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Las mayorías del consorcio de copropiedad

| El 28, Ago 2017

Ahora, la corte porteña acaba de decidir que la mayoría de la reunión de consorcio de copropietarios (en propiedad horizontal) deben computarse según los copropietarios totales, y no solo los presentes, según lo establece el nuevo código civil y comercial. Y así anuló la ley local.

Las mayorías del consorcio de copropietarios

La Asociación Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal presentó una acción ante el Tribunal Superior de la Ciudad que resolvió cómo computar las mayorías en las reuniones de consorcio.

El tribunal ordenó aplicar el artículo 2060 del nuevo Código Civil  dispone que las decisiones de la Asamblea se toman por mayoría absoluta sobre la totalidad de los propietarios, y no solo de los presentes. Además, mayoría se conforma con una doble exigencia: el número de unidades y las partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.

Para remover al administrador, debe aplicarse el artículo 2066 en cuanto establece que es facultad de la asamblea hacerlo.

En tanto, la ley local tanía una exigencia menor, porque el artículo 13 establecía un plazo de duración de 1 año para el ejercicio de la función por parte del administrador, renovable por una mayoría simple de votos de la Asamblea de propietarios presentes. Pero ahora fue declarado inconstitucional por contradecir el artículo citado del nuevo código civil.

En la práctica, el falo torna mucho más difícil remover al administrador, y también reunir las mayorías necesarias para avanzar en otras cuestiones.


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El tribunal argumentó que la normativa local “se aparta de manera inconciliable de las prescripciones del Código en tanto que, por un lado, dispone una forma de cómputo de mayorías sobre la base de los propietarios presentes, cuando la ley nacional específicamente establece que la mayoría debe computarse sobre la totalidad de los propietarios”.

Y consideraron que “el artículo 13 [de la ley local] no contempla la doble exigencia que establece el artículo 2060 CCyCN para la toma de decisiones por parte de la Asamblea”, es decir, que debe computarse el número de unidades y las partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto. Agregaron que

“A partir de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, el artículo cuestionado devino en inconstitucional toda vez que regula en materia eminentemente civil (conformación de la voluntad del órgano de una persona jurídica) de manera distinta a la norma nacional y no es posible realizar una interpretación que armonice las normas en colisión”

La legislatura de la Ciudad contará con tres meses para ratificar la norma que ha sido declarado inconstitucional; en caso contrario el artículo 13 de la ley 941 perderá vigencia a partir del momento de publicación de esta sentencia en el Boletín Oficial.

 

 

