo
que el juicio de reproche efectuado por el órgano demandado no se encontraba
sustancialmente basado en la actuación del profesional relativa al mutuo hipotecario y la
escritura traslativa de dominio que iban a suscribir sino, en esencia, en el modo confuso
en que el señor LLL había redactado el instrumento y en la actitud que tomó en las
negociaciones sostenidas por las partes. Por consiguiente, estimó que era irrelevante
dilucidar la naturaleza de la operación (seña o reserva ad referendum) o cuál era el
instrumento que debía suscribirse con posterioridad (boleto de compraventa o escritura)
porque “la resolución de tales circunstancias no subsanarían su falta de claridad y la
con/úsión que generó en los denunciantes”. Además, consideró que la eventual
aceptación por parte de los propietarios y las causas que habrían llevado a los
denunciantes a desistir de la operación no rebatían las conclusiones expresadas en el
acto impugnado, en atención a que se valoraron “otros elementos de la causa, qjenos a
dichas cuestiones”. Por último, en el marco reseñado, advirtió que resultaba “inoficioso”
pronunciarse acerca de si era necesario constituir en mora a los denunciantes (v. fs.
426/428 vta.).
Realizado el sorteo pertinente, se ordenó el pase de autos al acuerdo.
VI. De manera preliminar, cabe observar que el planteo de los denunciantes
se refirió en concreto a que no les fueron devueltos los cinco mil dólares (U$S5000)
entregados el 2 de febrero de 2010 una vez que se frustró la compra del inmueble de la
calle Lascano 2538.
Por tanto, lo que se deberá examinar es si existe una conducta reprochable de
parte del corredor inmobiliario Ricardo P. LLL en torno a dicha cuestión.
VII. En primer lugar corresponde el análisis del documento suscripto en la
ocasión por Ricardo LLL (padre) y Claudia A. GGG-comprador (v. copias obrantes a fs. 18,
70,86, 135, 163,261 Y290).
En él consta no sólo la fecha de celebración del convenio (2/02/10) y el lugar
en el que se realizó (“Ciudad Autónoma de Buenos Aires”) sino que se precisa la suma
entregada (U$S5000), a la que se denomina “reserva”. Por otra parte, se advierte la
asunción de parte de los señores GGG-comprador y PPP del compromiso de adquirir la
propiedad en noventa y cinco mil dólares (U$S95.000). En cuanto a la forma de pago se
estableció, en cuanto interesa, que se cancelarían sesenta mil dólares (U$S60.000), por
un lado, y el saldo restante se pagaría en cuotas. En particular, se convino que la
“reserva” entregada tendría una vigencia de veinte días y que “[s]i el adquirente no
llegara a presentarse en lafecha convenida perderá ipso~facto la suma abonada en este
acto, quedando automáticamente rescindido el contrato”.
No se advierte cuál sería la necesidad de hacer constar la hora y en qué lugar
concreto de la Ciudad se suscribió el acuerdo. La “fecha convenida” en la que debían
presentarse los adquirentes para no perder la “reserva” era veinte días después del 2 de
febrero de 2010, es decir, podían hacerlo hasta el 22 inclusive. Al efecto, es irrelevante
que no se haya especificado si el plazo debía computarse en días hábiles o corridos,
pues a falta de disposición en contrario, debe estarse a los últimos (cf. arts. 24, 27 Y29
del Cód. Civil). De todas maneras, como se verá luego, de las constancias de autos se
desprende que las tratativas tendientes a concretar la operación en los términos
establecidos en el convenio continuaron por un período bastante más prolongado que los
mencionados veinte días, sin que la contraparte ejecutara las previsiones de la cláusula.
Tampoco se observa cuál sería la razón para introducir la necesidad de una
interpelación o notificación previa a los denunciantes para que se apliquen los efectos
de la cláusula convenida, pues las partes previeron que éstos se producirían “ipsofacto”,
esto es, por el solo hecho de no presentarse el adquirente en la fecha precisada.
La “reserva” -como ha señalado la parte demandada- no se encuentra
expresamente legislada. Por tanto, tal como ha sido señalado en la doctrina, sus alcances
dependen, en todo caso, de los términos en que haya sido pactada; funciona como seña
penitencial cuando -por ejemplo- se estipula que, si el contrato fracasa, la pierde quien
la dio (cf. Atilio A. Alterini, Contratos civiles-comerciales-de consumo. Teoría general,
1a edición, 1a reimpresión, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1999, p. 293).
En estos autos, de los términos del instrumento en examen se desprende con
c1aridad que las partes acordaron que la suma entregada en concepto de “reserva” por la
adquirente se perdería, sin más, si dentro de los veinte días ésta no se presentase a
cumplir con el compromiso de concretar la afeIta allí asumido.
VIII. En sus presentaciones los denunciantes insistieron en que la operación
no se llevó a cabo por la falta de aceptación del vendedor (Lucio J. E. TTT-Dueño del depto.). En
contraste, el señor Ricardo P. LLL ha planteado que la venta se frustró por carecer los
señores GGG-comprador y PPP del dinero necesario para efectivizar la afeIta que
formularon.
El hecho de que en el documento suscripta el 2 de febrero de 2010 conste
que la “operación se realiza ad-referéndum del propietario” en modo alguno acredita,
por sí solo, que los propietarios rechazaron la oferta. La cuestión a examinar es si, a la
luz de las demás pruebas obrantes en autos, la causa por la que los denunciantes no
pudieron presentarse a concretar la compra del inmueble es imputable a ellos o a su
contraparte.
Si bien es cierto que -tal como sostiene el acta recurrida- no se ha acreditado
que los oferentes hubieran sido notificados fehacientemente de la conformidad del
