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Los vicios ocultos en el nuevo código civil

| El 12, Abr 2015

Responsabilidad de la constructora y vicios ocultos de obra, ¿Cuándo procede y hay responsabilidad civil del aquitecto, desarrollador, constructor y demás?

Parece que compró una chalecito en Pinamar, el terreno y le pagó a una constructora y a un arquitecto para que hagan la obra, al fin tendría su casa de veraneo. Pero las cosas no terminaron conforme lo planeado… literalmente la constructora desconoció los planos (si los hubiera seguido esta sentencia nunca se hubiera escrito porque en general la gente prefiere jugar un partidito de fulbo con amigos en lugar de andar instruyendo abogados para una demanda por vicios redhibitorios o vicios ocultos). ¿Qué tan importante es el quincho para el asado en todo esto? Veamos. Actualizado a octubre de 2016.

 

Acciones para cuando se entrega y se recibe un inmueble

Como la constructora incumplió lo pactado, el comprador no terminó de pagar. Como el comprador no pagó, la constructora resolvió el contrato, así que se quedó con los más de 100 mil dólares que había pagado contra el boleto, de los más de 200 mil que salía la casa. “Resolver” significa terminar el contrato por culpa de la otra parte, a causa de lo cual todo queda sin efecto y la que incumple debe indemnizar a la otra. Para hacer eso primero se debe dar un plazo a la otra parte para que cumpla, pague, y pueda defenderse, que se hace con una carta documento.

El comprador de la casa rechazó la carta documento porque la constructora no respetó el factor de ocupación del terreno (FOT) y eldel suelo (FOS), que son los máximos que la regulación del municipio permite construir. Y en el boleto se preveían multas en estos casos, pero fueron tan graves que habilitaron la resolución.

Así que el comprador ejerció la opción de pedir la devolución de todo, por vicios redhibitorios, que no es una banda de punk rock sino la palabra legal para defectos de algo que se compra: «el comprador tiene la acción redhibitoria para dejar sin efecto el contrato, volviendo la cosa al vendedor, restituyéndole éste el precio pagado, o la acción para que se baje del precio el menor valor de la cosa por el vicio redhibitorio».

Además, cuando se entrega una obra es importante inspeccionarla y dejar constancia, porque si es muy visible después el derecho puede impedir el reclamo. Y por los defectos ocultos, graves y existente al tiempo de la adquisición, la ley da esa acción. Cuanto antes se adviertan y se deje constancia expresa de eso, en un acta notarial, carta documento y demás, mejor. Incluyendo si hay variaciones de superficie, para los cuales el nuevo código civil facilita algunas acciones.


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El nuevo código civil dice que «Si el objeto principal de la venta es una fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido convenido el precio por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno tiene una diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada, el vendedor o el comprador, según los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia. El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un mayor precio puederesolver la compra». Es decir, el umbral de tolerancia es el 5% pero contractualmente puede ser un poco menos.

El artículo siguiente aclara que «si precio es convenido por unidad de medida de superficie, el precio total es el que resulta en función de la superficie real del inmueble». Se paga por lo que efectivamente se entrega. Si lo vendido es una extensión determinada, y la superficie total excede en más de un cinco por ciento a la expresada en el contrato, el comprador tiene derecho a resolver.

 

Rosario Oroño.

A photo posted by Sergio (@derechoenzapatillas) on

 

Los vicios ocultos o vicios redhibitorios

Hay defectos menores y defectos graves o redhibitorios, por ambos se puede reclamar. Por los defectos que no son graves, corresponde pedir una compensación o reparación. Por el resto, el nuevo código civil aclara que los vicios redhibitorios son los que tornan una cosa «impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor».

La ley aclara que pese a que no esté oculto, en el contrato se puede pactar cuándo hay acciones por esos defectos, así que atención a la redacción, que es muy importante. Por ejemplo, especificar lo más posible y en anexo terminaciones, plazos de entrega y penalidades por incumplimiento.

El nuevo código civil aclara que no hay reclamo por los defectos del bien que el adquirente conoció o debió haber conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso. Por eso es importante inspeccionar y dejar constancia en un acta. El comprador tiene que probar que esos vicios existían al tiempo de entregarse el depto. (o el auto), salvo que si el vendedor es profesional (por ejemplo, una empresa constructora, inmobiliaria, desarrollador y demás).

El comprador tiene acción contra todas las partes, como el arquitecto, el constructor, el desarrollador y la inmobiliaria que intermedia, pero debe ejercerla antes de un plazo que se llama de caducidad. Así, el adquirente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los 60 días de haberse manifestado. Esto vale, por ejemplo, si hubiera manchas de humedad, que no corre desde la entrega sino desde que saltó la humedad porque los caños no estaban bien: «Si el defecto se manifiesta gradualmente, el plazo se cuenta desde que el adquirente pudo advertirlo».

El incumplimiento de denunciar estos vicios o defectos extingue la responsabilidad por defectos ocultos, excepto que el venderor haya conocido o debido conocer, la existencia de los defectos. Por ejemplo, si se trata de una constructora se podría reclamar igual, aunque no se haya inspeccionado del todo. Esto es una innovación importante que trae el nuevo código civil a favor de los compradores, cuando quien vende es una constructora o inmobiliaria.

 

Plazos de la responsabilidad por defectos o vicios ocultos

El nuevo código civil aclara que la responsabilidad por defectos ocultos caduca:

a. si la cosa es inmueble, cuando transcurren tres años desde que la recibió; así que es recomendable dejar bien en claro, con un acta de posesión, la fecha de recepción e inspeccionar a fondo el inmueble, sobre todo si se compra usado a una persona que no sea profesional de la construcción.

b. si la cosa es mueble, cuando transcurren seis meses desde que la recibió o puso
en funcionamiento. Esto es útil para los autos, campo en el cual se dan una buena parte de las acciones por el tema, cuando hay fallas graves y se pasan la pelota entre fabricante y concesionario (ambos son solidariamente responsables).

