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Un Comentario

Alquileres: tema sensible para un tercio de las familias argentinas

| El 16, Abr 2017

Hablamos de garantías de alquileres, modalidades, requisitos legales para el contrato de locación y prácticas de garantías en el mercado de la vivienda. ¿Qué alternativas hay para alquilar sin tantas garantías?

Ver preguntas frecuentes sobre alquileres, acá.

La garantía del alquiler

Por Andrea Moya

A fines de 2016 el Senado de la Nación aprobó un proyecto de Ley que modificaría la dinámica de un tema sensible: los alquileres. Y una vez más se desató un debate que tiene de un lado a inquilinos y del otro a los dueños.

En un país con una débil (y difícil de alcanzar) oferta de créditos hipotecarios, el alquiler es la única opción para una gran parte de la población. Se estima que una de cada tres familias en Argentina alquilan la vivienda que habitan. Este panorama genera que la discusión que divide a inquilinos y propietarios sea permanente.

El año pasado un proyecto de Ley de Alquileres, impulsado por organizaciones de inquilinos, obtuvo media sanción en el Senado y ahora espera su tratamiento en la Cámara de Diputados. Y como todo proyecto de ley, especialmente uno que afecta a una gran parte de la población (no solo a la inmensa cantidad de inquilinos, sino también a los propietarios), tiene defensores y detractores.


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Del lado de los primeros se ubican los inquilinos que ven en este proyecto, de ser convertido en Ley, una esperanza legal para ponerle freno a prácticas inmobiliarias que en muchos casos son abusivas. Y del lado de los detractores no solo están los propietarios, sino también inquilinos que creen que algunos de los puntos tratados solo harán que los dueños aumenten el precio de los alquileres.

 

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La presentación de garantía: polémica que no termina

Con nueva Ley de Alquileres o sin ella, una de las mayores dificultades a la hora de alquilar es el requisito por parte de los propietarios de la presentación de una garantía (básicamente, alguien de parte del inquilino que pone una propiedad suya como garantía ante cualquier inconveniente por falta de pago que se presente durante la duración del contrato).

Pero la garantía no es una exigencia legal sino un requisito de los propietarios que la consideran una forma de protegerse ante el temor de que el inquilino se quede durante años sin pagar. La garantía no es más que un “paracaídas de emergencia” que provee algún tipo de protección ante un sistema judicial civil ineficiente.

Si un propietario intenta recuperar la posesión desalojando por sus propios medios a un inquilino que lleva mucho tiempo sin pagar, está cometiendo un delito. Y como aunque haya una garantía de por medio, no se puede afectar la propiedad ofrecida, si el garante no responde la única salida posible es convocar a la justicia.

Un juicio de desalojo puede durar al menos un año (y no garantiza que la propiedad sea recuperada en buen estado). En el caso de que haya menores en la vivienda, el juicio puede durar mucho más (también por un Estado ausente que debería darle una solución provisoria a esa familia, en lugar de que sea el dueño con su propio perjuicio el que termine proveyéndola).

Este esquema legal, que a primera vista parece proteger al inquilino por sobre el propietario, en realidad afecta al inquilino también. ¿Qué dueño pone una propiedad a alquilar si sabe que el que no paga puede quedarse años gratis, sin tomar recaudos? Por ejemplo, aumentar el precio de los alquileres para cubrir el riesgo, o exigir garantías imposibles.

En la Ciudad de Buenos Aires los requisitos comunes para una garantía propietaria es que sea de Capital, de un familiar y en algunos casos incluso se exige que la zona en la que se encuentra la propiedad presentada y la cantidad de metros cuadrados sean similares a los del departamento o casa a alquilar. Es decir, cada vez son menos las personas que, aun poseyendo niveles de ingresos comprobables y suficientes para pagar el alquiler, pueden hacerlo.

 

Algunas alternativas a la garantía propietaria

En los últimos años se han presentado alternativas a la garantía propietaria, surgidas justamente por la dificultad para los inquilinos de cumplir con los requisitos de las garantías propietarias, aunque aún no son aceptadas por muchos propietarios (pese a ser claramente más seguras que la garantía propietaria.

Estas alternativas son las pólizas de caución, que no sólo sirven como garantía de pago de alquiler sino también de expensas y servicios, y la fianza comercial.

Pero la solución más directa sería mejorar el poder judicial. En ciudades como Londres o Nueva York no se pide garantía ni comisión inmobiliaria. Solo alquiler y depósito. Si el inquilino no paga el desalojo tarda un mes. En esas condiciones de seguridad para el propietario, ¿no se mejoraría la oferta, lo que, en definitiva, favorece también al inquilino responsable y de buena fe?

 

 

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Proyecto de Ley: lo más destacable

• Ampliación a tres años del plazo mínimo de los contratos de alquiler para vivienda.
• Establecimiento de aumentos anuales en lugar de semestrales.
• Aumentos que no superen el nivel inflacionario.
• Límite máximo de un mes a las comisiones inmobiliarias.
• Eliminación del mínimo de seis meses para rescindir el contrato sin causa por parte del inquilino.
• Expensas extraordinarias nunca serán pagadas por el inquilino.
• Obligación de ambas partes a acordar o no la renovación del contrato sesenta días antes del vencimiento de este.

Comentarios

  1. Carlos Guillermo Jara

    El seguro de caución, en los términos y condiciones que está hoy llevado por el mismo sector intermediario que dificulta la locación, tampoco es viable. Desde las inmobiliarias los rechazan porque lo interpretan como un negocio colateral al que no tienen acceso. Excepto justamente cuando hacen acuerdos con financieras por comisiones de esas pólizas e incentivan a sus clientes (propietarios) que las acepten. Requisitos de triplicar el valor de alquiler + expensas con sus ingresos, hacen imposible acceder a la póliza, decidiendo por el potencial inquilino qué porción de su sueldo destinar a alquilar. Que las pólizas terminen el día del contrato, dejando fuera cargos aún no facturados por prestatarias de servicios también generan rechazo a aceptar el sistema.
    Pero además, el abuso y costumbre (porque no es uso) de solicitar cogarante con responsabilidades dinerarias (eso es ser codeudor liso y llano ante la falta de cumplimiento del locatario), es una acción ILÍCITA. El Código Civil y Comercial de la Nación que derogó la última ley de alquileres 23.091 incluyendo su articulado, repite aquella y anteriores con la expresa prohibición cuando dice “NO puede exigirse del locatario… en concepto de depósito de garantía… más que un mes de alquiler por año de contrato”. Es decir, que por GARANTÍA sólo puede pedir hasta dos meses de alquiler para cubrirse de eventuales impagos y/o daños. Nada dice la actual ni las anteriores legislaciones sobre el uso que debe darse a ese depósito, y sí indica que es “depósito de garantía”, imposible de no entenderse su destino.
    Por otra parte, querer justificar mayores exigencias debido a la “ineficiencia” de la justicia en responder ante reclamos de desalojos, resulta en desmedro de las responsabilidades que le cabe al Estado en todas sus áreas que puedan y deban participar de las controversias, ya que sólo se busca atender las necesidades de una de las partes en detrimento de la otra. Esas permisividades pueden terminar justificando que las personas anden armadas por la calle porque existe ineficiencia de las fuerzas de seguridad e ineficacia de la justicia en combatir el delito.

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