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368 Comentarios

Algunas preguntas frecuentes sobre alquileres

| El 30, Oct 2015

Cuáles son los derechos al alquilar, cómo evitar qué te cobren de más.  Esta nota vuelca algunas preguntas frecuentes sobre sobre alquileres, aspectos legales de alquilar una casa o departamento para vivienda o con fin comercial, pero sobre todo desde el punto de vista de quien necesita una casa para su familia; el acceso a una vivienda digna es un derecho (artículo 14 bis de la constitución). Actualizado a agosto de 2017. 

 

En la página siguiente (lado B) hay algunas preguntas sobre alquileres para quien tenga un depto. y lo quiera dar en alquiler o locación (son sinónimos) y anexo con legislación.

Me quiero mudar y me dicen que tengo que firmar el contrato y, además, un convenio de desalojo con la fecha en blanco ¿Se puede?

Algunos lo exigen, pero ese convenio es ilegal porque viola el plazo mínimo de dos años. Si el inquilino prueba que fue firmado junto con el contrato, entonces no vale.

 

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¿Y durante qué plazo mínimo me puedo quedar?

Dos años cuando el alquiler es para vivienda. Ese plazo es a favor de quien alquila, y el dueño no puede pedir que el inquilino se vaya antes, ni siquiera indemnizándolo (salvo que haya un acuerdo y el inquilino acepte irse). Pero al revés sí funciona, el inquilino puede irse antes.

¿Qué pasa si me voy antes?

Quien alquila puede preferir mudarse, avisando 60 días antes y pagando una penalidad que es de 1 mes y medio de alquiler después de los 6 meses o de un mes si es después del año. El nuevo código civil no regula el plazo de preaviso, así que debería estar en el contrato o ser algo razonable (15 días o un mes, como mínimo). Si se omite el preaviso, el inquilino debería pagarlo. Hay más datos abajo…

 ¿Es necesario tener una garantía en Capital?

Legalmente no, es una cuestión que se negocia. El dueño lo puede exigir para mayor comodidad o seguridad, pero no es necesario según la ley.

Me piden un depósito en garantía en dólares ¿Se puede? ¿Si es en pesos, cuándo se devuelve?

La ley dice que el depósito no puede exceder el equivalente a dos meses de alquiler cuando el contrato es a dos años, y tiene que estar en pesos. Aunque algunos inquilinos (es opcional) prefieren dejar una suma en dólares para evitar la desvalorización. En ese caso, es recomendable acordar que el dueño devuelva dólares, como había dicho un ex presidente.

Pasa mucho que se atrasan en devolver el depósito, que suele usarse si hay algo impago o daños en el depto. Bueno, cuando todo eso está pago y no lo devuelven dentro del plazo del contrato, se puede enviar un telegrama o carta documento o nota firmada por el dueño que diga (no usar sin asesoramiento de un abogado/a, puede requerir adaptación según el contrato y hechos del caso).

Hago referencia al contrato de alquiler de fecha XXX de objeto cumplido por haberle restituido la tenencia del inmueble de la calle XXX en el estado pactado y sin que nada le adeude. Por medio de la presente intimo a usted para que me restituya el depósito en garantía por el valor de XXX dentro de las 72 horas de recibida la presente, con más sus intereses y honorarios por cada día de demora que a la fecha estimo en XXX, bajo apercibimiento de reclamarle por los daños y perjuicios causados. Atentamente“. O acá otra versión más completa.

¿Hay algún tope para la comisión y gastos de la inmobiliaria?

Antes que nada, la inmobiliaria debe entregar factura y el precio informado de la comisión se entiende IVA incluido, después no lo pueden agregar. Sin factura, no hay obligación de pago.

Hay sitios que permiten el contacto directo entre el dueño y quien alquila. Si se opta por inmobiliaria, la nueva ley trajo cambios:

– “Para los casos de locaciones de inmuebles con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, el monto máximo de la comisión será el equivalente al 4,15 por ciento del valor total del respectivo contrato, a cargo del locador” (nuevo inciso 2 del art. 11).

– “Queda expresamente prohibido en las locaciones con destino habitacional en los que el locatario sea una persona física, requerir y/o percibir, mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias y/u honorarios por la intermediación o corretaje a locatarios, sublocatarios y/o continuadores de la locación. La prohibición resulta extensiva a los honorarios por la administración de dichas locaciones” (nuevo inciso 7 del artículo 13).

– Las inmobiliarias podrán “solicitar informes a los organismos oficiales sobre las condiciones de dominio, gravámenes e inhibiciones (…) Los costos de gestoría de dichos informes no podrán ser requeridos a los locatarios de inmuebles con destino habitacional que sean personas físicas” (nuevo inciso 2 del art. 10).

– Tanto en las publicaciones de página web cuanto en carteles de las oficinas inmobiliarias, se debe informar de manera clara y visible lo siguiente: “Se encuentra prohibido cobrar comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes a los inquilinos que sean personas físicas. Para los casos de alquiler de vivienda, el monto máximo de comisión que se le puede requerir a los propietarios será del 34,15 por ciento del valor total del contrato”. “Se encuentra prohibido cobrar a los inquilinos que sean personas físicas comisiones inmobiliarias y gastos de gestoría de informes”.

Esta normativa regirá una vez publicada por lo que por ahora hay que esperar. La ley no aclara montos, con lo cual esto se podrá aplicar en cualquier valor, sea una casa modesta o un triplex costoso. Para algunos estos podría implicar una suba del precio del alquiler (en casos en que el dueño traslade la comisión).

Si no están matriculadas, no hay derecho a comisión, segun esta ley. Por resolución nº 300 del Colegio de Corredores (CUICBA, del 19/03/2012) se fijan los aranceles para este tipo de operaciones en el 6% (si fuese comercial), aunque remite a la ley citada cuando se trate de vivienda única.

 

Entonces, el monto máximo legal que puede cobrar una inmobiliaria es el 4,15%, equivalente a un mes de alquiler.

Ahora, el poder judicial de la Ciudad “hizo lugar a una acción de amparo e intimó al Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad (CUCICBA) a dar información sobre las denuncias contra las inmobiliarias por el cobro ilegal de comisiones. También se pide la nómina de matriculados con sanciones disciplinarias firmes y si se adoptaron medidas contra la “publicidad engañosa” en relación al monto máximo de comisión“. La acción fue presentada por el legislador Muñoz, del FPV, según informó InfojusNoticias.

En los últimos años solo una inmobiliaria fue sancionada por cobrar comisiones ilegales. Esto es posible por la absoluta connivencia entre CUCICBA y el Gobierno de la Ciudad, que le entregó el control de las inmobiliarias a las mismas inmobiliarias“, dijo Muñoz.

Ahora, las inmobiliarias empezaron a cobrar más de esa suma por una resolución interna del colegio de corredores, basada en el código civil que desregula tarifas: “las leyes arancelarias no pueden cercenar la facultad de las partes de determinar el precio de las obras o de los servicios“. Pero esto no necesariamente es así, argumentan desde los inquilinos, porque la ley local sigue vigente y el tope de comisión al inquilino sigue siendo el 4,15% del contrato.

Actualmente tramita una acción colectiva en la que se le ordenó al colegio de corredores controlar que se cobren esos máximos.

Por otro lado y a pedido de ACIJ; el 6 de mayo, el juez Marcelo Segón resolvió suspender la resolución 350/2016 dictada por CUCICBA -que legitimaba el cobro de más del 4,15% como comisión inmobiliaria del total del contrato-, contrariamente a lo que prevé la Ley 2340 en sus artículos 11 inciso 2 y 57.

“Pese a la medida judicial, numerosos corredores inmobiliarios de la Ciudad continuaron con dicha práctica ilegal, o bien han implementado estrategias elusivas que les permitan realizar cobros superiores al máximo legal autorizado -como el cobro desproporcionado de supuestos gastos, honorarios adicionales, etc.-“, denunció la organización.

Según ACIJ, CUCICBA “ha omitido cumplir con su obligación de control adecuado hacia sus matriculados para evitar estas prácticas” y por ello “se ha solicitado la aplicación de multas por incumplimiento a dicho organismo”.

Nuevamente, la Cámara en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad ninguna inmobiliaria de la Ciudad podrá cobrar a los inquilinos comisiones por más del 4,15% del contrato -equivalente a un mes promedio de alquiler-, ni otros gastos sin debida rendición de cuentas”. Asimismo, el fallo obliga al Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (Cucicba) a ejercer un control integral adecuado sobre sus matriculados con el objetivo de “evitar que se cometan estos abusos”.

¿Y al renovar? Derecho En Zapatillas conversó con una inmobiliaria que comentó que al renovar cobran solo un mes, porque requiere menos laburo. Al alquilar, intentar dejar en claro, por escrito, esa oferta, esa opción.

 

Qué hacer si la inmobiliaria quiere cobrar más de un mes de comisión al inquilino

Como al entrar imponen ese pago (y de otro modo te quedás afuera), el futuro inquilino puede pagarlo y en toco caso iniciar una repetición por pago sin causa e i-legal contra la inmobiliaria, que deberá restituir la comisión en exceso con más sus respectivos intereses.

Esto se pide en una mediación civil, con abogado/a, y en caso de no existir acuerdo, se puede iniciar una acción judicial para recuperar lo que la inmobiliaria cobró en exceso de la ley vigente.

Aparte, la comisión de defensa de la competencia debería investigar presuntos acuerdos de mercado, incluyendo a la propia CUCICBA, para subir los precios.

 

¿Conviene certificar firmas? ¿Quién paga los gastos?

La certificación de la firma por escribano le sirve al dueño para iniciar un juicio más rápido si hay falta de pago. La respuesta entonces es sí.

Usualmente le hacen pagar al inquilino los informes de dominio de la garantía y demás. El inquilino podría optar por gestionarlos con otro escribano si los honorarios son excesivos.

Si no respetan lo publicado…

La inmobiliaria y el dueño son responsables de que se respete lo publicado, en cuanto a las características de la unidad, usos posibles, si tiene o no baulera, ciertos servicios y demás. En caso de que lo incumplan, hay varias alternativas pero se podría pedir un descuento en el valor.

Algo similar sucede con expensas mayores a las informadas, o caraterísticas que no advirtieron, ej. proximidad a un boliche.

¿Cuando me dan las llaves, noto que las puertas no cierran bien, que hay humedad?

Conviene dejar constancia de eso en un acta, para que al devolver la propiedad el dueño no pida el pago de esos arreglos, o los compense contra el depósito. Es que la mayoría de los contratos suelen decir que la “propiedad se entrega en buen estado”.

Por ende, si quien alquila no dice nada, después podrán decirle que debe pagar los platos rotos, cuando ya lo estaban. En un caso, los jueces tuvieron en cuenta la realidad, antes que lo asentado en el contrato, y liberaron al inquilino de tener que pagar los deterioros, porque ya estaban así de antes. Por ejemplo, la puerta blindada funcionaba mal. Pero sí le hicieron pagar el parquet, porque había zonas que se desgastaron por el mal uso se les dio ¿Habrán bailado?

Tuve que hacer reparaciones porque el depto. estaba hecho bolsa, o directamente ni lo arreglaba. ¿Puedo descontarlo del alquiler?

Aunque el caso salió con el código civil anterior, los principios son aplicables. Resulta que el inquilino tuvo que hacer varias reparaciones. Los jueces las descontaron de los alquileres que quiso ejecutar el dueño.

Afirmaron que el locador está obligado a entregar la cosa en buen estado de conservación, para ser propia para el uso para el que fue contratada (art. 1514, Cód. Civil).

Y si bien no surge del contrato de fs. 10/13 que se la hubiera entregado en ruinas o defectuosa, sino lo contrario, pues se afirmó que estaba en perfecto estado de funcionamiento (cláusula primera), el hecho de que el locatario al recibirla hubiera exigido reparaciones (cartas documento) permite descartar toda presunción en el sentido de que se acordó entregarla/recibirla en el estado en que se encontraba, como si así fuera efectivamente adecuada (doc. arts. 1514 y 1616, Cód. Civil (fuente, La Ley).

Ahora bien, en otro caso, afirmaron que “la facultad conferida al locatario no le permite efectuar las reparaciones que él pueda considerar necesarias, descontando su importe del alquiler, sino que únicamente podrá realizarlas mediante el previo aviso al locador de la existencia de los desperfectos producidos, quedando facultado -si éste no cumpliese con los arreglos- para reclamar judicialmente que se condene al locador a efectuarlos”.

Y una vez firme la condena judicial, sí descontar los importes pagado del alquiler que se deba. Es decir, que en principio el inquilino no podría descontar nada del alquiler, pero sí efectuar las reparaciones y en su caso tener acción por el cobro (fuente).

¿Y puedo hacer alguna reforma? Por ejemplo, pensaba cambiar los muebles de la cocina porque los que están son viejos.

Siempre hay que ver el contrato pero, en general, sin el permiso del dueño no se puede modificar. Además, la ley dice que esas mejoras quedan en beneficio del dueño. Lo ideal en esos casos es acordar, por escrito, cómo se reparte el gasto.

El dueño me quiere hacer pagar las expensas extraordinarias, y el ABL. ¿Puede?