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Estos plazos pueden ser aumentados por contrato. Es decir, todo depende de la redacción del boleto de compraventa o del de fideicomiso en los llamados “compras de pozo”. Como dije antes, lo centra es ponerse de acuerdo en la terminación y plazos de entrega.

A un amigo le pasó que la constructora le entregó un depto. por Villa Urquiza, a estrenar, con varias fallas de construcción. E incluso sin servicios. Arquitecto amigo me decía que estuvieron dos años para habilitar la luz, cumpliendo todo. Así que el comprador puede demandar a la constructora y la constructora a la distribuidora… Una cadena de demandas que terminarán en la ONU ¿?

Pasó que en Iowa que una constructora se comprometió a hacer un laguito. Entregó el lago… pero sin agua. Y se defendió que solo tenía la obligación de hacer el relleno. El juez dijo: by definition, a pond is «a body of water» (por definición un lago es un cuerpo de agua) y que cuando la empresa «se comprometió a hacer un lago en la propiedad estaba expresamente destinado a albergar agua, o si no hubieran escrito una represa». Así que por esa falla en las condiciones del suelo, que debió haber conocido y por entregar el lago, bueno, el lago sin agua, entendieron que hubo responsabilidad. Había una garantía implícita de que las cosas funcionen, dijeron aca. En Argentina, como en Iowa, es igual.

Responsabilidad civil de la constructora por incumplimiento de las especificaciones del boleto de compraventa del inmueble

En un caso, en el cual compró un departamento en Flores, los jueces dijeron que el comprador no se encuentra atado al ejercicio de la acción redhibitoria para perseguir el resarcimiento de los daños que le cause el incumplimiento del proveedor, incluso si este se traduce en la existencia de un defecto oculto, por cuanto la posibilidad de reclamar la reparación de tales perjuicios se encuentra expresamente establecida en el art.10 bis, in fine, de la Ley 24.240.

El departamento lo recibió con la habitación contigua con este baño la pared donde se apoya un placard presenta manchas aparentemente de humedad y las puertas del mismo no cierran en forma correcta.A continuación nos trasladamos al lavadero donde compruebo que la puerta que da al patio no cierra, golpeando el picaporte.

Además, hay un cable canal que va por la pared divisoria de este ambiente con la cocina, y que según manifiesta el requirente tuvo que reforzarse la instalación eléctrica para que soportara la intalación de los aires acondicionados”.

Por su parte el perito ingeniero designado de oficio detalló las deficiencias advertidas en su constatación. Se extrae de su lectura que el marco y la puerta que da al patio están fuera de escuadra. En la puerta ventana del dormitorio con el patio comprobó que las guías de la cortina de enrollar tiene diferencia entre los extremos superior e inferior, y no se desplaza correctamente; defecto que se repite en los otros dos dormitorios. Advierte en el lavadero la necesidad de embutir un caño, entre otro desperfecto.

Si bien le hicieron un descuento en el precio, demandó por la diferencia y los jueces ordenaron indemnizarlo bajo la figura de responsabilidad civil de la constructora por los desperfectos del inmueble según los rubros siguientes: a) gastos de reparación de la unidad funcional $ 28.628,60 al mes de octubre del año 2013; b) daño moral $ 40.000, más intereses y costas.

 

La importancia de los defectos, y del quincho para el asado

Y también en Pinamar. En esa historia, los defectos eran tan graves que casi lo dejaron sin cochera del chalecito, porque la municipalidad los obligó a demoler parte de la entrada que invadía el espacio pública, y para los jueces esto «implicó la modificación estructural del acceso a la casa, que únicamente puede ser imputada a título de dolo al comportamiento del constructor-vendedor». En criollo, se la mandaron grossa. Y agregaron:

«Pero hay más: la invasión del retiro obligatorio determina la eliminación de una parte del techo del “quincho” (sector parrilla) anexado a la casa, de manera que al desmontarse la cubierta de tejas, sólo queda una superficie remanente de 7,10 metros cuadrados, que obviamente torna este sector impropio para su destino (ver dictamen pericial de ingeniería civil, sus ampliaciones y las manifestaciones contenidas en el acta de fs. 300, pues la pérgola remanente (galería descubierta) difiere de la construcción antirreglamentaria». Así, «…las medidas del “quincho” únicamente servirán para dar reparo a la mesa, quedando los comensales al descubierto. Piénsese en la importancia que para los argentinos tiene el tradicional “asado” para comprender la significación de ese lugar…».

 

 

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Anexo con sentencias completas sobre responsabilidad civil del constructor

Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala D, 11-jul-2016

En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 11 días del mes de julio de dos mil dieciséis, reunidos en Acuerdo los señores jueces de la Excma. Cámara Nacional de la Apelaciones en lo Civil, Sala “D”, para conocer en los recursos interpuestos en los autos caratulados “GGG, Horacio Francisco c/ TTTT S.R.L. s/ daños y perjuicios”, el Tribunal estableció la siguiente cuestión a resolver:

¿Es ajustada a derecho la sentencia apelada?

Practicado el sorteo resultó que la votación debía efectuarse en el siguiente orden: señores jueces de Cámara doctores Patricia Barbieri, Ana María Brilla de Serrat y Osvaldo Onofre Álvarez.

A la cuestión propuesta la doctora Patricia Barbieri, dijo:

I.- El pronunciamiento. La sentencia que luce a fs. 563/578 hizo lugar a la demanda, y condenó a TTTT S.R.L. a abonar a Horacio Francisco GGG la suma de $ 199.228,60 con más los intereses y las costas. El fallo fue apelado por la demandada a fs. 582, expresando sus agravios a fs. 594/600, que fueron contestados por el actor a fs. 602/604.

