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Un Comentario

Críticas a la nueva ley para los consorcios, consejo de propiedad horizontal y encargados

| El 25, May 2016

Actualizado al 29 de agosto de 2016. Se sancionó una nueva ley que afectará a todos los edificios afectados al régimen de propiedad horizontal (léase “consorcios”) de la Ciudad de Buenos Aires, y que sigue sumando críticas. Esta ley beneficia al gremio de los encargados y podrá tornar más onerosas las expensas, y por eso ahora fue impugnada por el Colegio Público de Abogados. Los argumentos y lo que está en juego. Ahora impulsan su derogación la derogaron.

La nueva ley le da seis bancas a los encargados y administradores y una al copropietario

Esta nueva ley impulsada por el oficialismo porteño crea un organismo nuevo que podrá dictar normas a los consorcios. Por eso, y por el peso en la representación que otorga a los encargados, fue criticada por distintos medios, entre ellos el diario La Nación. Esta ley prevé la posibilidad de que el gremio de los empleados, encargados, dicten normas obligatorias hacia el empleador (administradores).

En palabras de Noticias Urbanas, la creación de ese Consejo le confirió al Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH), el gremio que representa a los encargados de edificios y porteros, una representación desproporcionada, que generó la seguridad de que los encargados y empleados de los administradores y los consorcistas terminarían controlando a sus patrones.

Este consejo está conformado por tres representantes de la asociación sindical que agrupa a los trabajadores de los edificios; tres en nombre de las asociaciones de administradores; uno por el gremio de empleados de las administraciones de consorcios -entidad creada muy recientemente-; uno por el gobierno porteño; uno por el defensor de inquilinos de la Defensoría del Pueblo; uno por las asociaciones civiles que tengan por objeto la defensa de los derechos de usuarios y consumidores en el ámbito de la ciudad de Buenos Aires y apenas uno por los consorcistas y copropietarios.

Este portal también indicó que que el Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal (SERACARH) percibe el 0,5 por ciento de los salarios de los encargados de edificios de todo el país, con un poder económico enorme por el volumen de su recaudación. El SERACARH dicta cursos obligatorios para todos los empleados de los edificios, que cuestan entre $1000 y $1500 por un día de enseñanza.

 


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Las críticas de los consorcistas

Este Consejo también tendrá la potestad de cobrarles una matrícula a los administradores, y de recaudar las multas por eventuales incumplimientos. Es decir, sin ser un Colegio de Administradores conformados por ellos mismos, terminaría ejerciendo esas funciones.

Según declaraciones que recogió el diario Clarín: “Esta ley somete para siempre a los propietarios a la voluntad del gremio de porteros y las asociaciones de administradores, quienes a su entera voluntad van a poder cargar a las administraciones con toda suerte de erogaciones, lo que indefectiblemente irá a aumentar las expensas“, aseguraron en la Liga del Consorcista.

En tanto, Samuel Knopoff, presidente de la Federación de Asociaciones de Consorcistas, agregó que “es un mamarracho jurídico, porque el SUTERH se terminaría transformando en el dueño de los consorcios“. En estas asociaciones aseguran que dos de las tres asociaciones de administradores (UADI Y AIERH) suelen jugar a favor del gremio, y que el nuevo sindicato de empleados de administradores también podría hacerlo, lo que le permitiría al SUTERH tener una mayoría de seis sobre los 11 integrantes del Consejo Directivo (fuente).

La otra asociación de administradores, la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal (CAPHAI), también se opone a esta ley. Su presidente, Daniel Tocco, le dijo a Clarín: “El organismo se financiará con las matrículas y las multas, que irán a las expensas. Generarán nuevos costos. Además, no puede ser que los empleados dispongan cómo deben funcionar quienes los contratan”. La CAPHAI presentó un recurso de inconstitucionalidad ante la Justicia.

El titular del sindicato, Víctor Santa María, rechaza esas críticas: “No tuvimos participación en la elaboración del proyecto, lo único que pedimos fue quedar en igualdad de condiciones que el resto. Los trabajadores somos un eje fundamental en la vida de los consorcios, y está bien que participemos en una mesa de diálogo. Pero no vamos a controlar a los consorcios, porque sólo tenemos tres de los 11 representantes, y si se juntan los otros estamos en minoría“.

edificio consorcio propiedad horizontal

 

Las críticas de los abogados

Por eso ahora el Instituto de Derecho de Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados de Capital Federal suma sus críticas contra esta ley y su derogación. Argumentó que el Consejo de la Propiedad Horizontal es una copia arancelada del Registro Público de Administradores (RPA) porteño y que la Ley 5.464 se coloca por encima del Código Civil y Comercial de la Nación. Así lo informó el pasado jueves 21 de abril el Dr. Eduardo Awad, director del Instituto y ex presidente de ese colegio, en su cuenta de Facebook.

Por otro lado, el letrado denunció que hay “punteros” que dicen defender a los consorcistas pero que están solicitando la modificación de la ley para agregar seis sillas más al Comité Ejecutivo del Consejo.

A continuación, se transcibe parte del dictamen del Instituto de Propiedad Horizontal del Colegio Público de Abogados: “obviamente, esta nueva persona jurídica va a necesitar para funcionar ingentes sumas de dinero (retribución de los integrantes del comité asesor, inmuebles, equipamiento, infraestructura, personal dependiente, etc.). Esos fondos por decirlo en forma ligera: ¿De dónde saldrán? ¿Quiénes, en definitiva van a soportar esa pesada carga?”.

Finalizando, analizó que “la Ley 5.464 es la concreción de la voluntad de un pequeño sector que pretende reducir el derecho real de propiedad horizontal a un mero sistema. Se trata de una ‘criatura’ que va a salir doblemente cara para los consorcistas y administradores, debido a la forma en que se reducen y bastardean los derechos y porque vamos a tener que soportar los costos del referido consejo”. “Con el fin de evitar tamaño perjuicio a la sociedad porteña, se peticiona la lisa y llana derogación de esta ley”, sentenció el dictamen.

 

La cúspide de la pirámide

En otro orden de cosas, los autores del dictamen -analizando el marco legal del ejercicio de la administración de consorcios en la CABA opinaron que la nueva ley 5.464 “se coloca a sí misma en primer lugar en la pirámide de las normas aplicables, luego viene la legislación nacional”, y resaltaron: “debe quedar claro que luego de la puesta en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación las obligaciones y derechos del administrador son los que el Código (ley nacional) reconoce. La ley local sólo podrá regular o reglamentar sin producir alteraciones, agravar o menoscabar esas derechos y obligaciones“.

Por último, en el dictamen se explicó: “los consorcistas tienen sólo ‘una silla’ de las 11 que componen al órgano máximo de este Consejo. Pero lo más curioso es que las instituciones que se han reservado más de una silla en el Comité no representan, en conjunto, a más de 70 mil personas en la Ciudad; en tanto, los propietarios integrantes de consorcios (los actores, reiteramos, una silla) superan los 2 millones de vecinos“.

En otro orden de cosas, en su Facebook, Awad denunció: “existen grupos de personas que dicen defender los derechos de los consorcistas y que están solicitando a los funcionarios la modificación de la ley para que se agreguen seis sillas más a la mesa directiva del engendro que significa el Consejo de la Propiedad Horizontal de la CABA a fin de asegurarse la participación de los directivos de algunas entidades que agrupan a muy pocos consorcistas

 

El comunicado del SUTERH

El Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal, ante las publicaciones del diario Clarín los días domingo 3 y lunes  4 de abril, se ve obligado a desmentir categóricamente que sea intención del gremio generar costos adicionales a las expensas a partir de la creación del Consejo de la Propiedad Horizontal.

Esta organización gremial aclara que tanto matrículas, multas, libros contables, seguros, abonos de servicios, entre otros gastos mencionados en dichas publicaciones, ya se encuentran incorporados a las expensas desde varios años, antes de la promulgación de la ley 5464.

Es política del SUTERH trabajar en conjunto con los todos los actores del Consejo de la Propiedad Horizontal, para reducir los costos inherentes a la administración de los edificios.

Por último cabe aclarar que el número de  trabajadores de edificios que deben contratar las administraciones es determinado por el Ministerio de Trabajo de la Nación y el Convenio Colectivo de Trabajo 589/10 – no por el Consejo de Propiedad Horizontal.

¿Y entonces…?

La ley aún no se reglamentó y distintos bloques de la legislatura, entre ellos la Coalición Cívica y UNEN, impulsan su derogación. También lo hizo una legisladora del FPV. Esta ley devela las relaciones entre gremios y gobierno, que fueron más expresas con el caso Uber.