Anexo con la sentencia sobre el cómputo de mayorías en el consorcio

“2017 Año de las Energías Renovables”
1
Expte. n° 12.864/15 “Asociación
Civil de Administradores de
Consorcios de Propiedad
Horizontal c/ GCBA s/ acción
declarativa de
inconstitucionalidad”
Buenos Aires, 16 de agosto de 2017
Vistos: los autos indicados en el epígrafe,
Resulta
1. La Asociación Civil de Administradores de Consorcios de
Propiedad Horizontal AIPH —en adelante la Asociación—, promueve
acción declarativa de inconstitucionalidad en los términos del art. 113
inc. 2º, CCBA y art. 17 y ss. de la ley nº 402, a fin de que se declare la
invalidez y pérdida de vigencia de los artículos 3; 9 incisos k) e i) y 13
de la ley n° 941, por entender que resultan contrarios a los artículos
2065; 2067 inc. j) y 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación
respectivamente, y en consecuencia, violatorios de los artículos 75 inc.
12 y 31 de la Constitución Nacional y del artículo 1 de la Constitución
de la Ciudad de Buenos Aires (fs. 1/10 vuelta).
Señala que la ley nacional n° 13.512 determinó pautas para la
organización de los edificios de propiedad horizontal pero no estableció
con precisión la gestión, labor y obligaciones de los administradores de
consorcio. Mediante la ley n° 941 —luego modificada por su similar n°
3254— la Ciudad dictó normas para regular la actividad y
posteriormente, el nuevo Código Civil y Comercial, incorporó
disposiciones regulando el régimen de propiedad horizontal y, entre
otras disposiciones, reguló la actividad y funcionamiento de los
administradores de consorcios.
Sostiene que “en cuestiones de ejercicio profesional es
aceptable la incumbencia local pero, en caso de contradicción, la
norma preeminente es la disposición nacional” (fs. 5 vuelta) y cita en su
apoyo la doctrina de la Corte Suprema de Justicia de la Nación in re
“Colegio de Profesionales de la Agronomía de Entre Ríos c/Consejo
Profesional de Ingeniería Agronómica s/amparo” (CSJ 592/2011- 47-
Cl/CS1) y la sentencia dictada por este Tribunal en autos “Corporación
de Rematadores y Corredores Inmobiliarios – Mutual c/ GCBA s/ acción
declarativa de inconstitucionalidad” (expte. n° 5520/07).
Plantea que los artículos de la ley n° 941 cuestionados entraron
en colisión con el actual Código Civil y Comercial de la Nación,
configurando un caso de inconstitucionalidad sobreviniente en el
2
contrapunto normativo supra expuesto, por resultar la regulación
nacional contraria a la que había dispuesto la Legislatura local.
2. Por decisión del 5 de octubre de 2016, el Tribunal resuelve
declarar formalmente admisible la acción declarativa de
inconstitucionalidad únicamente respecto de los artículos 9 inciso k) y
13 de la ley nº 941 (fs. 58/63).
3. La Procuración General de la Ciudad solicita el rechazo de la
acción intentada. Aduce, en sustancia, que la actora no articula un caso
constitucional al no indicar los preceptos constitucionales que
considera violentados. Añade que la ley n° 941, que regula el ejercicio
profesional de los administradores de consorcios, fue dictada por la
Legislatura local en ejercicio de sus atribuciones constitucionales y que
hay facultades concurrentes entre la Nación y la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires para el ejercicio del poder de policía cuando, como en el
caso, no hay incompatibilidades insalvables entre las normas (fs.
68/81).
4. En su dictamen del 1 de febrero de 2017, el Fiscal General
Adjunto propicia el rechazo de la acción respecto de la impugnación del
artículo 9 inciso k de la ley nº 941 y la admisión parcial respecto de la
inconstitucionalidad del artículo 13, en cuanto a la mayoría prevista en
dicha norma. Postula que, en este último caso, se afecta la distribución
de competencias establecida en el artículo 75 inciso 12 de la
Constitución Nacional, toda vez que, en su criterio, se trata de una
regulación de la asamblea de propietarios que constituye una materia
propia del régimen de propiedad horizontal, es decir del derecho civil
(fs. 89/92).
5. Con fecha 29 de marzo de 2017 se celebra la audiencia del
art. 6º de la ley nº 402 en la que exponen sus argumentos la Asociación
Civil de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, la
Procuración General de la Ciudad y el Fiscal General Adjunto (acta
obrante a fs. 109).
Fundamentos:
La juez Inés M. Weinberg dijo:
1. La acción promovida por la Asociación Civil de
Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal -AIPH- ha
quedado circunscripta—en virtud de la admisibilidad parcial resuelta
por el Tribunal el 5 de octubre de 2016— a la pretensión de obtener la
Expte. nº 12.864/15
“2017 Año de las Energías Renovables”
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declaración de inconstitucionalidad de los artículos 9 inciso k) y 13 de
la ley 941.
La actora plantea, en sustancia, que las normas impugnadas se
han tornado inconstitucionales a partir de la entrada en vigencia —el 1
de agosto de 2015— del Código Civil y Comercial de la Nación (ley
26.994), toda vez que, en sus artículos 2067 inciso j) y 2060 regula de
manera distinta las situaciones previstas en los artículos 9 inciso k) y
13 de la ley local. Aduce, entonces, que se trata de materia delegada al
Gobierno Federal, de acuerdo con el artículo 75 inciso 12 de la
Constitución Nacional y, en consecuencia, la Ciudad de Buenos Aires
ha perdido la potestad para legislar en esa materia.
2. En cuanto al cuestionamiento del artículo 9 inciso k) de la ley
941 la accionante argumenta que, ante el mismo supuesto fáctico de
cese o renuncia del administrador previsto en el art. 2067 inciso j) del
CCyCN, se establecen plazos distintos para “poner a disposición del
consorcio los materiales que corresponden”. Sin embargo, advierto que
del cotejo de aquellas normas no se verifica una incompatibilidad, pues
admiten una interpretación armónica que las concilia. Es por ello, y por
los motivos que continuación se exponen, que considero que
corresponde rechazar el planteo.
2.1. En primer término, es oportuno recordar aquí la inveterada
jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia de la Nación —
refiriéndose al control difuso de constitucionalidad, aplicable mutatis
mutandis al control concentrado previsto en el art. 113 inciso 2
CCBA— según la cual la declaración de inconstitucionalidad de una
disposición legal es un acto de suma gravedad institucional y una de
las más delicadas funciones susceptibles de encomendarse a un
tribunal de justicia y, por ello, debe ser considerada como ultima ratio
del orden jurídico (Fallos: 288:325: 290:83; 292:190; 294:383; 298:511;
300:1087; 302:457, 484 y 1149; 311:394; 312:122 y 435, entre muchos
otros). Sólo debe ejercerse cuando la repugnancia con la cláusula
constitucional es manifiesta y la incompatibilidad inconciliable (Fallos:
247:121). Es decir, la declaración de inconstitucionalidad de una norma
no resultará necesaria cuando la cuestión pueda encontrar adecuada
solución mediante una interpretación posible de las normas en
presunta contradicción.
2.2. Desde la perspectiva expuesta y reconocida la competencia
de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para reglamentar cuestiones
relativas al ejercicio profesional (art. 80 inc. 2, d, de la Constitución
local) —en este caso legislar en materia de ejercicio profesional de los
4
administradores de consorcios de propiedad horizontal—corresponde
analizar las normas en aparente conflicto.
Aquellas disponen lo siguiente:
El art. 9 inciso k) establece: “[e]n caso de renuncia, cese o
remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los diez
(10) días, los libros y documentación relativos a su administración y al
consorcio, no pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los
mismos” (el destacado ha sido añadido).
El artículo 2067 inciso j) dispone: “Derechos y obligaciones. El
administrador tiene los derechos y obligaciones impuestos por la ley, el
reglamento y la asamblea de propietarios. En especial debe: (…) inc. j)
en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles
debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y
documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas; (…)”(el
destacado ha sido añadido).
2.3. El análisis de los artículos transcriptos admite una
interpretación que concilia ambas disposiciones normativas.
Si bien las mismas establecen plazos distintos para el
cumplimiento de una serie de obligaciones, lo cierto es que dichas
normas refieren a actos distintos que no se contradicen sino que se
complementan. En efecto, mientras que el artículo 9 inciso “k” de la ley
local dispone un plazo de 10 días para cumplir con la obligación de
“poner a disposición del consorcio” los libros y documentos, el artículo
2067 inciso j) del Código Civil y Comercial determina uno de 15 días
para “entregar” dichos libros y documentos.
Es dable advertir que existe una evidente diferencia entre la
acción de “poner a disposición” una cosa y la de “entregar” una cosa.
La primera conducta supone que el objeto que es “puesto a
disposición” de otro continúa estando dentro de la esfera de custodia
del sujeto que realiza esa conducta pero también admite que otro
acceda al mismo y tome contacto con aquello que fue puesto a su
disposición (admite acceso concurrente). En cambio la acción de
“entregar” una cosa implica que el objeto sale de la esfera de custodia
y acceso por parte de quien realiza la conducta y queda a disposición
exclusiva de quien lo recibe (acceso exclusivo). En ese sentido la Real
Academia Española define “entregar” como “poner algo o a alguien
bajo la responsabilidad o autoridad de otro”.
Además, interesa hacer notar que esta diferencia entre “poner a
disposición” y “entregar” no ha pasado inadvertida por el legislador
nacional puesto que se verifica, a lo largo de Código, que ha tenido en
cuenta esta diferenciación al regular otras situaciones jurídicas y
específicamente distingue entre la obligación de “poner a disposición”
(artículos 1149, 910, 1137, 1305, entre otros) y la de “entregar”
(artículos 131, 1149, 348, 747, entre otros).
Expte. nº 12.864/15
“2017 Año de las Energías Renovables”
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Por lo expuesto, una interpretación armónica de los artículos
bajo análisis conduce a concluir que en la Ciudad el administrador de
consorcio, cuando cesa en sus funciones, deberá a los 10 días poner
los libros y documentos a disposición del consorcio y a los 15 días
hacer entrega de dichos libros y documentos, junto con los activos y la
rendición de cuentas.
De esta manera se armonizan las normas en supuesta
contradicción. Considero que se trata de una hermenéutica adecuada y
permite una solución razonable que compatibiliza ambas normas.
En virtud de lo expuesto, corresponde rechazar la acción
declarativa de inconstitucionalidad en relación al mencionado artículo 9
inc. k) de la ley 941 pues la contradicción que enuncia la accionante no
es tal.
3. Distinta solución tendrá el cuestionamiento del artículo 13 de
la referida ley local, que se impugna por su contradicción con las
disposiciones del artículo 2060 Código Civil y Comercial en lo que se
refiere a la forma de computar las mayorías en la Asamblea de
Propietarios.
Las normas en cuestión establecen lo siguiente:
“Artículo 13.- Duración: El administrador, salvo disposición en
contrario establecida en el Reglamento de Copropiedad y
Administración de cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año
para el ejercicio de su función, pudiendo ser renovado por la asamblea
ordinaria o extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado
Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as
Propietarios/as presentes, con mínimo quórum. Puede ser