II.- Antecedentes. a) A fs. 185/188 se presenta Horacio Francisco GGG y promueve demanda por daños y perjuicios contra “TTTT S.R.L.”, persiguiendo el cobro de la suma que estimativamente establece en $ 142.328.

Según expone en el libelo introductorio, compró a la demandada el departamento “A” del 1er. piso con cochera doble y baulera, del inmueble sito en la calle Nazca ….de esta ciudad, y suscribió con ella el 14 de junio de 2011 el respectivo boleto de compraventa, procediendo en dicha ocasión a cancelar el precio total de la operación recibiendo la posesión de la propiedad. Manifiesta que cuando se mudó el edificio estaba casi totalmente terminado, faltando pequeños detalles de terminación pero era totalmente habitable, y que la firma vendedora a través de su socio gerente se comprometió a subsanar a la brevedad los defectos que presentaba la unidad adquirida.Menciona otras circunstancias relacionadas con la operatoria de mención y el incumplimiento del compromiso asumido por la vendedora, generadores de una serie de perjuicios cuya reparación persigue en las presentes actuaciones. Funda en derecho su pretensión y ofrece prueba. b) A fs. 215/225 la accionada por medio de apoderado contesta la demanda y solicita su rechazo. Formula una negativa puntual de los distintos hechos argüidos por la actora que no merezcan su expreso reconocimiento, al igual que su desconocimiento de la documental. Ofrece su propia versión de los hechos. Refiere inicialmente el comportamiento desplegado por el actor a lo largo de toda la negociación previa a la concreción de la operación, y la inexistencia de los vicios que aquél refiere campeando la mala fe con la intención de obtener algún beneficio. Entre otras cuestiones destaca que debió afrontar el pago de la comisión a la inmobiliaria que intervino originalmente en la venta de la unidad, que el actor intentó puentear tratando de negociar directamente con la vendedora para no pagar la comisión, siendo la operación concretada tiempo después a través de otra inmobiliaria. Señala que el actor tenía pleno conocimiento de las características constructivas del inmueble y de su propia unidad, ya que en el anexo del boleto de compraventa por él aceptado y suscripto de conformidad, se encontraban consignados los detalles de terminación y especificaciones técnicas de los artefactos, accesorios y materiales allí enunciados. Reconoce sí la necesidad de cambiar el marco de una puerta que da al patio de la unidad funcional que se encontraba mal colocado, pero que el actor se negó en todo momento a permitir el ingreso del personal de la empresa contratada a esos fines. Expresa que para poner fin a las discusiones con el actor se realizó un descuento de u$s 5.000.- del precio final de venta, justamente para que el Sr. GGG dispusiera de dinero para realizar los retoques que cuestionaba.Descalifica en suma la postura asumida por el actor, y la real existencia e importancia de los daños que alude, interpretando que en el caso no se verifican las condiciones que justifiquen el progreso de la acción intentada. Funda su derecho y ofrece prueba.

III.- La sentencia. Precisó la magistrada de grado que el caso encuadra en la figura de la compraventa cuyo marco normativo interpretó aplicable en la especie, refiriendo alguna de sus cualidades. Determinó a su vez que no se trata de un supuesto de vicios ocultos dado que ambas partes tenían conocimiento de ciertos aspectos de terminación que no habían sido completados. En razón de ello contempló la posibilidad de revisar un eventual incumplimiento contractual en el marco que impone el contrato de consumo y su normativa específica, aplicable de oficio por ser de orden público, aún cuando no mediara invocación en concreto de las partes. Siguiendo esa línea argumental, a la luz de las pruebas evaluadas a sus efectos tuvo por corroboradas las deficiencias denunciadas por el actor, en tanto relacionadas con elementos esenciales de un departamento en edificio sometido a la propiedad horizontal y que hacen a la satisfacción del interés del comprador al adquirir el bien para vivienda, poniendo en evidencia que no se cumplió con el objeto del contrato en su totalidad, generando la responsabilidad del vendedor-constructor con la consiguiente obligación de resarcir al co-contratante respecto de los daños y perjuicios provocados por ese incumplimiento. Admitió entonces la procedencia de la compensación solicitada por los siguientes conceptos:a) gastos de reparación de la unidad funcional $ 28.628,60 al mes de octubre del año 2013; b) depreciación del inmueble $ 130.600.-; c) daño moral $ 40.000.En lo que respecta a los intereses estableció que por tratarse de un caso de responsabilidad contractual, correrán desde la interpelación a la demandada mediante notificación notarial de fecha 14 de agosto de 2012, y se liquidarán a la tasa activa cartera general (préstamos) del Banco de la Nación Argentina, en los términos del plenario del fuero in re: “Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transportes Doscientos Setenta S.A.” . Ello a excepción de los correspondientes a la indemnización acordada en concepto reparación de la unidad cuyo valor fue establecido al mes de octubre de 2013, por lo que hasta entonces se aplicará un interés del 6%, y a partir de entonces la activa anteriormente mencionada, hasta el efectivo pago.

IV.- Los agravios. La parte demandada se agravia en primer término por la admisión de la demanda, a su entender dejando de lado la prueba aportada por ella y valorando la escasa prueba producida por el actor, incurriendo además en “ultra petita”. Extiende sus quejas a la aplicación oficiosa de la normativa que contempla la defensa del consumidor. Cuestiona a continuación la aceptación de las compensaciones solicitadas en concepto de reparación de daños en la unidad, depreciación del inmueble y daño moral, y los importes acordados por tales conceptos, solicitando el rechazo de las partidas o su reducción. Apunta finalmente sus quejas a la tasa de interés dispuesta en la sentencia y a la fecha de comienzo de su cómputo.