Ahora, el SUTERH dio un paso atrás y envió una carta al vicejefe de gobierno porteño en estos términos: “el debate público que envuelve este tema excede la abrumadora mayoría con que se aprobó la norma en diciembre. Tanto que hoy, a pocos meses de la sanción, se está debatiendo su reforma”. Además, la carta menciona “la necesidad de que la Ciudad cuente con un organismo que regule la actividad de los administradores, a fin de evitar las prácticas abusivas que conllevan tanto al aumento indiscriminado de expensas”.

Desde el oficialismo aseguran que impulsarán su derogación. Ampliaremos.

Finalmente derogada

Tras las críticas, la ley fue finalmente derogada, ya no rige más. El texto de la derogación es muy escueto y dice:

Artículo 1º.- Derógase la Ley 5464.

Artículo 2°.- Comuníquese, etc.

Por lo pronto, y más allá de la derogación, los administradores seguirán negociando el salario de los encargados en representación de los consorcistas.

 


 

Dictamen del Instituto de Derecho de la Propiedad Horizontal sobre la ley (CABA) 5464.-

A.- La ley 5464, su objeto, sus objetivos y enunciados generales.-

La ley 5464 sancionada merced al voto de una más que importante mayoría de legisladores en Diciembre de 2015 “crea” una persona jurídica pública no estatal a la que denomina Consejo de la Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires -C.P.H.C.A.B.A; que tiene por objeto “resguardar los intereses de la sociedad a través del contralor del ejercicio de la actividad de administración de consorcios y coadyuvar a las relaciones entre los actores sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal ” (art. 1º) . El consejo tiene las siguientes características “…a. Participativo, en tanto crea un espacio de debate y discusión sobre políticas atinentes a la regulación de la propiedad horizontal. b. Plural, integrado por todos los sectores alcanzados por las relaciones jurídicas que surgen del régimen de la propiedad horizontal.
c. Representativo, en tanto cada uno de los sectores mencionados se encuentra debidamente representado en igual proporción con voz y voto. d. Independiente de los Poderes Públicos. Su accionar no estará ligado funcionalmente al de ningún órgano del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. (art 21)
Sus objetivos son (art. 3) “…a. Generar un espacio de encuentro e intercambio de ideas para los actores de la propiedad horizontal, en el que se propicie la solución de conflictos, la convivencia pacífica y democrática, la cooperación, la tolerancia, la integración
b. Promover la participación respetuosa de los actores de la propiedad horizontal en los procesos de organización social, de planeación local y construcción de lo público.
c. Actuar como canal institucional en la promoción, defensa y garantía de los derechos e intereses de los sectores que componen las relaciones de propiedad horizontal.
d. Regular la actividad de los sujetos que se dediquen a la administración de los consorcios de propiedad horizontal, bregando por su sólida formación profesional y su vocación de servicio.
e. Asegurar el decoro, la ética, la independencia y dignidad de la actividad de los administradores de consorcio, velando por el fiel cumplimiento de sus labores y armonía entre los restantes sujetos de la propiedad horizontal.
f. Desarrollar, fomentar e implementar instancias de capacitación en las materias alcanzadas por esta Ley. ”

Esta persona jurídica se compone de órganos (art. 7), a saber: Comité Ejecutivo, Consejo Asesor; Comisión Fiscalizadora, Centro de Resolución de Conflictos, Tribunal de Disciplina.
El órgano máximo de decisión y administración de esta nueva persona jurídica es el llamado Comité Ejecutivo, que se integra (art. 9º) con 11 miembros titulares y 11 suplentes (rentados) de la forma que sigue a. Tres (3) representantes de las Cámaras oficiales y/o asociaciones civiles sin fines de lucro de la Propiedad Horizontal, que cuenten con Personería Jurídica y Gremial, que tengan facultades para suscribir los Convenios Colectivos de Trabajo y que nucleen a las personas que ejerzan la actividad de la administración de consorcios de propiedad horizontal, con mayor representatividad en el ámbito de actuación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
b. Un (1) representante por el sector de las organizaciones y/o asociaciones civiles que nucleen a los consorcios y copropietarios con ámbito de actuación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
c. Tres (3) representantes de las asociaciones sindicales y gremiales con personería jurídica y gremial, inscriptas en el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación que nucleen a los trabajadores de edificios de renta y horizontal con mayor representatividad en el ámbito de actuación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
d. Un (1) representante por el sector de las Asociaciones civiles y organizaciones que tengan por objeto la defensa de los derechos de los usuarios y consumidores, con ámbito de actuación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
e. Un (1) representante de las asociaciones sindicales y gremiales con personería jurídica y gremial, inscriptas en el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación que nucleen a los empleados de administradores de consorcios de propiedad horizontal, con mayor representatividad en el ámbito de actuación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
f. Un (1) representante de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por la defensa de los derechos de los inquilinos de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal, con ámbito de actuación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
g. Un (1) representante por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a través del funcionario que designe la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor dependiente de la Subsecretaría de Atención Ciudadana, o el organismo que en un futuro lo reemplace.

El Comité tiene, entre otras atribuciones (art. 12), la facultad de redactar un reglamento general para determinar su funcionamiento en general (art. inc, f) y en particular el de cada uno de sus órganos.- El mismo Comité crea, administra y mantiene la matrícula habilitante para ejercer la actividad de administrador de consorcios profesional y lleva el registro de administradores de consorcio voluntarios. Se reserva, asimismo, la facultad de establecer el diseño y programas de cursos de formación y actualización para administradores.- (art. 20 inc e).-

Ello implica, entre otros extremos:
Que el Comité decide o regula cómo cada integrante llegará a ocupar su lugar.
Cómo se va organizar y funcionará (entre otros órganos) el Tribunal de disciplina C.P.H.C.A.B.A., que fiscalizará el correcto ejercicio de la actividad de administración de consorcios de la propiedad horizontal en la Ciudad de Buenos Aires. A estos efectos, se halla investido de las facultades necesarias para ejecutar el poder disciplinario, sin perjuicio de la jurisdicción correspondiente a los poderes públicos. (art. 46)

Lo curioso de esta persona jurídica es que ese órgano máximo cuenta con, entre otros, hasta 4 representantes de asociaciones sindicales y gremiales en tanto que los consorcios y los propietarios sólo tienen en conjunto un lugar.-
Decimos que es curioso porque, en principio, la ley en examen refiere su ámbito y alcance al “régimen de la propiedad horizontal” ( art. 1º) y su objeto declarado es coadyuvar a las relaciones entre los actores sujetos a ese “régimen”.-
Es necesario detenerse aquí para decir lo que sigue: la propiedad horizontal no es un “régimen” es un derecho real. No es del caso extenderse en las características de los derechos reales, pero sí debemos decir que estos derechos son objeto de reconocimiento, tratamiento y regulación, como tales, en la llamada “legislación de fondo” En ese orden de ideas, debemos, entonces, consultar el Libro Cuarto del Código Civil y Comercial de la Nación, ley 26994, en particular los arts. 1887 inciso c. y 2037 a 2072.- El Código nos habla de propietarios (dos, por lo menos), de una persona jurídica, el consorcio, que tiene un representante legal, el administrador, con el carácter de mandatario.-. En suma, si queremos saber quiénes son los actores, tenemos que consultar la legislación de fondo.
Debemos decir también que, una atenta mirada de la realidad, nos muestra que en un muy elevado porcentaje y atendiendo a las características de cada inmueble, hay consorcios que ni siquiera tienen administrador.- En suma, el actor en la propiedad horizontal es el titular del derecho real de propiedad al que llamamos simplemente “propietario o consorcista”.-
Esta breve digresión la hacemos para mostrar porqué es curiosa la integración del antes mencionado comité ejecutivo: los sujetos esenciales de este derecho real de propiedad (el consorcio, el propietario) tienen sólo “una silla” de las 11 que componen al órgano máximo de este consejo.- Pero lo más curioso es que las instituciones que se han reservado más de una silla en el Comité no representan, en conjunto, a más de 70.000 personas en la Ciudad de Buenos Aires; en tanto los propietarios integrantes de consorcios (los actores, reiteramos, una silla) superan los 2.000.000 de personas.-
Debemos recordar aquí también que el Código Civil y Comercial de la Nación, en su artículos 148 inciso h y 2044 reconocen al Consorcio de Propietarios como persona jurídica. Esta persona jurídica tiene una razón de ser específica: la administración del conjunto de cosas y bienes comunes, de forma que en los edificios las personas puedan vivir y desarrollar sus actividades en condiciones (cuanto menos) de seguridad y dignidad.- Para ello cuenta con su representante legal con carácter de mandatario, el administrador del consorcio (art. 2065, Código Civil y Comercial). El administrador, como se expone, representa al consorcio en todas las gestiones y frente a toda clase de autoridades y personas: entre ellas, al personal que presta su servicio de limpieza, cuidado, vigilancia, etc. en el inmueble. De ello se desprende que en la relación laboral el consorcio está representado por su el administrador, él imparte las órdenes de servicio y controla la prestación del mismo.
Ahora bien, imaginemos una actividad (la de administrador) cuyo registro, matrícula, permiso para desarrollar sus actividades o como quiera denominarse a ese registro, está en manos de una persona jurídica de derecho público no estatal cuyo órgano máximo (el Comité Ejecutivo que, no es ocioso reiterarlo, está integrado, en gran número, por las mismas personas a las que todos los días, el mandatario les imparte órdenes y les controla la prestación del servicio) se ha reservado la potestad de sancionar el código de ética para el ejercicio de la actividad de administración de consorcios y redactar el reglamento de funcionamiento de, entre otros, el Tribunal de disciplina que fiscalizará el ejercicio de la actividad de administrador poder disciplinario incluído (Ley 5464, art. 12 incisos e y f y 46 y siguientes).-
Volvamos, en este punto al primer capítulo de la ley en examen, a su declarados objeto (art. 1) y objetivos (art. 3) y (art. 2) al carácter del ente que crea: ¿De qué actores o pluralidad de actores estamos hablando en esta ley? ¿Qué intereses sociales se quieren resguardar? ¿Donde está el carácter representativo, plural, independiente y participativo?.- Nada más avanzar al capítulo 2 para constatar que sólo se trata de enunciados.-

