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Derechos en operaciones inmobiliarias

| El 03, Ene 2016

Con el auge de Internet cada vez hay más ventas por dueño directo. Sin embargo, muchos eligen la ayuda de un corredor, abogado/a y/o escribano para diferentes etapas del negocio. Repasemos algunos derechos prácticos en toda operación con inmuebles, sobre todo cuando actúa un corredor, broker o inmobiliaria.

 

La información del predio

La inmobiliaria (siempre con matrícula) tiene el deber de medir el predio, pedir los informes de dominio para asegurarse la titularidad, hacer un estudio de títulos, informar a la AFIP de la operación (el famoso COTI), recabar los datos de los interesados y hacer todo lo posible para que la compra se concrete, según lo haría un buen hombre de negocios. Además debe informar todo sobre el predio, por ejemplo:

-Si cuando llueve se inunda

-Si hay vecinos ruidosos


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-Si la vecina suele tomar sol en topless

-Si hay algún juicio de sucesión y el estado

-Si los planos están aprobados

-Cuánto se paga de impuestos, servicios, expensas, etc.

-El estado general del inmueble. Si no prueba haber avisado nada, se presume que todo funciona OK.

Sobre las variaciones de superficie, desperfectos o deteriorioros en el inmueble, vicios ocultos y demás, hay un plazo mínimo legal de garantía. Por reclamos por el estado del inmueble, ver esta otra nota.

 

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Redactar los documentos

La redacción de los documentos presenta muchas alternativas, opciones. No hay un “modelo” de contrato sino que varía según cada operación y por eso es importante que cada parte tenga su asesor legal. Hay mecanismos colaborativos de edición de documentos que pueden ayudar.

-Salvo aclaración, la reserva o seña implica confirmación de la operación. Según el nuevo código civil:

Artículo 1059.- Disposiciones generales. La entrega de señal o arras se interpreta como confirmatoria del acto, excepto que las partes convengan la facultad de arrepentirse; en tal caso, quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada.

Puede pactarse una seña ad referendum del comprador, pero la negativa no puede ser arbitraria porque puede haber responsabilidad precontractual. Sí podría negarse a alquilar si, por ejemplo, no presenta garantías suficientes. Siempre es importante leer el tipo de seña y los términos que se firman.

-Conviene siempre ir a escritura directo pero a veces suele firmarse un boleto de compraventa. en este caso, hay que ver si la ley impositiva permite el pago a cuenta del impuesto de sellos. Y revisar bien las cláusulas del boleto. Nuevamente, el broker (inmobiliaria) tiene el deber de asesorar a las partes. Atención al plazo de entrega, hacer un inventario y las penalidades por demoras. Si estás comprando un inmueble de pozo, mejor leer esta nota.

 

Derecho a cobrar comisión

Toda inmobiliaria tiene derecho a cobrar comisión. Las escalas de honorarios están fijadas por leyes especiales. Por ejemplo, esta es la ley de la provincia de Buenos Aires.  La inmobiliaria no puede agregar IVA a comisión, se entiende incluído (hay resolución de la SCI), y por la comisión debe dar factura. Esto lo controla AFIPi. Las partes no son responsables por la comisión que pag, o mejor dicho dejó de pagar, la otra…

 

Eso sí, si la inmobiliaria participó al menos poniendo en contacto a las partes, tiene derecho a cobrar honorarios. En un caso, los jueces fijaron que el corredor tenía derecho a un 3% de comisión, a falta de pacto. ¿Y por qué no pactaron la comisión de antemano? Porque las partes lo habían puenteado, ilegalmente.

En esa causa, se acreditó que las partes lo concluyeron por sí mismas para evitar el pago de sus honorarios, ello en consonancia con el art. 1352, inc. C , del CCivCom., normativa que si bien no es aplicable por haberse realizado la contratación antes de su entrada en vigencia (art. 7 ), es entendida como una norma más tendiente a asegurar derechos. como lo son la ley 20266  (texto conforme Ley 25.028 ) y las leyes locales que rigen en las respectivas jurisdicciones.

 

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Anexo con sentencia completa sobre la comisión de la inmobiliaria

En la Ciudad de San Isidro, Provincia de Buenos Aires, a los 13 días de octubre de 2015, se reúnen en Acuerdo los señores Jueces de la Sala Primera de la Cámara Primera de Apelación en lo Civil y Comercial del Departamento Judicial de San Isidro, Dres. Carlos Enrique Ribera y Hugo O. H. Llobera (artículos 36 y 48 de la ley 5.827), para dictar sentencia en el juicio: “B. M. B. c/ B. S.A. s/Cobro Sumario Sumas Dinero” y habiéndose oportunamente practicado el sorteo pertinente (arts. 168 de la Constitución de la Provincia de Buenos Aires y 263 del Código Procesal Civil y Comercial), resulta que debe observarse el siguiente orden: Dres. Llobera y Ribera resolviéndose plantear y votar la siguiente:

CUESTIÓN

¿Es justa la sentencia apelada?

VOTACIÓN

A LA CUESTIÓN PLANTEADA EL DR. LLOBERA, dijo:

La sentencia apelada La sentencia recurrida hace lugar a la demanda interpuesta por M. B. B. contra B. S.A., a quien condena a pagar a la actora la suma de dólares estadounidenses veintiún mil (U$S 21.000) con más el 6% de interés anual compensatorio y el 4% en concepto de punitorio, desde el 31 de agosto del 2009; dispone, asimismo, que “.a partir de agosto del 2015” deberán acumularse al capital; todo ello en el plazo de diez días bajo apercibimiento de ejecución. Impone las costas al demandado y difiere la regulación de honorarios para su oportunidad (fs.

288/292).

II La apelación La demandada apela la sentencia (fs. 295) y expresa agravios (fs. 305/307), los cuales son contestados por la actora (fs. 309/310).

III Antecedentes 1. La demanda En el escrito de inicio M. B. B. demanda por el cobro de honorarios profesionales como martillera, contra B. S.A. Fundamenta su reclamo en las siguientes afirmaciones:

o Que en abril del año 2008 inició conversaciones con el presidente de la citada sociedad por la venta de su planta industrial ubicada en la calle M. R.1433 de Villa Adelina, la cual se emplazaba sobre dos lotes de terreno.

o Que para ello la accionada le remitió los datos de la propiedad, instrucciones y se le advirtió que había un compromiso de venta con “LJ R.”, el cual se hallaba caduco; asimismo se le aclaró que no se firmaría autorización de venta con exclusividad, pero que se admitiría la presentación de ofertas y en su caso se firmaría un acuerdo de comisiones.

o Que recibió un e-mail en el transcurso de aquél mes, en el cual la vendedora le sugería el precio.

o Que en respuesta le remitió un correo en el cual le indicó que en forma previa debía “dejar en claro con tu jefe el tema de la comisión y respetar al cliente que yo llevo”.

o Que a tal fin se realizó un acuerdo para iniciar su actividad como martillera/corredora y que la requerida accedió al pago del porcentaje del 3%, pero que no se haría cargo de los gastos de publicidad.

