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10 Comentarios

Créditos hipotecarios – el derecho a la vivienda propia

| El 10, Abr 2017

Hay varios puntos a considerar a la hora de acceder a los nuevos créditos a 30 años. Hay también otras líneas de crédito con la característica de que ajustan por UVA. Ventajas, desventajas y pasos para tomar una decisión informada. Actualizado al 7 de julio de 2017.

Créditos hipotectarios UVA – temas legales

Por empezar, cabe preguntarse si ¿Conviene sacar un crédito hipotecario? La ventaja es disfrutar de la propiedad de inmediato, o dentro de los tres meses a un año que puede tardar el proceso del crédito. La desventaja lógica es una deuda variable y la propiedad afectada como garantía: si no hay pago, se ejecuta.

A veces no hay mucha opción para adquirir una vivienda. Pero si se elige esta modalidad, al menos saber estos puntos a la hora de elegir.

 

 


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-¿Qué es la UVA?

La UNIDAD de VALOR ADQUISITIVO (UVA) es una unidad de medida que se actualiza diariamente según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el índice de precios al consumidor. Implícitamente, se permite la indexación y se puede consultar su evolución en la web del BCRA.

El crédito se dará en UVAs. Ejemplo: “te presto $ 1.000 UVA que hoy salen algo de $17o $ 18 y me lo devolvés con un interés” (interés bajo del orden del 5 al 7% porque el capital ya se actualiza al estar en UVA). Además, el plazo es largo (antes había a 10 años) lo que permite prorratear más el capital e interés y así reducir un poco la cuota. Pero… se paga más tiempo y el riesgo es mayor.

La desventaja es que se ajusta por la inflación pero de esta manera se da seguridad al acreedor (banco) de que no perderá su capital. Por eso reflorecen estos instrumentos.

Entonces, a diferencia de los créditos tradicionales, la tasa es uniforme pero el capital sí se ajusta por la UVA, unidad de vivienda. Es lo que sale construir en un momento dado. Si hay inflación, el capital se dispara. Si la economía está estable, se mantiene un poco más.

El crédito (o más bien la deuda desde el punto de vista de quien la toma) pasa a estar en pesos pero convertidos a “ladrillos”, para simplificar. Entonces, se pasa a deber cinco ladrillos, que se van repagando con un interés (ej. 7% anual). Si el ladrillo además aumenta en un año 10%, el interés será 17% anual.

 

INFLEISHION… 

De Facebook:

Los UVA subieron casi un 29% desde que salieron el 3103/2016 a hoy… sumenle a eso la tasa fija que te ponen en los bancos que ronda el 6% y llegamos a un hermoso 35% de tasa del los creditos UVA en el primer año. 

pero una chica replicó que prefiere eso a que le aumenten el alquiler. Hay que evaluar cada caso. Y a plazos largos, es difícil hacer un pronóstico.

Por ahora, escribió el periodista Ignacio Olivera Doll, el salario le ganó a la UVA en el primer año de vigencia, porque mejoró 33% en doce meses y las cuotas se encarecieron un 28%.

Según los números oficiales, desde marzo de 2016 hasta marzo de 2017 se redujo levemente el peso de los pagos mensuales y la proporción del capital adeudado sobre los salarios “mínimo” y “medio”. En un gráfico que publicó Ámbito Financiero:

 

 

-¿Hay un sólo tipo de crédito UVA o cada banco me da el propio?

Hay tantos créditos como bancos, cada entidad decide. “Estos no son uniformes y presentan ciertas diferencias entre los bancos y también son distintas si el deudor es cliente o no de la entidad donde los plazos ofrecidos se ubican entre 15 y 30 años; las tasas de interés nominales fijas entre 3,5% y 8,5%; la relación cuota/ingreso varía entre 25% y 35%; y la relación préstamo/valor de la propiedad (LTV) se ubica entre el 60% y 80%”, dice el BCRA. Por eso, hay que informarse y comparar.

Si en algún mes la suba de la cuota supera en un 10% lo que habría sido el aumento en caso de considerarse el Coeficiente de Variación Salarial (CVS), entonces el cliente tiene derecho a prolongar en hasta un 25% el plazo del crédito.

 

Importante: chequear costos en el banco. A veces ganan con los “gastos y costos administrativos”, honorarios, carpeta, sarasa, en fin, como lo llamen. Pueden hacerlo en tanto informen antes para que el cliente pueda decidir. Por eso comparar bien según cada entidad y ver el CFT (costo financiero total) aparte de la tasa.