En el contrato podría pactarse que los pague quien alquila. Pero si no dice nada, se aplica la ley que dice que son gastos que pesan sobre el dueño. Es decir, en principio corren por cuenta del dueño.

Usualmente, las expensas ordinarias las asume quien alquila (sueldo del encargado, abonos, mantenimiento general) y las extraordinarias el dueño (instalación de un ascensor nuevo, mantenimientos poco frecuentes o estructurales, etc.). En alguna oportunidad me comentaron que el dueño concertaba con el administrador para que pase gastos ordinarios como extraordinarios. Eso es ilegal y el inquilino lo podría discutir.

Con los arreglos pasa algo similar. En principio los paga el dueño, más todavía si son estructurales y es lo lógico porque es en su beneficio, pero el contrato podría modificarlo.

 

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¿Hay algún límite para aumentos? ¿Hay alguna forma de hacer el pago? Me piden que lo deposite en una cuenta bancaria.

Bancarizar el pago está perfecto y no sólo es lo más seguro sino que además es obligatorio, por ley cuando supere  los $1000. Y es mejor por un tema de prueba del pago, así después no se pueden desconocer. Igual, es un derecho del inquilino pedir un recibo.

¿Puede la inmobiliaria oponerse a bancarizar comisión? No, no puede. Y tiene que dar factura.

OK, ¿Y me puede hacer pagar a mí el impuesto al cheque o a los débitos y créditos?

Salvo que el contrato diga otra cosa, no puede. Ese impuesto recae sobre el sujeto obligado, inmobiliaria o dueño. Así que no pueden trasladarlo al inquilino.

Además, la inmobiliaria debe dar factura por la comisión, si no, denunciar a la AFIP.

El dueño puso en el contrato que el precio se ajusta en función de la variación del Dólar…

En ese caso, quien alquila tiene derecho a pagar el precio sin el ajuste, porque no se puede indexar (ley 25561). Sí se podría pactar un alquiler escalonado, por ejemplo primer año 2500 pesos y el segundo 3000 pesos, o con un porcentaje fijo. Pasa lo mismo al renovar, es un tema comercial, salvo que haya algo en el contrato.

En este caso reciente, habían acordado pagar el precio ajustado por el IPC (índice de precios al consumidor). Los jueces dijeron que no se podía, que había que pagarlo pero sin ese ajuste. La noticia, acá.

Tengo unos vecinos que no paran de tocar la batería. ¿Le puedo reclamar algo al dueño también? Con el consorcio ya intenté y no pasa nada.

El dueño tiene que garantizar que la vivienda sea apta para su destino, que pueda usarla con tranquilidad. Así que también tiene que adoptar las medidas para que los ruidos cesen (por ejemplo, reclamando al consorcio) y descontando una suma al inquilino, como indemnización.

Se rompió la cocina y el calefón y el dueño no los arregla, ¿Puedo hacer algo?

En ese caso, primero suele pedirse con una nota (así queda recibo) que el dueño lo haga. Si pasan unos días y nada, lo puede hacer el inquilino y lo descuenta del alquiler. Si es algo urgente, ej. un escape de gas, no hace falta esperar nada ni preguntar: se contrata a profesionales idóneos y se pide el reembolso.

Estoy preocupada porque pasaron los dos años y yo me sigo quedando, sin contrato. ¿Me pueden pedir que me vaya o se entiende que hay uno nuevo? ¿Hay un límite de precios para renovar?

En general en el contrato se aclara que no hay prórroga sin un nuevo contrato. Lo mismo, el garante no sigue obligado una vez que venció el plazo, salvo por los daños que resulten si el inquilino no se va. Es decir, no sigue enganchado por un nuevo período si antes no firma y lo acepta.

Tampoco hay obligación legal de notificar que termina el contrato. Termina y ya.

Se puede prorrogar el contrato, extender los dos años por unos meses más, o por un nuevo período. En principio, la ley no restringe el precio para la renovación sino que se negocia con el dueño. Al firmar el contrato, se podría agregar una cláusula que dé la opción al inquilino de renovarlo, por ejemplo, por un período adicional con un determinado porcentaje de aumento. De otra manera, la renovación es libre.

¿La inmobiliaria me puede cobrar gastos administrativos si soy inquilino?

No puede, está previsto que solo le puede cobrar eso al dueño, en la ley 2340.

Me quiero ir antes, ¿Puedo?

Como decíamos, si desde que firmaste, pasó menos de un año, entonces pagás un mes y medio de indemnización. ¿Pasó más de un año? pagás un mes de indemnización; en la práctica, el dueño se queda con el mes de depósito.

Para ejercer esta opción, el que alquila tiene que avisar 60 días antes o con un plazo razonable de preaviso, con un telegrama o carta documento o nota firmada por el dueño que diga (no usar sin asesoramiento de un abogado/a, puede requerir adaptación según el contrato y hechos del caso):  “Por medio de la presente, le comunico que ejerzo el derecho de rescindir anticipadamente el contrato de locación de fecha ____ por el inmueble de la calle ____ con efectos a partir del día 5 de enero de 2015, con los efectos indicados en el artículo 8° de la ley 23091. Por tal motivo, reintegraré la tenencia del inmueble el día 5 de enero de 2015 a las 13 horas. Sin otro particular, lo saludo atentamente.

El contrato podría mejorar eso a favor del inquilino, hay que leerlo.

Y al momento de entregar el inmueble, se suele firmar algo así (no usar sin asesoramiento de un abogado/a, puede requerir adaptación según el contrato y hechos del caso).

Ciudad de Buenos Aires,       de         de 2014. Acta de rescisión anticipada y entrega de llaves. Presentes el locador y el locatario del contrato de locación de fecha            por el inmueble de la calle                                , y habida cuenta de que el locador ejerció la opción de rescisión anticipada del contrato de locación, a partir del día de la fecha, en este acto, el locatario hace formal y completa entrega de la tenencia del inmueble libre de toda ocupación y objetos, y en el estado acordado en el contrato, y se entregan al locador las llaves y [comprobantes de gastos, impuestos y expensas], según el referido contrato. Esta rescisión tiene los efectos asignados por el artículo 8° de la ley 23091 por lo cual queda en poder del locador un monto equivalente a un mes locativo. Asimismo, el locatario ofrece compensar dicha suma con el depósito en garantía. El locador acepta todos los términos anteriores, y estando pagos todos los períodos de alquiler y todos los demás conceptos a cargo del locatario, declara que habiendo revisado el inmueble y la documentación antes de ahora, nada más tiene que reclamar al locatario con motivo del contrato referido ni de la relación locativa habida entre las partes. En prueba de conformidad, ambas partes firman dos ejemplares iguales en el lugar y fecha indicados.”

Como decíamos, el nuevo código civil no menciona un plazo de preaviso. Esto medio que deja un vacío legal, porque igual debe haber un preaviso razonable. O podría interpretarse que ya no es necesario.

Bueno, amigos, es todo por ahora. Para leer más sobre la regulación hacé click acá que te lleva a la siguiente página donde te cuento en qué cambia el nuevo código civil respecto de los alquileres y qué tener en cuenta si sos vos quien tiene un departamento o local y lo quiere poner en alquiler.

Y acá la normativa local sobre innobiliarias.

 

Nueva defensoría del inquilino, para hacer valer los derechos de quien alquila

Entre los problemas de los inquilinos está el incumplimiento de la ley 2.340 que establece que la comisión inmobiliaria no puede exceder el 4,15% del total del contrato, lo que representa poco menos de un mes de alquiler.

La Defensoría del Pueblo local remarcó que “existen otros abusos: los inquilinos deben presentar en forma excluyente una garantía de familiar directo de la Ciudad de Buenos Aires, pagar los impuestos que gravan la propiedad, las expensas extraordinarias y a hacerse cargo de mantener y reparar la vivienda“.

Los vecinos de la Ciudad de Buenos Aires ya pueden hacer su consulta llamando al 0810-3333 -6767, a través del portal del vecino: https://vecino.defensoria.org.ar/ o acercándose personalmente a cualquiera de las sedes de la Defensoría del Pueblo.

 

El sitio Reporte Inmobiliario publicó un mapa con valoes de alquiler de referencia, por metro cuadrado.

 

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Comentarios

  1. Agustin

    Muy linda katerina y excelente como siempre.

  2. lorena

    Hola! Yo me mude del dpto donde vivia hace 8meses xq no se podia dormir x los ruidos de los vecinos,me queje al dueno y al consorcio,como no tuve respuesta tuve que mudarme y no me quiere devolver el deposito xq dice que me voy por cuestiones ajenas a la casa,que yo tendria que haber hecho algo. Se ampara en la ley siendo que el contrato firmado no es formal xq es solo entre partes y no menciona en ningun momento la ley de alquileres. Creo yo que tiene q atenerse a lo que dice el contrato; aparte d que jamas soluciono el problema de ruidos molestos y me cobraba el mismo monto de alquiler. Que puedo hacer?? Gracias!

    • Hola, hay varias formas de reclamar. Consultaría con un abogado/a de tu confianza paraque analice el tema. Si necesitás mandame mail y veo de referirte a alguien. Si hay culpa de quien alquiló, se podría ver la posibilidad de que devuelva el depósito. Un saludo!

    • Vanesa

      Me está pasando algo similar. Hace 3 meses alquilé un departamento y es el día de hoy que no vivo tranquila por los ruidos que hace el inquilino de arriba.He ido a hablar 2 veces con el tipo,se cagó de risa en mi cara y el otro día me tiró basura en la cabeza cuando iba saliendo de mi departamento.En el edificio donde vivo no hay una administración o consorcio,solo hay una persona que se autodenomina “administrador ” y lo único que hace es cobrar las expensas. Los de la inmobiliaria no me dan bola. Averigüé sobre una mediacion municipal y me dijeron que se lo puede citar al tipo pero que él está en su derecho de no asistir a la mediación y que en ese caso yo tendría que hacer una denuncia a la fiscalía.Estoy muy harta de esta situación y la verdad no sé qué hacer que no sea mudarme,lo que
      no
      me parece justo¿Alguna sugerencia? o me parece justo.

  3. karlokagnon

    DZ: Son unos maestros!

  4. Ebúrneo

    «El monto de mercado que suele cobrar una inmobiliaria es dos meses de alquiler. Según la ley 2340, CABA, el máximo a cobrar de un inquilino, para alquilar una vivienda, es del 4,15% del valor del contrato.»

    ¿Cómo se congenian ambas cosas? El 4,15% del valor del contrato equivale exactamente a un mes. Como decís, la comisión que se suele cobrar es de dos meses. ¿Entonces la comisión que se suele cobrar es ilegal?

    • anonymous

      a mi me quedo exactamente la misma duda…onda no conozco UNA sola inmobiliaria que cobre 1 solo mes de honorarios

    • Julieta

      En la plata los honorarios son del 6% del valor total del contrato (un afano por el poco laburo que hacen) y con posibilidad de pagarlo en cuotas.

  5. Sandra

    Hola, muy bonito como todo esta escrito en este lugar pero la realidad es otra, queremos alquilar, pero nadie te alquila sin garantía, ahora la modalidad de comprar la garantía pero al banco tampoco les sirve a los dueños, te niegan el derecho a la vivienda por no tener garantía, yo alquile por 6 meses, la señora re-trucha de la “inmobiliaria” nos saco 1 mes de comisión por un contrato de 6 meses, ademas que el depto no es para nada un lugar cómodo para vivir, hemos tenido problemas de humedad, no tenemos calefacción, nos toco comprar y la energía del lugar no da para conectar los calefactores, nos cobran lso impuestos, pero lo mas triste de todo es que un depto en este lugar esta entre los 3000 y los 3500, amoblados 3900 a 4200 todo incluido, nosotros pagamos 4500 sin nada incluido, mas las expensas, mas servicios, aguantando una construcción inmensa que da hacia nuestro depto, vienen desde las 7am hasta las 5 inclusive los sabados y domingos en algunos casos, yo me siento estafada, lo peor es que nos toco alquilar este depto por el asunto de la garantía y que el dueño del otro depto nos pidio desocupar con 23 dias de anticipación, yo no se que mas hacer…es muy triste saber cuanto te pueden estafar en este pais, los dueños abusan a mas no poder, la dueña de este depto tiene mas deptos me pregunto si paga impuestos a las ganacias? se ha ganado mucha plata con un depto de mier..y se aprovecho de nuestra necesidad.

  6. Con respecto al ruido de alguien que toca la batería, por ej, exactamente al lado de mi edificio están empezando a levantar un edificio. Vivo en un 3er piso y una pared da justamente hacia la construcción.
    La edificación comenzó 1 o 2 meses antes de la renovación del alquiler. Hace 10 años que estamos en el mismo lugar sin demoras en los pagos.
    Les dije a mis padres que podrían pedir que nos bajen el alquiler debido a esto (ruidos de la construcción, polvo, maquinas, y -como vi en varios lados- chances de que dañe la pared de nuestro dpto).
    Lamentablemente no lo plantearon, y por ende se paga lo mismo que antes.
    La pregunta es: tenían algún recurso legal como para solicitar una rebaja del alquiler?
    Espero no haberlo hecho muy largo. Gracias!