V.- La solución. Preliminarmente considero apropiado recordar que conforme ha sido sostenido reiteradamente, no me encuentro obligada a analizar todas y cada una de las argumentaciones de las partes, sino tan sólo aquéllas que sean conducentes y posean relevancia pasa decidir el caso (CSJN, Fallos:258:304; 262:222; 265:301; 272:225, etc.). Asimismo, en sentido análogo, tampoco es obligación del juzgador ponderar todas las pruebas agregadas, sino aquellas que estime apropiadas para resolver el mismo (CSJN, Fallos: 274:113; 280:320; 144:611). Asimismo, los jueces no se encuentran obligados a seguir a las partes en todos los planteamientos, ni evaluar la totalidad de los elementos probatorios agregados al expediente sino que sólo deben hacer mérito de aquéllos que crean conducentes y de las articulaciones que juzguen valederas para la resolución de la litis.- (Conf. CNCiv. Sala “J” del 19 de julio de 2007 en autos “Palavecino, Alexis c/ Microómnibus SAC y otro s/ daños y perjuicios” ). Respondiendo al planteo formulado por el apelante relativo a la normativa que contempla la defensa del consumidor, considero que la aplicación de la Ley 24.240 y las normas que con ella se integran no se encuentra supeditada a su invocación por las partes, debido a que corresponde al juez determinar el derecho aplicable a los hechos planteados, y en virtud de que, en el caso del particular régimen tuitivo del consumidor, el art. 63 de la mencionada ley establece expresamente que es de orden público y, como tal, debe ser aplicada de oficio (cfr. CNCiv., sala A, “Post, Marta c. Deheza S.A. Industrial Comercial Financiera Inmobiliaria y otro s/ daños y perjuicios”, 28/11/2013, La Ley Online, AR/JUR/86699/2013). Se entiende además, que pese a lo dispuesto por el art. 2176 del Cód. Civil, en el ámbito del derecho del consumo el consumidor no se encuentra atado al ejercicio de la acción redhibitoria para perseguir el resarcimiento de los daños que le cause el incumplimiento del proveedor, incluso si este se traduce en la existencia de un defecto oculto, por cuanto la posibilidad de reclamar la reparación de tales perjuicios se encuentra expresamente establecida en el art.10 bis, in fine, de la Ley 24.240, que la consagra de manera autónoma y sin condicionarla al ejercicio de ninguna otra acción (cfr. CNCiv., sala A, “N. C., L. B. y otro c. Edificio Seguí 4653 S.A. y otros s/ vicios redhibitorios”, 20/02/2014, LL 04/06/2014, 12; LL 2014-C 386; LL 28/07/2014, 4 con nota de Pascual E. Ferrillo; LL 2014-D-388; RCyS 2014-IX , 111; AR/JUR/5724/2014). En relación con el objeto principal de la litis puede decirse que el boleto constituye la antesala de un contrato de compra y venta en el que se establecen los elementos y condiciones esenciales de la misma: el consentimiento, la descripción de la cos a, el precio, la forma de pago, fecha de escritura, escribano, consecuencias del incumplimiento, constitución de domicilio, etc. De dicha impronta participa el suscripto el 14/06/2011 por la demandada y el Sr. Horacio Francisco GGG en su condición de vendedora y comprador respectivamente (cfr. fs. 7/8), en cuya cláusula primera claramente se encuentra descripto el objeto de la operación de que se trata; y se establece que como la unidad se encuentra en construcción, las partes suscriben en un segundo anexo -cuya existencia se encuentra reconocida y consentida aún cuando no se ha aportado a la causa- un informe conteniendo detalles de terminación y especificaciones técnicas de la misma, donde se consignan las características constructivas de la unidad, que el comprador declara conocer y aceptar. Conforme a lo estipulado en la cláusula tercera, la unidad será entregada una vez alcanzado el estado de construcción que permita el libre acceso y su habitabilidad, aunque estuvieran pendientes algunos detalles de terminación en partes comunes del edificio. Cabe considerar que tales condiciones se encontraban reunidas en esa oportunidad, por cuanto en el mismo acto el actor recibió la posesión de la unidad, según lo consignado en la cláusula cuarta.No obstante ello, es preciso destacer que la habitabilidad del inmueble en general o de la unidad funcional de que se trata en particular, no deslindan la eventual presencia de vicios o detalles constructivos relacionados con las características de la cosa, que aún sin encontrarse ocultos, resienten el uso y goce normal de la misma conforme a su destino específico, que trasuntan una deficiente ejecución de la obra e incumpliminto de las condiciones pactadas, que en la medida de su acreditación habilitan al comprador a reclamar la pertinente compensación. Establecido lo anterior, analizaré a continuación los rubros indemnizatorios cuestionados.