o Que habiendo acordado tales términos en forma verbal, procedió a publicar la venta de la propiedad; al mismo efecto tomó contacto con otras inmobiliarias y una gran cantidad de interesados, ninguno de los cuales formularon una oferta.

o Que en noviembre de aquél año se comunicó con su parte la martillera N. F., quien dijo tener un oferente, H. C.

o Que acordó con la citada profesional que, si se concretaba la operación, compartirían la comisión que pagase el comprador, no así la de la parte vendedora la cual sería exclusiva para la aquí demandante.

o Que F.recibió una reserva de C.; luego se realizó una reunión entre las partes y se concretó una oferta que consistía en U$S 700.000.

o Que el 16 de enero 2009 la vendedora le remitió un e-mail en el cual le comunicó que aceptaba la oferta y en el que le hizo saber que firmarían un boleto y que la escritura sería a los 90 días; en cuanto a la comisión, accedía a pagarle el 2%.

o Que solicitó a la requerida que reconsiderara su posición en cuanto al porcentaje de su retribución.

o Que desde el 24 de enero de aquél año el comprador y la vendedora negociaron los términos del contrato sin intervención suya ni de F.

o Que la compraventa se formalizó mediante escrituras de fecha 31 de agosto y del 16 de septiembre del año 2009.

o Que la conducta, tanto de la vendedora como del comprador, resultan censurables dado la ardua tarea cumplida por su parte para ofertar el bien, solventar los gastos de publicidad y exhibir la propiedad; en función de ello la vendedora no puede reducir el porcentaje del 3% sobre U$S 700.000.

o Que en ningún momento manifestó que no seguiría con las tratativas; por el contrario, cumplió con sus obligaciones y que la operación se concretó, por lo cual la suma de U$S 700.000 debe ser la base para determinar sus honorarios profesionales.

o Que delegó en un abogado el cobro de su comisión, pero no se obtuvo un resultado positivo.

La contestación de la demanda La accionada contesta la demanda y argumenta:

o Que vendió los lotes en cuestión a C. Hnos.S.A., pero que no es cierto que el vínculo entre las partes lo haya realizado la actora, quien lo abandonó en forma voluntaria.

o Que el precio fue el indicado en las escrituras.

o Que no solicitó los servicios de la demandante, quien sólo actuó de modo tangencial.

o Que la operación se concretó sin su intervención ni asesoramiento.

o Que en relación al cuestionamiento del precio de venta, la actora debió redargüir de falsas las escrituras.

Por todo ello pide se rechace la demanda.

Fundamentos de la sentencia La decisión apelada tuvo por probado el vínculo contractual. Para ello la magistrada consideró que la actora, quien se encuentra inscripta en el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de este Departamento Judicial (fs. 146), intervino en el acercamiento entre B.

S.A. y C. Hnos. S.A., lo cual concluyó en la compraventa de la propiedad detallada en los informes de dominio agregados en autos (fs. 7/8 y 9/11), los cuales fueron reconocidos por el representante de la demandada, en la audiencia cuya acta obra a fs. 104. En tal oportunidad también fueron admitidos los mails que la actora acompañó a su demanda, los cuales dan cuenta de las tratativas tendientes a concluir el negocio y fijar su comisión. La sentenciadora entendió que tales correos electrónicos debían considerarse como “instrumento particular no firmado” (art. 1190 inc. 2º C. Civil) a efectos de probar la celebración del contrato o bien como “principio de prueba por escrito” (art. 1191 del C.Civil.

La sentencia se fundamenta en que la labor del corredor público le confiere derecho a cobrar una remuneración por los negocios eficaces en los que intervenga y a percibir del comitente el reintegro de los gastos convenidos y realizados; ello desde que las partes concluyan la operación, salvo pacto o uso contrario.

Se señaló que en razón que la demandada niega la intervención de la actora en las tratativas que culminaron con la venta y ante la ausencia de documento escrito, debía establecerse si la prueba producida acreditaba los hechos invocados por aquella.

En la instancia de origen se hace una relación de lo declarado por la testigo M. A. R., martillera que dijo haber consultado a la demandante por un galpón en una planta industrial, en la calle M. R. al 1200 o 1300 (fs. 129). También se cita al testigo A. A., el cual se habría interesado por el inmueble en cuestión (fs. 178).

La señora juez consideró esclarecedor el relato de la testigo N. A. S., por cuanto en su exposición manifiesta que es martillera y que fue ella quien derivó a H. C. con la actora para la compra de la propiedad, pues era ésta quien intermediaba en la operación, por ser la persona que tenía a su cargo la venta (fs. 176). Se señala que la testigo dijo que visitaron en varias oportunidades el inmueble y C. le dejó una reserva, la que entregó B. por ser ella quien intermediaba. La declarante expresó que compartía con la actora la comisión del comprador y que si bien se llegó a un acuerdo para realizar la venta por U$S 700.000, luego su cliente le dijo que compraría otra propiedad, por lo cual retiró la reserva. Por último refiere la testigo que cuando se enteró que “nos habían pasado”, ella inició un juicio en Capital Federal, por cobro de su comisión, el que se encuentra en trámite. Dicha testigo reconoció la documentación relativa a la reserva efectuada por C. (fs.26/29).

La juzgadora concluyó que las referidas declaraciones acreditaban la versión de la actora, en cuanto a su intervención en el acercamiento de las partes, pues evidencian que se encontraba en condiciones de publicitar la venta de la propiedad, recibir ofertas y visitarla con potenciales oferentes. En cuanto a la publicidad la sentencia indica las efectuadas en las revistas Nova Casas y Publicasas (fs. 32 y 33), todo ello en concordancia con la ficha técnica y tomas fotográficas admitidas por el representante de la demandada, según consta en el acta de fs. 104.

Asimismo, la sentencia se refiere a la testimonial de E. O. F., quien fuera empleado de la accionada y que al declarar reconoció que entre los años 2008 y 2009 fueron ofrecidos a la venta inmuebles de su empleadora, con frente sobre la calle M. R. de Villa Adelina; que en el año 2009 M. B. comenzó su comercialización y ello concluyó en una venta (fs.131). El testigo dijo que con la martillera no se suscribió ningún convenio, sin perjuicio de lo cual refiere, en lo relativo a la comisión, que en un principio se había hablado que sería del 3 o el 4%, pero que luego B. y la actora fueron quienes concluyeron el tema; también dijo que, a solicitud de la parte compradora, B. se había apartado de la operación, aunque ello lo sabría por dichos de su empleador, aclarando que según creía ese apartamiento se debió a los problemas de salud de la madre de la actora.

Esta versión fue impugnada por la demandante quien negó que hubiese tenido problemas personales y adjuntó un informe médico relativo a su progenitora, para acreditar que su internación sería posterior a la celebración de las escrituras, con lo cual quedaría desmentido que hubiera tenido un impedimento para desarrollar su actividad profesional (fs.227).

La magistrada señaló que el argumento defensivo de la demandada partía de una confusión en la interpretación de lo relatado por la actora, en cuanto ésta dijo que delegó el cobro de sus honorarios luego de realizadas las escrituras, pero no, que hubiese delegado la tarea que intermediación en la operación de venta.