    • Hola: se puede consultar a un abogado/a de tu confianza para que analice esa posibilidad, si es que en definitiva hay un incumplimiento del contrato. Saludos!

  7. vicky

    Cuando se pretende renovar un contrato, misma propiedad actuando la misma inmobiliaria, se cobran los mismos gastos de honorarios? Porque al no haber existido la misma gestión de parte de la inmobiliaria, quizás sería razonable que cobraran menos, no? Cómo se suele manejar ese tema?

    • Pienso que no deberían… pero lo hacen. Porque deben ser honorarios por servicios prestados, y ahí qué servicio dieron? Besos, Vicky. Sergio.

      • Luz

        El servicio brindado es haber estudiado para poder hacer un contrato, pagar para sacar la matricula y para mantenerla habilitada, el monotributo que me pide el estado para estar en regla y mantener un local, su alquiler y la recepcionista. Pagar avisos y carteles.
        Así conseguis al cliente propietario y al inquilino. Y le volvés a cobrar cuando renovás porque invertís en mantenerte actualizado sobre precio a fijar, normativas aplicables, te sentás a redactar un contrato, volvés a pedir los informes de la garantia para asegurarte que siga vigente, organizás citas para que tidos firmen, incluido el garante que viene nuevamente y con el escribano que certifica. Vos regalás tu tiempo y la inversión que hiciste para estudiar, comprar la matricula y mantener tu negocio? YO NO. Se cobra menos, PERO SE COBRA PORQUE SE TRABAJA. Me olvidé de agregar la nafta, los viaticos y el tiempo que se invierte yendo a mostrar 10 o 15 veces una propiedad hasta que se alquila.

        • Aldana

          Te felicito Luz por lo que has dicho! Nadie valora nuestro trabajo

        • Tal cual Luz..!…lamentablemente la gente no ve esa parte porque cree que cae todo del cielo..!.. como profesional del derecho opino lo mismo.! Saludos.-

  8. Lautaro

    Hace 2 años que alquilo un depto, no hay inmobiliaria involucrada sino que la administración del consorcio hace de intermediario entre la propietaria y yo, el alquiler lo deposito en una cuenta de la administración.
    Ahora para renovar contrato me dicen que sus honorarios son de 1 mes de alquiler, ¿está bien que me cobren a mí o deberían cobrarle los servicios a la propietaria?
    En ningún momento participaron de la negociación para renovar contrato, eso lo hablé directo con la dueña.
    Gracias Sergio.
    L.

    • admin

      Hola, Lautaro. HAsta un mes está bien pero deben haber intervenido, armado el contrato, etc. Saludos!

  9. Andrea

    Hola! en la liquidación de expensas del edificio, el Administrador cobra en el item GASTOS DE ADMINISTRACIÓN: Honorarios de Administración: $XXX
    Sistemas administrativos, Impresión y Procesamiento de datos: $XXX. Cuando lo consulto
    me responde:
    “Con respecto a la impresión y procesamiento de datos. Esto se cobra justamente por la impresión de sus expensas y liquidación de las mismas, y en ningún caso lo va a absorber la administración ya que es un gasto externo y corresponde que lo pague el cons. como así lo pagan todos los cons. de la cap. Federal ..” ya que dice usar un programa para liquidarlas.
    Pero en el modelo único digital de liquidación de expensas de C.A.B.A, no figura. Es legal, o estaría incluido en lo que nos cobra por Honorarios de administración??
    MUCHAS GRACIAS!

  10. eduardo

    felicitaciones por el excelente articulo !!!!

  11. pedro

    Me quiero mudar, por cuestión de seguridad quiero cambiar la cerradura o agregar un pasador, ¿le tengo que avisar al dueño? ¿le tengo que dejar una copia de la llave?, justamente tengo miedo que venga el o alguin un dia que no estoy con copias de las llaves actuales y saque algo.

    • admin

      Hola, Pedro. Depende del contrato que vos tengas. Habría que analizar el caso.

    • Lau

      Ni lo pense, yo cada vez que me mudo cambio la cerradura, como se yo quién más tiene las llaves de la cerradura original? Además el dueño no puede entrar así como si nada al inmueble…

  12. Nicolás

    Hola! Muy bueno el post. Consulta: en caso de que el inquilino quiera rescindir el contrato luego de pasado el año, y si en el contrato nada dice sobre el aviso de 60 días, en ese caso debería pagar 3 meses (dos por la falta de aviso y uno por rescisión anticipada)? Gracias!

    • Hola, Nico. La penalidad por omitir el preaviso no está aclarada en la ley pero en principio correspondería. Una alternativa es negociar con el dueño, porque a fin de cuentas él va a tener la tenencia del departamento antes, y pagarle esos dos meses puede ser demasiado. Es cuestión de negociar.

  13. Eugenia

    Hola, alquilo un departamento desde hace 2 meses, si bien el contrato indica que todos los servicios se encontraban en condiciones, nos dijeron que no iban a hacer un contrato diferente por las fallas que tiene pero que cualquier inconveniente se arreglaba. Al momento de entrar notamos que no llega agua caliente al baño. Ellos indican que hubo muchos inquilinos antes y ninguno se quejo de eso, por lo que no le corresponda a la propietaria el arreglo. Existe alguna forma de reclamar esto, o ¿el contrato los exime a ellos de cualquier arreglo de este tipo?

    • Hola, Euge. Habría que leer el contrato. En principio y salvo pacto en contrario, el dueño garantiza servicios. Si no tiene agua caliente, por algún desperfecto, debería repararse por profesionales matriculados y compensarse, porque lo esperable es que tenga agua.

  14. fernando

    Que pasa si por contrato tengo que mantener el num del telefono y me lo cortan, y pierdo el numero. Tengo que pagar por eso una vez que termine el contrato?

    • Hola, Fernando. Como decís, deberías abonar cargo de reconexión y/o penalidades del contrato. Un saludo.

  15. Eve

    Hola!

    Nosotros alquilamos una casa nueva mediante una inmobiliaria, los vecinos nos dijeron que el terreno de esa casa fue “adquirido en dudosos terminos” que lo usurparon o algo así, porque es de un arzobispado. Los impuestos están a nombre efectivamente de un arzobispado. Pero la casa esta al nombre del dueño. El contrato no dice nada. ¿Puedo tener problemas yo por esto? ¿Puedo tomar medidas contra el dueño? Gracias!

    • Hola. El dueño siempre debe exhibir título de propiedad o documentos que avalen que tenga derecho a alquilar. Si hay inmobiliaria, debe hacerlo la inmobiliaria o hay responsabilidad. Pedir documentación que avale esa situación del inmueble. Un saludo, Eve.

  16. Julieta

    Hola Sergio: se me terminó un contrato que fijaba depósito en 4 cuotas que pagué en tiempo y forma. En el último recibo (4ta cuota) “se olvidaron” de detallar el pago del depósito y ahora no me lo reconocen, cuando yo sí lo pague. Que puedo hacer? Millón de gracias.

    • Hola, Julieta. Corresponde que devuelvan el depósito, si están dadas las condiciones (ej. si no debés alquiler, etc.). Mandarles carta documento y pedir mediación con abogado. Beso.

  17. Emmanuel

    Hola Sergio, te consulto porque me es difícil encontrar si todo lo mencionado en el artículo aplica solo a CABA o también a la Pcia. de Bs As. Estoy averiguando por un alquiler y quiero confirmar en detalle lo que me sale el contrato porque me parece que se están excediendo en comisiones. ¿El ABL/TSG lo paga el inquilino o el dueño de la propiedad?
    Muchas gracias!

    • Hola, Emma. El ABL O inmobiliario lo paga el dueño, salvo que por contrato lo haya transferido. Abrazo y suerte con eso.

      • Carlos Guillermo Jara

        Sergio, creo que la respuesta correcta, dado la actual legislación, es que el ABL (alumbrado, barrido y limpieza) siendo una tasa retributiva de servicios recibidos y gozados por el inquilino, son a cargo de éste, mientras que el inmobiliario, que es un gravámen a la titularidad del inmueble, es decir, el dueño, sea a cargo del propietario. En CABA se complica porque la ciudad emite factura con ambos cargos en una sola, aunque están discriminados los renglones indicando cuánto por Inmobiliario y cuánto por ABL, por lo tanto son materia de negociación al momento de contratar o perfeccionar el contrato y aclarar quién se hace cargo de qué parte.

  18. flore

    Hola, queria saber si es correcto que nos cobren honorarios de casi $2000 todos los meses la inmobiliaria? Nosotros tenemos un contrato que se firma cada dos meses porque no tenemos garantia. Pero por lo que se entiendo no se hace ningun papel, o tramite mas que el recibo de pago… Desde ya muchas gracias

  19. Florenia

    Hola!
    Se me termina el contrato y no voy a renovar, respecto del Depósito que hice, ( un mes de alquiler, que en ese momento fueron $1900.-)
    A- me tiene que devolver ese monto o se ajusta a lo que yo estoy pagando de alquiler actualmente?
    B-En un momento hubo una pérdida que derivó en problemas para el depto de abajo, y consensuamos pagar mitad el dueño y mitad yo. Puede el dueño descontar ese gasto del depósito que me tiene que devolver cuando me vaya?
    Excelente el artículo y mil gracias!

    • admin

      Hola, Flor.

      El depósito se devuelve tal cual se pagó, es decir, se devuelve lo depositado en garantía y en principio no se ajusta.

      Lo segundo que planteás es una compensación, que también es viable legalmente. Si hubiere algún concepto que adeudares, entonces lo usual es que el contrato autorice al dueño del depto. a descontarlo del depósito.

      Un saludo y muchas gracias!

  20. carolina

    Hola. Una consulta. Quiero renovar el contrato de alquiler y el dueño me quiere aumentar ahora un 33% y en un año el 40%. Mas del 70% en dos años. Me parece una barbaridad.
    Puede hacer esto? No hay algo q regule el porcentaje a aumentar?.
    Muchas gracias.

    • admin

      Hola, Caro: es un tema comercial, la verdad no está regulado. Podrías quizás pelearlo en ese área, negociar. Beso.

  21. pamela

    hola! tengo dos consultas, quiero ir a negociar a la inmobiliaria la rescision o una disminución en el costo del alquiler (me aumentaron este mes el 30% estipulado por contrato), y la verdad es que el contrato dice que te lo entregan en buenas condiciones, pero desde que nos mudamos tuvimos un problema de humedad y ahora tenemos uno nuevo, se puede pedir ésto (rescision o baja del precio convenido) en razón de que el costo del alquiler no se condice con el estado del inmueble? además de esto, como son tres casas contiguas un dia volví y habian obreros en mi patio sin que nadie me pidiera permiso. (para arreglar una de las casas contiguas) se peude reclamar por esto tambien?

    Quiero saber si por más que rescindas por culpa del proceder de los dueños, debo pagar el mes y medio de alquiler igual?

    • admin

      Hola, Pame: el precio del alquiler se fija de común acuerdo entre las partes, es un tema comercial y no legal, y se puede negociar en función de deterioros, obras contiguas y demás.
      En cuanto a lo otro, resolución por incumplimiento, deberías entrevistarte con abogado/a a ver si se dan las cauales, o al menos para pedir un descuento del precio. En cualquier caso, primero debería intimarse con una carta documento que redacte el profesional. Un saludo.

  22. Mariano

    Excelente artículo!

  23. laura

    yo soy dueña de un dpto, venia mal con la inmobiliaria,ya que hace dos años la inquilina de una casa heredada de un familiar coincidió conmigo de que quería alquilar sin inmobiliaria…hace 4 años a ella le cobraron por renovación de contrato $6000 y a mi me pasaron ese mes $300 con lo cual tuve que sacar crédito para pagar mis cosas. Pero pasando al tema dpto me avisan 20 días antes que el chico que vivía en el dpto se iba..a su vez este chico le comenta a un vecino que lo deja..se pone en contacto conmigo pues estaba muy apurado en alquilar.Con esa presión de apuro detrás mio y sabiendo que el chico había dejado mediante cerrajero sacamos la cerradura que estaba y la cambiamos. Resultado: en el interior me encuentro la puerta original que el golpeo con una masa por que perdió la llave todavía estaba sin arreglar-el piso de la cocina unos 4 baldosas se han levantado- el piso del bajo mesada destruido-varios vidrios señalados con el peligro que eso resulta-saco foto de todo y me voy a la inmobiliaria. Como yo saque la cerradura me dicen que no se hacen cargo ( ok mala mía-doy fe que no había nada y el chico ya no esta.ayer hable con el)y que quizás el chico me reclame le pague los 6 meses que faltan del alquiler-cosa que me parece cualquiera porque ellos me dijeron que se iba y me lo confirmaron 20 días antes-ponele un mes antes como mucho-no los 60 dias.Yo al enterarme que se fue hace días le venia pidiendo la llave-también se junto que de la administracion me reclamaban la puerta que tiene que ser como la original.Bueno mi pregunta..no debería de haber informado este chico el estado del dpto así no me asusto de entrar a la zona desastre?..sea que este la inmobiliaria o no no debería hacerse cargo de las cosas rotas? A mi entender es mas fácil hacerse cargo de a un desastre y no entrar y ya de movida tengo 3300 que pagar para hacer bajomesada-la puerta todavía no me pasaron presupuesto ( y el año pasado la inmobiliaria me informo que ya lo había arreglado)Alguien puede pensar con lo que cobras lo arreglas…. seria genial si tuviese un bajo que pague mino 5000 y yo dedico lo del alquiler a los arreglos..pero trabajo de costura que me traen y como mucho saco 100 por día incluyendo sábados y domingos. Bueno, la pagina interesante sobre todo porque uno entiende bien..no tiene esas palabras tipicas de la ley que te terminan mareando.

