Image Image Image Image Image Image Image Image Image Image
Scroll to top

Arriba

3 Comentarios

Cómo afectar un inmueble a bien de familia

Sergio
  • El 27 mayo, 2016
  • http://www.derechoenzapatilas.org

Afectar un inmueble al bien de familia es una forma sencilla de protegerlo contra posibles embargos y agresiones patrimoniales (ejecuciones, medidas cautelares). Pero también implica sacarlo del comercio hasta que se lo desafecte. Acá te cuento cómo es la manera y qué dice la legislación sobre el bien de familia.

 

Ventajas del bien de familia

Cuando un inmueble se afecta al régimen de bien de familia, en principio, no se puede ejecutar por deudas posteriores a esa inscripción (salvo por expensas, ABL y gastos de construcción o mejoras). La ley actual dice expresamente que «El “bien de familia” no será susceptible de ejecución o embargo por deudas posteriores a su inscripción como tal, ni aún en el caso de concurso o quiebra, con excepción de las obligaciones provenientes de impuestos o tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos … o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca.» El inmueble también responde por los alimentos que se deban (nuevo código civil).

También sirve, en ciertos casos, para no pagar el impuesto a la herencia, en la provincia de Buenos Aires, siempre que se lo mantenga así por al menos cinco años.

La desventaja de constituirlo como bien de familia es que casi nadie lo aceptará como garantía… Y tampoco se puede vender sin antes desafectarlo. Cuando una persona saca una hipoteca, el banco suele poner como condición que el inmueble no esté como bien de familia. Se “desafecta”. Porque de otro modo no se podría ejecutar. Para constituir el inmueble como “bien de familia”, él o los titulares de dominio del inmueble pueden ir al registro de la propiedad y hacer el trámite en forma gratuita.

lodging-photo-banner


PUBLICIDAD

 

Requisitos para constituir un bien de familia

En el caso de Capital Federal, el trámite se hace en Belgrano 1130, de lunes a viernes de 9 a 13 horas sin necesidad de asistencia profesional porque el organismo da asistencia.

También puede llamarse a un escribano pero cobra honorarios. Todos los requisitos están en este link oficial.

Básicamente, debe llevarse • Título de propiedad (original), y, si el bien ha sido heredado, por sucesión, debe llevarse el título original y el testimonio de la Declaratoria de Herederos. • Constancia de CUIT, CUIL o CDI. • Documento de Identidad de los titulares y de los Beneficiarios. • Partidas de nacimiento, matrimonio, etcétera, que acrediten el vínculo de parentesco invocado o libreta de familia. Los beneficiarios del régimen de bien de familia pueden ser el cónyuge (esposo o esposa), sus descendientes o ascendientes o hijos adoptivos (hijos, padres y abuelos).   Es innecesario que convivan con el o los titulares del inmueble. El Colegio de Escribanos informa que «en caso de no poseer dichos parientes, podrán ser beneficiarios los colaterales hasta el tercer grado de consaguinidad (por ejemplo sobrino o tío), con la condición de que vivan con el propietario. Tambien pueden ser beneficiarios únicos aquellos descendientes menores habidos en común entre condóminos convivientes.» Es decir, el hijo de la pareja con quien se convive.

Según el nuevo código civil: «La afectación puede ser solicitada por el titular registral; si el inmueble está en condominio, deben solicitarla todos los cotitulares conjuntamente. La afectación puede disponerse por actos de última voluntad; en este caso, el juezdebe ordenar la inscripción a pedido de cualquiera de los beneficiarios, o del Ministerio Público, o de oficio si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida. La afectación también puede ser decidida por el juez, a petición de parte, en la resolución que atribuye la vivienda en el juicio de divorcio…».

Una pareja que convivía quiso inscribir el inmueble, en condominio, según el régimen de bien de familia pero el Registro de la Propiedad Inmueble les rechazó tal petición porque no tenían hijos.  La Sala M de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil ordenó la inscripción, solución que también recoge el nuevo código civil.

 Secluded-Intown-Treehouse-by-Peter-Bahouth-4

 

 

Efectos de la protección como bien de familia

La Provincia de Buenos Aires fue más allá y una ley de inembargabilidad y protección de la vivienda única, y de ocupación permanente. dice que esos inmuebles no son embargables ni ejecutables, salvo que el titular renuncie a ello (esto se pide, por ejemplo, al sacar una hipoteca).

Pero sí se permite ejecutar el inmueble por deudas relacionadas con a) Obligaciones alimentarias, b) el precio de compra-venta, construcción y/o mejoras de la vivienda, c) Impuestos, tasas, contribuciones, expensas que graven directamente la vivienda o d) Obligaciones con garantía real sobre el inmueble (ej. hipotecas) y que hubieren sido constituidas para su adquisición, construcción o mejoras.

En varios juicios, se declaró la inconstitucionalidad de la ley, al impedirle al acreedor cobrar su crédito. En un caso, el dueño de un depto. quiso cobrar sus alquileres atrasados, protegidos por la garantía constitucional de inviolabilidad de la propiedad privada, pero esta ley local se lo impedía…

Los jueces dijeron: «el propósito de la norma trasciende la protección de la vivienda familiar de la cual se encarga la ley nacional 14.394, pues se persigue asegurar el derecho a la vivienda digna del individuo social y comunitario, el cual, para cumplir con su proyecto de vida e interrelacionarse, requiere de condiciones de vida dignas que propicien tal desarrollo. Sobre este punto, se considera que la ley de bien de familia ha demostrado un funcionamiento deficitario como consecuencia del desconocimiento del régimen tuitivo». Así que pudo embargar al inquilino y al garante. Y además esa ley solo la puede dictar el Congreso nacional, agregaron. P

or eso, como regla general, la protección sí está cuando se lo afecta al régimen de bien de familia. De hecho, hace poco, los jueces de la corte provincial confirmaron que ni siquiera en caso de quiebra el síndico puede agredir el patrimonio excluido, que en el caso es un inmueble constituido como bien de familia.

Fundaron la solución en que el síndico no está facultado (legitimado), y se violaría el artículo 38 de la ley 14394 citado, así como la protección de la vivienda familiar. En tanto, en España, un hombre que vivía en un cajero automático hurtó una bicicleta, unas gafas (así se le dicen a los anteojos) y unos guantes, a lo que el juez lo sentenció con prisión domiciliaria. Como no tenía donde establecer domicilio, el hombre pidió al gobierno ¡que cumpla la sentencia y le paguen un hotel! Estos tíos son unos genios… : )

 

treehouse

Comentarios

  1. Carol Ortega

    Buenos días, al ser primera escritura de un inmueble, se debe previamente escriturar y después realizar el trámite de afectar un inmueble a bien de familia?
    Agradezco sus comentarios,

    Carol

    • Hola, Carol, ver con abogado/a o escribano que los asesore en la transacción. El registro pide ciertos requisitos.

  2. jorge

    Hola, la viuda tiene la casa en bien de familia, posee dos hijas una vive con ella y la otra esta casada vive en otro lado, la viuda puede donar a la hija que vive con ella un porcentaje de su pàrte del bien. gracias

Dejar un comentario