Por ello la juzgadora, en el marco de la facultad conferida por el art. 456 del CPCC, restó fuerza de convicción a la respuesta dada por el testigo F. a la segunda repregunta, pues consideró que su afirmación estaba desprovista de correspondencia con otra prueba y que, además, había sido desvirtuada de modo verosímil por la documental acompañada por la actora.

En base a las consideraciones precedentes, en la sentencia se tuvo por acreditada la labor profesional de la actora sin que se encontrase probado que hubo alejamiento voluntario en el curso de las negociaciones.

También se puso de relieve que aunque no hay un documento escrito que acreditase la encomienda ni la comisión pactada, cabía estimar que, por tratarse de un contrato comercial, podría probase por confesión de parte, lo cual aparecería en los mails reconocidos y también por testigos.

En función de todo ello la señora juez estimó que la actora tenía derecho a reclamar su comisión.

Los agravios a) El planteo La demandada al expresar sus agravios cuestiona las siguientes conclusiones de la sentencia:

o Que se tuvo por probado que la actora abandonó la negociación en forma voluntaria, por cuestiones personales relacionadas con la salud de su madre; indica que así se expresa en el escrito de inicio; no obstante se le hizo lugar a la demanda.

o Que los certificados presentados en la causa lo fueron en forma extemporánea, pretendiendo justificar con ellos que la internación de la madre de B.era de fecha posterior; expresa que, sin perjuicio de no constar su autenticidad, el hecho que la internación fuese en un tiempo posterior al negocio, no obstaba a que su enfermedad datara de la época en que aquél se llevó a cabo.

o Que el retiro espontáneo de la reclamante se encuentra probado con la declaración testimonial de O. F. y además, porque la actora no participó en ninguno de los instrumentos que perfeccionaron la venta.

A su vez la parte contraria responde:

o Que en el escrito de inicio expresó que junto con la corredora N. F., fueron alejadas del negocio por una acción conjunta de la partes y que ellas no lo consintieron.

o Que respecto a los dichos de F., en su momento cuestionó la idoneidad del testigo, por cuanto contestó en forma dubitativa cuando se refirió a que la madre de la demandante se hallase enferma.

o Que también se desacredita la época de la enfermedad con el certificado médico adjuntado al impugnar la declaración, del cual resuelta la internación en el mes de septiembre de 2009, en tanto la negociación sin que ella participase comenzó en enero de aquél año.

o Que la mencionada documental no fue desconocida por la accionada en el momento oportuno, es decir cuando fue presentada.

o Que no se consideraron los dichos de la testigo N. S., quien tomó la reserva al comprador. Transcribe parte de dicha testimonial, en la cual la declarante manifiesta que compartiría la comisión con la actora; luego de recibir la reserva y dado que el interesado le dijo que compraría otra propiedad se la restituyó perdiendo contacto con el tema; luego se enteró que la operación se había realizado por lo cual inició también su demanda contra C., la que tramita en la Capital Federal. b) El análisis 1.El alegado desinterés de la corredora La apelante se agravia en cuanto dice que no se tuvo en cuenta que la actora, en su demanda, expresa que fue ella quien se alejó en forma voluntaria del negocio; aprecio que la queja no considera lo señalado al respecto por la magistrada de la anterior instancia. En efecto, en la sentencia se destaca que tal alejamiento no lo fue respecto a la realización del negocio, sino del cobro de la comisión. En el escrito inicial se expresa “A raíz de un grave problema de salud de mi madre delegué temporariamente el cobro del honorario pendiente- a un abogado de la matrícula-” (fs. 42 y 42 vta.).

Queda claro, en mi parecer, que los alcances de la manifestación de la demandante no son los que pretende la accionada.

En cuanto al testimonio de E. O. F. (fs. 131), cabe observar que ha sido claro, respecto la causa por la cual la demandante no intervino en el tramo final del negocio:

“-tuvo que apartarse o no intervenir directamente dado que la parte comprado (sic) es decir C. le solicita a O.

(sic) B. manejar la operación o el acuerdo entre ellos-” (fs. 32).

Cuando al mencionado testigo se lo interrogó respecto a si sabía que ese apartamiento de la actora hubiese coincidido con algún problema personal de ella, no respondió en forma certera. Luego de expresarse en forma dubitativa y sin evidente conocimiento directo de los hechos, lo cual así resulta de su expresión “creo”, puso de manifiesto su ignorancia sobre el tema, al declarar “-acá no me acuerdo mucho- la madre tenía un problema de salud”. Es decir, aun admitiendo que existiese la enfermedad de la familiar, nada indica que ello haya sido determinante, pues el testigo no dudo ni expresó una mera creencia cuando expresó que la actora se apartó de la negociación por una petición del comprador asentida por el cliente de la corredora.

El testigo F., quien se desempeñaba como dependiente de la accionada, tuvo conocimiento directo de las circunstancias que rodearon la negociación.Su declaración no fue cuestionada por la demandada. También entiendo que corresponde meritar que el testigo mencionado puso de manifiesto que con el segundo cliente presentado por la actora, refiriéndose a C., se llegó a un acuerdo (p.12), quien resultó comprador (p.13), siendo B. quien formalizó el contacto (p.14); también quedó reconocido el intercambio de correos electrónicos por el cual se iniciaron la tratativas para que la corredora se ocupase de la venta (p.8).

Las manifestaciones de F., en cuanto a la coincidencia temporal entre el cierre del negocio y el problema personal de B., y precisamente con fundamento en la falta de su certeza ya señalada, fue impugnada por la actora lo cual se tuvo presente para el momento de sentenciar (fs. 227/228).

Si bien las partes desistieron recíprocamente de la prueba confesional, el representante legal de la demandada reconoció como de su autoría los e-mails agregados a fs. 14, 16, 19, 21, 22, 23/24 (fs. 104). De tales constancias resulta claro que la requerida no desconoce la intervención fructífera de la parte actora pues, en definitiva, en tal intercambio lo que se discute es el porcentaje de la comisión, pero en modo alguno el derecho de aquella a percibirla y ello en especial en los correos del 01/06/2009 (fs. 21) y del 02/11/2009 (fs.23).

Lo expuesto lo es sin perjuicio que la corredora inmobiliaria no haya intervenido en la etapa comprensiva del boleto de compraventa, si éste se hubiera suscripto (e-mail de fs.14) ni al momento de la escritura, hechos de los cuales no consta que haya sido anoticiada.

Ante tales evidencias lo relativo a la enfermedad de la madre de la demandante, como causal de que ésta no haya intervenido en la etapa final del negocio, no resulta convincente y tampoco avalada por ninguna prueba.

Ya me he expedido en cuanto a que del texto de la demanda no surge tal cosa, sino sólo lo atinente al intento de cobro extrajudicial de su retribución.