    • Hola, debería ver el contrato para responder correctamente. Hay que tomar recaudos en esos casos. Un saludo y muchas gracias.

      • laura

        lo escaneo y te lo mando..pero desde ya te aviso que con la inmobiliaria no corre, se lavaron las manos dicho por mis conocidos. Ah..gracias por contestar

      • laura

        es muy grande la hoja..no lo pude escanear..igual gracias.

  24. Elisa

    Consulta: Alquile un departamento en la ciudad de Rosario, hará 3 meses a fin de mes. Por motivos personales, no puedo seguir viviendo allí, estoy atravesando una situación muy complicada y trágica. Envié a la inmobiliaria un escrito por correo certificado, dando aviso de la situación y rescisión del contrato 30 días antes de entregar las llaves.
    Que me pueden exigir legalmente? Aún no me contestan, me dijeron que no sabían nada de mi escrito. Y que probablemente tendría que pagar los 6 meses más un mes y medio de penalización , que puedo hacer? Muchas gracias,

    • Hola, Elisa. Las consecuencias de la terminación anticipada del alquiler están previstas en la ley y no deben exigir más por eso. Debés consultar abogado/a si te exigen más. Un saludo.

  25. Analia

    Buenas noches. Quería saber si hay alguna ley o artículo o algo q regule los aumentos de expensas. Donde vivo cambiaron la administración y del mes pasado a este nos quieren cobrar un aumento de un 45%. Es demasiado. Desde Muchas gracias! !!

    • Hola, Analía. Podés pedir constancias y comprobantes al administrador. Deben evaluar procedencia del aumento. Saludos.

  26. Anibal Costa

    Buenas tardes. Quería realizarle y a consulta. Se vence el alquiler donde estoy habitando. La persona de la inmobiliaria me dice que el dueño quiere prorrogar el contrato por un año y no renovar por 2 años para cubrirse de posibles desfasajes. Demás está decir que me aumenta cada 6 meses el alquiler un 15%.
    Tengo algún derecho o estoy sometido a la voluntad de la inmobiliaria/dueño?.

    • Hola, si es una prórroga real, vale. Pero debe ser una continuación del plazo de la locación y no una novación o modificación del contrato. Sería cuestión de ver redacción, con abogado/a. Un saludo, Anibal.

  27. nancy

    hola !! quisiera saber si es legal que la inmobiliaria se niegue a darme el recibo de pago de alquiler discriminando cuanto pago x la vivienda, cuanto de impuesto municipal, cuanto de impuesto provincial, ya que se lo pido y no me lo da . me cobra el total de todo sin el detalle de cada cosa. que puedo hacer??? PUEDO OBLIGARLOS DE ALGUNA MANERA LEGAL ??? GRACIAS !!

    • Hola, Nancy. Deberían detallar los conceptos, art. 4º de la ley 24240, deber de información de la inmobiliaria. Defensa del consumidor podría ayudar. Un saludo y si querés después contá.

  28. monica aguilar

    hola … consulto alquile una casa con todo lo que me pidio la inmobiliaria… depositos escribana,casa de garania, garantia con un sueldo mayor a 20000, pagare con 6 meces de garantia.. etc,etc,.. cuando entre me pidieron que ponga a mi nombre la luz y el gas… gestionando el tramite de gas..despues de poner yo una cocina nueva,, camuzzi no me lo permitio por tener una perdida,,, tardaron dos meces en restituir el medidor ,, por que no se terminaban los travajos.. y la inmobiliaria me reembolso 1500 pesos de bonificacion,,,, yo me calle por que no podia volver a alquilar otra casa y use todo electrico para poder bañarnos y calefaccionarnos.. lo que ellos me reintegran y encima descontarlo en tres meces no me parece justo…. por lo tanto quiero recindir el contrato… tengo que mandar carta documeneto exponiendo todos los defasajes que pasamos.. por que ellos dicen que pasando los tres meces no puedo reclamar nada… y pagar todos los meces que ellos me pidan…. es demaciado abuso de su parte me parece

  29. HOLA!! UNA CONSULTA , HACE 6 MESES , CERRAMOS UN CONTRATO DE ALQUILER , Q CADA 6 MESES UN AUMENTO, TODO QUEDO ENTENDIDO !!PERO AHORA Q SE CUMPLIO PARA ABONAR EL MES CON EL AUMENTO Q CORRESPONDE . LA INMOBILIARIA NOS PIDE UN MONTO DE DINERO ADEMAS PARA ACTUALIZAR EL DEPOSITO LO QUE QUIERO SABER SI ES CORRECTO ESTO ,!1?? NO ESTA NADA ESCRITO EN EL CONTRATO DE ALQUILER-!GRACIAS SERGIO ESPERO SU RESPUESTA A LA BREVEDAD-

    • Hola, Susana: el depósito no se actualiza. Habría que analizar el contrato y salvo que haya algo ilegal, cumplir lo pactado. Un saludo.

  30. Magdalena

    Hola, chicos! muy bueno y útil el artículo! quería hacerles una consulta.
    Hace 20 días compré un departamento que está alquilado hasta noviembre, y la inmobiliaria que me lo vendíó “olvidó” hacerme la modificación en el contrato de alquiler que ellos hicieron con la inquilina diciendo que ahora la que percibe el alquiler soy yo y no el dueño anterior.
    También “olvidó” dejarme el depósito que en su momento hizo la inquilina, de 500 dólares, para que yo devuelva cuando finalice el contrato.
    Ahora el dueño de la inmobiliaria no responde mis llamados ni mis mails.
    Qué puedo hacer al respecto?
    Muchas gracias, nuevamente!

    • Hola, Magdalena, puede haber responsabilidad de la inmobiliaria, abogado/a para carta documento y demás acciones. Un saludo grande. Sergio

  31. Magdalena

    Muchas gracias, Sergio!

  32. Julieta

    Hola. Yo rescindí el contrato, y como me voy antes de cumplirse el año y por avisarle solo un mes antes (aunque ya sabía que me iba apenas encontrara otro lugar, por eso no me cobraría la multa), tengo que abonar los dos meses posteriores de alquiler. Ahora la consulta es, también tengo que abonar las expensas de dichos meses, abl y agua? El contrato en la cláusula de Rescisión dice que regirá la ley vigente de locaciones urbanas y que será de estricta aplicación el Art. 1198 del C.C (teoría de la imprevisión). No aclara nada otra cosa.
    Muchas gracias. Saludos,

    • Hola, Julieta. Se paga expensas y servicios proporcional hasta el momento de entrega de la tenencia, debería ser así pero habría que ver el contrato igualmente. Un saludo.

    • Maria

      Te corresponde abonar los meses que te dicen, no mas de 1 mes y medio o segun lo que diga el contrato pero no, el tema de expensas adelantadas y abl adelantado.
      Es una multa no lleva intereses.
      Saludos

  33. imelda

    Hola yo tengo una duda tengo casi 5 años viviendo en un duplex y hace un año que se mudo una señora enfrente de mi casa que todo el tiempo se queja con la dueña por todo lo que hago yo. Todos los demas vecinos pueden hacer ruido menos yo y esta en complice con otra de mis vecinas solo porque deje de hablarle a ella y la dueña me trajo una carta de desalojo en 60 dias pero yo no tengo los suficientes fondos para moverme ya que piden un mes de renta y aparte el deposito. Mi pregunta es tengo que seguir pagando mi renta asta que me salga?

    • Hola, depende de lo que hagas, tendría que analizarse más el caso.

  34. Natalia

    Sergio, que ley es la que dice que el pago de alquiler debe ser bancarizado? No la encuentro.
    Gracias!!

    • La ley anti-evasión 25345 dispone la bancarización de todo pago mayor a $1000. Abrazo.

  35. Emmanuel

    Hola, buenas tardes, estoy buscando alquiler y una de las inmobiliarias me responde esto!
    Los requisitos son: presentar recibo de sueldo y garantía (propietaria o recibos de sueldo de terceros), el monto para ingresar es de: $XX.XXX.- (alquiler, depósito, sellado y honorarios). Segun nuevo codigo civil, esta bien?
    Muchas gracias.

    • Hola, sí, está bien. Son requisitos que pueden pedir, es un tema comercial y no tanto legal, Emma. El dueño elige con quien contrata, mientras sean criterios de capacidad económica. Un saludo. Sergio

      • Emmanuel

        OK, muchas gracias… La verdad Muy bueno este post y la pagina en gral. Saludos y exitos.

  36. Hernan

    Hola hace 3 meses vino una nueva admin al edificio porque la anterior nos estafó
    El tema es que de 37 dptos , solo 25 pagamos las expensas , el resto debe varios meses o nunca pagó en años.
    Lo que está haciendo esta nueva admin desde que llegó , es dividir los gastos en 25 dptos en lugar de 37.
    Por lo tanto ,yo que soy inquilino , estoy pagando por los que no pagan
    Está bien estó , es legal???
    deberia reclamarle una parte a la dueña ??
    gracias
    saludos
    Hernan

    • Hola, Hernán: es una muy buena pregunta.
      Es correcto que se incremente la expensa hasta que se recupere en un juicio, porque el consorcio tiene gastos y todos deben aportar un poco más hasta que la situación se estabilice y recupere la deuda. Ahora bien, en algún momento debería venir menos expensa, cuando se recupere el crédito en cuestión con intereses. Ese dinero extra, debería ser tomado en cuenta por el dueño, si es que lo pagó el inquilino, me explico? O se puede argumentar que es una suerte de expensa extraordinaria que debe ser soportada por el dueño. Esto en forma general, igual habría que analizar el contrato.
      Un saludo grande.

  37. gaby

    Hola Sergio, se puede hacer un contrato de alquiler en dolares?? que riesgos tiene?

    • Hola, Gaby: se puede pero hay que redactarlo bien por el nuevo código civil que pesifica. Abrazo.

      • Patricio

        Hola! es correcto que se puede hacer un contrato de alquiler en dólares? ya que el nuevo codigo civil dice que hay locación cuando se paga un precio por el uso y goce de una cosa. Si se paga “precio” solo podría ser considerada la moneda de curso legal, ya que el dólar es “cosa”. Entonces, si en un contrato ponemos que “el precio del total del contrato es de dólares XX pagaderos en 24 cuotas de XX dólares cada una” me parce que no sería locación. puede ser?

    • Maria

      Si, perfectamente.
      El tema es que no se recomienda aceptar este tipo de contratos salvo que sea un depto por 3 meses temporario o una oficina y al oficial.
      Deptos comunes, esto es raro que se aplique.

  38. Maria

    No es correcto que solo se puede cobrar el 4.15% de comision y que este valor debe incluir el IVA.
    La ley dice que es mas gastos, estos gastos son el IVA.
    Por favor hacer la correccion ya que se esta informando mal sobre el tema.
    Ojala se incluyera el IVA pero lamentablemente esto es aparte, dando lugar como siempre a realizar las FC por menor valor o no entregarlas.
    Saludos

    • Hola, MAría. Cuando es a consumidor final (no comercial) el IVA debe estar incluído. Te acepto que puede ser más IVA pero solo si fue informado de ese modo. Un beso.

      • M. Ley

        Hola,
        Estoy renovando contrato. En mi caso quieren cobrarme un mes y medio de comision y ademas aparece la clausula: “Si por una disposición legal y futura los arriendos se vieren gravados con el pago del impuesto al valor agregado (IVA), la parte locataria deberá adicionar al monto mensual a ingresar en concepto de canon locativo, el porcentual correspondiente al IVA.”… es legal eso? Gracias por el informe y tus respuestas! son super completas.

        • Hola, es legal en la medida que esté en el contrato. Los alquileres comerciales llevan IVA, no los de vivienda única hasta cierto monto… Un saludo.

  39. Damián

    Hola, cómo estás? Alquilo un depto que utilizo como estudio desde febrero 2014 (mas de un año). Quiero rescindir el contrato sólo por cuestiones personales. El contrato dice lo siguiente: “Transcurrido 6 meses de vigencia del presente contrato, la locataria podrá resolver anticipadamente el mismo debiendo notificar en forma fehaciente y con una antelación a sesenta dias su voluntad de dar por resuelto el contrato a la locadora, perdiendo derecho alguno sobre el monto que se ha dejado en concepto de depósito, como asimismo, deberá abonar la multa por rescición anticipada que prevé el Código Civil.”
    Te pregunto: ¿que pasa si me quiero ir en 20 días, o sea, ya dejar el depto para 1º de octubre? ¿Por otro lado entiendo que pierdo el depósito, pero a que multa se refiere? ¿Serían meses de alquiler? Gracias!!!