a) Reparación de la unidad

Reclama el actor por este concepto la suma de $ 32.500.- conforme al presupuesto que adjunta a la demanda, habiendo la colega de primera instancia admitido la compensación en la suma de $ 28.628,60. Esta decisión es apelada por la demandada según se adelantara en el considerando IV.El acta de constatación notarial de fs. 508/509, con el mérito emergente de su condición de instrumento público no redaurguido de falso mediante acción civil o criminal, da cuenta del estado que presentaba el departamento del actor en esa ocasión, que trasluce la existencia de las deficiencias consignadas en los siguientes términos: “en el paliers de acceso al mismo las paredes tienen arreglos y están con la pintura sucia. Ya en el dormitorio principal el piso de madera se encuentra deteriorado a la altura del vestidor, las puertas del placard no cierran correctamente, dejando una luz entre la pared y la puerta, al cerrar la misma se raspa el piso dejando una marca. En el pasillo que comunica con la cocina hay unas manchas de humedad, que según manifiesta el requirente proviene de la bañadera del cuarto de baño de la habitación principal. En la habitación contigua con este baño la pared donde se apoya un placard presenta manchas aparentemente de humedad y las puertas del mismo no cierran en forma correcta.A continuación nos trasladamos al lavadero donde compruebo que la puerta que da al patio no cierra, golpeando el picaporte el marco de la misma. Asimismo se verifica que hay un cable canal que va por la pared divisoria de este ambiente con la cocina, y que según manifiesta el requirente tuvo que reforzarse la instalación eléctrica para que soportara la intalación de los aires acondicionados”. Por su parte el perito ingeniero designado de oficio, en su informe anejado a fs. 282/283 detalló las deficiencias advertidas en su constatación. Se extrae de su lectura que el marco y la puerta que da al patio están fuera de escuadra. En la puerta ventana del dormitorio con el patio comprobó que las guías de la cortina de enrollar tiene diferencia entre los extremos superior e inferior, y no se desplaza correctamente; defecto que se repite en los otros dos dormitorios. Advierte en el lavadero la necesidad de embutir una cañería exterior por la que pasa la instalación eléctrica, de telefonía e Internet, con la consiguiente reposición de cerámicas que deban ser retiradas para efectuar el trabajo. Humedades en baño en suite y dormitorio principal. Mochila del inodoro separada de la pared que debe corregirse. Problemas de escuadra en paredes, mochetas de placard, marcos de puerta y zócalos, curvos por revoques deficientes. La puerta de acceso al departamento fuera de plomo. Palier de acceso con revoque deteriorado en el sector donde se encuentran los montantes eléctricos. Propone las posibles soluciones y su costo, analizando al efecto el presupuesto adjuntado por el actor con el escrito de demanda, que considera adecuados y estima en la suma de $ 28.700.- Posteriormente, respondiendo a fs. 428 según los términos de la medida para mejor proveer dispuesta a fs. 425, procedió a la discriminación de los diferentes ítems, cuya sumatoria arroja la suma de la compensación dispuesta por la magistrada de grado.Ninguna prueba de peso aportó la parte demandada para rebatir las conclusiones arribadas, más que su propia disconformidad con lo valores asignados, sin siquiera contar con el correspondiente y necesario soporte de informe emanado de profesional en la materia. En ese orden de cosas, considero que el rubro ha sido convenientemente abordado por la Sra. Juez a-quo, por lo que he de propiciar la confirmación de su decisión.

b) Depreciación del inmueble

Se queja la demandada por la admisión del presente rubro. Para que proceda la indemnización por este concepto, es preciso que el perito efectúe un relevamiento exhaustivo del inmueble y determine su estado antes y después de los trabajos efectuados para reparar las deficiencias apuntadas, ya que se trata de una materia técnica y circunstanciada, no pudiendo presumirse que las cuestiones invocadas produzcan una desvalorización del departamento en cuestión, dado que la reparación correctamente realizada no debería dejar secuelas que disminuyan su valor de mercado; antes bien producirían su revalorización, o cuando menos el mantenimiento del mismo conforme a sus características propias y del conjunto edilicio del que forma parte. En ese orden de cosas, es de destacar que el rudimentario informe producido por el perito ingeniero no cumple mínimamente los recaudos contemplados en el art. 472 del CPCC para ser calificado como tal. Carece de información y datos técnicos suficientes que permitan una adecuada valoración del aspecto aquí tratado. En razón de lo expuesto corresponde admitir el agravio, y revocar la decisión recaída en primera instancia, con la consiguiente desestimación de la indemnización del rubro.

c) Daño moral Debe reconocerse la extrema dificultad que presenta al juzgador su estimación, pues tratándose de vivencias personales, no puede precisar cuánto sufrió el damnificado a raíz de un suceso, pudiendo sólo evaluar la magnitud de la aflicción que puede provocar el hecho en el común de las personas, valorándolo a la luz de las circunstancias particulares acreditadas en la causa.Este daño ha sido ampliado sensiblemente por doctrina y jurisprudencia en los últimos años, pues no se reduce a reconocer un monto al precio del dolor, o a la pérdida de afecciones, sino que apunta a toda situación negativa en las calidades de sentir, de querer y entender. A partir de su carácter resarcitorio, éste desempeña la función de satisfacer perjuicios que no sean mensurables con exactitud, teniendo en cuenta las condiciones personales de los afectados y la gravedad objetiva del perjuicio, como así también las otras circunstancias del caso. Si bien, en principio, las meras molestias derivadas de las humedades u olores en un inmueble no tienen entidad para ser consideradas generadoras de daño moral, cuando su persistencia y magnitud han provocado una perturbación significativa en el modo de vida de sus habitantes, debe entenderse que existe una lesión de índole espiritual que debe ser reparada. En consecuencia, ponderando la repercusión que en los sentimientos del Sr. GGG debió generar la imposibilidad de disfrutar plenamente de la propiedad adquirida conforme a su destino y características propias en virtud de los desperfectos contenidos en dicho inmueble, considero que en el caso se encuentran reunidas las condiciones que justifican la admisión de la pretensión resarcitoria por el concepto que se trata. Propongo por ende la confirmación de la partida asignada, por encontrarla prudentemente establecida por la Sra. Juez a-quo. d) Intereses La colega de primera instancia dispuso que los intereses correrán desde la interpelación a la demandada mediante notificación notarial de fecha 14 de agosto de 2012, y se liquidarán a la tasa activa cartera general (préstamos) del Banco de la Nación Argentina, en los términos del plenario del fuero in re:”Samudio de Martínez, Ladislaa c/ Transportes Doscientos Setenta S.A.”. Ello a excepción de los correspondientes a la indemnización acordada en concepto reparación de la unidad cuyo valor fue establecido al mes de octubre de 2013, por lo que hasta entonces se aplicará un interés del 6%, y a partir de entonces la activa anteriormente mencionada, hasta el efectivo pago. Ante ello se agravia la parte demandada en los términos consignados en el considerando IV.Teniendo en cuenta el marco de los agravios formulados, y sin perder de vista la fecha de los daños que constituyen el perjuicio objeto de la reparación, en base a los fundamentos vertidos en mi voto en los autos “MONDINO, Silvana Andrea c/ TETTAMANZI, Hernán Diego y otros s/ daños y perjuicios” (R. 524.899) del 14/04/2010, a los que en honor a la brevedad me remito, considero que la aplicación y cálculo de los intereses a la tasa activa cartera general (préstamos) nominal actual vencida a treinta días del Banco de la Nación Argentina, a partir de la fecha de constitución en mora efectuada por medio de la notificación notarial del 14 de agosto de 2012 como se establece en la sentencia, es la que mejor se adecua a las circunstancias del caso.