B.- La ley 5464 y la Actividad de Administración de Consorcios

La ley 5464 se propone regular el ejercicio de la tarea o actividad de administrar consorcios en sus títulos III y IV, artículos 18 en adelante.- Veamos de qué curiosa forma: “Artículo 18.- Marco legal: El ejercicio de la Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se rige por las prescripciones de la presente ley y demás legislación nacional y local vinculada con el régimen y las relaciones de propiedad horizontal.” Primera sorpresa: esta ley se coloca a sí misma en primer lugar en la pirámide de las normas aplicables, luego viene la legislación nacional.
Pero, si mal no hemos entendido, estamos en el campo de la propiedad horizontal, un derecho real. No vamos a reiterar aquí lo expuesto más arriba sobre derechos reales y legislación nacional, los autores de esta ley no han comprendido de qué estamos hablando. Debe quedar claro que luego de la puesta en vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación las obligaciones y derechos del administrador-representante legal- mandatario son los que el Código Civil y Comercial (ley nacional) reconoce.- La ley local sólo podrá regular o reglamentar sin producir alteraciones, agravar o menoscabar esas derechos y obligaciones.-
Si bien no es nuestra intención analizar artículo por artículo, veamos algunos temas en particular:
La mayor parte de este título es una mera copia de la Ley 941 CABA. Prueba de ello es el artículo 29, veamos: “Artículo 29.- Mandato: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum. Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad.” La ley 5464 olvida que entre el dictado de la Ley 941 y el presente, entró en vigencia el Código Civil y Comercial que introdujo importantes modificaciones al régimen de las asambleas de consorcio.-
El artículo 35 es similar al artículo 12 de la ley 941, pero lleva ahora por título “Rendición de cuentas”. La ley 5464 olvida que la rendición de cuentas, como obligación del mandatario (administrador) está prevista en el Código Civil y Comercial tanto al regular a la propiedad horizontal (art.2067) cuanto el mandato (arts. 1324, 1334 y 858) y que las cuentas se rinden al mandante (no el Registro ni al creado Consejo de la Propiedad Horizontal) .- Parece que este Consejo de la Propiedad Horizontal entiende que las cuentas se rinden ante él.-
Los artículos 37, 38 y 39 corren la misma suerte. Es más, en lo que hace a la forma que deben observar las planillas de liquidaciones de expensas, ya contamos con la Resolución 856.-
En suma, el régimen de registración, renovación, condiciones de ejercicio de la tarea de administrador, procedimiento, sanciones; es similar al que se origina a partir de la ley 941.
Debe hacerse una breve digresión aquí, para recordar que el registro que creó la Ley 941, llamado Registro Público de Administradores (RPA), tiene idénticas características que el que nos propone la Ley 5464, forma parte del organigrama del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (es decir no depende de ninguna persona jurídica) y es gratuito.-
Lo curioso es que, a los mismos fines y con idénticas características, se ha creado una persona jurídica de derecho público no estatal que lleva el mismo Registro pero ARANCELADO.- Obviamente, esta nueva persona jurídica va a necesitar para funcionar ingentes sumas de dinero (retribución de los integrantes del comité asesor, inmuebles, equipamiento, infraestructura, personal dependiente, etc.). Esos fondos por decirlo en forma ligera: ¿De dónde saldrán? ¿Quiénes, en definitiva van a soportar esa pesada carga?

C.- La ley 5464 el llamado “Tribunal de disciplina”

El tribunal de disciplina, facultado para fiscalizar el correcto ejercicio de la actividad de administración de consorcios en la CABA se integrará y funcionará ajustándose al reglamento general que apruebe el ya mencionado comité ejecutivo integrado “democráticamente” y en “justa proporción” a la importancia y número de lo que la ley en comentario denomina los “actores” de la propiedad horizontal.- Esto ya lo hemos expuesto, pero vale la pena recordarlo antes de transcribir algunas de las causas que la ley considera a los fines de aplicar sanciones disciplinarias.- Transcribimos una parte del artículo 50.- Artículo 50. Causales: Los administradores de consorcio de Propiedad Horizontal en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, quedan sujetos a las sanciones disciplinarias previstas en esta Ley por las siguientes causas:
a. Condena judicial por delito doloso a pena privativa de la libertad, cuando de la circunstancias del caso se desprendiere que el hecho afecta las normas de conducta a las que está sujeta la actividad; o condena que importe la inhabilitación profesional;
…….
d. Retardo, negligencia o ineptitud manifiesta, u omisiones graves, en el cumplimiento de sus deberes y obligaciones, actos que afecten las relaciones profesionales de cualquier índole y la actuación de entidades que menoscaben a la actividad o al libre ejercicio de la misma;
…..
f. Incumplimiento de las normas de ética de conducta y aquellas previstas a cargo de los administradores de consorcio de la CABA;
g. Todo incumplimiento de las obligaciones o deberes establecidos por esta Ley;
h. Todo acto de cualquier naturaleza que comprometa el honor y la dignidad de la actividad”
Debemos recordar que el código de ética, deberá ser aprobado por el mismo consejo.
La sola lectura de estos incisos, plenos de vaguedades, de expresiones que permiten interpretaciones discrecionales (de los integrantes del tribunal de disciplina, integrado, se reitera, por el comité ejecutivo) llevan a pensar como sigue: Se pretende implementar un tribunal de disciplina o resucitar algún tribunal de inquisición?.
En resumen, la forma prevista para el funcionamiento e integración de este Tribunal, más las apuntadas causales que puedan llevar a imponer sanciones, generan un condicionamiento que impide el derecho de trabajar y ejercer libremente la profesión, violentándose así los artículos 14 y 28 de la Constitución Nacional.-

D.-La ley 5464 y las “Formas de resolución de conflictos”