    • Hola, se aplica la penalidad descripta. Tengo dudas con el preaviso, porque antes era de 60 días y el código civil nuevo derogó esa ley. Debería ser un preaviso razonable, y hay que notificar en forma fehaciente la rescisión unilateral. Un saludo.

      • Damián

        Sergio, antes que nada gracias por tu rápida respuesta y ayuda, pero no entiendo que tengo que pagar. Además de quedarse con el depósito ¿a que se refiere el contrato cuando dice “abonar la multa por rescición anticipada que prevé el Código Civil.?” Gracias de nuevo!!!!

      • Damián

        Perdón la molestia de nuevo, por lo que entiendo la penalidad por el Código, pasado el año es de 1 mes de alquiler, pero en el contrato el locador puso perdida del depósito y además la penalidad correspondiente, que en este caso es el mes de alquiler. Que es lo que vale entonces? Lo que dice el contrato o el código? Por lo que dice el código, ¿no sería solo la penalidad del cobro de un alquiler y devolución del depósito?

  40. Daniela

    Buenas tardes, quería consultarte si es legal que en el contrato de alquiler (o en la renovación) se pueda exigir el aumento del alquiler cada 6 meses.
    En el caso de alquiler de una vivienda, si la misma se alquiló por 20 años, se puede volver a renovar el contrato?
    Si el contrato no esta certificado por escribano, tiene validez legal?
    Desde ya muchas gracias y muy bueno el sitio!!

    • Hola, Dani. Gracias.
      Los aumentos son válidos si no están indexados, es un tema contractual y comercial.
      Si se celebra prórroga, en principio se puede seguir renovando.
      Los contratos sin cetificación notarial son válidos, si cumplen ciertos recaudos, pero no tienen fecha cierta ni tanta seguridad en cuanto a las firmas.
      Ver abogado para revisar la transacción y el caso particular.
      Un saludo.

  41. Agustina

    Buen dia. Finalice un contrato de alquiler y obviamente estan dando vueltas para devolverme el deposito. Argumentan que por ejemplo, les entregue un control de la cochera que no funcionaba, cosa que no es cierto. Yo cometi el error de no darselos frente a la cochera y probarlo en ese momento.
    Pero ellos tuvieron el edificio funcionando con una conexion de luz ilegal (luz de obra para 60 departamentos) y me dejaron 10 dias sin suministro, razon por la que tuve que irme a vivir a otro lado porque tengo un bebe pequeño, y despues estuve 3meses con un generador porque tenian que hacer las obras pertinentes para dar luz. Todo esto, puede ser usado como argumento para realizar una demanda?
    Perdon por la extension, pero me da bronca que me tomen el pelo cuando ellos tambien estuvieron en falta.
    Espero tu respuesta. Gracias

    • Hola, Agustina: podrías poner un abogado/a para pedir una mediación. Y ahí evaluar las chances para una demanda. Un saludo. Sergio.

      • Agustina

        Gracias por tu respuesta.

  42. Ariel

    Hola Sergio, estoy a punto de renovar el contrato despues de 2 años y la inmobiliaria me informa que el dueño quiere aumentar el alquiler en un 33% y hacerme aumentos semestrales del 15%. Tambien me pide pagar por la reserva del depto en el que ya estoy viviendo (????), y gastos por informes y honorarios + la averiguacion de informes de garantia (que es la misma que ya tienen de cuando alquile por primera vez).

    Que de todo esto es legal? en principio me parece un abuso el aumento semestral del 15%, esto se puede? tengo entendido que los gastos administrativos no me corresponden y los gastos por reserva ni sabia que existian. Los gastos de garantia aplican si es el mismo garante y el mismo inmueble?

    Gracias!!

    • Hola, Ariel: los aumentos son un tema comercial, no está regulado a nivel legal. Sí podés negociar… En cuanto a los gastos, si son razonables es lógico.
      Saludo grande! Sergio

  43. Julieta

    Hola Sergio , quiero rescindir el contrato cuando cumpla 1 año de alquiler para pagar menos punitorios , corresponde preaviso un mes antes de cumplir el año o a partir de que se cumplió ?

    Desde ya muchísimas gracias por tu ayuda !!!

    • Hola, Julieta. El nuevo código no regula el preaviso. Lo ideal sería preavisar 60 días antes de dejar el depto. Un saludo! Sergio

  44. Rocio

    Hola! Una consulta, firme hace dos semanas la renovacion del contrato de mi depto,( en el cual estoy hace dos años), hace una semana me llegaron las expensas y resulta que de mil pesos se fueron a dos mil, como no las puedo pagar pregunte en la inmobiliaria si me puedo mudar, y me dijeron que para poder mudarme tengo que esperar seis meses y pagar un mes y medio de alquiler mas, o si quiero hacerlo ahora, tengo que pagar el equivalente a seis meses de alquiler (todo junto). Una locura me parece. Esto es asi? Tengo que esperar tanto para mudarme? O pagar semejante suma?
    Desde ya muchas gracias!

    • Hola, Rocío. La rescisión anticipada se puede hacer en cualquier momento pagando la penalidad, que es de un mes y medio de alquiler. Con respecto al preaviso hay que ver el contrato. Entrevistar abogado/A para instrumentarla y ver opciones, porque veo con no es del todo cierto lo que te dicen en la inmobiliaria. Un saludo. Sergio. pd. Mandame mail a dzconsultas gmail.

  45. Romina

    Hola Sergio nosotros firmamos contrato en julio de 2014, es decir con la ley anterior, queremos rescindir el contrato en aproximadamente 15 o 20 días. Como quienes nos alquilaron no son de confiar quisiera estar segura Que no me exigan nada que no corresponda. Entiendo yo que debería luego de avisar por carta documento, abonar el mes de multa y qué más? Pueden obligarnos a abonar dos meses de preaviso porqué nuestro contrato estar firmado antes del nuevo código? En caso de exigirnos que abonemos otros fos meses extra por no haber realizado el preaviso, podemos negarnos o puede el dueño llevar a legales esto? Me preocupa ya que no cumplieron con muchas de las cosas que nos habían dicho de palabra, y que nosotros por falta de experencia no tuvimos en cuenta antes de firmar. Desde ya, muchas gracias

    • Hola, Romina. El tema del preaviso quedó en un gris. Lo ideal es negociar. Ayudé a un amiga y pudo zafar de pagar los 60 días de preaviso, pero si está regido por ley anterior, en teoría corresponde. Ver abogado/a para instrumentarlo correctamente. Un saludo!

  46. Buenas tardes? Quería saber que me correspondería pagar ante la renovación de mi contrato de alquiler. La inmobiliaria me esta pidiendo 12750 en concepto de comisión, pedidos de nuevos informes comerciales e informes de dominio. El nuevo código civil no dice que esto lo tiene que pagar el propietario? Agradecería la información ya que estoy medio perdido con esto y no quiero pagar cosas que no debería pagar. Muchas gracias

    • Hola, Pablo: el código civil no regula gastos y es más bien comercial. Sí regula la comisión. Abzo.

  47. Pablo

    Hola. Muy util la informacion leida.

  48. Cristian

    Hola, gracias por la data!! Yo me mudé a un ph que estaba con serios problemas de humedad y todo arregladito para verlo. A la semana empezó a venirse todo abajo. Hicieron algunos arreglos y no sirvieron, hay humedad de cimientos. El tema es que nunca mande carta documento, solo reclamos por mail y teléfono. Puedo pedir que me indemnicen?

    • Hola, Cristian: si los daños son por la humedad de a lado, seguro. Pediles mediación con abogado/a.

      • Cristian

        No se si es de al lado. Suponiendo que no lo sea y teniendo en cuenta que yo vi el dpto. y parecía estar en buen estado aunque en seguida se empezó a ver que estaba mal, puedo reclamar? Gracias!!!

  49. mariela

    Buenos días! Estoy alquilando un depto y nunca firme contrato ya que la dueña es conocida. Ahora ella me va a aumentar $500,00 cada tres meses! Eso se puede?

    • Hola, siendo una locación sin contrato escrito, la situación es precaria y puede. Un saludo.

  50. Ana

    Buenas tardes. Estoy alquilando hace un año, mediante inmobiliaria, un depto a un chico que supuestamente vive en España. Digo esto porque cada vez que tengo una duda, hablo con la inmobiliaria y tengo que esperar respuestas porque “el dueño vive en España”. El jueves 29/10 a las 11 de la noche, cuando me duché me di cuenta que no andaba el calefón. Asique, por el poco tiempo del que dispongo, decidí llamar a mi plomero para que venga el viernes a primera hora de la mañana. Él vino y me dijo que el problema era la serpentina, que había que cambiarla, y que salía $1200. Decidí que la cambie en el momento para no estar todo el fin de semana sin agua caliente, y le pedí una factura por la mano de obra, otra por la serpentina (del lugar donde la compró), y que me deje la que sacó del calefón para mostrarsela a la inmobiliaria. Cuando fui a pagar el alquiler les llevé todo, y me dijeron que iban a hablar con el dueño. Este mes volví para pagar y me dijeron que el dueño se negó a pagar lo que llevé porque yo hice mal las cosas, tendría que haberles avisado a ellos antes de llamar a mi plomero, por si ellos podían solucionarlo de otra forma. ¿Esto es así? ¿No debería reconocer aunque sea la mitad porque es algo que se rompió? En el contrato no hay ninguna clausula que diga eso.
    Disculpa que escribí tanto pero quería ser clara.
    Muchas gracias.

    • Hola, antes que nada debe verlo urgente un gasista matriculado y ENARGÁS y/o Metrogás. Mientras cortar el gas preventivamente, por seguridad. Con respecto al reembolso, depende del contrato, lo que hayas pactado. Si es un gasto a cargo del dueño (como regla y por default lo es) corresponde reembolso. Un saludo.

  51. Cecilia

    Hola, muchas gracias por lo datos, la página es muy completa.
    Quería hacerles una consulta: En los próximos días tengo que firmar la renovación de mi contrato de alquiler (es la tercera vez que lo renuevo, por inmobiliaria).

    El tema es que en los contratos anteriores me venían incluyendo esta cláusula de rescisión de contrato:
    “El alquiler se pacta por períodos enteros, aunque la locataria devolviera la tenencia el bien a la locadora y esta lo aceptara antes de finalizar el período comenzado, la locataria pagará íntegramente el alquiler que corresponda a ese lapso.”

    Me temo que si les discuto esta cláusula, no me renueven el contrato (que vence este 31 de diciembre) y deba mudarme en cuestión de menos de una semana. En caso de firmar, con fecha 1 de enero de 2016, un contrato con esa misma cláusula, ¿podré evitar el pago de dos años de alquiler completos en caso de que quiera rescindir el contrato anticipadamente?

    Desde ya, muchas gracias por su ayuda,
    C.

    • Hola, el nuevo código civil permite la rescisión anticipada del alquiler con las penalidades indicadas allí. No deberían cobrar algo en exceso. Creo que se refiere a la devolución de un día anterior al mes, pero la verdad la redacción es confusa. Un saludo grande.

  52. Ised

    Hola. Tengo un contrato de alquiler por dos años con las fechas detalladas en el mismo (hasta febrero 2017) y dice “renovable cada 6 meses”. El punto es que tengo un año y la inmobiliaria me esta pidiendo que desocupe “porque la dueña necesita el departamento” y que nuestro contrato es renovable. Estan en lo cierto y es legal o tengo derecho a estar el año que resta?

    • Hola, tendría que ver la redacción, así que no puedo responder por acá. Si te digo que en principio debe estarse a lo que diga el contrato, en tanto se haya respetado el plazo mínimo de dos años. Un saludo.

  53. Clara

    Hola, soy inquilina y tengo duda sobre el pago de expensas:
    1- Me están cobrando “Cambio integral de plaqueta en caldera afectada por filtración de otro depto”. Está bien que eso sea un gasto ordinario?
    2- Me cobran “procesamiento de expensas y recibos”, esto está bien?

    Gracias!

    • Hola, parecería correcto si ambos gastos fueron aprobados. Hay que ver el contrato. Un saludo!

  54. Martín

    Hola, podrías decirme dónde está regulado o explicado qué expensas catalogan de ordinarias y cuáles de extraordinarias?
    Muchas gracias,
    Martín

    • Hola, Martín. Básicamente el carácter ordinario /extraordinario de la expensa depende del contrato y de la ley (en cuanto no se haya modificado por el contrato). Lo que no sea mantenimiento “ordinario”, es extraordinario, ej. no es lo mismo reemplazar el tanque de agua o el ascensor que el abono mensual. Pero a veces hay una linea fina y es argumentable. Saludos.

  55. Hola. En 20 días se me vence el contrato de alquiler y hace mas de un mes que estoy tratando de ubicar al dueño para saber si me renueva o no y a cuanto. No responde por ningun medio. Le consulte a la inmobiliaria y estan igual que yo. Temo que llegue el último día y quiera desalojarme o algo así… puede hacer esto? La ley dice algo al respecto?
    Otra consulta: En caso de renovar, se puede hacer una extension de contrato para no abonar nuevamente la comision inmobiliaria? Es factible?
    Muchas gracias por responder nuestras consultas!! Excelente pagina 🙂

    • Hola, Noe: cuando el contrato de alquiler vence el locatario debe irse, no hay mucha vuelta con eso, salvo que de común acuerdo lo prorroguen. Con el tema comisión, intentá negociarlo. Un saludo grande.