Aprecio que el apelante no ha probado, en modo alguno, que la actora se hubiera desinteresado de la operación inmobiliaria, en tanto reconoció que fue su parte y el comprador quienes prosiguieron las negociaciones, a pedido de éste y prescindiendo de la corredora inmobiliaria; es claro que si la demandante no intervino en la conclusión del negocio ello obedeció a la conducta de las partes de la compraventa y no a la voluntad de la intermediaria.

En cuanto a los dichos de la testigo N. A. S. (fs. 176) quien expresó que el comprador le dijo que no haría la operación y después se enteró que había ocurrido lo contrario, no dejo de advertir que como lo expresa al responder la generales de la ley, manifestó tener un interés económico en este juicio porque fue quien presentó al comprador C.; dijo, además, que ella había iniciado juicio en Capital Federal, sin dar más detalles respecto a quiénes estarían alcanzado por su reclamo. De todas formas aprecio que, aun prescindiendo de la testimonial referida, la restante prueba ya analizada pone de manifiesto que no medió abandono de la negociación por la corredora, sino que fueron las partes quienes concluyeron el negocio prescindiendo de ella, lo cual a las resultas de la causa pone en evidencia que lo fue para eludir o al menos disminuir su comisión.

En función de las consideraciones precedentes concluyo que la defensa de la accionada, en cuanto a que la actora se desentendió por propia decisión del negocio, no ha sido probada.Ello sin perjuicio del análisis que corresponde hacer respecto al derecho del corredor inmobiliario a percibir la comisión de ley, lo cual, como se verá, resta aun mayor valor a la defensa opuesta por la accionada.

El derecho del corredor a una comisión La comisión cuyo análisis se efectúa, se devenga desde que las partes acuerdan la operación respecto de la cosa objeto del corretaje, para la cual fueron acercadas por el corredor y ello aunque este último no participe en la instrumentación de la compraventa; todo lo dicho sin perjuicio de los recaudos que sobre el particular establece la legislación.

El art. 89 del Código de Comercio, que establecía “. Todo corredor está obligado a matricularse en el Tribunal de Comercio de su domicilio.”, ha sido derogado por la ley 25.028 y sustituido en definitiva por el art. 33 primer párrafo de la ley 20.266. Este último precepto mantiene su vigencia, aún luego de promulgada la ley 26.994 (y establece en su párrafo final que quienes ejercen el corretaje sin cumplir las condiciones en él establecidas, entre ellas la inscripción en la matrícula de la jurisdicción “. no tienen derecho para cobrar la remuneración prevista por el art. 37 ni retribución de ninguna especie.”.

La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha dicho, con referencia al art. 89 del Código de Comercio, que “La inobservancia de tal exigencia legal, impuesta por el interés público y la necesidad de asegurar la idoneidad, corrección y responsabilidad de quienes se dedican a actividades como las que dicen desempeñar los actores, les priva del derecho a percibir comisión (art. 89 ya citado, párr. último) y no puede ser dispensada ni siquiera ante la existencia de convención expresa celebrada sobre el punto con apoyo en el principio consagrado por el art. 1197 del Código Civil” (CSJN, 17/3/1987, “Caracciolo, Ernesto y otro c/ San Luis, Provincia de s/cobro de comisión”, Fallos 310:570).

“La legislación.como el Código de Comercio hicieron de la matriculación del corredor una exigencia a la cual se subordina el nacimiento de la acción para el cobro de cualquier retribución. Quien no está matriculado, nada puede reclamarle al comitente, sancionándose así el corretaje clandestino” (Heredia, Pablo D., en “Corte Suprema de Justicia de la Nación, Máximos Precedentes, Derecho Comercial”, Pablo D. Heredia – Director, Arecha Mercedes – Coordinadora, Tomo I, p. 422 y ss, La Ley, Bs. As., 2015).

No obstante, la solución legal no ha merecido una interpretación pacífica y si bien es adoptado por la jurisprudencia, como regla general, el criterio del fallo “Caracciolo”, también se han admitido numerosas excepciones cuya consideración excede el objeto de la presente (ver Heredia, Pablo, obra cit., p. 428 y ss).

Justifica las consideraciones precedentes, la necesidad de destacar la importancia que tanto el legislador como la jurisprudencia han dado al derecho que tiene el corredor legítimamente habilitado a cobrar su comisión por la tarea realizada.

Es que constituye una característica esencial del contrato de corretaje la de otorgar al corredor el derecho al cobro de una comisión, de quienes se han servido de su mediación, cuando concluyan el contrato; y es condición para ello que exista una relación de causalidad entre esa conclusión y aquella actividad. Es menester resaltar que este derecho persiste en favor del corredor aun cuando el negocio no sea ejecutado, por cualquier motivo, o cuando no sea celebrado por culpa de alguna de las partes, o cuando éstas simulen de modo fraudulento su abandono, encarguen su conclusión a otra persona, o lo concluyan por sí mismas (CC 2ª, Sala 1, La Plata, causa n. 118.457, RSD 55/15, “Molfesa, Carlos Eduardo c/ Salvatori, Facundo y otro/a s/ Cobro sumario de sumas dinero”, JUBA 251364).

Los corredores no tienen a su cargo celebrar los contratos, sino que promueven y facilitan la realización de las operaciones que sus comitentes desean concretar (Fernández-Gómez Leo, Tratado Teórico Práctico de Derecho Comercial, t. II, p.339 y ss.). El corredor realiza tareas de acercamiento entre las partes, logrando que estas concreten determinado negocio jurídico (CACC San Isidro, sala II, causa 46.661 del 25-8-88; sala I, “Fiorito, Daniel Andrés c/ Saliva, Pablo Norberto s/ cobro sumario”, causa n. SI 19.560-2011, Reg. 49, 13/05/2014).

La Suprema Corte provincial ha dicho en la causa Ac. 56.972 (sent. de 3-V-1995), remitiendo a la causa Ac. 32.728 (sent. de 7-VIII-1984) “. que la expresión contenida en el art. 111 del Código de Comercio acerca de que la comisión es debida ‘aunque el contrato no se realice por culpa de alguno de los contratantes’, se refiere a que el corredor independiza su derecho al cobro de su remuneración del resultado ulterior del negocio pero, en todos los casos, ese derecho debe reconocer ineludiblemente como causa jurídica la efectiva conclusión de un contrato”. Incluso ha señalado el Máximo Tribunal que “no corresponde considerar que la conclusión del contrato que origina el derecho a percibir la comisión, requiere -además de la firma del boleto- el perfeccionamiento de esa promesa de venta con las formalidades que la ley impone (escritura, tradición e inscripción; v. opinión vertida por el doctor Hitters en la causa antes referenciada)”. En efecto, “la celebración del boleto genera el derecho del corredor, al cobro de la comisión, con independencia de que acontecimientos ulteriores ajenos a éste frustren el desenlace natural del negocio jurídico, cual es el traspaso del dominio de la cosa (art. 111, Cód. de Comercio y su doct.). En suma, la doctrina invocada alude a aquellos supuestos donde el derecho a cobrar la comisión del corredor surge como consecuencia del perfeccionamiento del contrato.” En el caso la compraventa fue concluida mediante la suscripción de la pertinente escritura traslativa de dominio, aspecto no controvertido entre las partes de este pleito. Aprecio que si el Máximo Tribunal provincial, en la causa C.109.634, “Ripodas, Silvia Susana contra Pesalaccia, Roberto y otros s/ Cobro sumario de dinero” (5/6/2013 – JUBA 4321) entendió suficiente la firma del boleto de compraventa para conferirle derecho al corredor para cobrar su comisión, con mayor razón habrá de tenerlo en las presentes en las cuales se formalizó la escritura pública traslativa del dominio. Ello sin perjuicio que el art. 111 del Código de Comercio haya sido derogado por la ley 20.266 (B.O.