De allí entonces el rechazo de los agravios de la demandada con la consiguiente confirmación de la sentencia en lo que al aspecto se refiere.

Por lo tanto voto propiciando: 1) Se revoque parcialmente la sentencia desestimando la compensación en concepto de depreciación del inmueble. 2) Se la confirme en todo lo demás que fuera materia de apelación y agravio. 3) Se impongan las costas de alzada en el orden causado en atención a los vencimientos parciales y mutuos (art.71 CPCC).

Así mi voto.- Los señores jueces de Cámara doctores Ana María Brilla de Serrat y Osvaldo Onofre Álvarez, por análogas razones a las aducidas por la señora juez de Cámara doctora Patricia Barbieri, votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta.

Con lo que terminó el acto.

PATRICIA BARBIERI

ANA MARIA R. BRILLA DE SERRAT

OSVALDO ONOFRE ÁLVAREZ

Este Acuerdo obra en las páginas n° n° del Libro de Acuerdos de la Sala “D”, de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil.

Buenos Aires, de julio de 2016.

Por lo que resulta de la votación que instruye el Acuerdo que antecede, SE RESUELVE:

1) Revocar parcialmente la sentencia desestimando la compensación en concepto de depreciación del inmueble; 2) confirmar el fallo recurrido en todo lo demás que fuera materia de apelación y agravio; 3) imponer las costas de alzada en el orden causado en atención a los vencimientos parciales y mutuos.Se deja constancia que la publicación de la presente sentencia se encuentra sometida a lo dispuesto por el art. 164, 2° párrafo del Código Procesal y art. 64 del Reglamento para la Justicia Nacional. Notifíquese por Secretaría y devuélvase.

Patricia Barbieri

Ana María R. Brilla de Serrat

Osvaldo Onofre Álvarez

 
Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala G, “… S.A. c. José L.”

2ª Instancia. — Buenos Aires, abril 15 de 1997.