El título V de la norma que comentamos comienza con el artículo 40, que transcribimos: “Artículo 40.- Servicio: El C.P.H.C.A.B.A. dispone de un Centro de Resolución de Conflictos al servicio de los actores sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con implementación de métodos de negociación asistida, conciliación, mediación y arbitraje. ”
Ya hemos visto que la propiedad horizontal no necesita de un Registro como el propuesto, veamos ahora otro de los objetivos de la ley: resolver los conflictos de la propiedad horizontal.-
En primer lugar debe volver a destacarse que el Centro de Resolución de conflictos (así como el Tribunal de Disciplina para administradores) va a funcionar merced a un reglamento elaborado por el Comité Ejecutivo del Consejo que crea esta ley; Comité que, como se ha expuesto, está integrado de la forma “participativa, plural, representativa e independiente” del artículo 9.- Quizá, por ello el Centro que se crea deberá articular su operatoria con el SERACARH…
Suponiendo que la ley local pueda crear un Tribunal Arbitral, ya debe llamarnos la atención el artículo 43, que se reproduce: Artículo 43.- Carácter: El sometimiento al Tribunal Arbitral es de carácter voluntario para las partes y dicha decisión debe constar por escrito. Cuando la negativa a someterse al proceso arbitral provenga de un administrador en asuntos vinculados a su responsabilidad por el ejercicio de la actividad alcanzada por esta ley, el caso será derivado al Tribunal de Disciplina a efectos que evalúe y decida, de acuerdo a sus competencias.”
Pregunta: ¿El sometimiento al tribunal arbitral es de carácter voluntario? ¿Donde queda la autonomía de la voluntad si yo amenazo al administrador con llevarlo al Tribunal de disciplina?
Vamos a reseñar, muy brevemente, con qué contamos hoy, en la Ciudad de Buenos Aires, para solucionar conflictos. La Justicia de la Nación, para las cuestiones civiles nos aporta la mediación, con abogados mediadores: no hablamos sólo de letrados, se trata de profesionales formados y especializados en la solución de conflictos. Las cuestiones atingentes al Derecho del Trabajo tienen también su instancia de resolución en el ámbito del Ministerio de Trabajo de la Nación (SECLO), con abogados formados especialmente para ello.- Asimismo el Sindicato Unico de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal cuenta con el denominado SERACARH. A su vez, hay algunas instituciones que ya cuentan con un Tribunal Arbitral, como nuestro Colegio Público de Abogados, integrado por colegas que tiene formación, especialización y práctica en la propiedad horizontal.- El Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, aporta en los Centros de Gestión y Participación, un servicio de conciliación, a ello hay que agregar la audiencia que es previa a la promoción del sumario que instruirá el Registro creado por al Ley 941, cuando se trata de denuncias contra un administrador.-
Lo que antecede muestra claramente que nuestra porteña sociedad cuenta con una serie de herramientas más que suficientes para resolver conflictos.- Posiblemente habrá que mejorar o ajustar algunas (como toda obra o tarea humana, debemos tender a perfeccionar) .
Cabe preguntarse, con lo que tenemos, ¿Es necesario el Centro de Resolución de conflictos de la “nueva persona jurídica de derecho público no estatal”? ¿Se han preguntado quienes proponen ésto cuánto va a costar ponerlo en marcha y de dónde van a salir los fondos? No podemos negar que los conflictos existen, pero ello no lleva, necesariamente, a justificar lo que se pretende crear; los anzuelos, son eso, anzuelos.-
Todo parece indicar que asistimos a la reproducción de esa gran costumbre argentina que significa barrer con lo que hay e invertir inútilmente en construír para, a la postre, no terminar teniendo ni siquiera aquello que destruimos. Esta ley pretende resguardar los intereses… de quién?

E.- Reflexión final y petición:

La ley 5464 es la concreción de la voluntad de un pequeño sector que pretende reducir el derecho real de propiedad horizontal a un mero sistema, estableciendo, por supuesto, ese pequeño sector las reglas de funcionamiento de ese sistema, a través de la creación de la persona jurídica “Consejo de Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires”.-
Se trata de una “criatura” que va a salir doblemente cara para los titulares del derecho real de propiedad horizontal y para los administradores de los consorcios: por un lado, debido a la forma en que se reducen y bastardean los derechos, por otro lado porque vamos a tener que soportar los costos del referido consejo.- Con el fin de evitar tamaño perjuicio a la sociedad porteña, se peticiona la lisa y llana derogación de esta ley.

 

Anexo con el texto completo de la nueva ley

Buenos Aires, 3 de diciembre de 2015.

La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sanciona con fuerza de Ley

LEY DEL CONSEJO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES

Título I – DE LA CREACIÓN DEL CONSEJO

Capítulo 1 – Ámbito y alcance

Artículo 1º.- Creación: Créase el Consejo de la Propiedad Horizontal de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires -C.P.H.C.A.B.A.- con el objeto de resguardar los intereses de la sociedad a través del contralor del ejercicio de la actividad de administración de consorcios y coadyuvar a las relaciones entre los actores sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

El C.P.H.C.A.B.A funciona con el carácter, derechos y obligaciones de una persona jurídica pública no estatal, ajustándose en su funcionamiento y composición a las disposiciones de la presente ley.

Art. 2º.- Carácter: El C.P.H.C.A.B.A. es un ente:

Participativo, en tanto crea un espacio de debate y discusión sobre políticas atinentes a la regulación de la propiedad horizontal.

Plural, integrado por todos los sectores alcanzados por las relaciones jurídicas que surgen del régimen de la propiedad horizontal.

Representantivo, en tanto cada uno de los sectores mencionados se encuentra debidamente representado en igual proporción con voz y voto.

Independiente de los Poderes Públicos. Su accionar no estará ligado funcionalmente al de ningún órgano del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Art. 3º.- Objetivos: El C.P.H.C.A.B.A. tiene como objetivos:

Generar un espacio de encuentro e intercambio de ideas para los actores de la propiedad horizontal, en el que se propicie la solución de conflictos, la convivencia pacífica y democrática, la cooperación, la tolerancia, la integración y la solidaridad.

Promover la participación respetuosa de los actores de la propiedad horizontal en los procesos de organización social, de planeación local y construcción de lo público.

Actuar como canal institucional en la promoción, defensa y garantía de los derechos e intereses de los sectores que componen las relaciones de propiedad horizontal.

Regular la actividad de los sujetos que se dediquen a la administración de los consorcios de propiedad horizontal, bregando por su sólida formación profesional y su vocación de servicio.

Asegurar el decoro, la ética, la independencia y dignidad de la actividad de los administradores de consorcio, velando por el fiel cumplimiento de sus labores y armonía entre los restantes sujetos de la propiedad horizontal.

Desarrollar, fomentar e implementar instancias de capacitación en las materias alcanzas por esta Ley.

Capítulo 2 – Patrimonio

Art. 4º.- Integración patrimonial: El C.P.H.C.A.B.A. tiene capacidad legal para adquirir y administrar bienes, los que sólo pueden destinarse a cumplir los fines de la institución, pudiendo asimismo aceptar donaciones y legados.

Art. 5º.- Recursos: Los fondos económicos y financieros del C.P.H.C.A.B.A. se forman con los siguientes recursos:

Canon de inscripción y cuota anual que deban pagar los Administradores por  matriculación. El valor de esos costos es fijado anualmente por el Comité Ejecutivo;

Donaciones, herencias, legados y subsidios que reciba;

Multas y recargos que perciba por imperio de ley;

Intereses y frutos civiles que perciba producto de sus bienes;

Aranceles que perciba el C.P.H.C.A.B.A. por los servicios que preste;

Todo otro ingreso proveniente de actividades realizadas en cumplimiento de la ley.

Art. 6º.- Depósito: Los fondos financieros que ingresen al C.P.H.C.A.B.A conforme a lo previsto en el artículo anterior deben ser depositados en bancos o entidades financieras oficiales con domicilio en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Título II – COMPOSICIÓN ORGÁNICA

Capítulo 1 – Órganos

Art. 7°.- Órganos: El C.P.H.C.A.B.A. se compone con los siguientes órganos:

Comité Ejecutivo;

Consejo Asesor;

Comisión Fiscalizadora.

Centro de Resolución de Conflictos.

Tribunal de Disciplina.

Capítulo 2 – Comité Ejecutivo

Art. 8°.- Comité Ejecutivo: El Comité Ejecutivo es el órgano máximo de decisión y administración del C.P.H.C.A.B.A., lleva adelante su gestión y desarrollo. Se reune con la frecuencia, organización y bajo las normas de funcionamiento que determinan esta Ley y el Reglamento General.

Art. 9°.- Integrantes: El Comité Ejecutivo está compuesto por once (11) Miembros Titulares y once (11) Miembros Suplentes según la siguiente integración:

Tres (3) representantes de las Cámaras oficiales y/o asociaciones civiles sin fines de lucro de la Propiedad Horizontal, que cuenten con Personería Jurídica y Gremial, que tengan facultades para suscribir los Convenios Colectivos de Trabajo y que nucleen a las personas que ejerzan la actividad de la administración de consorcios de propiedad horizontal, con mayor representatividad en el ámbito de actuación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Un (1) representante por el sector de las organizaciones y/o asociaciones civiles que nucleen a los consorcios y copropietarios con  ámbito de actuación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Tres (3) representantes de las asociaciones sindicales y gremiales con personería jurídica y gremial, inscriptas en el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación que nucleen a los trabajadores de edificios de renta y horizontal con mayor representatividad en el ámbito de actuación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Un (1) representante por el sector de las Asociaciones civiles y organizaciones que tengan por objeto la defensa de los derechos de los usuarios y consumidores, con ámbito de actuación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Un (1) representante de las asociaciones sindicales y gremiales con personería jurídica y gremial, inscriptas en el Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social de la Nación que nucleen a los empleados de administradores de consorcios de propiedad horizontal, con  mayor representatividad en el ámbito de actuación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Un (1) representante de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, por la defensa de los derechos de los inquilinos de inmuebles bajo el régimen de propiedad horizontal, con ámbito de actuación en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Un (1) representante por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a través del funcionario que designe la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor dependiente de la Subsecretaría de Atención Ciudadana, o el organismo que en un futuro lo reemplace.