removido antes del vencimiento del plazo de mandato con la mayoría
prevista a tal efecto en el Reglamento de Copropiedad. El término de
un año regirá a partir de la aprobación de esta Ley” (el destacado ha
sido agregado).
“Articulo 2060.-Mayoría absoluta. Las decisiones de la
asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la
totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se
forma con la doble exigencia del número de unidades y de las
partes proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que
deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y
se tienen por aprobadas a los quince días de notificados, excepto que
éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente” (el
destacado ha sido añadido).
3.1. Corresponde, en primer lugar, recordar que la Constitución
Nacional establece que la atribución de dictar los códigos sustantivos
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constituye una competencia delegada en el Congreso de la Nación y es
exclusiva de éste —una vez que tal atribución ha sido efectivamente
ejercida (arts. 75, inc. 12 y 126, CN)—.
Sobre el deslinde de competencias entre la Nación y las
provincias la Corte Suprema de Justicia de la Nación, invariablemente,
ha sostenido—en doctrina aplicable, mutatis mutandis, a la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires— que los actos de las legislaturas
provinciales no pueden ser invalidados sino en los casos en que hay
una absoluta y directa incompatibilidad en el ejercicio de ellos por estas
últimas (Fallos: 325:428, 156:20; 320:619; 3:131; entre muchos otros).
Además la Corte tiene dicho que es “atribución de las provincias
reglamentar la práctica de las profesiones liberales en sus respectivas
jurisdicciones, en la medida en que con dicha reglamentación no se
alteren sustancialmente los requisitos que al efecto exige la norma
nacional, pues dentro de lo razonable, las provincias pueden establecer
los requisitos complementarios que, en el ejercicio del poder de policía,
les corresponde” (conf. Fallos: 323:1374 y 320:89).
3.2. A la luz de las cláusulas constitucionales mencionadas,
corresponde analizar las normas que la accionante afirma que se
encuentran en contradicción —circunstancia en la que funda su
inconstitucionalidad—.
El Código Civil y Comercial de la Nación regula la propiedad
horizontal como un derecho real en su título V, del Libro IV. Establece
que uno de los órganos de la persona jurídica consorcio es la
Asamblea (art. 2044) y en el capítulo 5 de dicho título reglamenta su
funcionamiento.
Al respecto el artículo 2060 dispone que las decisiones de la
Asamblea se toman por mayoría absoluta sobre la totalidad de los
propietarios (no solo de los presentes) y que esa mayoría se conforma
con una doble exigencia: el número de unidades y las partes
proporcionales indivisas de éstas con relación al conjunto. Por su parte
el artículo 2066 establece que es facultad de la Asamblea la de
nombrar y remover el administrador.
Sentado esto último y del cotejo con la norma local aquí
cuestionada, es evidente la contradicción que ha sobrevenido—porque
la ley 941 fue sancionada muchos años antes de la vigencia del actual
Código Civil y Comercial de la Nación—.
En efecto, el artículo 13 de la ley 941 dispone un plazo de
duración de 1 año para el ejercicio de la función por parte del
administrador, renovable por una mayoría simple de votos de la
Asamblea de propietarios presentes.
La ley local se aparta de manera inconciliable de las
prescripciones del Código en tanto que, por un lado, dispone una forma
de cómputo de mayorías sobre la base de los propietarios presentes,
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“2017 Año de las Energías Renovables”
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cuando la ley nacional específicamente establece que la mayoría debe
computarse sobre la totalidad de los propietarios. Por otro lado, el
artículo 13 no contempla la doble exigencia que establece el artículo
2060 CCyCN para la toma de decisiones por parte de la Asamblea, es
decir, considerando el número de unidades y las partes proporcionales
indivisas de estas con relación al conjunto.
Por lo expuesto cabe concluir que, a partir de la entrada en
vigencia del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, el artículo
cuestionado devino en inconstitucional toda vez que regula en materia
eminentemente civil (conformación de la voluntad del órgano de una
persona jurídica) de manera distinta a la norma nacional y no es
posible realizar una interpretación que armonice las normas en colisión.
Determinar de qué manera uno de los órganos (la Asamblea) de
una persona jurídica (el Consorcio) forma su voluntad y toma
decisiones es materia de legislación común y, como tal, prerrogativa
única del Congreso Nacional, por lo que no corresponde a las
provincias ni a la Ciudad de Buenos Aires incursionar en ese ámbito
(cnf. CSJN Fallos 325:428). Tal como tiene dicho la Corte Suprema
“no se concibe, además, que el Código Civil o el de Comercio, al
organizar las instituciones privadas para toda la República, lo haya
hecho subordinando su contenido al examen y revisión de los
Gobiernos de Provincia, para declarar si tal como se encuentran
legisladas comprometen o no sus poderes de policía” (Fallos 156:20)
Por lo tanto, en virtud de esta incompatibilidad inconciliable de
los textos legales bajo estudio corresponde declarar la
inconstitucionalidad del artículo 13 de la ley 941, de conformidad con la
manda constitucional prevista en los artículos 31, 75 inciso 12 y 126.
Toda vez que las distintas partes del artículo resultan
inescindibles, pues derogar sólo la parte que refiere a las mayorías
alteraría el sentido de la norma misma—y no es competencia de este
tribunal hacer las veces de legislador positivo—, la declaración de
inconstitucionalidad impacta sobre todo lo que aquel regula.
4. Por todo lo expuesto voto por rechazar la acción declarativa
de inconstitucionalidad respecto del artículo 9 inciso “k” de la ley 941 y
hacer lugar a la acción en relación al artículo 13 de la ley 941.
La jueza Alicia E. C. Ruiz dijo:
Coincido con los fundamentos y la solución que propone mi
colega Inés Weinberg en su voto, al que adhiero.
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La jueza Ana María Conde dijo:
1. Adhiero a los puntos 1 y 2 del voto de la Juez de trámite Dra.
Inés Weinberg, por compartir sustancialmente los fundamentos que allí
se expresan.
2. La Asociación Civil de Administradores de Consorcios de
Propiedad Horizontal (AIPH) impugna la validez constitucional de los
arts. 9 inc. k) y 13 de la ley n° 941 CABA, por contrariar las
disposiciones de los arts. 2060 y 2067 inc. j) del Código Civil y
Comercial de la Nación (CCCN), situación sobreviniente a la sanción
de la ley local. La accionante plantea que, ante la diversidad de
soluciones para una misma situación, deben prevalecer las normas del
CCCN por tratarse de una legislación que resulta competencia del
Congreso de la Nación, de acuerdo con el art. 75 inc. 12 de la
Constitución Nacional. En consecuencia, entiende que las normas
locales han devenido inconstitucionales por su incompatibilidad con lo
dispuesto en el mencionado código de fondo.
3. Este Tribunal ha resuelto con anterioridad cuestiones en las
que se invocaba la incompatibilidad entre normas locales y federales, y
en ese contexto hemos establecido un marco jurídico —en voto con mi
colega José Osvaldo Casás—, según el cual: “La Constitución Nacional
establece que la atribución de dictar los códigos sustantivos constituye
una competencia delegada en el Congreso de la Nación y es exclusiva
de éste —una vez que tal atribución ha sido efectivamente ejercida—
(arts. 75, inc. 12 y 126, CN). No es menos cierto que las jurisdicciones
locales no han conferido a la Nación la competencia para legislar
respecto del denominado poder de policía de las profesiones liberales,
aunque ello sea bajo la condición de no impedir o dificultar con tales
regulaciones el cumplimiento de los propósitos receptados en la
normativa federal, ni alterar el derecho común que rige para toda la
República (arts. 121 y 126, CN).
Al mismo tiempo, cabe recordar que el diseño del sistema
federal de gobierno delineado en la Constitución Nacional tampoco
permite a las autoridades nacionales asumir aquellos poderes de
regulación puestos en cabeza del plano local de modo privativo, ni
siquiera bajo el pretexto de reglamentar el derecho común. Por último,
tampoco puede pasarse por alto que existen diversos supuestos en los
que la Carta Magna ha establecido que el Gobierno federal y las
jurisdicciones locales deben ejercer sus atribuciones reglamentarias de
manera concurrente.
Expte. nº 12.864/15
“2017 Año de las Energías Renovables”
9
Sobre el punto, la Corte Suprema de Justicia de la Nación,
invariablemente, ha sostenido que los actos de las legislaturas
provinciales no pueden ser invalidados sino en los casos en que la
Constitución Nacional concede al Congreso Nacional, en términos
expresos, un poder exclusivo o en que el ejercicio de idénticos poderes
ha sido expresamente prohibido a las provincias o cuando hay una
absoluta y directa incompatibilidad en el ejercicio de ellos por estas
últimas (Fallos: 3:131; 302:1181 y 320:619, entre muchos otros)”.///
(voto que suscribí junto con el juez Casás en la causa “Corporación de
Rematadores y Corredores Inmobiliarios – Mutual c/ GCBA s/ acción
declarativa de inconstitucionalidad”, Expte. n° 5520/07, sentencia del
11 de noviembre de 2008).
4. Cabe destacar que no viene discutido en la demanda que el
denominado poder de policía de las profesiones reside en el ámbito
local (cf. fs. 5 vta.). Se afirma, en cambio, que “…en caso de
contradicción la norma preminente es la disposición nacional” por lo
que las objeciones de la parte actora se encuentran orientadas a
demostrar que las disposiciones de los arts. 9 y 13 de la ley n° 941
cuestionadas resultan incompatibles con determinadas normas que
forman parte del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.
En efecto, la competencia de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires para reglamentar cuestiones relativas al “ejercicio profesional,
fomento del empleo y policía del trabajo” en el ámbito de su jurisdicción
(arts. 129, CN; 80, inc. 2º, ap. d), es una potestad constitucional en
virtud de la cual la Legislatura ha dictado ya otras normas
reglamentarias de actividades profesionales, como por ejemplo la ley
reguladora de la función notarial (Ley 404).
La ley local n° 941, cuyos artículos se cuestionan, constituye un
ordenamiento destinado a controlar la registración y matrícula de los
administradores de consorcios de propiedad horizontal en la Ciudad de
Buenos Aires (art. 1), disponiendo sobre el ejercicio de la función de
administrador en general. Dentro de ese marco de competencia, resulta
claro que la Legislatura dictó la ley para ordenar y normalizar el
ejercicio de los administradores de consorcio, creando un registro y
determinando obligaciones y deberes, en una forma que se estimó
valiosa para los ciudadanos y que, en principio, no colisionaba con las
disposiciones de la legislación entonces vigente, ley n° 13.512 (Ley de
Propiedad Horizontal).
Al entrar en vigencia el nuevo Código Civil y Comercial de la
Nación (agosto de 2015), que legisla sobre el derecho real de
propiedad horizontal en toda su extensión, aparecieron discordancias
que ahora es necesario interpretar en cuanto a su naturaleza, a fin de
establecer cuál de ellas prevalece o si es posible compatibilizar ambos
10
ordenamientos, estableciendo en cada caso la existencia o no de una
cuestión que ponga en colisión potestades locales y federales.