17/4/1973), reformada a su vez por la ley 25.028 (B.O. 29/12/1999), pues el criterio legal se ha mantenido en cuanto al derecho a la retribución.

El Código Civil y Comercial de la Nación, aunque considero que no rige para el presente caso, pues la contratación se realizó antes de su vigencia (art. 7), regula el contrato de corretaje en los arts. 1345 a 1355.

Como una norma más en su diseño tendiente a asegurar derechos (Limodio, Gabriel F., “Introducción al Código Unificado”, ED 10/08/2015 Nº 13.787), dispone “Las reglas de este Capítulo no obstan a la aplicación de las disposiciones de leyes y reglamentos especiales” (art.

1355 CCCN), como lo son sin duda la ley 20.266 (texto conforme ley 25.028) y las leyes locales que rigen la matrícula en las respectivas jurisdicciones. El nuevo ordenamiento continúa la senda legislativa sobre la comisión del corredor, admitiendo su procedencia aunque éste no intervenga en la suscripción de la compraventa (art. 1352 inc. c, CCCN), si inició la negociación y el comitente lo hace por sí en condiciones sustancialmente similares.

En el caso no se encuentra discutida la matrícula de la demandante, cuya inscripción en el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de esta jurisdicción, desde el 2/3/1999, se ha acreditado en autos (fs.146).

Más allá de las consideraciones que habré de efectuar más abajo en cuanto al precio de la compraventa, no se advierte que en el caso las condiciones del negocio concluido entre vendedor y comprador hayan sido sustancialmente diversas a las autorizadas a la aquí actora. Esto, porque, como se verá ha de estarse al primer acuerdo habido entre las citadas partes.

En virtud de las consideraciones precedentes aprecio que no han sido desvirtuados los fundamentos de la sentencia, por los cuales se admitió el derecho de la corredora inmobiliaria a cobrar una comisión por el negocio inmobiliario que la vinculara con la demandada.

La base a tener en cuenta para determinar la comisión En este estado recuerdo que la sentencia toma como base para el cálculo de la comisión la suma de U$S 700.000. Para ello tuvo en consideración lo pedido por la actora y el informe pericial de martillero público (fs. 221), el cual indica que el valor del bien, entre los meses de enero y julio de 2009, oscilaba entre U$S 680.000 y U$S 700.000. Señala, asimismo, que este último es el aceptado por la demandada en su e-mail de fs. 14 (16/01/2009).

La apelante sostiene que debe estarse al valor de la escritura en que se instrumentó la compraventa; señala que ella no ha sido impugnada y que el instrumento público hace plena fe, en tanto no sea argüida de falsa.

La parte actora expresa en su demanda que las escrituras traslativas de dominio lo fueron por U$S 90.000, en el caso de la Matrícula 3.825 SI (NC: CV-SDM249- P21) y por U$S 358.134,71 en lo que se refiere a las Matrículas 16.170, 11.417 y 14.600 (NC:CV-SD-M249-P3ALotes 29, 28 y 30). Ello importa un valor total de escrituración de U$S 448.134,71.

Se advierte que, efectivamente, habría una diferencia en cuanto al valor en que fue aceptada la propuesta por la vendedora, según el e-mail expresamente reconocido por esta última (U$S 700.000 – fs. 14 y 104.) y aquél que se habría manifestado en las escrituras.

En el caso corresponde distinguir el negocio en que la corredora intervino, no sólo acercando a las partes, sino logrando un primer acuerdo entre ellas, lo cual tuvo lugar desde el momento en que la oferta de la compradora fue aceptada por la vendedora (fs. 14 y 104), de aquél otro contrato que las partes instrumentaron con posterioridad.

La tarea que compete al corredor es acercar a las partes, de modo que exista acuerdo entre ellas, pero no garantizar la formalización del negocio. Ha de tenerse presente para resolver en estos actuados, que las partes en la compraventa, luego del acuerdo que resulta de la aceptación de la oferta, habrían conformado dejarlo sin efecto. Entiendo que ante la posterior formalización del negocio entre ellas por un valor que declaran diverso, no resulta oponible al corredor, pues aquí éste ya había cumplido su cometido, lograr el acuerdo entre las partes y en un valor determinado (U$S 700.000). Por esa misma razón la solución de la controversia que aquí se plantea, por sus circunstancias, no requiere cuestionamiento alguno de las escrituras traslativas de dominio, porque ellas y su contenido no están en juego. El negocio vinculante es el que las partes concluyeron en primer término con la oferta y su aceptación, más allá de las vicisitudes que haya sufrido luego.

Esas circunstancias ameritan que en el presente caso no deba tenerse en cuenta el valor de la escritura que se menciona, sino el que constituyó el acuerdo logrado por la corredora. Es de señalar que este último es coincidente con la pericial de martillero (fs.221) y no obsta a la conclusión precedente la prueba contable, por cuanto no sólo se refiere a uno de los inmuebles, sino que, además, no responde al pacto logrado por la corredora sino al negocio cerrado entre las partes con posterioridad (fs. 243, 263, 268/269).

En el marco de los hechos probados en esta causa, admitir que la comisión de la corredora se calcule sobre el valor del acuerdo que ésta logró, responde asimismo a la interpretación de la conducta de las partes bajo la óptica del principio de la buena fe, que constituye una exigencia en la celebración y ejecución de los contratos.

La regla general de la buena fe, contenida en el art. 1198 del Código Civil se aplica no sólo a la interpretación del alcance del contrato, sino también a la ejecución de las obligaciones que de él emanan. “Ello significa que las partes deben adoptar un comportamiento leal en toda la fase de constitución de las relaciones, y que deben también comportarse lealmente en el desenvolvimiento de las relaciones jurídicas ya constituidas entre ellos. Este deber de comportarse según buena fe se proyecta a su vez en dos direcciones en que se diversifican todas las relaciones jurídicas: derechos y deberes; los derechos deben ejercitarse de buena fe; las obligaciones tienen que cumplirse de buena fe” (CNCom., Sala D, “El Sombrerito S.A.A.C. c/ Banco de la Provincia de Buenos Aires”, 7/9/1984, PSJ-CNCom).

La buena fe hace referencia a la rectitud, honradez, honestidad en las relaciones sociales y jurídicas; puede considerarse como un criterio de conducta al que ha de adaptarse el comportamiento honesto de los sujetos de derecho. Se contrapone a la mala fe, que alude a doblez, alevosía, ingratitud o traición (Cajarville, Juan, “La buena fe y su aplicación en el derecho argentino” – y su referencia al Anteproyecto de CCCN, en Prudentia Juris, Revista de la Facultad de Derecho de la Pontificia Universidad Católica Argentina, N. 74, Diciembre de 2012, p.249 y ss).

