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El estado del inmueble en la locación

| El 13, Nov 2016

Qué responsabilidades hay al alquilar un inmueble, qué derechos y deberes surgen de la locación sobre todo teniendo en cuenta el estado del inmueble y la devolución. Mirá esta historia y cómo terminó derivando en una jugosa indemnización.

Por Gabriela Bousquet, editado por Sergio Mohadeb

La indemnización por el estado del inmueble alquilado

Alquiló un local, lo devolvió fuera de término y en mal estado. Ahora tiene que indemnizar a su dueño.

Hace poco los jueces condenaron a un locatario a indemnizar al locador por la ocupación indebida del bien con posterioridad al plazo contractual y también, desperfectos encontrados en el inmueble al momento que este fue restituido.

Resulta que el señor Mauricio tenía un local comercial en alquiler y se lo alquila a la señora Yang. La locataria usaba el local alquilado para hacer funcionar su restaurant llamado “Como entre amigos…”. La relación comercial entre ambos permaneció en orden durante todo el periodo contractual.

“Como entre amigos” funcionaba perfectamente y el locador cobraba el alquiler sin problemas. Sin embargo, los problemas empezaron cuando se terminó el contrato: la inquilina permaneció en el inmueble sin renovar el contrato de locación,  sin abonarle al locador el importe correspondiente y sin haber mantenido durante el transcurso de la locación el inmueble en buenas condiciones. Al revisar el inmueble, el dueño se encuentra con el local sucio, con faltantes de vidrios, griferías, roturas en los revestimientos, cielorraso y en los cerámicos de la pared.


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Luego de todo lo sucedido, el locador reclama una indemnización por los daños que presentaba el inmueble al momento de su restitución (según el contrato de locación el bien se encontraba en buen estado) y además reclama a la inquilina por el tiempo que esta permaneció en el local luego de finalizado el contrato, razón por la cual el locador no pudo – durante ese periodo de tiempo – recibir la renta correspondiente por el alquiler del local a cualquier otro locatario.

Al final, los jueces condenaron a la inquilina a abonar una indemnización como resarcimiento de los daños derivados de la ocupación indebida del inmueble luego de finalizado el contrato y por los daños ocasionados al inmueble por la suma de $63.000 y $482.654.01 respectivamente, más intereses y costas.

 

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Que tener en cuenta al momento de alquilar

En un contrato de locación de un inmueble, el “locador” entrega a un “locatario” el uso y goce de un inmueble, por el tiempo que hayan convenido, y a cambio recibe una suma de dinero.

Tanto el locador como el locatario realizan este “intercambio” por el tiempo que hayan pactado en el contrato (siempre y cuando no decidan renovar el contrato de locación).

Durante la duración del contrato, el locatario debe: abonar el precio pactado, conservar el inmueble en el mismo estado que lo recibió, y realizar las mejoras necesarias para contribuir al mantenimiento del mismo.

Cuando finalice el contrato, el locatario debe restituir al locador el inmueble alquilado al locador – en el mismo estado que lo recibió

Si las partes respetan lo detallado anteriormente, al momento de finalizar el contrato, no deberían surgir problemas, aunque muchas veces ocurre todo lo contrario.

Para evitar estos problemas es importante tener en cuenta ciertas cosas al momento de contratar.

 

 

Al momento de contratar y dejar el inmueble

Es importante, al momento de celebrar un contrato de locación, detallar todas aquellas obligaciones que las partes acuerdan asumir:

  • Detallar el estado en el que se encuentra el inmueble al momento de recibirlo y hacer la entrega de este, y de los objetos de valor que acompañan al inmueble.
  • Se pueden anexar al acta fotos. Al momento de tomar posesión (o incluso antes y como condición), sacar fotos de todo e incorporarlas al acta como anexo
  • Acordar una fecha de restitución del inmueble, incluyendo hora, y dejar bien claro el estado, limpieza, pintura, mantenimiento y demás
  • Las multas no pueden ser irrazonables ni abusivas (sobre todo en los casos de vivienda)
  •  Asegurarse durante el período de la locación que el locatario haya abonado los servicios originados durante la vigencia del contrato (Ej. ABL, AYSA), para lo cual pedir libre deuda y/o recibos. El comprobante de pago por home banking alcanza pero al finalizar la locación siempre es bueno consultar en la empresa de servicios, para evitar fraudes.
  • Al momento de hacer entrega de las llaves realizar un acta de restitución del inmueble. Ej:

Buenos Aires 1/11/2016

Por medio del presente se deja constancia que el/la Señor/a_________, en su carácter de locatario, hace entrega al/la Señor/a_________, en su carácter de locador, las llaves y tenencia del inmueble ubicado en la calle: _____ número ___, Ciudad de_____, Provincia de_____. En este acto y  habiendo cumplido ambas partes las obligaciones* a su cargo dan por finalizado el contrato de locación celebrado el día____. Se deja constancia que el locatario no adeuda cuotas en concepto de alquiler ni de ningún otro concepto. Se adjuntan fotos. El depósito en garantía se devolverá el día___ mediante transferencia bancaria.

_____________________                                                                              ________________________

Firma Locador                                                                                              Firma Locatario

Finalmente, el locador garantiza el buen estado del inmueble. Por eso, ante roturas y salvo estipulación en contrario, este (el dueño) debe hacerse cargo y en su caso resarcir.

Es muy importante que en el contrato se detalle bien quién paga qué cosa, incluyendo arreglos ordinarios, de mantenimiento y posibles recambios (ej. de termotanque). En su defecto y ante el silencio del contrato, estos costos corresponden al dueño del inmueble.

A modo de ejemplo, es importante aclarar si el inmueble debe devolverse o no pintado, condiciones de los arreglos y otros factores.

 

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*Es recomendable que se detallen todas las obligaciones que fueron pactadas en el contrato y que las partes cumplieron.

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