5. Nuestro país adoptó para su gobierno la forma federal —
federalismo atenuado por la existencia de legislación común de fondo
(art. 75 inc. 12 C.N) –, y este tipo de diseño es el que determina que,
mientras la normativa de fondo compete al órgano legislativo nacional,
la regulación de las materias que no han sido expresamente delegadas
corresponda a las autoridades locales.
En este caso, las normas que se objetan regulan distintos
aspectos del derecho real de propiedad horizontal —como lo son los
relativos al cese del Administrador (órgano ejecutivo del Consorcio de
Propietarios) y a la forma en que se toman las decisiones por parte de
la Asamblea (órgano deliberativo). Es decir, no se vinculan con la
registración y control de la actividad del profesional que se desempeña
como Administrador, y por lo tanto su regulación es competencia del
Congreso federal por tratarse de normas de derecho sustantivo,
materia delegada por las provincias a la Nación. No obstante, las dos
situaciones que se plantean por el cuestionamiento de la parte actora,
no son similares y deben ser analizadas singularmente teniendo en
cuenta los principios y reglas hermenéuticos enunciados en los puntos
1 y 2 del voto preopinante.
5.1 En cuanto a la situación contemplada en el art. 9 inc. k) de
la ley n° 941, que regula la entrega de los libros y documentación en
caso de cesar el administrador, coincido con mi colega, Dra. Weinberg,
en que la norma local no expresa una auténtica oposición a lo
dispuesto al respecto en el art. 2067 inc. j) CCCN, ya que existe la
posibilidad de compatibilizar ambas normas.
En efecto, en el juego armónico de ambas normas, es correcto
interpretar que el administrador saliente tiene la obligación de “poner a
disposición” del Consorcio los libros y la documentación relacionados a
la administración “dentro de los 10 días” desde el cese o renuncia. Es
decir, dentro de ese plazo deberá permitir a los copropietarios el
acceso a la totalidad de la documentación obrante en su poder, aun
cuando la obligación de “entregarlos” desprendiéndose de ellos y
traspasándolos al Consorcio junto con los activos y la rendición de
cuentas pertinente recién se opera al vencer el plazo de “15 días
hábiles” que dispone el art. 2067 inc. j) CCCN. Esta interpretación
resulta razonable en tanto permite a los copropietarios apreciar la
situación del Consorcio, mientras otorga al administrador un tiempo
razonable para llevar adelante la entrega de los activos (traspaso de
cuentas bancarias, claves de gestión, trámites de acceso electrónico,
etc.) y realizar una detallada rendición de cuentas.
Expte. nº 12.864/15
“2017 Año de las Energías Renovables”
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En consecuencia, aun cuando prevalece la norma del CCCN, no
existe motivo para declarar la inconstitucionalidad respecto del art. 9
inc. k) de la ley n° 941, puesto que ambas disposiciones pueden
complementarse.
5.2 Distinta es la solución con respecto a lo previsto en el art. 13
de la ley 941 y en el 2060 del CCCN, ya que en este caso la norma
local y la nacional son claramente contradictorias en lo que establecen
supletoriamente como mayoría necesaria para que la Asamblea
adopte válidamente la decisión de renovar o remover al administrador
del Consorcio.
En efecto, el art. 13 de la ley 941 dice: “Duración .El
administrador, salvo disposición en contrario establecida en el
Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio,
tendrá un plazo de hasta (1) un año para el ejercicio de su función,
pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con
la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su defecto
por los dos tercios de los/las propietarios presentes, con mínimo
quorum/// Puede ser removido antes del vencimiento del plazo del
mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento de
Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación de
esta ley”. (lo destacado es propio)
El art. 2060 CCCN, por su parte, establece: “Las decisiones de
la Asamblea se adoptan por mayoría absoluta computada sobre la
totalidad de los propietarios de las unidades funcionales y se
forma con la doble exigencia del número de unidades y de las
partes proporcionales indivisas de estas con relación al conjunto.
La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que deben
comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se
tienen por aprobadas a los treinta días de notificados, excepto que
éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría suficiente” (lo
destacado es propio).
En primer lugar corresponde, para dar mayor claridad al tema,
tener presente dos cuestiones: 1) El derecho real de Propiedad
Horizontal se encuentra reglado en forma sistémica en el Libro IV,
Título V CCCN, por ello las disposiciones que abarcan su
funcionamiento —el Consorcio de Copropietarios y sus órganos: el
Consejo de Propietarios, el Administrador y la Asamblea (art. 2044
CCCN)—, se conectan y relacionan necesariamente, aspecto relevante
para encarar el análisis del tema propuesto a decisión y 2) Las
disposiciones sobre las mayoría necesaria para decidir en asamblea
sobre la remoción o renovación del administrador, así como la forma de
computarla a que se refieren los artículos transcriptos, son supletorias
de la voluntad expresada en el Reglamento de Copropiedad y
12
Administración del Consorcio de que se trate (sobre el tema ver Alterini,
Jorge Horacio, “Código Civil y Comercial Comentado. Tratado
Exegético”, Tomo IX, La Ley, comentario al artículo n° 2060, en
especial p. 947). Se refiere al punto en forma expresa el art. 13 de la
ley local n° 941, mientras que en el caso del CCCN, surge del juego
armónico del art. 2060 —que no se refiere en particular a la duración
del administrador y sus contingencias sino a todas las decisiones de
Asamblea en general— con el precedente art. 2056 que al establecer el
contenido del Reglamento de Copropiedad señala: “El Reglamento de
propiedad horizontal debe contener: …ñ) determinación de las
mayorías necesarias para las distintas decisiones…; p) forma de
computar las mayorías; …r) designación, facultades y
obligaciones especiales del administrador; s) plazo de ejercicio de
la función del administrador…”. (destacado propio)
En este contexto, debe incluirse necesariamente en el estudio
comparativo el art. 2066 que dispone, en su segundo párrafo, que:
“Los administradores sucesivos [luego del primero] deben ser
nombrados o removidos por la asamblea” (destacado propio).
5.3 Sentado lo anterior, y efectuado el cotejo entre las normas
que se han cuestionado, surge sin duda alguna que la norma del art. 13
de la ley n° 941 de la Ciudad resulta inconciliable y se opone al
régimen establecido por el código de fondo para regular la remoción o
renovación del administrador del Consorcio, estableciendo en forma
supletoria a lo que pudiera fijar el Reglamento, un sistema de mayoría y
de cómputo para su validez que difiere del señalado en la legislación
civil y comercial vigente.
Por lo demás, y sólo a mayor abundamiento, debo advertir que
la cuestión en debate se encontraba regulada, con anterioridad a la
sanción del Código Civil y Comercial de la Nación, en la ley 13.512 que
integraba la legislación civil anterior (arts. 9 inc. d y 10), normas que
tampoco coincidían totalmente con lo dispuesto en la ley local 941.
Esta circunstancia convalida lo señalado en cuanto a la falta de
competencia de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires para
abordar la reglamentación de aspectos sustanciales de la propiedad
horizontal.
En suma, los artículos objetados exceden la potestad local de
ejercer el ordenamiento y control, por vía del ejercicio profesional, de
los administradores de consorcios en la Ciudad de Buenos Aires,
disponiendo sobre aspectos que hacen al derecho de propiedad
horizontal y sus órganos.