Art. 10.- Designaciones: Cada sector elegirá a sus representantes ante el Comité Ejecutivo en el ámbito del C.P.H.C.A.B.A. y conforme los mecanismos que determine el Reglamento General.

El Reglamento General del C.P.H.C.A.B.A. determina el procedimiento a seguir para la adjudicación de cargos dentro del Comité Ejecutivo, y las remuneraciones de sus miembros, a excepción de los representantes de la Defensoría del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

El Defensor del Pueblo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a través de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor u organismo que en el futuro lo reemplace, deben informar al C.P.H.C.A.B.A. los funcionarios que los representan ante el Comité Ejecutivo.

Art. 11.- Mandato: Los miembros del Comité Ejecutivo duran tres (3) años en sus funciones y pueden ser reelectos por una única vez. En lo sucesivo sólo podrán ser electos con un intervalo mínimo de un (1) período de tres (3) años.

Art. 12. Funciones: Corresponde al  Comité Ejecutivo:

Crear, administrar y mantener actualizada la Matrícula habilitante de los Administradores Profesionales y el Registro de Administradores Voluntarios.

Convocar a reuniones del Consejo Asesor, solicitarle opinión en materia de propiedad horizontal, y considerar las propuestas y recomendaciones que este le presente;

Ejercer la administración económica y financiera del C.P.H.C.A.B.A, y aprobar la estructura organizativa interna;

Elegir, nombrar y remover a sus autoridades.

Sancionar y poner en vigencia el Código de Ética para el ejercicio de la actividad de administración de consorcios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires;

Sancionar y poner en vigencia el Reglamento General del C.P.H.C.A.B.A, con determinación de su funcionamiento en general y en particular de cada uno de sus órganos;

g)  Fijar el monto de cuotas y costos por matriculación de los administradores; y el valor de los aranceles que deba percibir por los servicios que brinde.

h) Remitir al Tribunal de Disciplina los casos que sean de su competencia, y aplicar las sanciones que aquel decida;

i) Remitir al Centro de Resolución de Conflictos las solicitudes de intervención en el marco de sus incumbencias.

j) Nombrar, remover y administrar los recursos humanos del C.P.H.C.A.B.A. y ejercer la potestad disciplinaria sobre aquel.

k) Ejercer todas las facultades y atribuciones emanadas de la presente ley que no hayan sido conferidas específicamente a otros órganos.

Art. 13.- Presidencia. El presidente del Comité Ejecutivo ejerce la representación legal del C.P.H.C.A.B.A. Cumple sus funciones de acuerdo a las decisiones que adopta el Comité Ejecutivo, las que se deben ajustar a esta ley y al Reglamento General. Su mandato no podrá ser ejercido por más de tres (3) períodos anuales consecutivos.

Art. 14.- Decisiones: El Comité Ejecutivo sesiona válidamente con la presencia de más de la mitad de sus miembros y sus resoluciones se adoptan por la simple mayoría de los votos presentes. El Presidente tiene voto doble en caso de empate.

Capítulo 3 – Consejo Asesor

Art. 15.- Consejo Asesor: El Consejo Asesor, con carácter consultivo y honorario, se  compone con un representante de cada institución que integra los sectores del artículo 9 en los incisos a), b), c), d), e), f).

Para integrarlo deberán solicitar ante el Comité Ejecutivo su incorporación y acreditarse con los recaudos que establezca el Reglamento General. Decidida la admisión, serán representadas ante el Consejo Asesor por una persona que la institución designe conforme sus reglas internas.

El Consejo Asesor se reúne con la frecuencia, organización y bajo las normas de funcionamiento que establecen esta ley y el Reglamento General.

Art. 16.- Funciones: Son funciones del Consejo Asesor:

Analizar, evaluar y formular recomendaciones en temas o casos que afecten el adecuado ejercicio de la actividad de administración de consorcios en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Considerar y elaborar propuestas tendientes a mejorar el funcionamiento y las relaciones entre los actores sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Generar iniciativas que propicien el fortalecimiento de las políticas públicas referidas a la propiedad horizontal en lo que fuere competencia de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Organizar e implementar  espacios abiertos de debate y foros para la participación plural de las personas que individualmente integran el ámbito de  los consorcios de propiedad horizontal en el ámbito de la ciudad.

Presentar ante el Comité Ejecutivo sus iniciativas, propuestas y recomendaciones a efectos que considere cuando corresponda, su presentación ante los poderes públicos u organismos privados según el caso.

Elaborar las normas de su organización y funcionamiento interno en consonancia con el Reglamento General.

Asesorar a la Comité Ejecutivo sobre las materias de la presente Ley

Evaluar la gestión administrativa del C.P.H.C.A.B.A. y supervisar el cumplimiento de las disposiciones de la presente Ley.

Capítulo 4 – Comisión Fiscalizadora

Art. 17.- Comisión Fiscalizadora: La Comisión Fiscalizadora del C.P.H.C.A.B.A. tiene a su cargo controlar la administración de los fondos que recaude el Consejo por cualquier concepto debiendo emitir un dictamen anual, que se publica con la Memoria y los Estados Contables.

Se integra con tres (3) miembros titulares y tres (3) suplentes, designados por el Comité Ejecutivo. El cargo es rentado y no pueden integrar otros órganos del C.P.H.C.A.B.A.

Su mandato es de tres (3) años. Pueden ser reelectos por una vez consecutiva, y en adelante debe transcurrir un intervalo mínimo de tres (3) años para ocupar nuevamente el cargo.

Título III – RÉGIMEN GENERAL DE LA ACTIVIDAD DE ADMINISTRACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Capítulo 1 – Administradores de Consorcios

Art. 18. Marco legal: El ejercicio de la Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires se rige por las prescripciones de la presente ley y demás legislación nacional y local vinculada con el régimen y las relaciones de propiedad horizontal.

Art. 19.- Clases: La administración de Consorcios de Propiedad Horizontal, podrá ser desempeñada por toda aquella persona física o jurídica que reúna los requisitos exigidos por la presente Ley. Tal actividad se presume onerosa, no obstante lo cual a los efectos de esta Ley se reconocen dos tipos de Administradores:

Administrador voluntario: a cargo de propietarios que residan en el edificio en el que cumplan la función de administrador. No perciben retribución alguna. No requieren para su ejercicio matrícula habilitante, pero sí estar inscriptos en el Registro de Administradores Voluntarios.

b) Administrador profesional: a cargo de aquellos que cumplen la función de administrador y perciben una retribución por ella. Requieren para el ejercicio matrícula habilitante expedida por el C.P.H.C.A.B.A.

Art. 20.- Presupuestos: Para ejercer la actividad de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal  en jurisdicción de la Ciudad de Buenos Aires, se requiere:

a) Contar con matrícula habilitante vigente expedida por el C.P.H.C.A.B.A, o estar inscripto en el Registro de Administradores Voluntarios, según se trate de administración profesional o voluntaria;

b) No encontrarse incurso en las incompatibilidades o impedimentos previstos por ley;

c) Cumplir con las normas que establecen las leyes en la materia y  el C.P.H.C.A.B.A.;

d) Haber sido designado válidamente por la asamblea de copropietarios como administrador, con asiento de tal designación en el libro de actas de Asambleas del Consorcio.

e) La aprobación de cursos de actualización profesional periódica establecidos por el C.P.H.C.A.B.A. a través de su Comité Ejecutivo. Estos cursos son de caracter obligatorio para quienes ejercen  administración profesional, y optativos para quienes son administradores voluntarios. El CPHCABA está facultado para impartir, organizar, supervisar y/o autorizar a otras entidades a dictar cursos de actualización profesional en administración de consorcios de propiedad horizontal. En todos los casos se valorará especialmente su diseño curricular, programas, carga horaria y actualización.

Art. 21.- Incompatibilidades: No se podrá ejercer la actividad de Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires por especial impedimento en los siguientes casos:

Los suspendidos en el ejercicio de la actividad por decisión del C.P.H.C.A.B.A.;

Los excluidos de la matrícula o del registro, tanto de la Ciudad de Buenos Aires como de cualquier otra jurisdicción de la República, por sanción disciplinaria aplicada por el C.P.H.C.A.B.A. o por los organismos competentes de las Provincias y mientras no sean  rehabilitados para el ejercicio de esa actividad;

Las personas incapaces de ejercicio en los términos del art. 24 Código Civil y Comercial de la Nación;

Los que tuvieren condena firme en sede penal por alguno de los delitos del Libro Segundo, Títulos VI, XI y XII del Código Penal de la Nación hasta su efectivo y completo cumplimiento;

Los concursados o fallidos mientras dure su inhabilitación;

Los inhabilitados judicialmente.