 

 

-¿Qué requisitos piden y qué presentar?

Lo dan bancos públicos y privados tienen requisitos dispares: Los créditos UVA están destinados a en su mayoría a la adquisición de vivienda única y familiar pero algunas entidades -como el Banco Provincia y el Galicia- los otorgan para segunda vivienda. En general, el banco público puede tener una tasa sensiblemente menor.

Las entidades suelen bonificar uno o dos puntos de tasa a quienes ya sean clientes por cobrar haberes ahí. Para esto se puede pedir al empleador que deposite el sueldo en el banco, que cambie el banco de la cuenta sueldo. Y piden:

-tener entre 21 y 55 años,

-el DNI,

-los últimos tres recibos de sueldo (a veces con firma certificada) y un año de antigûedad,

-el CUIL

y los últimos tres resúmenes de todas las tarjetas de crédito.

-autónomos y monotributters: en lugar de recibo, el CUIT y los últimos tres comprobantes de pago de la AFIP y un recibo de un servicio.

-si se es casado o divorciado, documentación matrimonial.

La mayoría de los bancos ofrecen en su página de Internet un simulador de créditos hipotecarios indexados por UVA que permite calcular si se llegan a los requisitos y el monto de cuota inicial a pagar. Alguno incluso tiene un simulador con varios escenarios de inflación. Si la inflación aumenta, se pagará más cuota :S. Si disminuye, el monto tenderá a ser estable. Correlativamente, el sueldo también debería aumentar (en una economía normal).

Además del Banco Ciudad, BAPRO y Nación, ofrecen el BBVA, el Galicia, el Superville, Santander el Itau, el Banco Hipotecario y el Credicoop, que dan créditos hasta 20 años de plazo indexados por UVA. Los bancos públicos otorgan el crédito indexado por UVA a 30 años.

 

¿Qué pasos hay?

En primer lugar se abre la carpeta con los datos personales y se asigna el monto máximo de crédito. Esto puede demorar unas semanas. Allí el banco estima el monto de crédito a otorgar en función de los ingresos y de las deudas actuales.

Luego el cliente elige el inmueble (“apto crédito”, pozos abstenerse), lleva la documentación y se hace la precalificación ante la entidad bancaria la documentación: la fotocopia del título de la propiedad, el comprobante del impuesto inmobiliario o municipal de la propiedad a tasar donde figure la nomenclatura catastral para que el banco envíe un tasador sin cargo. Este trámite demora entre 2 y 4 semanas.

Finalmente se concurre al escribano que designa el banco que puede demorar varios meses, igual que la inscripción. En total, el proceso puede tardar de tres meses (rápido) hasta más de seis. Y después a pagar la cuota pero al menos, a diferencia del alquiler, se va adquiriendo. Además, los intereses de los créditos pueden deducirse del impuesto a las ganancias.

Podés dejar tu experiencia como comentario, abajo.

 

Extra – responsabilidad por otorgamiento de Procrear

El Juzgado de Faltas Nº 2 de la Municipalidad de La Plata con competencia en defensa del consumidor multó con un millón de pesos a un banco por dar de baja arbitrariamente un préstamo PROCREAR. Además obligó al banco a pagar a la clienta perjudicada la suma de $ 293.000 en concepto de “daño directo”.

La mujer había pedido un préstamo PROCREAR en la sucursal del Banco Hipotecario. Luego de  completar toda la documentación solicitada, su préstamo fue aprobado por un total de $ 400.000. La mujer que solicitó el crédito era divorciada, jubilada y con dos hijos, y como consecuencia del divorcio era titular del 50% de la vivienda que había compartido con su ex.

El Banco le envío un correo electrónico que comunicó la aprobación del préstamo y la escribanía que intervendría en la escritura de hipoteca. Unos días después y antes de la firma de la escritura, el Banco Hipotecario le ofrece a la beneficiaria del préstamo la posibilidad de acceder a un anticipo del 25% del monto y la clienta recibe en su cuenta la suma de $ 100.000 que inmediatamente destina al comienzo de la construcción.