No obstante ello, en el caso de la norma del art. 9 inc. k de la ley
n° 941 ambas normas admiten ser compatibilizadas en beneficio de los
Expte. nº 12.864/15
“2017 Año de las Energías Renovables”
13
copropietarios y sin perjuicio para los administradores, y, por tanto no
existe mérito para declarar la inconstitucionalidad.
Por el contrario, en el caso del art. 13 de la ley, la disposición
cuestionada vulnera lo establecido en el art. 75, inc. 12, CN, resultando
contraria al principio de jerarquía normativa contenido en el art. 31 CN,
y, en consecuencia, debe ser declarada inconstitucional.
Por las consideraciones expuestas corresponde hacer lugar
parcialmente a la acción declarativa de inconstitucionalidad interpuesta,
que prospera respecto del art. 13 de la ley n° 941 y se rechaza con
relación al art. 9 inc. k). Así lo voto.
El juez José Osvaldo Casás dijo:
1. En lo que respecta al planteo de inconstitucionalidad del art. 9
inc. k) de la ley nº 941, discrepo con la solución a la que arriban mis
colegas preopinantes.
1.1 La parte actora cuestiona la validez de la aludida normal
local por ser contraria al art. 2067, inc. j), del Código Civil y Comercial
de la Nación. Puntualmente alega que “la contradicción es manifiesta
pues ambas disposiciones se ocupan exactamente de la misma
situación y lo hacen de manera diferente” (fs. 7). A la par, señala que
“ambos se refieren exactamente a la misma situación (cuánto tiempo
tienen los administradores que son hechos cesar o renunciados para
poner a disposición del consorcio los materiales que le corresponden)
pero ambos otorgan un tiempo diferente” (fs. 7 vuelta).
1.2 En mi concepto, asiste razón a la parte actora pues,
mientras la norma local establece un plazo de diez días para que el
Administrador ponga a disposición del Consorcio los libros y la
documentación relativos a su administración, en el art. 2067, inc. j), del
Código Civil y Comercial de la Nación se fija un plazo de quince días
para que el Administrador entregue al consejo de propietarios tales
libros, activos y documentos del consorcio.
Según entiendo, de la propia lectura de las previsiones
normativas en cuestión surge que —con distintas palabras y
estableciendo una modalidad de tiempo diferente— ambas se dirigen a
regular un mismo supuesto: un deber específico del Administrador,
representante legal del Consorcio, una vez que el contrato que lo
vincula con éste se extingue.
14
Luego, aun cuando también soy de la opinión que la invalidación
de una norma constituye una medida de extrema gravedad
institucional, última ratio del ordenamiento jurídico —máxime en el
marco del control concentrado de constitucionalidad, en el que el
acogimiento de una pretensión de esa naturaleza, una vez cumplido el
procedimiento establecido en el art. 113, inc. 2, de la CCBA tiene
efectos erga omnes— todo me lleva a concluir que corresponde
declarar la inconstitucionalidad del art. 9 inc. k) de la ley nº 941 por
resultar contrario al art. 31 de la Constitución Nacional, en la medida
que el supuesto allí contemplado forma parte de la materia delegada en
el Congreso de la Nación en virtud del art. 75, inc.12, de la CN y ha
sido regulado expresamente en el art. artículo 2067 inc. j), del Código
Civil y Comercial de la Nación.
1.3 Por lo demás, en caso de considerar que “poner a
disposición” y “entregar” podrían ser consideradas como acciones
distintas, que se suceden en el tiempo, una vez presentada la renuncia
o dispuesta la remoción del Administrador del Consorcio —esto es,
entendiendo que a los diez días el Administrador debería poner a
disposición del Consorcio los libros y la documentación relativos a su
administración; para luego, llegados los quince días, hacer entrega al
consejo de propietarios tales libros, activos y documentos del
consorcio— no encuentro razón de peso para que tal distinción pueda
estar establecida en la legislación local de la jurisdicción.
Según el art. 2065 del Código Civil y Comercial de la Nación, el
administrador es “representante legal del Consorcio con carácter de
mandatario”. Por tal motivo, y sin perjuicio de los derechos y
obligaciones establecidos en el Libro IV —Derechos reales—,Título V
—Propiedad horizontal—, Capítulo 7 —Administrador— del Código
Civil y Comercial de la Nación y de los deberes específicos que
pudieran estar estipulados en los respectivos reglamentos de
copropiedad, es posible afirmar sin lugar a hesitación que, ya sea en
virtud de su condición de representante legal del Consorcio o por su
carácter de mandatario, el Administrador tiene siempre un deber de
rendir cuentas de la gestión encomendada y, en consecuencia, de
dejar a disposición del Consorcio (o sus integrante) la documentación
perteneciente a éste que respalde las acciones desplegadas durante su
gestión (v. en este sentido, los arts. 372, incs. b) y c); art. 1324, incs.
b), c), e), f), h) e i) y art. 1334). Puntualmente, conforme el aludido art.
1324 del CCyCN, durante la toda la ejecución del contrato el
mandatario tiene obligación de “h) informar en cualquier momento, a
requerimiento del mandante, sobre la ejecución del mandato” y de “i)
exhibir al mandante toda la documentación relacionada con la gestión
encomendada, y entregarle la que corresponde según las
circunstancias”.
Expte. nº 12.864/15
“2017 Año de las Energías Renovables”
15
Por ello, incluso en este supuesto estimo que el art. 9 inc. k) de
la ley nº 941 tampoco podría estimarse válido, en tanto también desde
este punto de vista la materia regulada es de aquella delegada en el
Congreso de la Nación en virtud del art. 75, inc.12, de la CN.
1.4 Resta señalar que el criterio que aquí propicio intenta brindar
la seguridad jurídica a las cuestiones planteadas sub examine,
permitiendo una lectura facilitadora a todos los porteños que viven en
inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, que ha tenido
en esta jurisdicción —a diferencia de las restantes— tan vasto
desarrollo.
2. En otro orden de ideas, debo expedirme respecto del planteo
de inconstitucionalidad del art. 13 de la ley nº 941 por resultar contrario
a lo establecido en el art. 2060 del Código Civil y Comercial de la
Nación.
2.1 Interesa recordar que al respecto la ley local establece:
“Duración: El administrador, salvo disposición en contrario establecida
en el Reglamento de Copropiedad y Administración de cada consorcio,
tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de su función,
pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o extraordinaria, con
la mayoría estipulada en el mencionado Reglamento o en su
defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes,
con mínimo quórum. Puede ser removido antes del vencimiento del
plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento
de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación
de esta Ley” (el destacado ha sido agregado).
Por su parte, el artículo 2060 del CCyCN dispone “Mayoría
absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría
absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las
unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del
número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de
éstas con relación al conjunto./ La mayoría de los presentes puede
proponer decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente
a los propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días
de notificados, excepto que éstos se opongan antes por igual medio,
con mayoría suficiente” (el destacado ha sido añadido).
2.2 Con relación a este asunto, la parte actora sostuvo: “la ley nº
941 establece que la renovación del ejercicio del administrador debe
ser decidida con la mayoría estipulada en el Reglamento o en su
defecto por los dos tercios de los propietarios presentes, con mínimo
quorum. / El Código Civil vino a dejar sin efecto esta disposición al
16
definir un principio general en su artículo 2060… / La contradicción aquí