Art. 22.- Comunicación: Los Administradores comprendidos en las incompatibilidades del artículo anterior deberán comunicar fehacientemente –en tiempo hábil– tal circunstancia al Comité Ejecutivo, denunciando la causal y el lapso de su duración, de lo que se tomará debida nota en la matrícula. La omisión de la denuncia mencionada lo hará pasible de las sanciones previstas en la presente Ley.

Capítulo 2 – Matrícula y Registro

Art. 23.- Matriculación: A efectos de tener matrícula para administración profesional del C.P.H.C.A.B.A, se requiere:

Acreditar la identidad personal. Para el caso de personas de existencia ideal, acreditar su regular inscripción en la Inspección General de Justicia, contrato social, modificaciones, designación de autoridades, con sus debidas inscripciones; y el cumplimiento de los miembros de su directorio o su representante legal con los requisitos exigidos en los siguientes incisos y en la presente Ley;

b) Denunciar el domicilio en la Ciudad donde se tendrán por válidas y vinculantes todas las notificaciones.

c) Presentar certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal del que surja que no se encuentra afectado por una inhabilidad o incompatibilidad legal para el ejercicio de la administración, ni condena judicial firme por delito doloso.  En el caso de las personas jurídicas el certificado debe ser presentado por todas aquellas personas físicas que ejerzan la representación y administración de las mismas, de acuerdo con sus estatutos sociales.

d) Presentar informe expedido por el Registro de Juicios Universales, del que surja que no se encuentra incurso en estado de cesación de pagos.

e) Obtener el certificado de aprobación de un curso general de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal, que establezca el Comité Ejecutivo.

f) Declarar bajo juramento no estar afectado por ninguna de las incompatibilidades o impedimentos referidos en la presente ley.

g) Acreditar número y constancia de C.U.I.T., clave única de identificación tributaria emitida por la Administración Federal de Ingresos Públicos.

h) Abonar las sumas  que el Comité Ejecutivo establezca.

Art. 24.- Registro de administradores voluntarios: Para estar inscripto en el Registro de Administradores Voluntarios se requiere:

Original y copia del Documento Nacional de Identidad;

Denunciar el domicilio en la Ciudad donde se tendrán por válidas y vinculantes todas las notificaciones;

Presentar certificado expedido por el Registro Nacional de Reincidencia y Estadística Criminal del que surja que no se encuentra afectado por una inhabilidad o incompatibilidad legal para el ejercicio de la administración, ni condena judicial firme por delito doloso;

Presentar informe expedido por el Registro de Juicios Universales, del que surja que no se encuentra incurso en estado de cesación de pagos;

Obtener el certificado de aprobación de un curso general de capacitación en administración de consorcios de propiedad horizontal, que establezca el Comité Ejecutivo;

Declarar bajo juramento no estar afectado por ninguna de las incompatibilidades o impedimentos referidos en la presente Ley;

Acreditar número y constancia de C.U.I.T., clave única de identificación tributaria emitida por la Administración Federal de Ingresos Públicos.

Presentar copia certificada del acta de asamblea la cual deberá contener los datos del consorcio, cantidad de unidades funcionales del mismo y designación ad honorem como administrador. Asimismo, identificación de la unidad funcional de la cual es propietario con su número de matrícula del Registro de Propiedad Inmueble o, en su defecto, simple declaración jurada de la totalidad de los copropietarios.

Art. 25.- Evaluación: El Comité Ejecutivo del C.P.H.C.A.B.A verificará si el peticionante reúne los requisitos exigidos para obtener la matrícula habilitante o para su inscripción en el registro de administradores voluntarios segun el caso, debiendo expedirse dentro de los diez (10) días hábiles posteriores a la fecha de la solicitud.

Art. 26.- Recursos: En caso de denegatoria, el peticionante interesado podrá interponer recurso directo ante la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo de la Ciudad, en los términos del art. 465 de la Ley CABA Nº 189.

Art. 27.- Suspensión automática: La falta de pago de tres (3) cuotas anuales por parte del administrador matriculado, se interpreta como abandono del ejercicio de la actividad y da lugar a que el Comité Ejecutivo lo suspenda en la matrícula mediante simple resolución hasta tanto se regularice su situación.

Art. 28.- Reincorporación: Los administradores que con posterioridad a la inscripción queden incursos en algunas de las incompatibilidades especificadas en esta Ley, sus modificatorias y complementarias, podrán solicitar la reincorporación a la matrícula al cesar las causas de tales incompatibilidades.

Art. 29.- Mandato: El administrador, salvo disposición en contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum.

Puede ser removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad.

Art. 30.- Retribución: Los honorarios del Administrador son acordados entre el Administrador y la Asamblea de Propietarios, sin ninguna otra entidad o Cámara que los regule y sólo podrán ser modificados con la aprobación de la Asamblea Ordinaria, o en su caso la Extraordinaria convocada al efecto y por la mayoría dispuesta en el Reglamento de Copropiedad. A falta de disposición se requerirá mayoría absoluta.

Art. 31.- Certificado: El administrador debe presentar ante el Consorcio un certificado emitido a su pedido por el C.P.H.C.A.B.A, cuya validez es de treinta (30) días, acreditando la vigencia en la Matrícula o inscripción en el Registro según se trate de administración profesional o voluntaria. En el caso del administrador voluntario, hasta tanto se dé cumplimiento a este requisito, la administración del Consorcio estará particularmente supeditada a lo dispuesto por el art. 2064 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Art. 32.- Publicidad: La Matrícula en el caso de administración profesional y el Registro en el caso de administración voluntaria que lleva el C.P.H.C.A.B.A. es de acceso público, gratuito y debe estar disponible para su consulta en su página web. Asimismo, la reglamentación establecerá los lugares físicos de consulta.

Título IV – EJERCICIO DE LA ACTIVIDAD DE ADMINISTRACIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Capítulo 1 – Derechos y Deberes

Art. 33.- Derechos: El Administrador de Consorcios de Propiedad Horizontal tiene derecho a:

Percibir los honorarios y aranceles que devengue la gestión realizada, a menos que se trate de un administrador voluntario. La gestión del Administrador nunca se presume gratuita;

Ser depositario y custodio de los dineros del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal;

Abstenerse de cumplir cualquier resolución de la Asamblea de copropietarios o del Consejo de Propietarios, previa notificación a éstos, que fuera contraria a las leyes y decretos nacionales o de la Ciudad, reglamento de copropiedad, reglamento interno y/o cualquier otra disposición legal;

Desconocer cualquier resolución de la Asamblea de copropietarios que haya sido adoptada sin el quórum o sin las mayorías obligatorias, previa notificación escrita a los Propietarios;

Proponer al C.P.H.C.A.B.A iniciativas consideradas de utilidad, a través de los canales y formas que establezca el Reglamento General.

Recibir orientación, asesoramiento y eventualmente defensa del C.P.H.C.A.B.A por afectación de sus derechos;

Gozar de los beneficios que emanan de las actividades y funciones del C.P.H.C.A.B.A;

Contribuir al mejoramiento deontológico, científico y técnico de la actividad con un correcto y honesto ejercicio;

Art. 34.- Deberes: Son deberes de los administradores de consorcios:

Comportarse con lealtad y buena fe en el desempeño de sus funciones, cumpliendo con el Código de Ética aprobado por el C.P.H.C.A.B.A.

Administrar el Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal, sujetándose a las normas legales vigentes, el Reglamento de Copropiedad y Administración, el Reglamento Interno del edificio, como así también las disposiciones que dicte el C.P.H.C.A.B.A. de conformidad con la presente;

Velar por los intereses del Consorcio de Propietarios de Propiedad Horizontal que administra.

Depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la Asamblea de propietarios. En caso de juicios con sentencia favorable al Consorcio de Propietarios, el administrador depositar en la cuenta bancaria del Consorcio los montos totales percibidos dentro de los dos (2) días hábiles desde su recepción.

Someter su gestión de administración de consorcio cuando la Asamblea respectiva lo disponga, a auditoría contable realizada por Profesional de Ciencias Económicas y/o a auditoría legal a cargo de un Profesional del Derecho. Los auditores deben poseer matrícula habilitante en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y su firma estar legalizada de acuerdo con la normativa correspondiente.

Denunciar ante el Gobierno de la Ciudad, toda situación antirreglamentaria y las obras ejecutadas en el edificio que administra sin el respectivo permiso de obra o sin aviso de obra, según corresponda conforme las normas vigentes.

Denunciar ante el Comité Ejecutivo del C.P.H.C.A.B.A. todo caso de ejercicio ilegal de la actividad de administración de consorcios que llegue a su conocimiento.