Ya con la obra en plena marcha, la beneficiaria recibe una sorpresa: el Banco Hipotecario le envía una nota mediante la que le comunica que había falseado la declaración jurada inserta en la solicitud del préstamo por ser propietaria de más de un inmueble, con lo cual habría violado el supuesto requisito de “vivienda única”, intimándola a devolver el anticipo recibido. Sin darle tiempo a nada, el banco inmediatamente da por decaído el préstamo que había sido aprobado y continúa debitando las cuotas mensuales.

La beneficiaria del préstamo se opuso a esa decisión del banco ya que en ningún momento había ocultado poseer el 50% del bien ganancial producto de su divorcio; si no que expresamente había consultado si ese era un impedimento para obtener el préstamo y que si era así, estaba dispuesta a donárselo a sus hijos. La respuesta que recibió de parte de los empleados del banco que se encargaban de informar las condiciones del préstamo fue que no había ningún problema con su situación.

Ante la actitud inflexible del banco, la consumidora presentó denuncia ante la Oficina Municipal de Defensa del Consumidor de La Plata. Pero el Banco Hipotecario no modificó su postura y no hubo posibilidad de que las partes se pusieran de acuerdo en una conciliación, razón por la cual el organismo imputó al banco infracciones al artículo 4 de la Ley 24.240  y el expediente fue enviado al Juzgado de Faltas Nº 2 a cargo de Dante Rusconi para que resuelva.

El juez consideró el rol y las atribuciones que tenía el banco en la operatorio en cuestión (por ej. determinar el efectivo cumplimiento de los requisitos.  El fallo dice que “el banco “fiduciario” interviene como mandatario del Estado Nacional a los fines de instrumentar una política pública, cuya finalidad última es garantizar el acceso de la población a una “vivienda digna” (cf. art. 14 bis, 2do párr. Const. Nac.) mediante financiación con garantía real de hipoteca sobre el mismo bien objeto de la operación.

En relación con el requisito de que el beneficiario del préstamo no poseyera otra vivienda, el fallo sostiene que de las condiciones contractuales no surge que se haya contemplado como condición o requisito para acceder al Préstamo PRO.CRE.AR. que el individuo “sujeto de crédito”, ya sea al momento de la inscripción o luego de convertirse en beneficiario, no tuviera titularidad o co-titularidad sobre otro bien inmueble distinto al que constituiría la garantía de la operación.

Y que la particular circunstancia de la denunciante – en tanto persona divorciada titular del 50% indiviso de un inmueble producto de la disolución de la sociedad conyugal – no le impedía, según las condiciones del Programa, participar de los sorteos ni resultar beneficiaria del Programa. Ello porque las propias condiciones de PRO.CRE.AR. previeron el supuesto de que al momento de la adjudicación del préstamo, la vivienda a construir pudiera no ser la “casa habitación” del beneficiario y así lo decían las Condiciones que aclaraban que la vivienda “constituye o constituirá mi única casa habitación”.

El banco también incumplió las condiciones del Programa en relación al otorgamiento del “anticipo” que debía ser desembolsado luego de la suscripción del contrato de mutuo e hipoteca, y fue ofrecido y otorgado antes de ese hecho. Esta circunstancia que podía ser considerada como beneficiosa, en el caso se convirtió en un escollo.

Por otro lado Rusconi consideró que “los deberes de diligencia y buena fe son, por otro lado, cargas indelegables y exigibles directamente a la entidad bancaria. La circunstancia de resultar la beneficiaria cotitular del 50% de un inmueble, hecho que nunca fue ocultado por ella y no la inhabilitaba para postularse como beneficiaria del PRO.CRE.AR, debió ser advertida como parte del procedimiento previo de análisis crediticio cuantificar la multa también fue tenida en cuenta la posición del banco infractor en el mercado y su trayectoria centenaria, detallando especialmente los cuantiosos ingresos netos exhibidos en la información publicitada en su web.

El fallo concluye afirmando

“que las sanciones deben poseer un efectivo efecto disuasorio y desalentador de futuras conductas análogas. Caso contrario, la aplicación de sanciones insignificantes en relación a los beneficios obtenidos por los proveedores de bienes a consumidores, no hace más que retroalimentar las inequidades y abusos que sufren a diario los sujetos tutelados. Ocurre que la endebléz del sistema punitivo estatal en la materia, a la vez de arrojar “saldo positivo” en los balances de los empresarios inescrupulosos, sirve de una especie de ficticia redención ante los ilícitos cometidos.”