¿Es justa la sentencia apelada?
El doctor Montes de Oca dijo:
I. En la sentencia de la anterior instancia rechazó la demanda por resolución contractual imputable a culpa del comprador demandado e hizo lugar a la reconvención por igual efecto y por culpa de la entidad vendedora a quien condenó a restituir la suma de U$S 122.000, pagados al suscribirse el respectivo boleto de compraventa y su complemento, con más una suma igual en concepto de cláusula penal. Solo subsiste el recurso de la parte actora, quien en esta alzada expresa diversos argumentos en procura de la revocación del pronunciamiento; el respectivo traslado fue respondido a fs. 401/402.
II. Es preciso señalar que la mentada presentación de agravios comienza por decir que el “thema decidendum” se vincula con la interpretación acerca de si en el presente caso se está o no ante la configuración de vicios redhibitorios. En este sentido, entonces, por la coincidencia de las partes, es menester considerar el sentido y alcance de la contrademanda por la existencia de los defectos a que se refiere el art. 2164 del Cód. Civil, que dan origen a la acción redhibitoria prevista por el art. 2174; consecuentemente, en tanto se parecía el sentido de la reconvención, ella comporta una opción definitiva (art. 2175), de manera que no es posible volver sobre la posibilidad de subsanar los defectos que se aluden en la presentación de agravios, máxime cuando la parte contraria nada dice sobre esa propuesta, que debe considerarse agotada en primera instancia, luego de la audiencia de que da cuenta el acta de fs. 300.
Para que un defecto dé lugar a la acción redhibitoria debe tratarse de un vicio de hecho, como en el caso, y además, oculto, ignorado, grave y existente al tiempo de la adquisición. En la consideración del carácter oculto o aparente del vicio, debe prescindirse de un determinado y concreto adquirente, lógicamente considerando la cosa de que se trata y la práctica seguida en la vida de los negocios con referencia a las operaciones que sobre ella se verifican; es a la imagen del adquirente medio, al tipo y oportunidad del examen que él realiza que hay que recurrir; sólo si existiera complejidad técnica de la cosa sería necesario el asesoramiento de peritos, pues no es menester ir por la vida acompañado por una cohorte de asesores para comprar un inmueble (López de Zavalía, F. J., “Teoría de los contratos. Parte General”, p. 462).
Mediante boleto de compraventa suscripto el 20 de julio de 1993, la sociedad actora prometió la transmisión del dominio del inmueble ubicado en la ciudad de Pinamar, Provincia de Buenos Aires, dejándose constancia en el instrumento que lo edificado abarcaba una superficie de 356 metros cuadrados aproximadamente, que se encontraba “en construcción” en esa data (cláusula primera); otra parte del precio debía abonarse a los 50 días corridos, contra entrega de la obra finalizada y verifación por parte del adquirente (cláusula tercera, ap B). Casi dos meses después, el 14 de septiembre del mismo año, la vendedora recibió la suma de U$S 30.000 a cuenta del precio (totalizándose la cantidad de U$S 122.000 señalada al comienzo, como parte del precio pactado en 255.000 de la misma moneda); además de otras disposiciones, en este acto se alude a la entrega de la posesión al comprador.
Luego de un prolongado intercambio epistolar, se promovió el presente proceso, con demanda y reconvención enfrentadas, donde quedó demostrado que la sociedad actora, a través de la actuación de su presidente –representante legal– al realizar la construcción no cumplió con el factor de ocupación del terreno (FOT) ni con el factor del ocupación del suelo (FOS); aun cuando dichas transgresiones hayan sido subsanadas mediante el pago de multas, constituyen un valioso antecedente para apreciar el comportamiento de la representación de la actora (art. 902 del mismo Código), habida cuenta que la profesionalidad del arquitecto … (ver fs. 251 vta., entre otras muchas) y la prolongada trayectoria comercial en el municipio costero que ha destacado a lo largo del proceso.
En rigor cuenta entender porqué se dicta casuística reglamentación en materia urbanística y edilicia si, en definitiva, las transgresiones se “toleran” (véanse las referencias de la parte actora en ese sentido y la política de recuperación de espacios públicos ocupados por construcciones privadas: fs. 334, informe emanado de la Municipalidad de Pinamar) y todas ellas se disuelven en el pago de una multa como la que dispone el decreto obrante a fs. 212 que incluye la invasión de retiros reglamentarios. No es superfluo añadir que dichas transgresiones han repercutido sobre la relación jurídica nacida entre los particulares que son parte del proceso, con mayor razón y sentido si se aprecia que la multa que sancionó la contravención a lo previsto en la zona R.U.P. de la ordenanza 422/87 fue aplicada en el mes de noviembre de 1993, es decir, no sólo cuando aquella relación se había entablado sino también cuando se encontraba planteada la discrepancia entre las partes. Además nada permite asegurar que esa solución tenga un carácter definitivo.
El carácter oculto del vicio resulta también de la falta de autorización (Salas-Trigo Represas, “Código Civil…”, t. 2, p. 523 y sus citas), circunstancia que puede predicarse respecto de la construcción realizada por la actora, habida cuenta que el certificado final de obra fue extendido con la indicación de una terminación en base a un plano que, en este caso, muestra las condiciones en que se encuentra realmente la obra (“registrado” simplemente: ver fs. 227 y fs. 334, donde se indica, a título de ejemplo que un sector de la escalera debe ser demolida).
Ahora bien, no es sólo la escalera de acceso a la casa, al menos en sus seis primeros escalones lo que debe demolerse, sino también otros elementos considerados valiosos, toda vez que el referido municipio está abocado a la recuperación según se ha visto, de los espacios calle de dominio público (como el que parcialmente ocupa la mentada escalera), dado que se reubicará la calzada de circulación vehicular y peatonal, actualmente desfasada hacia el norte de su correspondiente eje (cfr. Informe de fs. 328).
La demolición, siquiera sea parcial, de la escalera de acceso refiere por sí sola gravedad del defecto con mayor razón si se atiende a la opción realizada por el comprador, según los términos del art. 2174 ya citado y dada la significación que implica la modificación estructural del acceso a la casa, que únicamente puede ser imputada a título de dolo al comportamiento del constructor-vendedor. Pero hay más: la invasión del retiro obligatorio determina la eliminación de una parte del techo del “quincho” (sector parrilla) anexado a la casa, de manera que al desmontarse la cubierta de tejas, sólo queda una superficie remanente de 7,10 metros cuadrados, que obviamente torna este sector impropio para su destino (ver dictamen pericial de ingeniería civil, sus ampliaciones y las manifestaciones contenidas en el acta de fs. 300, pues la pérgola remanente (galería descubierta) difiere de la construcción antirreglamentaria.
Cualquiera sea la referencia de interpretación que se utilice, la del adquirente medio o la del concreto en el caso (López de Zavalía, obra citada, p. 464), es preciso considerar que asiste razón cuando a fs. 402 afirma que las medidas del “quincho” únicamente servirán para dar reparo a la mesa, quedando los comensales al descubierto. Piénsese en la importancia que para los argentinos tiene el tradicional “asado” para comprender la significación de ese lugar y, además, del defecto que lo desnaturaliza, quizás con mayor razón, en una casa de las características de la que es objeto el presente proceso. De modo corroborante, puede referirse con provecho las conclusiones de la consultora técnica arquitecta, especialmente respecto de las obras necesarias para la adaptación del inmueble a la normativa vigente.
Asimismo, debe compartirse el criterio de que la demolición de las construcciones antirreglamentarias no son de poca entidad pues implican el cambio de las características fundamentales del diseño y funcionalidad del inmueble, sea en el aspecto estético que subjetivamente señala el comprador, por la necesidad de sacar la escalera y ponerla de costado, sea funcionales: reducción de las dependencias de servicio o vivienda de caseros; por añadidura la rampa del garaje, que está bajo nivel, también se encuentra sobre la vía pública, por lo que de construirse la calzada y la acera se pierde el acceso a las cocheras. En síntesis, por tratarse de una cuestión de hecho, surge indudable la gravedad del vicio que disminuye ostensiblemente la posibilidad de uso de la cosa en varias de sus partes más importantes (cfr. conclusiones periciales e inequivocamente lo que revelan las fotografías de fs. 121/125, tomadas en el lugar).
No es superfluo añadir, en orden a la desestimación del agravio y confirmación del pronunciamiento en el aspecto “sub examine” que así como el recurrente afirma que el comprador no puede invocar la propia torpeza en la apreciación de los defectos, simétricamente, cabe referirle tampoco puede hacerlo la sociedad actora, habida cuenta la profesionalidad de su presidente, ni puede apreciase su accionar ilegítimo, caracterizado por evidentes transgresiones reglamentarias, como tampoco ampararse en una eventual “tolerancia” o excesivo permisivismo municipal, para finalmente vender el inmueble en las condiciones y con los vicios descriptos. Bajo tales premisas, el ejercicio de la prerrogativa legal por parte del comprador no puede ser considerado abusivo, como lo preconiza la recurrente.
III. Esta parte realiza un examen de la conducta contractual del reconviniente: a) adquisición del inmueble por un precio inferior al mencionado a fs. 137 por el perito ingeniero interviniente (diferencia de U$S 35.000); b) alquiler del inmueble durante la temporada estival 1993/1994 en la suma de U$S 18.000, cfr. declaración del testigo Ricardo A. Bozzola, fs. 260. Tales manifestaciones deben entenderse dirigidas hacia la reducción de la cláusula penal aplicada –por otra parte, incluida en el pedido de “total” rechazo de la reconvención– más que a la cuestión de fondo referida a la procedencia de la acción redhibitoria; es de toda evidencia que jurídicamente “quien puede lo más puede lo menos”, oposición que no requiere fórmulas sacramentales, pues en el caso es suficiente la de fs. 81/83 (ver Kemelmajer de Carlucci, A., “La cláusula penal”, p. 128 y su cita de la sala D de este tribunal, 6/4/66, en JA, 1966-III-286). Por todo lo demás, a todo evento cabe agregar que, acertadamente se ha sostenido que la cláusula penal es uno de los supuestos en que no se pude sino que se debe negar, aun sin petición ni alegación de parte, el concurso del poder jurisdiccional cuando su tutela es requerida si se exceden los límites de la buena fe, entre otras razones. La facultad judicial de reducir las multas convencionales excesivas puede, en estos casos, ser puesta en práctica de oficio cuando el desborde aparece manifiesto, según las circunstancias del caso debidamente comprobadas, como sucede en el “sublite”; supuesto en el cual su ejercicio, sin que medie oportuna petición de parte, no vulnera el principio de congruencia (CNCiv., sala B, jun/30/975, voto del doctor D’Alessio, que se registra en LA LEY, 1976-B, 312/317).
En pro de la reducción de la pena cabe referir las circunstancias comprobadas a que se hiciera mención en el parágrafo anterior, a lo que se añade el carácter compensatorio de aquélla, prevista en la cláusula decimosegunda del boleto y con expresa referencia a la suma abonada en ese acto, es decir, sin vinculación con la que se pagara en el momento de suscribir el “anexo” complementaria, que sólo importó una modificación parcial de otras estipulaciones aisladas. En tales condiciones, no cabe duda que la pena resulta desproporcionada (art. 656, párr. 2º del mismo Código), aun cuando debe atribuirse una conducta maliciosa de la deudora, en tanto vendiera el inmueble que había construido con pleno conocimiento de los vicios que lo afectaban.
Es la regla moral (art. 21, 953 y conc.) la que señala el carácter excesivo de la pena, en relación con el valor de las prestaciones, pues si constituye una evaluación anticipada del daño, cabe precisar que este factor cuantitativo se encuentra vinculado con el aprovechamiento económico del bien por parte del reconviniente desde hace tres años y medio, especialmente en la temporada veraniega antes indicada. Asimismo, cabe ponderar la situación patrimonial de ambas partes, reflejadas principalmente por lo que resulta el objeto de la relación jurídica. Por todo lo expuesto, júzgase prudente reducir el importe de la cláusula penal que integra la condena a favor del reconviniente a la suma de cuarenta mil pesos.
IV. Por estas consideraciones, corresponde confirmar la sentencia apelada en lo principal que decide, modificándosela en cuanto al importe de la cláusula penal que integra la condena a favor del reconviniente, que se reduce a la suma de cuarenta mil pesos ($ 40.000). Las costas, en esta instancia, se imponen a la parte actora que resulta sustancialmente vencida (art. 68, Cód. Procesal).
Los doctores Bellucci y Greco votaron en el mismo sentido por análogas razones a las expresadas en su voto por el doctor Montes de Oca.
Por lo que resulta de la votación de que instruye el acuerdo que antecede se confirma la sentencia de fs. 341/352, en lo principal que decide, modificándosela en cuanto al importe de la cláusula penal que integra la condena a favor del reconviniente, que se reduce a la suma de $ 40.000. Las costas, en esta instancia, se imponen a la parte actora. — Leopoldo Montes de Oca. — Carlos A. Bellucci. — Roberto E. Greco.