Abonar con puntualidad las cuotas de matrícula al C.P.H.C.A.B.A. Se hallan exentos de esta obligación, los administradores voluntarios y los que en virtud de incompatibilidad de carácter legal se hallen impedidos de ejercer libremente la actividad, así como los que con razón fundada soliciten la suspensión de su matrícula por no ejercer temporalmente la actividad.

Informar al C.P.H.C.A.B.A y al Consorcio que administra, de todo cambio en el domicilio real y/o constituido.

Art. 35.- Rendición de cuentas: Los/as administradores/as inscriptos/as en la Matrícula del C.P.H.C.A.B.A., deben presentar anualmente un informe con el siguiente contenido, el que tendrá carácter de declaración jurada:

Listado actualizado de los consorcios que administra, consignando si lo hace a título gratuito u oneroso.

Copia de las actas de asamblea relativas a rendiciones de cuentas.

Detalle de los pagos de los aportes y contribuciones previsionales, de seguridad social, y cualquier otro aporte de carácter obligatorio, seguro de riesgo de trabajo y cuota sindical si correspondiese, relativos a los trabajadores de edificios dependientes de cada uno de los consorcios que administra.

Detalle de los pagos efectuados en concepto de mantenimientos e inspecciones legalmente obligatorios.

Declaración jurada patrimonial ante el consorcio y aprobada por este, destinado a garantizar sus responsabilidades como administrador. Esta declaración podrá sustituirse por la constancia de la constitución a favor del consorcio de propietarios, a cargo del administrador, de un seguro de responsabilidad profesional emitido por una compañía de seguros.

Se exceptúa de las obligaciones impuestas en este artículo a los/as administradores/as voluntarios/as gratuitos/as.

Capítulo 2 – Recaudos de gestión

Art. 36.- Presentación de constancia de inscripción: El/la administrador/a debe presentar anualmente el certificado de vigencia en la matrícula habilitante  o inscripción en el Registro de administradores voluntarios, en la asamblea ordinaria. En dicha oportunidad hará entrega de una copia de la presente Ley al consorcio de propietarios presentes. De igual forma procederá en cualquier asamblea donde se considere su designación o continuidad.

Art. 37.- Liquidaciones de expensas: Las liquidaciones de expensas contendrán:

Datos del administrador (nombre, domicilio, teléfono, C.U.I.T. o C.U.I.L., Nº de inscripción en el Registro).

Datos del consorcio, con el Nº de C.U.I.T. y Clave de Identificación en el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal.

Detalle de los ingresos y egresos del mes anterior y el activo o pasivo total.

Nombre y cargo del personal del consorcio, indicando categoría del edificio, Nº de C.U.I.L., sueldo básico, horas extras detalladas, período al que corresponde el pago, detalles de descuentos y aportes por cargas sociales a cargo del consorcio.

Detalle de los pagos por suministros, servicios y abonos a contratistas, indicando nombre de la empresa, dirección, Nº de C.U.I.T o C.U.I.L., Nº de matrícula, trabajo realizado, elementos provistos, importe total y en su caso, cantidad de cuotas y número de cuota que se abona.

Detalle de pagos por seguros, indicando nombre de la compañía, número de póliza, tipo de seguro, elementos asegurados, fechas de vencimiento de la póliza y número de la cuota que se abona.

El recibo del administrador por el cobro de sus honorarios, detallando Nº de C.U.I.T., número de inscripción en el Registro de Administradores, consignando su situación fiscal, importe total y período al que corresponde.

En caso que existieran juicios por cobro de expensas o por otras causas en los que el Consorcio sea parte, se indicará en la liquidación mensual todos los datos del mismo (número de juzgado interviniente y expediente, carátula, objeto y estado) y capital reclamado.

Incluir el resumen de movimientos de la cuenta bancaria del Consorcio correspondiente al mes anterior.

Art. 38. Recibos de pago: Los recibos de pagos de expensas deben ser numerados y contener los siguientes datos:

Denominación y domicilio del consorcio.

Piso y departamento.

Nombre y apellido del/a propietario/a.

Mes que se abona, período o concepto.

Vencimiento, con su interés respectivo.

Datos del/a administrador/a, firma y aclaración, CUIT y número de inscripción en el Registro.

Lugar y formas de pago.

Art. 39.- Proveedores: Los administradores de consorcios no pueden contratar ni someter a la consideración del consorcio los presupuestos de provisión de bienes, servicios o realización de obras que no reúnan los siguientes requisitos:

Título y/o matrícula del prestador o contratista, cuando la legislación vigente así lo disponga.

Nombre, domicilio, datos identificatorios y fotocopia de la inscripción en AFIP y ANSES del prestador del servicio o contratista.

Descripción detallada de precios, de los materiales y de la mano de obra, por separado.

El plazo en el que se realizará la obra o se prestará el servicio.

Si se otorga o no garantía y en su caso, el alcance y duración de esta.

El plazo para la aceptación del presupuesto manteniendo el precio.

Seguros de riesgos del trabajo del personal a cargo del prestador o contratista, en los casos que así lo exija la legislación vigente y de responsabilidad civil.

Cuando se contrate a trabajadores autónomos, las pólizas deben estar endosadas a favor del consorcio.

Los administradores deben exigir original de los comprobantes correspondientes, y guardar en archivo copia de los mismos por el plazo mínimo de dos (2) años, salvo que la Asamblea disponga uno mayor.

En aquellos casos en que la necesidad de la reparación sea de urgencia o para evitar daños mayores el/la administrador/a podrá exceptuarse del cumplimiento de los requisitos previos en este artículo limitando la intervención a lo indispensable y sometiendo el resto a lo prescripto.

Título V – Resolución de Conflictos

Art. 40.- Servicio: El C.P.H.C.A.B.A. dispone de un Centro de Resolución de Conflictos  al servicio de los actores sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con implementación de métodos de negociación asistida, conciliación, mediación y arbitraje.

Art. 41.- Funcionamiento: El Reglamento General del C.P.H.C.A.B.A. que apruebe el Comité Ejecutivo debe determinar las normas de funcionamiento del Centro de Resolución de Conflictos, el cual articulará su operatoria con el SERACARH -Servicio de Resolución Adecuada de Conflictos para la Actividad de los Trabajadores y Empleadores de Renta y Horizontal- CCT 589/10 y 590/10, homologados por Resolución Secretaría de Trabajo de la Nación Nº 704/10 y 705/10.

Recibida una denuncia de parte interesada, si resulta procedente de acuerdo con las circunstancias del caso y en un plazo de diez (10) días hábiles el C.P.H.C.A.B.A., debe promover la instancia conciliatoria.

Art. 42.- Tribunal Arbitral: Los casos que no alcancen solución por las vías conciliatorias, podrán ser sometidos al Tribunal Arbitral del C.P.H.C.A.B.A.

El Tribunal Arbitral  tiene por función la resolución definitiva de las controversias que sean sometida a su consideración, relativas a las relaciones entre actores sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Resuelve con carácter vinculante produciendo idénticos efectos a la cosa juzgada para las partes. Su integración y funcionamiento se regula conforme Reglamento General del C.P.H.C.A.B.A..

Art. 43.- Carácter: El sometimiento al Tribunal Arbitral es de carácter voluntario para las partes y dicha decisión debe constar por escrito.

Cuando la negativa a someterse al proceso arbitral provenga de un administrador en asuntos vinculados a su responsabilidad por el ejercicio de la actividad alcanzada por esta ley, el caso será derivado al Tribunal de Disciplina a efectos que evalúe y decida, de acuerdo a sus competencias.

Art. 44.- Recursos: Contra el laudo arbitral emitido por el Tribunal Arbitral podrá interponerse el recurso de aclaratoria y la acción de nulidad ante la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires.

Art. 45.- Ejecución judicial: Los tribunales de justicia que resulten competentes en razón de la materia, entenderán en los casos de incumplimiento del laudo arbitral o en la acción de nulidad del mismo.

Título VI – Tribunal de Disciplina

Art. 46.- Objeto: Es función del Tribunal de Disciplina del C.P.H.C.A.B.A., fiscalizar el correcto ejercicio de la actividad de administración de consorcios de la propiedad horizontal en la Ciudad de Buenos Aires. A estos efectos, se halla investido de las facultades necesarias para ejecutar el poder disciplinario, sin perjuicio de la jurisdicción correspondiente a los poderes públicos.

Art. 47.- Competencias: Son competencias del Tribunal de Disciplina:

Sustanciar los sumarios por violación a las normas de conductas dispuestas por el C.P.H.C.A.B.A. y/o a cualquier obligación a cargo de los administradores de consorcio que este prevista norma legales;

Aplicar sanciones para las que esté facultado;

Dictaminar, opinar e informar en materias  propias de su función.