es manifiesta y no amerita un análisis más detallado. El Código Civil
estableció mayorías que deben configurarse para las decisiones de la
asamblea y una ley local anterior tiene previsiones anteriores
diferentes; por lo tanto, debe hacerse cesar los efectos de la ley local”
(sic, fs. 8 vuelta/9).
2.3 Así expuesto el planteo jurídico sometido a decisión de este
Tribunal, coincido con los fundamentos expuestos en el punto 3.2 del
voto de la jueza de trámite, Inés M. Weinberg, en tanto exponen que la
ley local se aparta de manera inconciliable del Código Civil y
Comercial de la Nación en lo que respecta al modo de computar la
mayoría necesaria para la Asamblea allí puntualizada.
Ahora bien, en mi concepto, la evidente la contradicción
normativa que ha sobrevenido luego de la sanción del Código Civil y
Comercial de la Nación, se limita al segmento normativo del artículo 13
de la ley nº 941 que dice “o en su defecto por los dos tercios de
los/as Propietarios/as presentes, con mínimo quórum”.
Ello es así, por cuanto sólo en ese tramo de la norma local ésta
se refiere a las asambleas y establece una forma de cómputo de
mayorías sobre la base de los propietarios presentes sin tener en
cuenta la pauta y la doble exigencia que prevé el primer párrafo del art.
2060 CCyCN ni tampoco la solución alternativa brindada por el
segundo párrafo del citado artículo.
Esta decisión —que circunscribe la declaración de
inconstitucionalidad sólo a ese tramo del art. 13 de la ley nº 941— se
ve abonada por el hecho que la parte actora sólo planteó la invalidez
de la norma con ese fundamento y no es dable extender los efectos de
la declaración de inconstitucionalidad a otras previsiones normativas
que permanecen incólumes ante la inexistencia de cuestionamientos
concretos por esta vía.
2.4 Por lo demás, no puede dejar de advertirse que en las
versiones taquigráficas de las sesiones legislativas en las que se dio
tratamiento a la ley nº 941 y, en lo que aquí interesa, a su ley
modificatoria nº 3254 (que incorporó el artículo 13 en cuestión), se hizo
hincapié en que, con el avance de los derechos de los consumidores y
usuarios, se advertía la necesidad por parte del Estado de intervenir en
determinadas relaciones contractuales a los fines de reestablecer o
reequilibrar, en sus justos términos, las situaciones que afectaban
diariamente a los miembros del consorcio.
En la sesión 5 de noviembre de 2009, al presentar uno de los
despachos, se sostuvo que “entendemos que la relación entre
administradores y administrados es una relación de consumo,
encuadrada en lo estipulado por el Artículo 1° de la Ley Nacional 24240
Expte. nº 12.864/15
“2017 Año de las Energías Renovables”
17
de Defensa del Consumidor. Es el caso específico de consumo de un
servicio que conlleva todos los derechos y obligaciones propios de este
tipo de relación, siendo merecedora, por ende, de la protección
establecida en la Constitución Nacional. / Que la Constitución de la
Ciudad de Buenos Aires, por su parte, en su Artículo 46, “garantiza la
defensa de los consumidores y usuarios de bienes y servicios, en su
relación de consumo, contra la distorsión de los mercados. […]” y
protege “la seguridad y el patrimonio de los consumidores y usuarios,
asegurándoles trato equitativo, libertad de elección y el acceso a la
información transparente, adecuada, veraz y oportuna […]”. Las
distorsiones son claras cuando exista ausencia en la regulación de las
obligaciones de los administradores, falta de información al consorcista,
entre otras… / Que hoy considerada insuficiente, dicha Ley requiere
modificaciones que la complementen y actualicen. La regulación de
esta actividad es tanto más importante cuanto más frágil es la posición
de los consorcistas. En un contexto económico de creciente inflación,
que repercute directamente sobre el bolsillo de millones de
trabajadores y jefes de hogar, algunos con importantes problemas
laborales (desempleo, subempleo, empleo en negro, etcétera, quienes
viven en consorcios de propiedad horizontal necesitan contar con
herramientas que les permitan defender sus recursos” (v. 22ª sesión
ordinaria del 5 de noviembre del año 2009, versión taquigráfica nº 28,
páginas 137 y ss).
Así pues, para poder invalidar el primer segmento del art. 13 de
la ley nº 941 era menester, en primer lugar, que la parte actora
impugnara concretamente el contenido de aquella norma mediante
argumentos sólidos y serios y, en segundo lugar, que en el marco de
esa fundamentación —que en la presente acción es inexistente— se
efectuaran consideraciones para cuestionar por qué la Legislatura local
no podría, en el marco de las potestades vinculadas a la policía del
consumo, establecer algún tipo de regulación para exigir la ratificación
periódica de la voluntad de los propietarios respecto de la continuidad o
no de los Administradores de Consorcios, a los fines resguardar sus
derechos en tanto consumidores de la jurisdicción local.
Lo expuesto no importa adelantar alguna opinión respecto de la
validez o invalidez constitucional del primer segmento normativo
contenido en el art. 13 de la ley nº 941, sino ejercer con suma
prudencia la delicada facultad conferida por el art. 113, inc. 2, de la
CCBA, circunscribiéndola a los planteos efectivamente sometidos a
consideración de este Estrado, sin extenderla ultra petita, para no
desbordar el armónico equilibrio republicano de los poderes.
3. Finalmente, resta señalar que la decisión adoptada no puede
interpretarse como un reproche a la Legislatura de la Ciudad por
18
cuanto la ley nº 941 fue sancionada en el año 2002 y modificada en el
año 2009, mientras que el Código Civil y Comercial de la Nación entró
en vigencia el 1º de enero de 2016 (v. art. 7 de la ley nº 26.994).
Por los motivos expuestos, voto por declarar la
inconstitucionalidad del art. 9 inc. k) de la ley nº 941, como así también
del segmento normativo del artículo 13 de la ley 941 que dice “o en su
defecto por los dos tercios de los/as Propietarios/as presentes, con
mínimo quórum”. Costas en el orden causado (art. 25 de la ley nº 402).
Así lo voto.
El juez Luis Francisco Lozano dijo:
1. Como se verá, corresponde rechazar la demanda de
inconstitucionalidad promovida por la Asociación Civil Administradores
de Consorcios de Propiedad Horizontal a fs. 1/11.
2. La demanda fue declarada admisible en cuanto cuestiona la
constitucionalidad, con apoyo en el art. 75 inciso 12 CN, de: (i) el art. 9
inciso k de la ley n° 941, por opuesto al art. 2067 inciso j del Código
Civil y Comercial (en adelante, “CCC”); y (ii) el art. 13 de la ley n° 941,
por opuesto al art. 2060 CCC.
3. Ambos cuestionamientos asumen que las normas locales
impugnadas coliden con el CCC sancionado en consecuencia de lo
que dispone el art. 75 inc. 12 CN, lo que obliga a los jueces
provinciales a observar el art. 31 de la CN apartándose de ellas.
Así, postula que la regulación local (art. 9 inc. k de la ley n° 941)
ha acortado el plazo que acuerda el CCC (art. 2067 inc. j) al
administrador para entregar al Consorcio los libros y documentos de la
administración y el consorcio, frente a los supuestos de renuncia o
remoción; y que impone (cf. art. 13 de la ley n° 941) una mayoría
distinta a la regulada por el CCC (art. 2060) para el supuesto de
renovación del administrador.
No está aquí cuestionada la validez de las normas locales sobre
la base de la competencia local para regular la actividad involucrada,
sino, exclusivamente, en función de la invocada incompatibilidad entre
las reglas contenidas en el CCC y en la ley local, a raíz de lo cual, se
postula, debería darse preeminencia a la legislación nacional, por
tratarse de una materia delegada (cf. art. 75 inc. 12 CN ).
4. Así, cabe señalar que la ley n° 941, parcialmente objetada, fue
aprobada por la legislatura local el 3 diciembre de 2002 (y reformada