propietario con la venta, no lo es menos que los testimonios brindados en autos
permiten tener por demostrado que la oferta fue aceptada y que la operación se frustró
por la imposibilidad de parte de los denunciantes de reunir la suma de sesenta mil
dólares (U$S60.000) con la que debían contar para realizar su cancelación parcial.
En su testimonio del 22 de mayo de 2014, Lucio J. E. TTT-Dueño del depto. manifestó
conocer al actor “por el uso comercial de las propiedades” (v. fs. 397 vta., primera
respuesta), mientras que su esposa (María Fedora Molero) dio cuenta de la existencia de
cierta relación de amistad entre TTT-Dueño del depto. y LLL (v. fs. 397, primera respuesta), lo que no necesariamente implica la cercanía de amistad íntima a la que alude el cuarto inciso
del m1ículo 346 del CCAyT. Sin perjuicio de ello, estimo que el testimonio de aquél y el
de Ricardo LLL, padre y apoderado del actor, que intervino en esta última calidad en
el convenio celebrado el 2 de febrero de 2010 (v. [s. 398 vta., respuestas primera a
tercera), tratándose de testigos necesarios por su intervención personal y directa en la
situación que originó el pleito, aun cuando lo expuesto no acanea como principio su
invalidez, deberán apreciarse con mayor rigor y estrictez según las reglas de la sana
crítica (cf. args. arts. 333 y 362 del CCAyT; Carlos E. Fenochietto, Código Procesal
Civil y Comercial de la Nación. Comentado, anotado y concordado con los códigos
provinciales, Astrea, Buenos Aires, 1999, 1. 2, p. 620/621).
TTT-Dueño del depto. refirió haber aceptado la venta del inmueble, tras haber sido citado
al efecto por la imnobiliaria, hacía aproximadamente cuatro años (v. fs. 398, respuestas
octava, novena y décima). En su declaración en sede penal del 25 de agosto de 2010
además había agregado que en la reunión también habían asistido “una chica y un
hombre de los que no recuerda el nombre, que eran los que realizaban la oferta”, a la
par que describió que a éstos “le faltaban aproximadamente U$S 30.000 dólares para
poder hacer la operación” y que “el dinero faltante se iba a conseguir por medio de la
Escribanía que hacia la escritura de la propiedad”. Al respecto, precisó que, según
entendía, la escribana y la compradora acordaron que para completar el dinero se
realizaría una hipoteca. Destacó que “[se había acordado proceder a la escrituración
directa, sin firma de boleto de compraventa” y “una fecha para escriturar que puso la
escribana”. Sin embargo -prosiguió en la declaración testimonial- “[ c)uatro días antes
de escriturar, recibe un llamado de la Escribanía por el que lo ponían en conocimiento
que la operación no se iba a hacer” (v. fs. 25/25 vta. del exp. penal 24483/2010)
El testimonio de Ricardo LLL (padre) resulta coincidente en punto a la
realización de la reunión y sobre que hubo acuerdo para realizar la operación (v. fs. 399,
décima respuesta).
Asimismo, en sus testimonios del 22 de mayo de 2014, tanto TTT-Dueño del depto. como
LLL (padre) manifestaron desconocer los motivos por los que no se llevó a cabo la
operación de compra (v. fs. 398, decimoquinta respuesta, y fs. 399, decimonovena
respuesta). Este último aventuró que podría ser porque consiguieron otra propiedad o
porque careCÍan del dinero, y agregó que desde la inmobiliaria se realizaron numerosas
llamadas que no tuvieron respuesta.
En modo concordante en lo sustancial, en su declaración en la causa penal
TTT-Dueño del depto. había manifestado que contaba con dos versiones (la de la escribanía y la de la inmobiliaria) (v. fs. 25 vta. del exp. penal). Lo cierto es que ambas son coincidentes en
cuanto a que la operación -ya sea porque no recibió otro préstamo de dinero (según la
escribanía) o una herencia (según la imTIobiliaria)- se frustró al no llegar la compradora
a reunir los sesenta mil dólares (U$S60 000) que había convenido que desembolsaría sin
necesidad de financiamiento alguno.
La escribana Emilce…, designada para instrumentar la operación por
ser qmen hacía las escrituras en el edificio en cuestión y había confeccionado el
reglamento de copropiedad (v. fs. 398, respuesta decimocuarta, fs. 399, respuestas
decimosexta y decimoséptima) declaró en sede penal el 14 de septiembre de 2010 que,
tras conseguir una persona que les prestaría el dinero, se contactó nuevamente con los
denunciantes a fines de marzo, “quienes le dijeron que no podrían realizar la compra
del inmueble en cuestión porque dependían de unos campos que heredarían, y que
dadas las deudas que tenían, no cobrarían el dinero que creían que irían a recibir””, tras
lo que no volvió a tener noticias de ellos (v. fs. 33/33 vta. del exp. penal). En resumen,
lo declarado por la escribana corrobora la existencia de contactos entre ella y los señores
GGG-comprador y PPP tendientes a facilitar la compraventa (v. también fs. 399,
decimoctava respuesta), hechos que -por cierto- han sido omitidos en las
presentaciones de los denunciantes GGG-comprador y PPP, así como los inconvenientes de
parte de éstos para reunir la suma necesaria para adquirir el inmueble. El testimonio
brindado es coincidente con aquel que prestó el 7 de julio de 2011 en su comparecencia
ante el Tribunal de Ética y Disciplina del CUCICBA (v. fs. 327/328).
En sentido concordante, en su sentencia del 25 de noviembre de 2010, los
jueces de la Sala 1 de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Criminal y Coneccional
-doctores Alfredo Barbarosch, Gustavo A. Bruzzone y Jorge L. Rimondi- al confirmar
por unanimidad el sobreseimiento de Ricardo LLL (padre) estimaron que “habrían
sido los propios querellantes [GGG-comprador y PPPJ quienes en principio truncaron la