 

Comentarios

  1. Pamela

    “Y después a pagar la cuota pero al menos, a diferencia del alquiler, se va adquiriendo”. Cierto, pero imposible para quien además de estar pagando un alquiler tiene que tener la capacidad de ahorrar el 30% del valor total de la propiedad, que es lo que veo que exigen los “mejores” créditos que se dan.
    Como digo siempre: los créditos están hechos para quienes no los necesitan…

    • Me pasa lo mismo. Ese 20-30% de ahorro y la limitante que la cuota no puede superar el 25% del sueldo me imposibilitan de poder comprar la vivienda que alquilo. Lo curioso es que, según los simuladores de crédito de varios bancos, si me financiaran el 100% el costo de la vivienda y no hubiese tope de % del sueldo, la cuota sería de un 50% más de lo que pago hoy de alquiler. Ajustado pero no imposible.

    • Sam

      No estoy de acuerdo. Yo ahorre durante mi vida de soltera, ahora algo menos con familia, pero sin embargo eso no me alcanza para comprar nada. Ni un depto. Los emprendimientos de pozo tienen cuotas imposibles, con lo cual lo único que me queda es sacar un crédito. Si, se me va a hacer cuesta arriba pero sino nunca voy a poder tener nada.

  2. Alejandro

    Mi comentario va referido a la otra linea, el de “Nacion Mi Casa” que tiene Banco Nación, el cual la cuota es más cara, te prestan menos “guita” pero en vez de estar atado a la inflación (CER) está atado – luego de 3 años, ya que los primeros la cuota es fija e invariable- al coeficiente de variación salarial, lo que te asegura que no te vas a pegar un tiro en las patas si se dispare la inflación (hace mas de 70 años que tenemos problemas inflacionarios, no se van a resolver YA). Inicialmente la cuota se hace pesada, pero a largo plazo creo que es más conveniente y con posibilidad de precancelar sin cargo.

  3. Marcelo

    A mi no me convencen, preferiría un crédito de cuotas fijas, aunque lamentablemente según leí la cuota puede ser mucho mas alta. :\

  4. Siguiendo el ejemplo dado. Si una persona pidio un prestamo de $1.000.000 hace doce meses, cuando salieron las UVAs la primer cuota hubiese sido $6.040, al dia de hoy, 12 meses despues llevaria pagado $79.850 y deberia un capital de $987.900. Si en cambio hubiese tomado un credito del Bco. Nacion con tasa fija del 18%, la primer cuota hubiese sido de $15.270, hoy llevaria abonado al banco $183.240 y deberia un capital de $999.120. ¿Se ve la ventaja de un credito en UVAs, aun con el riesgo de una alta tasa de inflacion? El que saco un credito en UVAs, ahorro en esos 12 meses $110.760 y debe $12.012 menos de capital del que saco un prestamo a tasa fija.

    • Fernando S.

      Leonardo, tu cuenta esta equivocada. En tu ejemplo, si hubieras pedido un prestamo de 1.000.000 en abril de 2016 a UVA+ 4% (es la tasa que usaste, no?) la primera cuota seria de 6040 y la 12 de 7800 pesos (ajuste 29%). El capital no lo indexaste, ya que aumentaria un 29% menos las UVA cancelado, quedaria aprox 1.240.000. Por lo que conozco no existe credito en UVA al 4% de CFT, aunque si al 5%, lo cual aumentaria los nros y diferencias. En el caso del Banco Nacion, la tasa que habia en abril 2016 era del 14,75 y un CFT del 16.5%, o sea los calculos son mas favorables para quien saco tasa fija. El problema es que por la relacion cuota/ingreso, el monto que te prestaba el BNA era bastante menor al prestado x UVA. Saludos

  5. Franco

    No entiendo como sacas la cuenta del capital adeudado. Con los UVAs el capital adeudado es en UVAs y también se incrementa con la inflación.

  6. Milton

    En tu analisis estas errado. No deberia 987 mil el de la uva. Deberia las uvas indexadas al precio de hoy. Es decir un 29% mas. Lo que daria que debe holgadamente mas se un millon. Eso si, habria pagado menos.

  7. Mauro

    Un Banco se puede tomar 6 meses y contando en dar una respuesta a la solicitud del credito? En SantanderRio el departamento de hipotecarios es ajeno, no hay telefonos y solo te comunicas via mail, tardan muchisimo en responder, por ende hay que actualizar ingresos en cada respuesta, van 6 meses y ni fue el tasador al departamento, quiero quejarme y no se donde ni como

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