El Código Civil y Comercial de la Nación mantiene y en cierto modo refuerza la presencia de la buena fe en el ordenamiento positivo al incluirlo en el título preliminar (arts. 9) con alcance a todo el ordenamiento, como norma general, tanto en materia de obligaciones (art. 729) como de contratos (art. 961); esto último ya sea con referencia a los de larga duración (art. 1101), como así también de modo especial en algunos de ellos; e incluso, en las tratativas contractuales (art. 991).

En cuanto al impacto de la buena fe en el ejercicio de los derechos individuales “.existe un límite fijado por el principio de sociabilidad de los derechos y su control mediante la buena fe (art. 9) y el abuso del derecho (art. 10), contemplados en el título introductorio como normas generales” (Lorenzetti, Ricardo L., Entra en vigencia el Código Civil y Comercial de la Nación, LL, 03/08/2015, 1).

Por todo ello es evidente que, quienes habiendo sido acercados por la corredora y cerrado un primer acuerdo, luego lo terminan por sí, sin dar inmediato aviso a aquella a efectos de pagarle su comisión, no han obrado conforme la exigencia primaria de la buena fe. Los avances y retrocesos, en la concreción del negocio, aprecio que en este supuesto no resultan oponibles a la corredora, ya que ha sido ella quien acercó a las partes y logró el primer acuerdo. Si éstas luego han modificado en forma unilateral las condiciones, como sostiene la accionada, no es algo que puede esgrimirse para cuestionar el derecho a la comisión, la que se ha devengado desde la aceptación de la oferta.

En otras palabras, si las partes de la compraventa arribaron a un acuerdo con la intervención de la corredora, ese es el negocio cuyo valor, en el caso, corresponde tener en cuenta, más allá de la suerte que tal convención haya tenido.De modo particular, adviértase que la vendedora y la compradora dejaron sin efecto, al menos en apariencia, aquél primer negocio, mas luego formalizaron otro por su cuenta, el cual no resulta oponible a la intermediaria, desde que, como lo ha querido presentar la demandada, sería un contrato posterior y ajeno a la actora, ello en función del principio del efecto relativo de los contratos (art. 1195 C. Civil; cc arts. 1021 CCCN).

Por todo lo dicho concluyo, que la parte actora tiene derecho a que se fije su comisión de acuerdo al valor en que fue aceptado el negocio, merced a su intervención. Es decir sobre la suma de U$S 700.000, con prescindencia del valor declarado por las partes en el ulterior negocio celebrado por escritura pública, todo ello conforme la circunstancias acreditadas en esta causa.

El porcentaje de la comisión Sobre la suma indicada en el párrafo que antecede, la sentencia establece la comisión de la corredora en el 3%.

Respecto a los porcentajes que han de tenerse en cuenta en materia de retribución de los corredores, esta Sala – aunque integrada en forma parcialmente diversa – se ha expedido en los autos caratulados “D’Aria, Carlos A. y/o c/ Armoring System S.A. y otros s/ Cobro de dólares” (causa nº104.294, 27/3/2008, Reg.63). Al expresar mi voto en dichos actuados expuse la evolución de la jurisprudencia y la doctrina sobre la cuestión. En aquella oportunidad recordé que:

“. la materia referida a la retribución de los honorarios tanto de los martilleros como de los corredores públicos emana de preceptos de la ley en los cuales se encuentra comprometido el orden público y, consecuentemente, como prescribía el art. 65, ap.III de la ley 7.021 -texto según ley 9.126-, recogido incluso en la actual ley 10.973, “los martilleros y corredores públicos podrán fijar por contrato con sus comitentes el monto de sus aranceles y honorarios, sin otra sujeción que a esta ley y a los Códigos de fondo.”(Cám. Civil y Com. 2a. Sala III, La Plata, Causa B 79.862, R.S.D. 48- 95, 18-4-1995, “Martigano, Edith c/ Novelli, Juan C. s/ Ordinario”, JUBA B352271).

En similar sentido nuestra Suprema Corte de Justicia ha resuelto en numerosos casos que la ley de aranceles de los abogados es considerada de orden público en todo lo que se refiere a su naturaleza y a los fines tuitivos perseguidos con su sanción, lo que impone la aplicación de sus normas aún de oficio (SCBA, L 73.763, 13-12-2006, “Malbert, Jorge Alberto c/ Telefónica de Argentina S.A. s/ Ejecución de honorarios”; ídem, L 73.429, 30-5-2007, “Malbert, Jorge Alberto c/ Telefónica de Argentina S.A. s/ Ejecución de honorarios”, JUBA B 51392).

Sin perjuicio de ello y en lo que hace a las escalas arancelarias debe tenerse presente lo dispuesto por el Decreto 2.284/91 (P.E.N.), cuyo art.8 dispone “déjanse sin efecto las declaraciones de orden público establecidas en materia de aranceles, escalas o tarifas que fijen honorarios, comisiones o cualquier otra forma de retribución de servicios profesionales no comprendidos en la legislación laboral o en convenios colectivos de trabajo, en cualquier clase de actividad, incluyendo los mercados de activos financieros y otros títulos establecidos, aprobados u homologados por leyes, decretos o resoluciones” (S.A.I.J.- Normas vigentes).

Al respecto la Suprema Corte Provincial resolvió en un primer momento que no puede sostenerse que la adhesión al régimen de desregulación del decreto nacional 2284/91, dispuesta por decreto provincial 3942/91, importe derechamente la derogación o modificación de las normas de la legislación provincial que pudieran colisionar con el régimen de desregulación, ya que ello implica subvertir el orden constitucional local atribuyendo facultades legislativas al Poder Ejecutivo. La referida norma invita al Poder Legislativo a proyectar preceptos para modificar o derogar las disposiciones que considere incompatibles con la desregulación, pero hasta tanto ello no ocurra y las nuevas normas estén sancionadas, promulgadas y publicadas, las actuales gozan de toda su operatividad (conf. arts. 104, 108, 144 incs. 2 y 3 y conds. de la Constitución de la Provincia) (S.C.B.A., “Polacchini, Enza c/ Capano, Orlanda s/ Cobro ejecutivo”, Ac 58.087, 20-11-1996, JUBA B23852).

En igual sentido al indicado en el párrafo precedente se expidió esta Sala, al afirmar que el decreto (provincial) 3492/91 no puede importar la derogación o modificación de normas de legislación de la provincia sin subvertir el orden constitucional. Y agregó que así lo ha entendido la misma norma citada en cuanto invita al Poder Legislativo a adecuar la legislación vigente, modificando o derogando las disposiciones que considere incompatibles con la desregulación.En referencia a la ley 8.904, expresó que es evidente que hasta tanto no ocurriese aquella adecuación, la citada norma arancelaria resulta aplicable en su totalidad (“Romero, Guillermo c/ Costa, Abel s/ Incumplimiento de contrato”, Causa 76.331 RSD-347-98, 16-7-1998); el criterio del referido fallo resultaría aplicable a la escala arancelaria que concierne a los corredores.