operación de compra-venta (oo.) en razón de carecer del dinero para adquirir el bien”.
A la par que valoraron la coincidencia de las declaraciones de los testigos Molero,
TTT-Dueño del depto. y Grossi (v. fs. 76/77 del exp. penal).
Por último, en cuanto al destino final que cOlTespondió a la suma en cuestión
(U$S5000), cabe observar que no se encuentra controvertido que fue entregada a los
señores María Fedora Morelo y Lucio J. E. TTT-Dueño del depto., según consta en un recibo del 20
de mayo de 2011 reconocido por el último (v. fs. 101 y 398, decimotercera respuesta).
En vÍ11ud de las constancias reseñadas, considero que no se ha acreditado el
rechazo de la operación de pm1e del propietario del inmueble, ya sea por contener un
saldo pagadero en cuotas -tal y como sostuvieron los denunciantes- o bien por
cualquier otra causa. Por el contrario, de la prueba producida se desprende que se
realizó una reunión entre las partes en la que quedó debidamente aclarado lo contrari?
(la aceptación por el vendedor de la operación en los términos en que fue planteada el 2
de febrero de 2010), y que la escribana Grossi realizó gestiones posteriores a la entrega
de la “reserva” tendientes a perfeccionm’ la operación (conseguir un prestamista que
completaría la suma complementaria a los U$S60 000).
En consecuencia, no puede tenerse por probado 10 sostenido por los señores
GGG-comprador y PPP en la denuncia que motivó la sanción al señor Ricardo P. LLL,
esto es, que la compraventa del inmueble se frustró por la falta de aceptación de la
oferta de parte del vendedor. Por consiguiente, tampoco ha quedado comprobado -en
este marco- que el corredor inmobiliario hubiera incumplido su deber de “proponer los
negocios con claridad, exactitud y precisión” en los términos del artículo 11 del
Capítulo II del Código de Ética Profesional para Corredores Inmobiliarios de la Ciudad
(única norma invocada por el Consejo Directivo para fundar la imposición de la
sanción).
IX. Finalmente, considero que las costas deben imponerse al demandado,
por haber resultado vencido y no existir motivos para apartarse del principio general que
rige la materia (cL art. 62 del CCAyT).
X. En cuanto a los honorarios correspondientes a la representación letrada de
la parte actora -doctor Marcelo…-, de manera preliminar, cabe decidir cuál
es la norma legal aplicable, atento a la reciente entrada en vigencia de la ley 5134 cuyo
artículo 62 establece que sus disposiciones “se aplicarán a todos los procesos en curso,
en los que no haya regulación firme de honorarios, al tiempo de su publicación”,
Por las razones expuestas en mi voto en disidencia del 16 de marzo de 2015
en la causa “Daponte, Alicia NoemÍ el GCBA-IVC si amparo”, EXP A4569-2014/0,
considero que las tareas realizadas durante la vigencia de la ley anteripr deben ser
retribuidas con aneglo a dichas reglas, procediendo a aplicar las nuevas a lo actuado
con posterioridad a la entrada en vigencia de la reforma.
En consecuencia, de conformidad con lo que se dispone en los artículos 6°,
7°, 19,37,41 y concordantes de la ley 21839, y 13 de su similar 24432, y considerando
la naturaleza y monto del proceso, la entidad de la labor desarrollada, las etapas
cumplidas y el resultado obtenido, entiendo que deben establecerse en la suma de mil
doscientos cincuenta pesos ($1250).
XI. Por los argumentos expuestos y, en caso de que mi voto fuere
compartido, propongo al acuerdo: 1) Hacer lugar al recurso judicial directo interpuesto
por el actor y, en consecuencia, revocar la sanción impuesta contra Ricardo P. LLL en
virtud del acta HCD 70; 2) Imponer las costas a la demandada vencida (cf. mi. 62 del
CCAyT); y 3) Regular los honorarios del doctor Marcelo Yaragoyhen por la
representación letrada del actor en la suma de mil doscientos cincuenta pesos ($1250).
A la cuestión planteada, el doctor ESTEBAN CENTANARO dijo:
I. Adhiero al voto de mi colega Gabriela Seijas, aunque disiento con relación
al fundamento normativo de la regulación de honorarios establecida en el considerando
X. Sobre la cuestión, de conformidad con lo dispuesto por los artículos 1, 16, 17 Y 60 de
la ley 5134 de la Ciudad de Buenos Aires y en función de los límites legales,
considerando el monto del asunto, el valor, motivo, extensión y calidad jurídica de la
labor desanollada, conesponde regular los honorarios de la representación letrada de la
parte actora, Dr. Marcelo Yaragoyhen, en mil doscientos cincuenta pesos ($1250).
n. Con relación a las nociones de contrato de compraventa, seña, reserva e
intermediación inmobiliaria me remito a nii voto en la causa “Silberman, Alejandro
Jorge c/GCBA s/Otras causas con trámite directo ante la Cámara de Apelaciones”,
Expediente N° RDC 982/0, sentencia del 30 de agosto de 2007.
III. Finalmente, cabe aclarar que las modificaciones introducidas por la
norma 26994 en la Ley de Defensa del Consumidor y la entrada en vigor del Código
Civil y Comercial no inciden en la solución del presente caso.
De acuerdo al resultado de la votación que antecede, SE RESUELVE: 1)
Hacer lugar al recurso judicial directo interpuesto por el actor y, en consecuencia,
revocar la sanción impuesta contra Ricardo P. LLL en vÍliud del acta HCD 70; 2)
Imponer las costas a la demandada vencida (cf. mi. 62 del CCAyT); y 3) Regular los
honorarios del doctor Marcelo …. por la representación letrada del actor en la
suma de mil doscientos cincuenta pesos ($1250).
Se deja constancia que el DI. Hugo Zuleta no suscribe la presente por
hallarse en uso de licencia.
Regístrese. Notifíquese, a la señora Fiscal de Cámara en su
despacho.Oport namente devuélvase.