  56. Jorge

    Hola, estoy por alquilar un departamento y no cuenta con persianas, son ventanales. Segun la dueña las cortinas las tiene que poner el inquilino, yo considero que eso es correcto cuando el departamento tiene persianas pero en este caso al menos el tema que no entre luz deberia ser una prestacion del departamento y por lo tanto a cargo del dueño, estoy en lo cierto? Ademas tardan 15/20 dias habiles en entregar por lo cual estaria casi un mes durmiendo mal.

    Gracias por tu tiempo!

    • Hola, Jorge: depende de lo pactado en el contrato. Si no dice nada, en general los deptos. suelen tener persianas… El punto es que el dueño puede argumentar que vos al verlo conocías el estado. Se pueden comprar las cortinas y después se ve a quien corresponde. Un saludo.

      • Jorge

        Gracias Sergio!

  57. Jorgelina

    Hola, como estas? Consulta, estoy alquilando un departamento, con un contrato de dos años, en unos dias se cumple recien el primer año, y la dueña me acaba de decir que lo quiere vender, por lo que me tengo que ir en dos meses.

    Tengo todo al dia los pagos, lo puede hacer? El departamento esta super cuidado, y no tengo ningun tipo de pago atrasado, estoy al dia con todo.

    Que puedo hacer? No estoy en situacion economica como para poder irme y poner de cero todo lo que te piden en un nuevo alquiler 🙁

    Muchas gracias!

    • Hola, el contrato hay que cumplirlo, salvo que vos aceptes irte antes y negocies alguna indemnización. Saludos! Sergio.

      • Jorgelina

        Mil gracias por la respuesta, o sea que si no me interesa la indemnizacion y no me quiero ir, no pueden hacer nada mas, no?

        Muchas gracias!

  58. melisa

    Hola!!! En la inmobiliaria con que alquilo, ni me rescinden el contrato reclamando cosas como limpieza de alacenas o que el calefactor no prenden. Las alacenas estan limpias, el calefactor si enciende. Ellos fueron a inspeccionar sin que yo estuviera ahi para refutar. Que puedo hacer??

    • Hola, ver abogado/a y llamar urgente a gasista matriculado, bomberos y empresa de gas / ENARGÁS para revisar calefactor. Mientras, cortar el gas. Saludos

  59. Maria

    Hola Sergio, increíble página! muy útil para nosotros los legos. Pregunta: soy dueña de un depto que lo tengo en alquiler hace un año. Necesito rescindir el contrato con la inquilina. Ha pasado un año desde la firma del contrato. No encuentro cómo proceder y el contrato que firmamos no lo especifica. Qué hago? Gracias!!!

    • Hola, María. Muchas gracias.
      La ley no da la facultad al dueño (locador) de rescindir, sino que debe respetarse el plazo mínimo de la locación. A lo sumo podrías negociar con el inquilino una rescisión de común acuerdo, quizás a cambio de un resarcimiento. Firmando un documento que te redacte un colega. Un saludo! Sergio

  60. Alejandro

    Hola Sergio! Vivo en Paraná, Entre Ríos y hace un mes alquilé un local chico para poner un negocio; en el contrato hay una cláusula que dice ‘el inquilino abonará el 50% de los impuestos municipales y provinciales correspondientes’ así sin otra aclaración. El asunto es que es una propiedad que consta de 3 locales, de los cuales 2 alquilan y el 3ro lo usa de estudio el dueño; ahora al llegar los impuestos llegan por toda la propiedad y no separado por local; osea los 3 locales cómo una sola propiedad. El dueño me pide el 50% del total porque así dice el contrato según él. Al otro local alquilado les cobra también el otro 50% del total y entre los 2 le pagamos el 100% de sus impuestos. ¿corresponde, está bien? ¿qué hago?

    • Hola, Alejandro: habría un enriquecimiento son causa si pagás por toda la propiedad. Pero hay que leer el contrato y en su caso enviar alguna intimación con algún colega abogado/a de por allí. Un saludo y después contame.

  61. Alejandro

    Gracias Sergio. Dale, te mantengo al tanto. Saludo!

  62. Leonardo

    Hola, tuve que irme 1 mes antes de que terminara el contrato, avisando con tiempo y todo, pero la dueña me dijo que como no habia cumplido el contrato, por mas que hubiera dejado todo en buenas condiciones no correspondia que me devuelva el deposito, esto es asi? Gracias!

  63. Vero

    Buenas!!! Hace 4 meses que no anda el timbre de mi dpto, debajo del auto en la cochera se forma un charco de agua sucia y las parrillas que son a gas andan la mitad, pago casi 3 mil de expensas, que tipo de reclamo puedo hacerle al consorcio? Ya mandé mail y sigue todo igual. Aclaro por las dudas que alquilo.

  64. agustin

    Hola el 30 de noviembre termine el contrato y entregue las llaves ,vino la inmobiliaria inspeccionó y dijo que estaba todo bien y me entrego un papel firmado ,que estaba to en orden ahora ya pasaron 2 meses y no me devuelven el deposito di siendo que el dueño esta de vaçaciono y yo tengo todo al día que puedo hacer parta que me lo den al deposito ,perdón en el contrato dice que te lo devolverian a los 30 días de terminando el contrato hay alguna ley para intimar los a la inmobiliaria i al dueño para que me lo devuelvan desde ya muchas gracias

  65. Nora

    hola. te consulto lo siguiente: encontré dueño directo para alquilar un depto. en 5000 yo pensé qué bueno me ahorro la comisión de inmobil. pero el dueño me dice que el contrato lo hace con su contador y que los gastos serán de 6500 además del mes de deposito y mes adelanto. Es posible reducir ese gasto? Puede hacer el contrato un contador o debe ser hecho por escribano? Mi escribano me cobra por hacerlo 5000, le dije al dueño pero se opone quiere hacerlo con su profesional.El locatario debe pagar todos los gastos de contrato, sellados, certif. firmas, averiguación garante, etc? El locador no paga nada? Gracias por tu respuesta.

  66. Patricia

    Buenas tardes,quisiera que me asesoren en la siguiente situación. Tengo contrato hasta fines de Mayo, pero vamos a mudarnos ya que no podemos sostener los costos debido a que fui despedida de mi trabajo. Fui notificada ayer,por lo cual en un máximo de 5 días realizaríamos la mudanza.Necesito saber de que manera deberíamos abonar por estos 5 días que nos quedaríamos.
    Muchas gracias por la atención! Excelente página!

  67. Mariano

    con el Nuevo Código Civil ¿a quién le corresponden gastos de honorarios, en caso de intervenir terceros (inmobiliaria, escribanos, etc)? ¿está regulado o “paga quien lo pide”?

    • Hola, Mariano. En principio es contractual. Inmobiliaria: está regulado en sección especial. Abzo.

  68. carolina

    Buen día! tengo una consulta, a fines de abril se vencería mi contrato, pero yo quiero rescindir antes. En el contrato lo único que figura es que debo avisar con 30 dias de anticipación, no dice nada de pagar un mes mas como indemnización por irme. Tengo la obligación de pagarlo??

  69. MONICA

    HOLA!!! YO RENOVE EL CONTRATO EL PRIMERO DE ENERO,DEL DIA 22/1 AL 29/1 Y DEL 3/2 AL 9/2 NO TENGO AGUA LO MAS TRISTE QUE LA DUEÑA QUE VIVE ABAJO Y LOS VECINOS TIENEN ME CANSE DE RECLAMARLE ESO LA PARED D ELA ABITACION D EMIS NENAS QUE CUANDO DILUVIA SE LE MOJA LAS CORTINAS ACOLCHADOS Y EN MI ABITACON CAE ESCREMENTO DE RATA LE VENGO RECLAMANDO DESDE EL AÑO PASADO,POR ESOS MOTIVOS PUEDO RESCINDIR EL CONTRATO? DESDE YA MUCHAS GRACIAS.

  70. belen

    Hola, quería consultar si es legal que a la hora de renovar contrato se vuelvan a revisar las garantías, se arme un contrato de cero y se cobre por el mismo. Parece que tiene sentido pero no hay ningún beneficio en renovar que en alquilar otra cosa nueva…

  71. Maria de lujan

    Que tal queria saber si la inmobiliaria me puede o me tiene que cobrar nuevamente la renovacion de contrato de donde ya hace 4 años vivo y cada 2 años me vuelven a cobrar a mi la renovacion. Mi pregunta es quien tiene que pagar eso. Nosotros o los dueños???

  72. sandra cuello

    Hola,no avise co tiempo que me iba del inmueble que alquilo,el locador e cobra como indenizacion dos meses de alquiler,o sea 12000pesos,me parece abusivo que puedo hacer.

  73. Francisco

    renove contrato de palabra en diciembre 2015, y ahora por problemas con mis mascotas me pide que me vaya cuanto antes del departamento…que derechos me resguardan?

  74. Oscar

    Hola, pregunta,el punitorio se cobra a partir del 1º de cada mes, o a partir del 10º, si fuera la fecha de pago pactada entre el 1º y el 10º Gracias

  75. Laura

    Hola Sergio, consulta ¿esto vale también para provincia de buenos aires, gba?
    Porque si es así, tengo muchas cosas que reclamar. Necesitaría hablar con un abogado.

    • Hola buenas tarde consulta el.contrato se.me venció en diciembre del 2015 en el contrató decía q si lo pintaba me devolvían el depósito lo pinte las dejé en buenas condiciones. El tema q me.dicen q no esta rescindido el contrato hasta pagar las boletas d luz q falta q llegue el tema q me da vuelva no me dio el depósito y ahí un nuevo inquilino mi consulta es al no haber respondido el contrato porq le tiene q llegar la boleta para descontar me del depósito no correo el riesgo q el nuevo inquilino rompa algo y me.quiere descontar del depósito. Hace tres meses q espero q me llamen y nada gracias espero su respuesta

  76. Vivanna

    Hola!
    La propietaria quiere hacer arreglos en la casa que alquilo a través de la inmobiliaria que son con quienes nos vemos mes a mes para pagar el alquiler, ABL y entregar recibos pagos de los servicios.
    El arreglo es en paredes del living y en dos de los tres dormitorios. Dicen que tardarían aproximadamente 30 días pero puede variar porque depende del tiempo de secado del producto para la humedad.
    Lo que para mí significaría embalar libros, desarmar muebles, cubrir otros y luego la limpieza cuando terminen.
    Necesito saber si puedo reclamar algún tipo de compensación en el monto del alquiler porque no podré disponer del 100% del lugar por el cual pago por su uso.
    Gracias y sldos!

  77. jorge

    Hola yo no tengo garantía pero page 4 meses de anticipo 7000 peso más el mes y ahora mi contrato fue de 2 año empese pagando 1900 y fue subiendo ahora pago 3000 y se me vence el contrato y lo quiero renovarlo y me cobra 3600 por mes pero me pide q page de garantía de nuevo 4 meses al valor de 3600 esta bien eso?

  78. Marcos A

    Tengo un problema porque ABSA no está dando agua suficiente.
    Es un grupo de departamentos en un mismo terreno y por ende una sola entrada de agua. La inmobiliaria me indica que el inquilino me puede demandar porque no puse una cisterna y bombas para cada departamento.
    Hablando con la gente de ABSA me indicaron que la construcción está en regla. Cada departamento tiene su tanque de agua, sucede que la presión a veces no es suficiente para llenarlo.

    Existe entonces alguna obligación de mi parte de remodelar la construcción, cuando el problema claramente es de que ABSA provee el agua?
    Implicaría una inversión muy grande y sigo sin entender, porque no es mi culpa.
    Muchas gracias

    • Hola, Marcos, ir al ente regulador. Después contá por acá cómo anduvo…

  79. Marcia

    Hola hAce 4 meses q alquilo en una casa y me entraron a robar mis vecinos de enfrente en complicidad con los de mi esquina. Por tal motivo me quiero mudar. En este caso se paga igual el mes y medio de multa por irme antes?. Ya que el dueño no me puso rejas y encima se enojo cuando se las pedí.

    • Habría que ver el contrato, Marcia. ¿Cómo se alquiló? ¿Vos sabías que era sin rejas? Y demás. Saludos.

  80. daniela

    hola, aca en wilde, avellaneda, no hay una sola inmobiliaria que no te ponga comisión igual a 2 meses de alquiler, al margen, voy a la pregunta, en deptos a estrenar, te los dan con luz y gas de obra, a quien corresponde hacer los tramites y abonarlos, dicen que me los reintegran , pero al finalizar el contrato de 2 años…Gracias, saludos!