Comentarios

  1. liliana wagner

    guauuuu , cuanto para leer y comprender. Yo te pregunto. Que pasa cuando una persona compra en las condiciones que se encuentra la propiedad, y no quiere hacerce cargo de corregir su responsabilidad de tener una propiedad que se consumio el porcentaje del FOS que le corresponde al resto de los coopropietarios?, y encima ese propietario es el COLEGIO DE ARQUITYECTOS … son prepotentes y no quieren modificar el plano de subdivision ni el reglamento, que lo deberian hacer por que su propiedad esta en infraciion, ademas me perjudican porque yo no tengo entonces mi titulo perfecto. Como empiezo a reclamar o litigar? Gracias!!

  2. Aurora

    Me atrevo a consultarlo dado que leí su clara explicación sobre el tema . Pero hay un tema que no encuentro en ningún lado
    Vendí una depto y sin q yo lo supiera 3 días a tres de la escritura la CIA de gas corto el suministro en el edificio x una pérdida en la calle. Es un depto en CABA y el depto estaba desocupado. El comprador se encontró con la desagradable sorpresa y ofrecí abonarle en un pago las cuotas q debía aportar según porcentaje al consorcio para el arreglo gral de los caños del edificio. No sé si eso se considera un vicio oculto o no pero moralmente consideró que si aún no tenía la posesion es mi obligación asumir ese gasto
    Pero al ser un edificio de más de40 años lógicamente al ingresar la CIA de gas al depto encontrará cosas a arreglar que el comprador tuvo a la vista ( algún caño de conexión de estufa etc)
    El comprador me pide que le abone toda la adecuación del depto de lo que deberá cambiar y q tuvo a la vista al ver el depto antes de comprarlo y tres meses de hotel q es el tiempo q supone q estará sin gas
    Que respondo? No quiero eludir responsabilidades pero esto no me parece razonable
    Si Ud pudiera orientarme se lo agradecería mucho
    Atte
    Aurora

    Enviado desde mi iPad

    • Hola, Aurora. Ver con gasista matriculado, ENARGÁS y empresa de gas el tema de seguridad, llamar cuanto antes.
      En cuanto a lo legal, hay que ver la operación, términos de la escritura y demás. Consultar colega abogado/A.
      saludos

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