 

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala H
2ª Instancia. — Buenos Aires, julio 6 de 2006.
El doctor Kiper dijo:
Contra la sentencia dictada en primera instancia (fs. 103/4), que rechazó la demanda por medio de la cual la actora perseguía la restitución de la suma de dinero entregada para reservar un inmueble que pretendía comprar, aquella expresa agravios a fs. 123/7, sin que la demandada haya contestado el traslado conferido.
Sostiene la apelante que el a quo no analizó correctamente la naturaleza jurídica y los efectos que produce el acto jurídico denominado “reserva” y que, justamente, por su índole, la cantidad de dinero entregada en ese acto debe ser reintegrada al reservante, ya que no consiste en una seña, máxime cuando no hubo culpa de su parte teniendo en cuenta los acontecimientos vividos por el país a partir de diciembre de 2001. En subsidio, cuestiona que se le hayan impuesto las costas.
Surge de las constancias de autos que la actora, el día 6 de noviembre de 2001, reservó para su compra el departamento sito en S. …, Planta Baja, unidad … de esta Capital Federal. El día 5 de diciembre de 2001 reemplazó a dicha reserva por otra, en un documento titulado “Pacto de reserva y propuesta de compra”, entregando la suma de U$S 4000. Las partes se comprometieron a otorgar la escritura pública de compraventa dentro de los 30 días, y se pactó expresamente que “si la proponente desistiera a la firma de la escritura o no se presentara en fecha y hora indicada para firmar, quedará automáticamente y de pleno derecho constituida en mora por el simple y mero transcurso del tiempo y sin necesidad de interpelación judicial o extrajudicial alguna, por lo cual perderá el total del importe aquí dejado en Reserva, a favor del Propietario, en concepto de indemnización por daños y perjuicios y perderá todo derecho con relación a esta propuesta de compra”. Por el contrario, si la operación no se concretaba por causas imputables al propietario, a la proponente le sería reintegrado al dinero entregado en la misma moneda (ver copia de fs. 1 y también fs. 93).
La actora relata en su demanda que tenía aprobado un crédito para la compra de la vivienda, pero que la aparición del “corralito” y la posterior declaración de emergencia frustraron el negocio. Concluye en que corresponde la devolución de la suma entregada cuando “la operación ha quedado resuelta por desinterés de los intervinientes” (fs. 19). Según la demandada la actora tenía el dinero ya que había vendido un inmueble de su propiedad, que luego hubo demoras que llevaron a las partes a firmar un nuevo convenio —lo que prueba su buena voluntad—, pero que cuando comenzaron los problemas económicos en la Argentina la actora “desapareció sin dar la más mínima explicación”, hasta que tres meses después le envió una carta documento requiriendo el reintegro. Señala que la actora dos veces no cumplió lo pactado y que su actitud le causó un perjuicio (ver fs. 43/44).
De la prueba obrante en esta causa surge que la actora obtuvo un préstamo personal del Banco Ciudad de Buenos Aires el día 12 de diciembre de 2001 (fs. 55) por la suma de $15.000 aproximadamente (fs. 46). El resto de la prueba fue desistida, o bien se dio por perdida o se declaró la negligencia.
Antes de pronunciarme sobre la suerte del litigio, quiero referirme a los llamados contratos de reserva, ya que el apelante formuló una interpretación sobre su naturaleza jurídica y sus efectos. Son contratos atípicos, en virtud de los cuales el futuro vendedor se compromete a mantener indisponible el inmueble por un cierto período, a cambio de una suma de dinero. El futuro comprador paga para que dicha cosa sea retirada de la venta mientras se negocian las condiciones de la operación y para tener preferencia en la adquisición. Al vencer el plazo sin que se arribe a la conclusión del negocio, se produce la caducidad, y la suma entregada se reintegrará o se retendrá según lo que hayan pactado las partes. Por regla, corresponde la restitución de lo recibido. Ahora, de haberse estipulado que si el contrato fracasara la perdería quien la hubiera dado, funciona como seña penitencial. Se entiende que el plazo fijado es “esencial” (Kiper, Claudio, Juicio de escrituración, pág. 140; CNCiv., Sala F, 22/8/78, en “Revista del Notariado”, 762-2386).
Para Solari Costa “la reserva es un documento que refleja la voluntad del comprador de concluir una compra, por medio del cual se compromete a suscribir el boleto de compraventa —o eventualmente la escritura de compra, prescindiendo del boleto— proponiendo las modalidades básicas de la operación, como ser el inmueble a adquirir —y si incluye cochera, baulera, línea telefónica—, el precio dispuesto a abonar, la forma de pago, la designación de escribano, etc. En dicha propuesta el candidato comprador ofrece llevar a cabo, bajo esas condiciones, la operación y se obliga durante un plazo breve —normalmente 5 o 10 días—, a suscribir el boleto, si es que el vendedor acepta su propuesta. Para garantizar la seriedad de su ofrecimiento, entrega al corredor inmobiliario una suma de dinero, que funcionará: a) a cuenta del precio —o como seña—, en caso de aceptarse la oferta, b) como indemnización a favor de la inmobiliaria, en caso de desistir de la compra. Por su parte el corredor se obliga normalmente a retirar de la oferta de venta el inmueble en el tiempo de vigencia de la reserva, para facilitar la conclusión del negocio entre las partes. Este concepto teórico coincide casi constantemente con lo que ocurre en la práctica, en la mayoría de las operaciones de compraventa inmobiliarias. Como resulta de lo expuesto, la reserva sólo se suscribe entre el corredor y el candidato comprador, por lo que mal puede tener función de “precontrato”, o “contrato preliminar” o “boleto provisorio” u otra especie equivalente”. Concluye en que no es tal la suscripta entre comprador y vendedor (La reserva de compra inmobiliaria, LA LEY, 2000-B, 117).
En ciertos casos, si las estipulaciones son suficientemente completas, se entiende que hubo una compraventa más que una reserva. Esto ocurre cuando se reúnen los elementos necesarios, especialmente el consentimiento, la cosa y el precio, se fija el plazo para la escrituración, y media cumplimiento parcial de las obligaciones, lo que equivale a un principio de ejecución del contrato.