También se dijo que sólo existe por parte del Poder Ejecutivo de la Provincia de Buenos Aires, adhesión a los principios del régimen de desregulación estatuido por el Decreto Nacional 2284/91 e invitación a la Legislatura para elaborar los proyectos de reforma que correspondan a la legislación provincial (Decreto P. B. A. N° 3942/91) sin que hasta el presente se haya efectuado modificación alguna con relación a la Ley 10.411 (Cám. Civ. Especial, La Plata, “G., S. s/ Presunta trasgresión a la Ley 10.411”, causa nº 230.591 RSD-58, 29-6-2000, JUBA B3200074).

Asimismo la vigencia de los mínimos y máximos del arancel de los corredores ha sido reconocida por la jurisprudencia en numerosos fallos, al señalar que de conformidad con la ley 10.973, “les está prohibido a los marti lleros y corredores públicos,. a) practicar descuentos, bonificaciones o reducción de comisiones arancelarias (art. 53, inc. a)”. Y que, si bien estos profesionales pueden fijar contractualmente sus aranceles y honorarios, ello lo es con sujeción a la propia ley y a las disposiciones de los códigos de fondo, y aquélla dispone que “las escalas arancelarias serán de observancia obligatoria, tanto en los mínimos como en los máximos previstos (art. 54, II, dos últimos párrafos)” (Cám. Civ. y Com. 2, Sala 1, La Plata, “Bruno, Julio Alfredo c/ Di Popolo, Lucia s/ Cobro suma de dinero”, RSD-119-94, 9-6-1994- JUBA B 77467).

Sin embargo, a partir de la reforma del Art.1627 del Código Civil (art.3 de la ley 24.432) la Suprema Corte de esta Provincia compartiendo “el criterio sustentado por la doctora Kemelmajer de Carlucci sobre la criticable técnica legislativa que adolece la ley en estudio: aborda la reformulación de varios temas que involucran, no sólo incorporaciones precisas al Código Civil, ley concursal y ordenamiento procesal civil y laboral de la Nación, sino también modificaciones, sustituciones e incluso derogaciones de diversas normativas, especialmente en materia arancelaria (ley 21.839; conf. SC Mendoza, Sala I, Julio 81.996, “Amoretti, Marcos Rafael” en J, 127.335/30.235; “P. L. por su hija M. A. C. c. José Miranda s/ daños y perjuicios s/ inc.” , E.D., 170-363 y sigtes.); mas la amplia gama de normas derogadas, modificadas o sustituidas, no autoriza a pensar que en todas ellas sea necesaria la legislación provincial convalidatoria, ya que la adhesión del art. 16 de la mencionada ley no puede interpretarse en todos los artículos, sino en “los pertinentes”, o sea, en aquellos que tienen estricta atingencia con el Código procesal y las leyes que se vinculan con esa materia. En cambio la modificación efectuada por el art. 3 de la ley 24.432 al art. 1627 del Código Civil por ser de naturaleza sustancial no requiere para su aplicación de la ratificación o adhesión legislativa provincial y, en consecuencia, tiene operatividad inmediata. Esta norma dispone la posibilidad de que las partes ajusten libremente el precio de los servicios, sin que dicha facultad pueda ser cercenada por leyes locales.” Agregó el Máximo Tribunal que “. la ley 24.432.modificó los términos de la legislación fondal (sic) proyectando, por imperio del art. 31 de la Constitución Nacional, sus efectos sobre la normativa local. Cabe recordar que el art. 1627 conforme ley 24.432 establece:”. Las partes podrán ajustar libremente el precio de los servicios, sin que dicha facultad pueda ser cercenada por leyes locales.”. Señalan José Carlos Neira y Carlos Ernesto Ure que la incorporación de esta norma al Código Civil y su expresa mención a su prevalencia sobre los aranceles locales, unifica el principio en todo el país. Conviene precisar que el caso está referido a los supuestos de convención particular entre el profesional y el cliente acerca de la retribución del primero, por lo cual todo el sistema arancelario contenido en las leyes respectivas, sólo resultaría de aplicación en forma supletoria, cuando dicha remuneración deba ser abonada por el propio cliente y tales acuerdos no existan (en “La nueva ley de aranceles”, “La Ley”, t. 1997-B-870). Menciona Antonio Juan Rinessi sobre este tipo de convenio que “las partes pueden pactar libremente el precio de los servicios y que esta situación se asienta en el campo contractual, su regulación e interpretación queda sometida al sistema del derecho privado, dentro del orden público de protección – reseñado arts. 1071, 954 y 1198 del Código Civil. La norma emanada del Congreso se refiere al derecho común, materia exclusiva del gobierno federal, por virtud del art. 75 inc. 12 de la Constitución nacional en forma exclusiva. No hay duda de que los alcances de esta ley son de aplicación también a las jurisdicciones provinciales, por ser una ley común, de obligatoriedad general, por la naturaleza de las mismas, y que no entra en conflicto con el poder de policía local por el carácter que ostenta”. Finalmente, agrega el autor citado que “en principio aquí se viene a consagrar el criterio relativamente opuesto al que había regido con anterioridad; que los pactos sobre honorarios solamente tenían validez cuando respetaban el mínimo legal, o eran superiores a ese mínimo arancelario. En cambio ahora hay libertad absoluta de pactarlos en cualquier monto. No obstante ese pacto reconoce algunos límites:el abuso del derecho o la lesión subjetiva u objetiva, o la teoría de la imprevisión, en su caso” (en “Las nuevas reformas sobre honorarios”, “La Ley”, t. 1995-B-1210) (SCBA, Ac. 82.557, “Banco de La Pampa contra Cuevas Emilio Alfredo s/ cobro ejecutivo”, 8 de junio de 2005, JUBA; ídem, causa C. 80.159, “Biondo, Alejandro contra Diser, José y otros s/ Ejecución de honorarios”, 13-9-2006; ídem, causa C. 80.039, “Biondo, Alejandro J.R. contra Buzeta, Ricardo y otro s/Ejecución de honorarios”, 27-12-2006 – JUBA).

Este es también el criterio que prevalece en la doctrina sobre los alcances de la reforma al art.1627 del Código Civil y las leyes arancelarias locales, en especial cuando se trata de la retribución profesional originada en un acuerdo de voluntades, al menos cuando el desempeño no está relacionado con la intervención en un proceso judicial (Bueres, Alberto J. – Highton, Elena:

“Código Civil.”, Tomo 4ª, Hammurabi – pág.558 y sgtes.; Cifuentes, Santos: “Código Civil.”, Tomo II, La Ley, pág.462; Belluscio, Augusto C. y Zannoni, Eduardo A.: “Código Civil. Tomo 8, pág.47 y 963; Ghersi – Weingarten: “Código Civil. Tomo III, pág.246).”.