Expte. nº 12.864/15
“2017 Año de las Energías Renovables”
19
en 2009 y 2010), es decir, mucho antes de que fuera aprobado, y a que
entrara en vigencia, el nuevo Código Civil y Comercial, cosa que
ocurrió recién el 1 de octubre de 2014, y el 1 de agosto de 2015,
respectivamente. Al tiempo de la aprobación de la ley n° 941 se
encontraba vigente, en cambio, la ley nacional n° 13.512 —incorporada
al Código Civil— que regulaba diversos aspectos del régimen de
propiedad horizontal.
En aquel contexto, la ley local creó el Registro Público de
Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal en el ejido de
la Ciudad de Buenos Aires y lo puso a cargo de “…la máxima autoridad
del Gobierno de la Ciudad en materia de defensa de los consumidores
y usuarios” (cf. art. 1). Asimismo, reguló algunos aspectos de la
actividad, como los requisitos para la inscripción, impedimentos,
obligaciones del administrador, y se fijó un régimen de infracciones.
La circunstancia de que la ley nacional de propiedad horizontal
haya sido derogada, y reemplazada por las previsiones del Código Civil
y Comercial de la Nación, no tornan, per se, inválidas las normas
locales. Ello ocurriría si la regulación local de la actividad se
contrapusiera de algún modo a una regulación emitida con arreglo a la
delegación que las jurisdicciones locales hicieron a la Nación, a través
del art. 75 inc. 12 CN (y su correlato en el art. 126 CN). Entonces, eso
es lo que corresponde establecer.
5. Comenzaré por la impugnación del art. 9 inc. k de la ley n°
941. Esa norma dispone que:
“Obligaciones del Administrador. En el ejercicio de sus
funciones deben:
k. En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a
disposición del consorcio, dentro de los diez (10) días, los libros y
documentación relativos a su administración y al consorcio, no
pudiendo ejercer en ningún caso, la retención de los mismos.”
A su turno, el art. 2067 inc. j CCC, con el que la actora propone
confrontar la norma local, dispone:
“Derechos y obligaciones. El administrador tiene los derechos y
obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la asamblea de
propietarios. En especial debe:
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días
hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos existentes,
libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas”.
En relación a este planteo, la actora afirma que la regulación
local ha acortado el plazo con que contaba el Administrador para
entregar al Consorcio la documentación involucrada, frente a los
20
supuestos de renuncia o remoción. La interpretación así propuesta, sin
embargo, omite considerar varias cuestiones.
La primera de ellas es que el enunciado que precede a los
incisos del que el “j”, en comentario, forma parte, comienza por
establecer que los derechos y obligaciones del administrador pueden
tener tres fuentes: (i) la ley; (ii) el reglamento; y, (iii) la asamblea de
propietarios. De ahí que la enumeración contenida en el art. 2067 no
pueda suponerse taxativa. Hasta aquí, consecuentemente, la presencia
de una regulación ajena al CCC aparece habilitada.
Además, la entrega de los libros y documentos en las
condiciones establecidas por el CCC no está formulada en términos de
derecho a favor del administrador, sino en términos de derecho a favor
del consorcio. En otras palabras, el Código lo impone, expresamente,
como un deber del administrador frente al consorcio.
La formulación del enunciado (que establece que “[e]l
administrador [… e]n especial, debe…”) sugiere, asimismo, que ese
deber es de orden público, no renunciable en abstracto. En este
escenario, dado que la enumeración no es taxativa, nada impide que el
deber sea profundizado por otra fuente.
En estas condiciones, la actora no muestra la incompatibilidad
entre los dos enunciados, pues el local se limita a poner, sobre el
administrador, una carga mayor que el nacional, temperamento que no
sólo no aparece vedado por la norma, sino que está específicamente
admitido por ella; sin que, por lo demás, la carga haya sido tachada de
irrazonable.
6. El art. 13 de la ley n° 941 establece:
“Duración: El administrador, salvo disposición en contrario
establecida en el Reglamento de Copropiedad y Administración de
cada consorcio, tendrá un plazo de hasta un (1) año para el ejercicio de
su función, pudiendo ser renovado por la asamblea ordinaria o
extraordinaria, con la mayoría estipulada en el mencionado
Reglamento o en su defecto por los dos tercios de los/as presentes,
con mínimo quórum.// Puede ser removido antes del vencimiento del
plazo de mandato con la mayoría prevista a tal efecto en el Reglamento
de Copropiedad. El término de un año regirá a partir de la aprobación
de esta Ley”.
Asimismo, el art. 2060 CCC, con el que la actora propone medir
la norma citada, dice:
“Mayoría absoluta. Las decisiones de la asamblea se adoptan
por mayoría absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios
de las unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del
Expte. nº 12.864/15
“2017 Año de las Energías Renovables”
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número de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas
con relación al conjunto.// la mayoría de los presentes puede proponer
decisiones, las que deben comunicarse por medio fehaciente a los
propietarios ausentes y se tienen por aprobadas a los quince días de
notificadas, excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con
mayoría suficiente. // El derecho a promover acción judicial de nulidad
de la asamblea caduca a los treinta días contados desde la fecha de la
asamblea”.
La actora postula que la norma local impone una mayoría
distinta a la regulada por el CCC para el supuesto de renovación del
administrador.
A este respecto, cabe señalar que la ley n° 941 supedita,
primeramente, a lo que disponga el reglamento, la exigencia de
mayoría para la renovación. Ello no se muestra, per se, incompatible
con el art. 2060 CCC que, frente a la ausencia de un mínimo de
tematización del asunto por la actora, no hay razones para no tomar
como norma supletoria (en el mismo sentido, V. Lorenzetti, Ricardo
Luis —Director—, Código Civil y Comercial de la Nación comentado, t.
IX, Rubinzal – Culzoni Editores, Buenos Aires, 2015, p. 527). Sentado
ello, tampoco la exigencia de dos tercios de los presentes, con mínimo
quorum, sería necesariamente algo distinto de la mayoría absoluta de
la totalidad de los propietarios, según la doble exigencia del art. 2060.
7. En suma, por lo dicho, corresponde rechazar la demanda de
fs. 1/11.
Por ello, oído lo dictaminado por el Fiscal General Adjunto, por
mayoría,
el Tribunal Superior de Justicia
resuelve:
1. Hacer lugar parcialmente a la acción deducida y declarar la
inconstitucionalidad del artículo 13 de la ley n° 941.
2. Imponer las costas del proceso en el orden causado (art. 25
de la ley n° 402).
3. Hacer saber lo resuelto a la Legislatura de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires.
4. Ordenar que el Boletín Oficial de la Ciudad publique, dentro
de los tres (3) días posteriores a su recepción, la parte dispositiva de
esta sentencia con la constancia de que el texto completo se encuentra
publicado en el sitio web del Tribunal Superior de Justicia
www.tsjbaires.gov.ar (Jurisprudencia).
22
5. Dejar establecido que la norma declarada inconstitucional en
el punto 1° perderá vigencia a partir de la fecha de publicación de la
parte dispositiva de esta sentencia en el Boletín Oficial, si dentro de los
tres meses de notificada a la Legislatura, ésta no la ratifica con la
mayoría de dos tercios de los miembros presentes (art. 113, inc. 2°de
la Constitución de la Ciudad de Buenos Aires).
6. Ordenar que se registre, se notifique, se cumpla con lo
dispuesto en los puntos 3 y 4 y, oportunamente, se archive.
Firmado: Lozano, Conde, Ruiz, Casás y Weinberg.