Llevar un registro de penalidades de los matriculados;

Elaborar y presentar anualmente un informe de las causas sustanciadas y sus respectivos resultados

Art. 48.- Funcionamiento: El Reglamento General del C.P.H.C.A.B.A. que apruebe el Comité Ejecutivo ajustándose a las normas de esta ley y demás aplicables debe determinar la forma de integración del Tribunal y sus mecánicas de integración y funcionamiento.

Art. 49.- Denuncias: Las denuncias realizadas ante el C.P.H.C.A.B.A. por las que  corresponda a la intervención del Tribunal de Disciplina no están sujetas a formalidad alguna pudiendo realizarse únicamente por escrito. No requiere patrocinio letrado y a pedido de parte se puede preservar la confidencialidad o reserva de identidad.

Art. 50. Causales: Los administradores de consorcio de Propiedad Horizontal en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, quedan sujetos a las sanciones disciplinarias previstas en esta Ley por las siguientes causas:

Condena judicial por delito doloso a pena privativa de la libertad, cuando de la circunstancias del caso se desprendiere que el hecho afecta las normas de conducta a las que está sujeta la actividad; o condena que importe la inhabilitación profesional;

Inhabilitaciones de las previstas en la ley nacional de concursos y quiebras.

Retención indebida de documentos o bienes pertenecientes a sus mandantes o representados;

Retardo, negligencia o ineptitud manifiesta, u omisiones graves, en el cumplimiento de sus deberes y obligaciones, actos que afecten las relaciones profesionales de cualquier índole y la actuación de entidades que menoscaben a la actividad o al libre ejercicio de la misma;

Incumplimiento en el aporte arancelario;

Incumplimiento de las normas de ética de conducta y aquellas previstas a cargo de los administradores de consorcio de la CABA;

Todo incumplimiento de las obligaciones o deberes establecidos por esta Ley;

Todo acto de cualquier naturaleza que comprometa el honor y la dignidad de la actividad;

Art. 51.- Sanciones: El Tribunal de Disciplina puede aplicar las sanciones a los administradores de consorcio:

Advertencia privada en presencia del Comité Ejecutivo con aviso;

Apercibimiento por escrito con publicación de la resolución a cargo del administrador sancionado;

Multa dentro de los rangos de importes máximos y mínimos que sean establecidos anualmente por la Comité Ejecutivo, en el caso de administración profesional;

Suspensión en la matrícula para el ejercicio de la actividad como administrador profesional;

Exclusión de la matrícula de administrador profesional, la que sólo puede aplicarse:

por haber sido suspendido el imputado tres (3) o más veces con anterioridad dentro de los últimos diez (10) años.

por haber sido condenado por la comisión de un delito doloso, a pena privativa de la libertad y siempre que de las circunstancia del caso se desprendiera que el hecho afecta el decoro y ética en la actividad.

Exclusión del Registro de Administradores Voluntarios cuando concurran las circunstancias previstas en el inciso e) del presente

Art. 52.- Recursos: Contra las decisiones del Tribunal de Disciplina podrá interponerse recurso directo ante la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso Administrativo de la Ciudad, en los términos del art. 465 de la Ley CABA 189.

Art. 53.- Prescripción: Las acciones y sanciones emergentes de la presente ley prescriben en el término de dos (2) años contados a partir de la comisión de la infracción o la notificación de la sanción pertinente.

Art. 54.- Rehabilitación: El Tribunal de Disciplina puede acordar la rehabilitación del Administrador excluido de la matrícula, siempre que hayan transcurrido como mínimo dos (2) años desde la resolución, cuando lo considere pertinente, mediante resolución fundada.

Art. 55.- Legajo: Las sanciones aplicadas por el Tribunal de Disciplina son anotadas en el legajo correspondiente del administrador sancionado. La renuncia a la matrícula provocará el archivo de las actuaciones en el legajo del renunciante. En los casos de administradores sancionados con suspensión o exclusión que hubieren renunciado a la matrícula durante el lapso de su sanción, será requisito excluyente para su rehabilitación a la misma, el cumplimiento del tiempo total de la sanción prevista. Si la sanción fuere de multa, será requisito excluyente para su rehabilitación a la matrícula, el pago de la misma.

Título VII – Disposiciones transitorias

Art. 56.- Hasta tanto el C.P.H.C.A.B.A. cuente con sede edilicia propia, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires le brindará un ámbito físico adecuado con instalaciones para su efectivo funcionamiento.

Art. 57.- Para la integración de primer Comité Ejecutivo del C.P.H.C.A.B.A será necesaria la designación de al menos seis (6) de los integrantes detallados en el artículo 9º de la presente Ley. En la misma oportunidad de su primer integración el Comité Ejecutivo deberá dictar el Reglamento General del C.P.H.C.A.B.A.

Art. 58.- El Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, una vez integrado el Comité Ejecutivo del C.P.H.C.A.B.A., debe transferirle el Registro de Administradores de Consorcios de la Propiedad Horizontal a fin de que este proceda a su adaptación a los términos de esta ley. Cumplido ello, el Registro creado por la Ley 941 quedará sin efecto y dicha norma derogada.

Art. 59.- A los fines de asegurar una adecuada reorganización de la actividad, todos aquellos que hasta la fecha de integración del primer Consejo Ejecutivo se encuentren ejerciendo la actividad de administración de consorcios de la propiedad horizontal en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, deberán reinscribirse en el C.P.H.C.A.B.A., teniéndose por acreditados aquellos requisitos que ya se hubieren cumplido ante el Registro creado por la Ley 941.

Art. 60.- Comuníquese, etc.

CRISTIAN RITONDO / CARLOS SERAFIN PEREZ

LEY 5464 / ES COPIA

FUNDAMENTOS

Sra. Presidenta:

El tejido urbano de la CABA se compone en un alto porcentaje por edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal, y por lo tanto es también numerosa la cantidad de habitantes que ven condicionados tanto el ejercicio de su derecho a la propiedad como las condiciones de habitabilidad de los ámbitos donde habitan, trabajan, transitan.

Es sabido asimismo, que los consorcios de propietarios son personas jurídicas que se integran en un complejo sistema de relaciones humanas y jurídicas entre copropietarios, administradores, empleados, organismos e instituciones vinculadas a la propiedad horizontal.

En tal sentido, aplican con toda vigencia las garantías consagradas en la Constitución de la CABA, acerca de la defensa de los consumidores y usuarios de bienes y servicios, la promoción de la iniciativa pública y la privada en la actividad económica en el marco de un sistema que asegura el bienestar social y el desarrollo sostenible, el derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado, y el desarrollo de políticas de planeamiento y gestión del ambiente urbano.

Por lo tanto, resulta imprescindible que la Ciudad desarrolle herramientas legales e institucionales que resguarden los intereses de la sociedad a través del contralor del ejercicio de la actividad de administración de consorcios y coadyuven en las relaciones entre actores sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, en el ámbito de la CABA.

Si bien la Ley 941 en su momento inició un proceso de ordenamiento con el registro de quienes se desempeñan en la actividad de administración de consorcios, es necesario crear un ente que abarque integralmente ese complejo normativo y de relaciones que componen la propiedad horizontal.

Por ello, resulta procedente crear un Consejo de la Propiedad Horizontal de la CABA, como persona jurídica pública no estatal, que articule los siguientes presupuestos:

a. Generar un espacio de encuentro e intercambio de ideas para los actores de la propiedad horizontal, en el que se propicie la solución de conflictos, la convivencia pacífica y democrática, la cooperación, la tolerancia, la integración y la solidaridad.

b. Promover la participación respetuosa de los actores de la propiedad horizontal en los procesos de organización social, de planeación local y construcción de lo público.

c. Actuar como canal institucional en la promoción, defensa y garantía de los derechos e intereses de los sectores que componen las relaciones de propiedad horizontal.

d. Regular la actividad de los sujetos que se dediquen a la administración de los consorcios de propiedad horizontal, bregando por su sólida formación profesional y su vocación de servicio.

e. Asegurar el decoro, la ética, la independencia y dignidad de la actividad de los administradores de consorcio, velando por el fiel cumplimiento de sus labores y armonía entre los restantes sujetos de la propiedad horizontal.

f. Desarrollar, fomentar e implementar instancias de capacitación en las materias alcanzas por esta ley.

Por ello, y atento la atribución conferida a la Legislatura por nuestra Constitución en el art. 80 inc. 2 d), por la cual este Cuerpo legisla en materia del ejercicio profesional, fomento del empleo y policía del trabajo, propicio y solicito la sanción del presente proyecto de ley.

 

Comentarios

  1. Liliana

    Vamas a tener en nuestras propias casas un mafia que nos saque más dinero y nos “reglamenete” la vida? para eso pagamos lo que pagamos al Suther? debería la justicia revisar el accionar de este sindicato que paso a ser un poder en sí mismo

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