No deben ser confundidos con el boleto provisorio, el que, si así lo hubieran establecido las partes, puede dar derecho a reclamar previamente el otorgamiento del boleto definitivo, o bien la potestad de arrepentirse. En el contrato de reserva, si están contenidos los elementos propios de la compraventa (consentimiento, cosa y precio), es posible reclamar el cumplimiento sin necesidad de que antes se celebre otro contrato que se titule boleto definitivo (Lavalle Cobo, en Código Civil y leyes complementarias. Comentado, anotado y concordado, A. C. Belluscio (dir.) – E. A. Zannoni (coord.), t. 5, p. 844), y no tiene cabida la facultad de arrepentirse, a menos que se la haya previsto expresamente; de lo contrario, no habrá arrepentimiento sino incumplimiento.
En ciertas ocasiones, es un intermediario quien recibe una suma de dinero en concepto de reserva. En tal caso, no se trata de una reserva sino de una operación ad referéndum del propietario de la cosa, en cuyo caso éste no se encuentra obligado por ser ajeno al negocio al no haber expresado su consentimiento. Para Weis y Codino esta es una oferta (art. 1148, Código Civil), irrevocable (art. 1150, Código Civil), y garantizada, ya que el oferente no sólo se compromete a no retirar la oferta sino que, además, garantiza la obligación asumida mediante la entrega de una suma de dinero que servirá de indemnización si retira la propuesta (La reserva ad referéndum y su alcance jurídico en la práctica inmobiliaria, JA, 2000-I-745).
Tampoco hay que confundir a la reserva con el llamado contrato de prelación (Kiper, ob. cit., págs. 142/3; Aparicio, Contratos, t. I, p. 326). Lo cierto es que en estas cuestiones no conviene tampoco fijar reglas estrictas, pues en cada caso hay que examinar cuál fue la verdadera intención de las partes.
En el caso de autos, en primer lugar debo advertir que el contrato no fue suscripto entre el corredor y el interesado en comprar, sino que intervino también el vendedor, lo que lo asemeja más a una promesa de venta que a una mera reserva. En segundo lugar, deriva de lo expuesto que la suma entregada lo fue como seña y a cuenta de precio y, en su caso, como indemnización sustitutiva. En tercer lugar, admitiendo que las conclusiones expuestas pueden ser opinables y aun que hay jurisprudencia contradictoria, lo cierto es que reviste singular importancia lo pactado expresamente por las partes (art. 1197, Cód Civil).
Como señalé al principio, las partes establecieron que si la proponente desistía, perdía la suma entregada, y esto es ley para ellas. Del escrito de demanda surge claramente que la actora no tuvo interés en llevar adelante la operación, ya que alude a que lo sucedido en el país alteró las condiciones del mercado. En cambio, la demandada no admite, ni hay pruebas en este expediente, que tampoco ésta haya tenido interés en concretar la compraventa. Llama también la atención de que la actora, algunos meses después, haya remitido una carta documento solicitando el reintegro de lo adelantado, pero en ningún momento anterior se dirigió a la otra parte solicitándole el otorgamiento de la escritura.
Lo cierto es que, al haber desistido la actora de concretar el negocio, se imponía la aplicación de la cláusula por ella aceptada según la cual debía perder el dinero entregado. Esto, a mi entender, no admite ninguna discusión, ya que el contrato es claro en este sentido.
Ahora bien, también argumenta la apelante que la obligación, al decretarse el corralito y luego declararse la emergencia, se tornó de imposible cumplimiento. Esto tampoco es exacto, ya que en diciembre de 2001, si bien no era factible retirar dinero en efectivo de los bancos fuera del límite permitido, sí en cambio era posible realizar transferencias para hacer pagos, e incluso librar cheques (arts. 4 y 5, Decreto 1570/01). Cabe aclarar que sólo se ha probado que la actora tenía depositados casi $15.000 en el Banco Ciudad, por lo que debo suponer que disponía del saldo de precio estipulado. Además, recuerdo que en aquella época se dictaron disposiciones especiales que permitían utilizar el dinero atrapado en el corralito en la adquisición de inmuebles.
En cuanto a la posible alteración del equilibrio contractual, nada se ha invocado ni demostrado. No obstante, es de público conocimiento que las obligaciones contraídas en dólares fueron pesificadas a la paridad de un peso por la ley de emergencia 25.561 y por el Decreto 214/02, lo que en principio benefició a la actora y perjudicó al vendedor. Aun si por vía de hipótesis imagino que esta situación hubiera provocado un conflicto entre las partes, seguramente hubiera sido la otra parte la que lo hubiera planteado y, probablemente, las partes habrían negociado una solución equitativa, o ella hubiera sido dispuesta por un fallo judicial.
Dispone el art. 8 del Decreto 214/02 que “Si por aplicación de esta disposición, el valor resultante de la cosa, bien o prestación, fuere superior o inferior al del momento de pago, cualquiera de las partes podrá solicitar un reajuste equitativo del precio… De no mediar acuerdo a este respecto, la justicia decidirá sobre el particular. Este procedimiento no podrá ser requerido por la parte que se hallare en mora y ésta le resultare imputable. Los jueces llamados a entender en los conflictos que pudieran suscitarse por tales motivos, deberán arbitrar medidas tendientes a preservar la continuidad de la relación contractual de modo equitativo para las partes”. Una solución similar surge del art. 11 de la ley 25.561, que establece el principio del “esfuerzo compartido”.
Estoy obligado a suponer que la actora evaluó estas alternativas y que, no obstante, habrá pensado que le convenía más no comprar el inmueble que había reservado. Pero si es así, debe asumir las consecuencias, que seguramente también evaluó. Lo que no puedo aceptar es que la obligación se tornó de imposible cumplimiento, aunque es cierto que el panorama se había complicado enormemente.
En tales condiciones, propongo que se rechacen los agravios intentados.
Respecto a la imposición de costas, tampoco encuentro fundamentos para apartarme del principio objetivo de la derrota. Sí, en cambio, los hubiera encontrado si hubiese sido otro el camino seguido por las partes para procurar una solución equitativa a su vínculo contractual.
Por lo tanto, propongo que se confirme la sentencia apelada en lo que fue materia de agravios; con costas de esta instancia por su orden ya que no hubo contradicción.
Los doctores Giardulli y Gatzke Reinoso de Gauna, por las consideraciones expuestas por el doctor Kiper, adhieren al voto que antecede.
Visto lo deliberado y conclusiones establecidas en el acuerdo transcripto precedentemente por unanimidad de votos, el tribunal decide: Confirmar la sentencia apelada en lo que fue materia de agravios; con costas de esta instancia por su orden ya que no hubo contradicción.
Difiérese la regulación de honorarios para una vez practicada la de la instancia de grado (art. 14 del arancel). —Claudio M. Kiper. —Jorge A. Giardulli. —Elsa H. Gatzke Reinoso de Gauna.