 

Comentarios

  1. Fedes

    Sergio. Tenes algun articulo publicado sobre los derechos de los coopropietarios. Me surge la duda por el tema de la paritaria de una sola parte( La de los porteros) y si por ejemplo un coopropietario puede impugnar algun gasto dudoso de la adm

    Gracias

  2. Gabriel

    No estoy seguro que remover al administrador (o cualquier cosa que requiera una mayoría alta) sea ahora más difícil con las reglas del nuevo Código, al contrario. Antes habia que lograr un consenso y una mayoria alta de votos *durante* la asamblea, eso era lo difícil. Ahora la asamblea hace “propuestas” y los copropietarios ausentes pueden oponerse durante 15 días, si no se opone la cantidad suficiente la decisión queda firme. Es decir, se presume que los ausentes están *de* *acuerdo* a menos que se opongan por escrito. Entonces es mucho más fácil llegar a la mayoría necesaria (aún si fuera de dos tercios) porque no hace falta cumplir esa condición durante la asamblea: alcanza con que la propuesta no sea rechazada después por suficientes personas. La apatía y falta de participación de los copropietarios ya deja de ser un problema tan grave.

  3. Silvia

    buenas tardes,mi consulta es: si un grupo de propietario deben expensas,estos pueden ejercer el voto en una asamblea(habiendo dejado en acta por la mayoria de los vecinos que estos no pudieren votar debido a la deuda a la fecha).
    Para la eleccion de nuevo administrador?
    muchas gracias.

  4. Mili

    “el falo torna mucho más difícil remover al administrador,” :0

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