  81. Alejandra

    Hola!!! hago una consulta… en Marzo de 2015 entre a un dpto. en Palermo… pague 15 días sin contrato y el contrato comenzó en Abril…
    Tuve muchos problemas con el depto., se fue rompiendo casi todo y si buen los dueños se hacían cargo, yo estaba semanas sin agua.. esperando q cambien las cosas
    Hace 2 meses me enoje y les dije que quería rescindir en 2 meses, cumpliendo con preaviso…me dijeron lo podían hacer YA y que me cobraban, además de la multa 1 mes y medio y $800 por el escrito de rescisión y la firma.
    Yo quise esperar porque no les estaba cumpliendo el preaviso y temía que a futuro hagan algo…Asi q a fines de febrero avise q me iba a fines de abril (como se cumplió 1 año me cobran multa de 1 mes del nuevo valor…)
    Me acaban de escribir de la escribanía que me alquilaron que me cobran, además de ese mes de multa… $1500 por gastos de escrito de rescisión de contrato…
    Esto lo pueden hacer??? hace 2 meses eran 800 y ahora 1500… no solo eso, sino que en el contrato no se menciona

    Otra cosa que me dicen es que es si o si en efvo…que puedo hacer??
    Gracias!!!!!!

  82. Natalia

    Si por alguna razón la casa que alquile tenta contra la seguridad de mi familia como puedo hacer para rescindir el contrato y que no me cobren una barbaridad??

    • Hola, Natalia: fijate en el contrato y en la ley con un abogado/a que redacte rescisción y explique penalidades y forma de hacerlo. saludos.

  83. Patricia Reyes

    Hola necesito (locador) un modelo de demanda para exigir el cumplimiento al locatario del art, 1219 nuevo C.C.C.N. inc b y c
    Desde ya muchas gracias

  84. Lorena

    Hola. Me mude en diciembre a un dpto a estrenar. Comencé pagando 590 de expensas, al mes siguiente 1200 porque se sumaban los gastos del portero y 3 meses después, ahora 1700. Según la del consorcio no existen cargos de expensas extraordinarias. Puede aumentar cada 2/3 meses las expensas así ? Es un edificio nuevo que aún no tenemos individualizado el servicio de luz , no se como lo llaman, algo así como en obra. Me podrán ayudar ? Hay alguna forma fe reclamar esto ? Muchas gracias

  85. Alis

    Si pagué una reserva de alquiler de vivienda y la negociación no prospera porque el dueño dilata las respuestas y se niega a discutir el contrato, puso cosas distintas a lo que hablamos en persona y pretende presionarme con los tiempos para que termine firmando lo que quiere imponerme, no quiere ni siquiera negociar nada, y se escondió hasta que venció la fecha de firma pactada en la reserva, ¿tiene derecho el dueño a retener la reserva? O de qué forma puedo accionar, porque es una tremenda estafa lo que hizo. Gracias.

  86. mariana

    Hola Sergio!! Te molesto porque tenemos problemas con el calefon desde que nos mudamos, y ahora está muriendo, ya no calienta y se apaga solo a cada rato. La dueña dice que nos corresponde cambiarlo a nosotros, aunque tiene los años que tiene el depto (mas de treinta). ¿Hay alguna ley que nos avale? Porque el contrato dice que nos tenemos que hacer cargo de todo nosotros.

    Gracias, saludos!!

    • Hola, hacerlo revisar urgente por gasista matriculado, mientras cortar el gas por precaución. Llamar al ENARGÁS y demás profesionales técnicos y matriculados. Por lo otro, ver abogado, hay que ver el contrato. Un saludo.

  87. Lorena

    Consulta, me estoy por mudar a un edificio a estrenar, y en el contrato dice que el inquilino se debe hacer cargo del matriculado,para dar el gas y luego del sumisitro de luz individual, es decir el suministro definitivo, es correcto? el inquilino lo debe pagar?
    agradezco el comentarios

  88. tamara

    Hola!!, el administrador del edificio hace muchos gastos innecesarios y administra des honestamente el edificio. Soy inquilina, el administrador me dijo que como no soy propietaria no puedo quedarme.. es verdad?, que necesito un poder del dueño para poder quejarme. Es verdad?, o tenemos los inquilinos un amparo?.
    Formas de sacar al administrador del edificio
    Gracias

    • Hola, Tamara. Asamblea se puede autoconvocar o pedirle convocataria para tratar el tema. En ciertos casos también hay acción judicial. Saludos

  89. Gabriela

    Hola Sergio, te consulto. Alquilo una vivienda que esta sobre la de la dueña. Parece haber una perdida en un caño que la perjudica a ella. Dice que quiere arreglarlo ya y rescindir el contrato con nosotros. Todavía me queda un año de contrato y en este no consta el caso que el locador quiera finalizarlo. ¿En este caso debe pagarme una multa o indemnización? Gracias. Saludos

  90. Sofia

    Hola!! Soy inquilina, es una casa en planta alta. En el contrato figura que el gas es compartido (con la de abajo, hija de la dueña de donde alquilo), como no quiere pagar mitad y mitad de la factura, decidió la de abajo venir con gasistas a cambiarnos la conexión de gas a garrafa, en principio, se puede hacer esto? Queríamos que nos deje algo por escrito para justificar frente al contrato de locación por la diferencia, qué debería decir? Gracias!

    • Hola, ver con abogado/a el caso particular y urgente con gasista matriculado. Llamar urgente al ENARGÁS.

      • Sofia

        Muchas gracias por su pronta respuesta!! Al final, no dejamos que nos instalen la garrafa, dejamos el gas natural, tal como estaba! Muy ambable, Sergio!

  91. Agustina25

    Hola hace 10 meses alquilo un dpto x dueño directo .ahora la sra que me alquila me avisa 20 dias antes qie el mes que viene hay un aumento en el alquiler de 500 pesos. Se puede avisar con tan poco tiempo de anticipo? Me puede aumentar siendo que la casa gotea por todos lados y hay humedad?es x dueño directo y de palabra :/ se puede exigir algo aun siendo asi?

  92. Carito

    Hola Sergio, una consulta, estoy alquilando una casa a un conocido, a fines del mes de abril le avisé que me iba a mudar los últimos días de mayo, y me dijo que tenía que pagarle el mes de mayo, yo a principio de mes le page el valor del alquiler (mayo), le recuerdo eso, y me dice que lo que le abone es del mes de abril, que se paga siempre el mes anterior. Es realmente asi? Yo tenía entendido que si pago del 1 al 10 todos los meses, es de ese mismo mes que corre el alquiler.

  93. Romina

    Hola Sergio, alquilo desde hace 3 años y cuatro meses este depto, dueño directo sin inmobiliaria de por medio y sin contrato de alquiler, los propietarios son conocidos mios, ahora me indican que no quieren hacerce ya cargo de la administracion del depto y que lo van a poner por inmobiliaria, el caso es que en 2015 cuando terminaron mis primeros dos años me mandaron mail con los aumentos desde febrero 2015 que no fue mucho y en febrero 2016 que si fue un 25% mas, es decir que desde febrero de este año yo estoy pagando un 25% de aumento, me notifican ahora los requisitos para firmar un contrato por inmobiliaria y el cual quieren que sea en junio, aumentandome $1000 mas de lo que pago, ademas de el mes de de deposito y el mes de comisión, me piden garantia y recibo de sueldo, con los cuales no cuento, si soy monotributista pero me piden mi recibo de monotributo mas un recibo solidario. que tengo que hacer? si les pido terminar con lo que estaba pactado sin contrato que seria quedarme hasta el mes de febrero, es legal que yo pida esto sin tener nada firmado, aclaro que no hay ningun tipo de deudas y todo esta al dia.

  94. Flor

    Buenas noches Sergio! Estoy buscando info para saber sobre tema una vez que finaliza contrato a la entrega de llaves duenio deber dar algun recibo? Y en cuanto a servicios(luz agua gas telefono) cuanto tiempo despuea de irme purse reclamar pague? Hoy ya me anticipo que telefono debo pagar mes que viene y el que le sigue(contrato vence 31/5) gracias!

  95. julián

    Hola Sergio,

    Estoy por firmar contrato de alquiler por primera vez y tengo miedo de que me hagan una mala jugada.
    La cuestión es que tengo un empleo estable pero estoy tramitando un pase a otro destino. Si el locador o la inmobiliaria quieren incluir una cláusula que establezca que debo cumplir el contrato de 2 años hasta su finalización, ¿ eso me obliga a cumplir el contrato por todo el período o puedo finalizarlo cuando quiera pagando las penalidades correspondientes?
    Supongo que cualquier clausula contraria a la ley sería nula, no?
    Muchas gracias.
    Este espacio me es de gran ayuda.
    Saludos!!!

  96. Romina

    Hola, mi pregunta es la siguiente…
    Si alguien se fue a alquilar y no hace el sellado, puede poner los servicios a su nombre?

  97. manuel

    Hola, puedo pedir una indemizacion ya que a lo largo de todo el mes la caldera no funciono y no tuve agua caliente, luego de idas y vueltas se hicieron cago de la caldera pero busco que me indedimizen por el daño de no tener agua caliente en junio. Tengo respado legal? gracias espero ansioso alguna respueta

  98. Silvia

    Muy bueno el artículo. Gracias!! Vivo en un edificio al que Metrogas le corto el gas por una perdida. Que obligacion tiene el dueño si en el contrato el es el responsable del buen funcionamiento del agua caliente y la calefaccion? Hay algo reglamentado al respecto? Alguna ley? Me gustaria saber si el dueño esta obligado a hacerse cargo del monto que sale un calentador electrico para la ducha, algun artefacto para la calefaccion electrica y algo electrico para cocinar. Saludos y desde ya mil gracias por la respuesta.

    • Hola, Silvia, gracias por el comentario.
      Sí, está regulado en el contrato y en la ley. Como regla general el dueño garantiza esos servicios, salvo que el contrato diga otra cosa. POr ende, debe resarcir si se cortan. Un saludo.

  99. luz maria palma

    Hola Me podrias ayudar? Firme un contrato de locación urbana para vivienda el 1 de Julio del 2015, en el establecimos que al año sufriria un aumento del 30%. Ahora el locador le quiere sumar el indice de inflación. ¿Corresponde?. Muchas gracias

    • Hola, Luz, que un abogado/a revise esa cláusula, no parece legal sumarle la inflación pero es para analizar redacción y el caso. Saludos.

  100. nicolas

    hola:
    se me termina el contrato en estos dias y voy a renovar por 2 años mas y me quieren hacer firmar contrato de desocupacion,según lo que leí acá ,le dije que no tenia validez si tenia la misma fecha que el contrato y el dueño me dijo que yo ya estaba habitandolo.
    saludos

  101. Mauro Castaño

    Hola Sergio, buenas tardes, alquile un depto desde enero de este año, y lo dejo el 31/07. pasaron 6 meses, ya pague la multa del alquiler y medio, pero mi consulta es, el tipo de la inmobiliaria quiere que pague impuestos y expensas por un mes y medio mas, es decir expensas e impuestos por todo agosto y mitad de setiembre. No lo leí por ningún lado a eso, por favor, podrías aclararmelo?
    Todos los impuestos y expensas estan pagos hasta Julio que es mi ultime mes en el depto.

    Muchas gracias.-

    • Hola, Mauro: cuando se deja el alquiler, en principio no se paga lo que resta. ¿Podés hacerla en la radio? Mandame un mail con un tel a dzconsultas@gmail.com

  102. MIGUEL

    hola yo estoy complicado debo 5 meses de alquiler y quiero que mi pareja que vive conmigo pase a ser mi garante ,se puede ella tiene una propiedad que supera el valor de la del garante que es el hijo de ella yo puedo pèdir que se cambie el aval ya que ella tiene recibo de sueldo y es propietaria Miguel m, DESDE YA GRACIAS

    • Hola, Miguel. Puede cambiarse la garantía si el dueño lo acepta y se modifica el contrato o documento de garantía. Esto en general, para caso particular ver abogado/a. Un saludo.

  103. Lujan

    Hola! en Noviembre se me vence el contrato y me dice el dueño que el proximo contrato seria ajustado a lo 38 – 40%.. esto seria correcto??, como puedo quejarme sin entrar en litigios con el dueño?. Gracias!!!

  104. Hola! Hace cuatro meses que alquile una casa, en la cuál había varios inconvenientes, los cuales solo se arreglaron dos, más allá de esto, regreso del trabajo y me encuentro que retiraron el medidor de Gas, la notificación que dejaron dice que es por una pérdida en la instalación interna, tengo entendido que puedo solicitar una disminución del valor del alquiler y que me brinden una solución para poder cocinar, calefaccionar la casa y poder bañarme. La consulta sería: hasta cuanto me pueden reducir el alquiler??? Puedo solicitar que se hagan cargo de las garrafas o la electricidad consumida??

    • Hola, cuando un servicio falta, el locatario puede pedir un descuento (salvo que el contrato haya aclarado que faltaba).
      Designar urgente gasista matriculado.
      Poner abogado/a.

      Saludos.

  105. Elizabeth

    Hola Sergio, excelente artículo, muy enriquecedor!!!