El criterio sustentado por la SCBA., a partir, de la causa 82.557 “Banco de la La Pampa c/ Cuevas, Emilio Alfredo, 08/06/2015”, ya citada, ha sido convalidado por el Alto Tribunal con fecha posterior, por mayoría, en la causa “Feltrin, Alberto Juan c/ Banco Francés S.A. s/Ejecución de honorarios” (con disidencia del Dr. Negri, SCBA, C 92207, 10/08/2011, JUBA B27885).

La prevalencia del art. 1627 del Código Civil, por sobre las leyes locales, también fue dictaminada en sentido favorable al primero por la Procuración General de la Nación (CSJN, “Banco de La Pampa c/ Mangieri, Juan Antonio S/Cobro Ejecutivo”, B. 2216. XLI.REX – http://www.pjn.gov.ar) en el cual se señala “.los fundamentos expuestos por el a-quo en orden a la aplicación al caso del artículo 1627, segundo párrafo, del Código Civil (texto según el artículo 3°, de la ley 24.432), reseñados en el primer apartado al que remito en lo pertinente a fin de evitar reiteraciones, resultan también conducentes a los fines de la solución del conflicto, toda vez que los agravios que al respecto expresa el apelante, sólo traducen una diferencia con el criterio de los juzgadores y no resultan suficientes para rechazar las sólidas consideraciones en que se apoya el pronunciamiento sobre esta cuestión. Es acertado, a mi ver, el razonamiento del juez del primer voto al respecto, en cuanto, invocando doctrina nacional, manifestó que la norma emanada del Congreso se refiere al derecho común, materia exclusiva – como ya he dicho- del gobierno federal, por virtud del artículo 75, inciso 12, de la Constitución Nacional. No hay duda -prosiguió- que los alcances de esta ley son de aplicación también a las jurisdicciones provinciales, por ser una ley común, de obligatoriedad general, por la naturaleza de las mismas, y que no entra en conflicto con el poder de policía local por el carácter que ostenta (v. fs. 538 vta.). Esta argumentación otorga respuesta, asimismo, a la tacha de inconstitucionalidad del referido párrafo del artículo 1627 del Código Civil, proferida por el doctor Héctor Negri en su voto en disidencia, y trascripta -como se ha visto- por el apelante en su escrito recursivo.” Los fundamentos del Señor Ministro mencionado en último término resultan coincidentes con su voto, también minoritario, en la precitada causa “Feltrin”.

En similar sentido, al texto del C. Civil (art. 1627) el art. 1255 del CCCN dispone que “El precio se determina por el contrato, la ley, los usos o, en su defecto, por decisión judicial.Las leyes arancelarias no pueden cercenar la facultad de las partes de determinar el precio de las obras o de los servicios. Cuando dicho precio debe ser establecido judicialmente sobre la base de la aplicación de dichas leyes, su determinación debe adecuarse a la labor cumplida por el prestador. Si la aplicación estricta de los aranceles locales conduce a una evidente e injustificada desproporción entre la retribución resultante y la importancia de la labor cumplida, el juez puede fijar equitativamente la retribución-“.

Sin perjuicio de las consideraciones precedentes, sobre los alcances de las leyes arancelarias, en particular el criterio de la SCBA, la ley 10.973 (BA) que reglamenta el ejercicio de actividad en esta jurisdicción provincial, establece en su art. 54 que la comisión será determinada hasta en un 3% del valor de la operación. Es decir, que aún sin recurrir a la precitada doctrina de nuestra Suprema Corte, admitir en el caso la comisión en el referido porcentaje (3%) – tal como se estableció en la sentencia – se encuentra dentro del margen admitido por la ley del arancel local.

La apelante no ha justificado su planteo en cuanto a que el 3% de comisión fuese irrazonable.

Por ello, aun teniendo en cuenta los precedentes ya mencionados en cuanto los alcances del art. 1627 del C. Civil, respecto de las normas arancelarias locales, aprecio que en el caso lo dispuesto por el art. 54 II – a) de la ley 10.973 (BA) resulta sin dudas aplicable. En efecto, si bien está acreditado el acuerdo en cuanto a la intervención de la demandante como corredora, no lo hay respecto al porcentaje pactado. Por ello no habiendo convención alguna sobre dicho aspecto de la comisión sólo cabe atenerse a lo dispuesto por la ley vigente en la jurisdicción sobre el punto.

También cabe desta car que en la sentencia se ha señalado que, según lo dispuesto por el art.874 del Código Civil, la intención de renunciar no se presume, a lo cual cabría agregar el carácter restrictivo que, por tal directiva, debe darse a los actos que puedan inducir a ella (cc art. 948 CCCN).

Por cierto no se aprecian elementos que demuestren que la demandante hubiera aceptado reducir el referido 3%; por el contrario, del intercambio de correos electrónicos habidos entre aquella y la vendedora se desprende con claridad que no accedió a reducción al alguna (fs. 24 y 104).

Teniendo en cuenta el actual criterio de la Suprema Corte provincial, y la doctrina mayoritaria referenciada; y dado que la accionada no ha invocado ninguna de las circunstancias que podrían dar lugar a una consideración para apartarse del criterio indicado, según la propia Corte lo señala, ni resultar ello de los elementos de prueba agregados a la causa, todo lo cual ha sido reseñado en las consideraciones precedentes, aprecio que nada autoriza para reducir la comisión de la corredora ni fijarla en un porcentual inferior al 3% establecido en la sentencia, la que postulo sea confirmada también en este aspecto.

Imposibilidad de adquirir moneda extranjera La alegada imposibilidad de adquirir moneda extranjera que menciona la parte demandada cuando fundamenta su recurso, no constituye agravio, pues se trata de una cuestión no sometida a la juez de la instancia de origen, razón por la cual esta Alzada se encuentra imposibilitada, por el momento, de expedirse a su respecto (art. 266 CPCC). c) Propuesta al Acuerdo Por las consideraciones precedentes, lo dispuesto por: los arts. 33 primer párrafo y 37 de la ley 20.266 (texto conforme ley 25.068), vigentes al tiempo de celebrarse el contrato de las partes aquí involucradas; art. 1197, 1998, 1627 y cc del Código Civil; el art. 54 II a) de la ley 10.973 (BA); los arts. 375, 384 y 474 del CPCC, propongo al Acuerdo confirmar la sentencia apelada en todo cuanto ha sido materia de agravios.

Las costas Las costas de esta instancia deberán imponerse a la demandada en su calidad de vencida (art. 68 CPCC).

Por los fundamentos expuestos, voto por la AFIRMATIVA.

Por los mismos fundamentos, el Dr. RIBERA votó también por la AFIRMATIVA.

Con lo que terminó el Acuerdo dictándose la siguiente:

SENTENCIA

Por lo expuesto en el Acuerdo que antecede, se confirma la sentencia apelada, con costas a la recurrente.

Se difiere la pertinente regulación de honorarios para su oportunidad (arts. 31, 51 de la Ley 8.904).

Regístrese, notifíquese y devuélvase a la Instancia de origen.

Carlos Enrique Ribera

Hugo O.H. Llobera

Mariano A. Bonanni

Secretario

 

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