 

Comentarios

  1. Pablo

    Gracias por los tips! Son de gran utilidad!

  2. PABLO EZEQUIEL

    Estimados:
    Reserve un depto Ad-refrendum del propietario y del banco. El propietario acepto pero no firmo, si la inmobiliaria. Ahora el banco me pide un plano que el propietario no tiene y ya no quiere vender. Me tiene que devolver el doble de la seña o solo la seña?

  3. Carolina

    Hola, qué significa que para evitarse el pago del impuesto a los sellos puede hacerse un “contrato de compra o venta”. No debe pagarse igualmente cuando se escritura? Gracias,

    • Cuando hay escritura pública es prácticamente inevitable. Sí se puede evitar en los instrumentos privados.

  4. Jose Carbó

    Desearía me informen,por pavor de lo siguiente:

    La Reserva de Compra, por que tiempo lógico se estipula, en general.

    Y que porcentaje del precio de venta, es lo usual.

    • hola, varía, puede ser 10 a 20 días, el plazo para redactar un boleto. Pero hay que ver la operación. El porcentaje lo acuerdan las partes. Redactar términos con abogado/a, corredor matriculado.

  5. Nicolas

    Hola, hice una reserva por un departamento (ad referendum de la venta del mio antes del día de ayer). Si bien mi departamento no se vendió aun yo tengo el dinero para hacer la transacción pero surgió un problema con la escritura. Mi escribana recomienda hacer una sucesion y el dueño no quiere porque segun él en el colegio de escribanos hay un acuerdo para salvar la situación. Ahora me dicen que no puedo retirar la reserva porque me estoy arrepintiendo yo por un “capricho” de mi escribana. Como debo actuar?

    Muchas gracias!

    • Hola, poner abogoad/a y evaluar acciones. Un saludo.

  6. Marina

    Hola, leí que es posible averiguar si el inmueble está apto para la venta solamente con la dirección del mismo y luego con el nombre del dueño que figure de titular debería obtener un segundo informe. Si llega a haber alguna irregularidad, la reserva se la quedan? Debo poner alguna cláusula?
    También me queda la misma duda si por ejemplo tiene alguna deuda con el consorcio o de impuestos, pero no sé como obtenerlo sin que me la brinde el mismo dueño, con quien no puedo contactarme porque está mediando la inmobiliaria.

    • Hola, debe ponerse escribano/a de confianza para chequearlo.

  7. Lola

    Buenos días. ¿En la reserva se debe dejar consignar el precio total del inmueble? ¿En pesos o dólares?¿a qué valor se fija el dólar en este tipo de operaciones? Al precio del día de la aceptación de la reserva?
    Muchas gracias por su tiempo.-

    • Hola, ver con abogado/a redacción de la reserva. Depende de lo que se pacte. Un saludo.

  8. daniel

    Si en una reserva me aclaran que en el caso de que yo desista de la operaciòn o no me presente a la firma del boleto, a parte de perder el valor “X” de reserva tengo que pagar la comisiòn a la inmobiliaria, esta bien lo ùltimo??? o la comisiòn se paga al momento de escriturar??

    • Hola, Daniel: hay que ver primero los términos de la reserva. Y ver si se devengó o no comisión. No puedo respnder sin verse bien el caso. Un saludo.

  9. vanesa

    Buenos dias, tengo unas dudas por un terreno que puse en venta y no se como proceder:
    – que documento debo firmar: una reserva o una seña?.
    – me lo pagarían: 80% al contado en dolares y el 20% restante a 2 años.Por ese 20% debería cobrarle un interés no? cual es el interes que debo cobrarle? que tasa? me pagaria por mes en dolares.
    – se firmaria un boleto de compra venta y la escritura quedaria en mi poder hasta que el comprador al cabo de los 2 años me pague el total? o debo darle la escritura? como se hace en estos casos que no se cancela el total de la deuda.
    – el comprador no va a sacar ningun prestamo en ningun banco.

    • Hola, Vanesa: esos temas debe verlos con el colega abogado/a o escribano que la asesore, previa evaluación de necesidades y opciones. A modo de ejemplo, se suelen pactar garantías, y demás.

  10. silvina

    Hola,
    Hice una reserva de compra por un inmueble con una seña de usd 1000. En dicha reserva siempre puse que era ad referendum de aprobación de la entidad bancaria. El banco por cuestiones internas me informó que me da menos dinero que el originalmente convino conmigo. Lo cual me hacer tener que retirar la seña por no darse las condiciones que originalmente tenia planteadas en cuanto al monto. Asimismo el plazo que establecido en la reserva de compra para escriturar aun no está cumplido.
    Yo quiero que me devuelvan la seña pero ellos dice que no corresponde.

    • Hola, Silvia: depende de las condiciones de lo firmado, hay que analizar eso. Saludos.

    • Claudia

      Hola, estoy en la misma situacion, te devolvieron la reserva? Como hiciste? Gracias,

    • Elian

      Te devolvieron la seña?

  11. Silvana

    Hola, el comprador de mi depto. dejó una reserva en la inmobiliaria, yo necesitaría una parte de esa reserva para un depto q me gustó y me iría a vivir, en la inmobiliaria me dicen q no me pueden dar nada, concidero q es mi depto
    Es correcto?

    • Hola, Silvana, ver abogado/a. ¿La inmobiliaria se queda la reserva? Evaluar acciones.

  12. Gabriel

    Hola Sergio, hice una reserva de 1000 dols. La parte vendedora me hizo una contraoferta, y todavia no firme aceptacion, pero la inmobiliaria me pide un refuerzo de reserva de 6000-7000 dolares mas. Esta bien eso? corresponde en esta instancia entregar tanto dinero? Saludos.

    • Hay que ver la operación, Gabriel… Documentar todo, poner abogado y escribano.

  13. ALEJANDRA

    Buenas tardes, en una reserva de compra hecha ad referendum de la venta del inmueble de la parte oferente y ya aceptada por la parte vendedora , se puede dar el dinero de la reserva al propietario , aún cuando no se haya vendido el inmueble de la parte oferente?

  14. Paula

    Hola que se puede hacer si se reserva un inmueble con conformidad de los 4 vendedores y uno después no quiere firmar el boleto de compraventa?

    • Hola, Paula. Hay que ver acciones legales por cumplimiento de contrato peor no se puede responder sin ver el caso y los documentos. Analizar con colega abogado/a. Saludos!

  15. Noelia

    Hola Sergio, compré un PH en CABA y previo a la firma del boleto de compra-venta consulté con la inmobiliaria si el artefacto cocina estaba incluido, dado que no lo aclaraba en el clausula primera (donde si indicaba que quedaban las cortinas, aire acondicionado y estufas), al mismo tiempo que aclara que se vende con todo lo edificado, plantado y adherido al suelo y paredes que el comprador declara conocer y aceptar por haberlo visitado. La consulta fue por e-mail y la respuesta de la inmobiliria fue de manera telefónica, donde nos explicaron que el artefacto cocina y el termotanque forman parte del inmueble y que no hacia falta aclaración. Luego de la firma del boleto de compra-venta, el vendedor cambia las condiciones y quiere hacer una operación de compra en simultaneo, afectando el acuerdo que habíamos firmado donde nosotros tomaríamos posesión real y efectiva con la firma de la escritura. Considerando que se trataba de una familia con bebe de meses accedimos a concederle 4 días para que puedan terminar de mudarse. El día que nos entregan las llaves se habían llevado las cortinas roller y una cocina de acero inoxidable con grill, timmer, encendido electrónico y tapa de vidrio, cuyo valor asciende a los $20.000, en su lugar dejaron una cocina basica de $4065. Hicimos el reclamo de manera inmediata con el ex propietario y la inmobiliaria, ellos reconocen que se llevaron la cocina y no correspondía ni avisaron que la cambiarían pero no piensan hacer nada al respecto. Consulté con dos abogados y tuve respuestas diferentes, ambos recomendaron enviar carta documento y luego denunciar a defensa del consumidor y defensoria del pueblo, mi consulta es si la inmobiliaria debe responder solidariamente, una abogada dijo que no y la otra afirma que si, y por otro lado saber si hay algún reglamento o ley que indique que la cocina y el termotanque forman parte del inmueble, tengo fotos de la publicación y mias donde se puede apreciar la cocina y los mensajes intercambiados con el vendedor por el reclamo. Muchas gracias, saludos.

    • Hola, Noelia. Si hay prueba de que estaba eso en las fotos, la inmobiliaria también podría gestionar el reclamo al vendedor. Se puede enviar cartas documento con ayuda de un colega, mediación civil, etc. Saludos!

  16. Soledad

    Hola Sergio. El viernes a la tarde realice una reserva para comprar un departamento y por problemas familiares surgidos el fin de semana, el lunes a primera hora comunique a la inmobiliaria que retiraba la oferta. Si bien se que se van a quedar con la seña, en la reserva informa que “una vez aceptada por la parte vendedora, si la compradora se arrepiente perderá la seña..”. Hay posibilidad de pelear por la devolución visto que no perdieron tiempo de muestra del departamento y que ni siquiera hubo aceptación?. Gracias

    • Hola, Sole: hay que ver mejor el caso y la documentación… Saludo atento.

  17. Ana

    Hola Sergio.

    Realice una reserva para contrato de alquiler. Ahora me dicen que el propietario se arrepintió del precio de locación (el cual está en la reserva) Y que ahora quiere aumentarlo. O no me alquila. En la reserva hay una clausula que dice: “La oferta de locación está sujeta a aprobación del propietario. En caso de no ser aceptada se devolverá el importe recibido, sin derecho a reclamo alguno…” Se puede reclamar por clausula abusiva.

  18. lucas

    reserve un dpto por motivos de retrasos del banco la reserva se vencia y la extendimos, despues de esa extension la parte vendedora nunca presento los papeles que la escribania reclamo y ya se esta por vencer nuevamente. Se puede pedir el que me reintegre el doble?? en la reserva figura que si se arrepiente me devolvera el doble. Esto puede tomarse como que no quieren vender?

    • Hola, Lucas. Hay que ver el caso y los términos de la reserva.

  19. fernando

    Hola Sergio, reserve una propiedad ad referendum de relocalizacion del vendedor por 60 días, los cuales vencen en 2 días. Como todavía no logro mudarse, desde la inmobiliaria me piden juntarnos para realizar una nueva reserva que diga 90 días. En la reserva también dice que si yo me arrepiento pierdo la plata y si se arrepienten ellos me devuelven el doble. Por ser ad referendum, si firmo el nuevo plazo, podrían por ejemplo en 20 días cancelar la operación, me devuelven la plata (no el doble) y me quedo sin nada “gratis”? Como se comportan el ad referendum sumado a la devolución del doble de la parte vendedora por arrepentimiento? Pueden alegar que no es por arrepentimiento sino porq no pudieron relocalizarse y engancharme por ahí? Podes ver ambas clausulas en este link: http://imgur.com/a/Llv2W

    Mil gracias!

    • Hola, Fernando. Habría que verlo en entrevista, consultar colega abogado/a por tel o personalmente.
      Es un tema de negociación y ver opciones, redactar bien la cláusula para que refleje la intención de las partes. Un saludo!

  20. Pablo

    Buenas tardes, ocurre lo siguiente:

    Yo comprador hice una reserva por medio de un martillero a un propietario
    El propietario acepto la reserva por lo cual el martillero envio una foto por celular de la aceptacion

    Yo comprador no me presente al boleto, ya que habia informado en una charla telefonica al martillero que no podia comprar el inmueble porque no estaba avanzando mi dovorcio, entendiendo yo que perderia el valor de la reserva

    Ahora bien, el martillero me esta exigiendo que le pague la comision comprador y vendedor ya que considera que realizo su trabajo, haciendo referencia al articulo 1352 del C.C.Co de la nacion

    Mi pregunta es:
    Debo pagarle la comisión (fuera de que no esta en mis posiblidades, la ley dice eso?)

    El documento de la reserva lo que dice es que hago una reserva por un monto de dinero, pone fechas posible de boleto y dice que si no se respeta la reserva perderé el importe dado, pero nunca dice que deberé pagarle la comisión al Martillero que es lo que ahora me exige, ni tampoco hace referencia en la reserva a ningun articulo del C.C.CO.

    Agradeceré información al respecto para poder contestarles

    Muchas gracias!

    • Hola, Pablo, poner abogado para analizar y en su caso evaluar acciones. Hay que ver la documentación completa y más detalles. Un saludo.

  21. Ivana Lopez

    Hola Sergio, pague u$d1000 en concepto de compromiso de venta ad referendum del credito hipotecario a la vendedora hace 30dias, pero por desconocimiento de la vendedora y de su abogado “no sabian” que tenian que darme los planos certificados para iniciar los papeles con el banco. Tarde 2 semanas en que castastro me de la copia certificada de los planos, presente los papeles en el banco y estamos en la espera del tasado. Pasadas 2 semanas de presentar todo en el banco, el abogado amigo de la dueña me informa que en 10dias vence el plaso de la reserva. como acciono? no fue mi culpa que ellos no tengan los papeles y que el banco no se contacte. Espero tu respuesta, Muchas gracias

    • Hola, IVana, poner abogado para evaluar la acción, mediación, carta doc. etc.

  22. Guillermo

    hola Sergio, pienso hacer la reserva para la compra de una casa en provincia de Buenos Aires. Queria saber que gastos tengo que afrontar como comprador y cuales le corresponden al vendedor. Gracias.

    • Hola, Guillermo. Depende mucho la operación. En general el comprador costea el escribano, es fundamental tener uno de confianza.

  23. Andrea

    Buenas tardes. Reservamos Dpto para compra con el valor de la inmobiliaria, dejamos 1000 dolarws de reserva y ahora nos piden un refuerzo de seña de 20.000 dólares (ya nos habian informado esto. El tema es que no tenemos nada por escrito de que el vendedor acepte esta reserva. El vendedor vive en el interior. Se puede reservar sin la firma de aceptacion de el?? Como se hace? Tenemos temor. Estamos con credito hipotecario.

    • Hola, Andi. Poner abogado/a o broker de confianza para ver bien la transacción, imposible responder sin más datos.
      ¡Saludos!

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