    Aprovecho para dejarte una consulta, necesito rescindir mi contrato de alquiler para fines del corriente mes de agosto… si bien por contrato mis obligaciones estarían vigentes hasta el mes de noviembre del corriente año inclusive, muy a mi pesar debo rescindirlo antes por motivos personales…

    Aun no he enviado el preaviso a mi locador, por lo que quisiera saber,

    -¿si el preaviso debo enviarlo antes de pagar el corriente mes?…¿si debe realizarse sí o sí mediante carta documento…y cuál debería ser el cuerpo de la misa?;

    -¿si en este caso la penalización a cumplir equivaldría a un mes de alquiler o más? y;

    -¿si al entregar la llave correspondería que la inmobiliaria me haga firmar algún escrito? y/o me cobre por ello?…y si deberían devolverme la copia autenticada de la garantía que presente?

    Desde ya muchas gracias por tu tiempo!

    Saludos cordiales

  106. Hernán

    Hola, alquilé un local comercial, el contrato no estaba sellado y al hacer todo los trámites para la habilitación me pedían sellado el contrato , de parte de la inmobiliaria me la remaban en fin.. lo hice sellar en la municipalidad haciéndome cargo de los gastos .. y ahora la dueña me llama xq la íntima a que blanquea el local , quieren hacer un contrato nuevo de menor valor y la diferencia que firmé pagarés ! A todo esto me llamo diciendo me que ella no se iba hacer problema .. rescindir contrato y vendía el local ! que puedo hacer ?

    • Hola, Hernán: cuidado con eso. Sinceramente amerita entrevistar colega abogado/a para conversarlo. El contrato debe hacerse, por ley, según el monto real. Ver abogado/a.

  107. Monica

    Hola yo tengo que renovar es legal que aumente cada seis meses. Yo estaba pagando $4500y me pide $6mil los primeros 6 meses y los últimos 6 meses me pide $7000

  108. Hola! Muy buen post!
    Tengo una consulta: Tengo que renovar mi alquiler. Yo alquile a un dueño directo sin pasar por una inmobiliria. este dueño vendio el departamento y el nuevo dueño contrato una inmobiliaria para administrar el alquiler. ahora para renovar la inmobiliaria me quiere cobrar el 4,15% del contrato. Corresponde? Es legal?

    Gracias!

    • Hola, Guido. Gracias. Hay que ver si la inmobiliaria efectivamente intervino y hace el contrato. etc., de lo contrario no le veo causa a esa retribución. Un saludo.

  109. Sherilyn

    Hola, vivo en un apto el cual se lleno de humedad y hongos al mes de mudarme y el dueño no hizo nada por arreglar o solucionar, se han roto cosaa y las he tenidp que pagar yo, y otra cosa es que arreglamos por un monto en fastos comunes de $1200 mensuales, y ahora me esta cobrando $1700. Esto puede ocurrir? O debo reclamar? Gracias por su atención.

    • Hola, poner abogado para carta documento, mediación, etc.

  110. SE ROMPIO UNA CERRADURA DE UNA DE LAS PUERTAS QUE DA AL EXTERIOR DE LA VIVIENDA Y HUBO QUE CAMBIARLA DE URGENCIA PARA NO PASAR LA NOCHE CON LA PUERTA ABIERTA….EL ARREGLO LO DEBO PAGAR YO??

    • Hola Estela, me esta pasando lo mismo. En mi caso, hace dos meses vengo insistiendo al dueño respecto a este tema y se desvia la conversacion, salvo este úlitmo encuentro donde quedamos en que yo tendria que definir el tema con el administrador. Espero poder solucionarlo (lo mismo vos)
      Te cuento que a la hora de abrir la puertra, el cerrajero nunca me dijo cuanto debia paarse por solo la a pertura, hasta recién cuando logro abrirla. Claramente me sacudió con un número importante.
      Cualquier cosa te mantengo al tanto.

  111. Mayra

    Hola
    Rente departamento por 1 año con inmobiliaria.
    Termina el año y ocupan el mes de anticipo en habitarlo.
    Ahora requieren que se renueve el contrato por 1 año. Debo pedir deposito de 1 mes adelantado.

  112. Mercedes

    Hola, muy esclarecedor y útil el articulo!!! Gracias.
    Consulta,soy inquilina de una casa hace seis años,y renuevo alquiler en septiembre por dos años. Me piden AUMENTO del 30 %,está bien ese porcentaje?
    Por otro lado, lo que la inmobiliaria llama ” SELLADO de contrato” o ” TIMBRADo” es( según ellos me dicen) el 1 % del total, y el VERAZ,ambas cosas las abona el inquilino? Son necesarias? Asimismo, en la inmobiliaria me dicen los “HONORARIOs” son el 5 % del total de los dos años de alquiler, esta bien eso? Creo que, de acuerdo a lo que leí, debería ser el 4;15 %, no?
    Perdón, pero quiero estar segura a la hora de exigir hacer valer los derechos del inquilino. Mi experiencia con la inmobiliaria no es buena, cuando se les pide algo no están nunca dispuestos y se manejan con una prepotencia patotera espantosa.
    Por último, a lo largo de estos años han aparecido problemas de humedad y deterioro general estructural. A pesar de haberlo informado al dueño e inmobiliaria reiteradas ocasiones ( sin esperar solución, pero sí al menos avisando para que después no me reclamen), sería oportuno hacerlo constar en el contrato nuevo?
    Muchas gracias por el espacio. Ojala puedan responderme. Saludos

  113. rosa

    una pregunta me pueden pedir donde vivo si escucho musica?

    ayudenme estoy desesperada

    • Hola, Rosa. ¿En qué sentido? Ver colega abogado/a para entrevista y evaluar el caso particular.

  114. sol

    la inmobiliaria no me quiere cobrar las expensas ordinarias porque el inquilino debe un mes de expensas extraordinarias. es legal que no me cobren?
    ademas dijeron que si se atrasan 2 meses el pago van a pasar a legales.
    yo quiero pagat mis expensas y no me quieren cobrar que puedo hacer

  115. maria lopez

    Hola…soy maria hace dos años q estoy alquilando una pieza la casa esta en un muy mal estado,en mi pieza me entra agua cuando llueve las puertas no tienen seguro tenemos q ponerlo con caños para poder cerrar toda la casa tiebe humedad…le dijimos al q nos alquila las piezas, no nos hace caso se enoja nos falta el respeto es un señor muy malo..hace dos meses nos subio el alquiler pero no arregla nada y pagamos luz y cable…ayuda por favor a donde debemos denunciar..espero respuestas gracias

    • Hola, entrevistar abogado/a para evaluar acciones legales. Y denunciar en la municipalidad por el inmueble, urgente.

  116. Carlos

    Hola, tengo contrato vigente de alquiler que se vence en abril del 2017. Necesitamos rescindirlo al final de este mes (en 20 días) y entiendo que ya al estar pasado el primer año hay una penalidad de 1 mes de alquiler. El tema es con el tiempo de preaviso… según mi contrato (que se firmó antes de que entrara en vigencia el código civil nuevo) se menciona la necesidad de un preaviso de 60 días. Sin embargo entiendo que en el nuevo código ya esto no vale más. Puedo asumir que el código nuevo es el vigente a pesar que el contrato se firmó con el anterior? Necesito saber este dato para saber cómo hacer porque seguro me van a querer hacer pagar los 2 meses de preaviso (en este caso sólo les aviso con 15 dias de antelación). Muchas gracias!

  117. Mariana

    Hola, Gracias por el articulo. Soy dueña y voy a alquilar mi dto de manera directa, sin intermediarios. Tengo un modelo de contrato segun la nueva ley. Mi pregunta es si ese contrato es valido o lo tengo que sellar o certificar firmas. Muchas gracias!

  118. veronica

    Hola Sergio. Yo tengo que renovar el contrato,ya hace unos meses,como mi garante anterior era mi mamá y tuvo un accidente,la inmobiliaria me espero a que mi mamá se recupere para volver a firmar.hasta ahí muy macanudos. Yo pague toda la renovación en su momento,sellado,certificación,informe comisión y todo lo que te piden. El caso es que mi mamá no mejoro sino que esta peor. Entonces tengo que presentar otra garantía. Ahí viene la pregunta. La inmobiliaria me exige que pague todo de nuevo,eso es correcto?? Que paso con lo que ya pague? Según ellos era para el otro contrato,pero nunca me lo dieron o lo firme. Desde ya,muchas gracias. Besos

  119. Guillermo

    estoy alquilando una vivienda directamente al propietario y se me vence el contrato cuando lo comence pague mes adelantado y deposito para renovarlo me pide igual los dos meses corresponde gracias

    • En general se actualiza el valor del depósito en garantía.

  120. Lorena

    Hola, tengo contrato vigente de alquiler que se vence a fin de año. Decidimos rescindirlo ahora y envie cd hace 1 semana al locador. Me mudo éste lunes. Voy a abonar la penalidad de 1 mes por resolución anticipada. El tema es con el tiempo de preaviso… según mi contrato (que se firmó antes de que entrara en vigencia el código civil nuevo) se menciona la necesidad de un preaviso de 60 días. Sin embargo entiendo que en el nuevo código ya esto no vale más. Puedo asumir que el código nuevo es el vigente a pesar que el contrato se firmó con el anterior? Necesito saber este dato para saber cómo hacer porque seguro me van a querer hacer pagar los 2 meses de preaviso (en este caso sólo les aviso con 15 dias de antelación). Muchas gracias!

  121. Fernando

    Renuevo contrato, y del contrato viejo no encuentran o perdieron el pagaré (no a la orden) que firmé como garantía. En el contrato no menciona el pagaré.

    • Hola, Fernando. Ver abogado/a para procedimiento de denuncia de extravío de pagaré y demás. Debe estar todo bien aclarado y formalizado.

  122. Alejandra

    cual es el porcentaje de sellado de un contrato de alquiler en PBA? 1% o el 10%? gracias

    • hay que ver el instrumento (contrato) y la ley tarifaria para responder. Saludos.

  123. Walter

    Buenas tardes, tengo una duda que quizás puedan esclarecer por lo actual del caso no encuentro jurisprudencia alguna, se me vencio el contrato de alquiler por inmobiliaria el día 30 de junio. La devolución del inmueble fue en perfecto estado,todo hecho de forma correcta. Pero al día de hoy no se me ha hecho la devolución del depósito. ¿Cual es el motivo? Al no recibirse factura de gas desde Abril -por el litigio de índole nacional conocido por todos- me dicen que tenga paciencia que ni bien las reciban me podrán hacer la correcta liquidación. Es veraz que nadie recibe la factura del gas, pero en mi caso era un valor ínfimo en relación al deposito que deben devolverme. ¿Además en caso que estén un año sin emitirse facturas… yo tendré que aguardar un año para cobrar? Apelo a sus conocimientos, porque desde ya nadie sabe responderme con precisión al respecto.Desde ya, muchas gracias.

  124. Adriana

    hoy entregue de manera anticipada el depto que alquilaba , pero no me dieron ningun comprobante de acta de llaves , la inmobiliaria reviso todo y no habia nada que reclamar , solo el pago de facturas que aun no han llegado .Al preguntar si me daba un comprobante de que estaba todo ok y por la recepcion de las llaves me dijo que no hacia falta , que bastaba con la buena fe , de hecho en 4 años no hemos tenido ningun inconveniente y hemos consensuado temas que han ido surgiendo con respecto al inmueble leyendo este post me parece que debería haberlo exigido , hasta cuando tendria tiempo para pedirlo?

    • Si entregaste el depto de forma anticipada, tienen que hacer un recibo de llaves. De hecho, si se te ocurriera reclamar porque el dueño entró sin tener un cierre de ese contrato (que estaría todavía en vigencia si no hay rescision, o recibo de llaves firmado) vos también podés actuar… Me ha pasado como dueña, de no poder entrar a un depto que me habían dejado en mal estado y tener que irme con mi bebé a un hotel porque la inmobiliaria actuó de forma negligente. 🙁

  125. Cesar

    Hola Sergio!Cuando se certifica un contrato de alquiler para vivienda,quien se queda con la copia certificada,el dueño o el inquilino?
    Gracias

  126. Irene

    Hola, renové contrato y la inmobiliaria me cobra un mes promedio entre el primer y segundo año en concepto de comisión.
    Hice el primer pago en efectivo cuando fue la firma y ahora me reclaman que el segundo pago sea en efectivo siendo que el alquiler lo pago vía transferencia bancaria.
    Me piden un monto de $700 en concepto de IVA si lo hago vía banco.
    No me dieron en ningún momento de la relación comercial, que ya excede los dos años y medio (hubo una prórroga de seis meses) nada mas que recibos de impresora, sí, los famosos “X”.
    Les dije via mail que no corresponde que me cobren IVA porque es vivienda y soy inquilino, y que tampoco corresponde no bancarizar una operación por $3075.
    Me acaban de responder que el IVA corresponde…
    Necesito una respuesta en lo inmediato si pueden.
    Gracias

  127. Natalia

    Hola,buenas tardes!una consulta,estoy alquilando un depto,el contrato se vence el 30 de noviembre,si quiero irme el primero de noviembre tendria q pagar ese mes de alquiler?y la inmobiliaria me devolveria mi mes de deposito?gracias!!

  128. Natalia

    Hola,buenas tardes!Una consulta,el contrato d alquiler se vence el 30 de noviembre,si quiero irme el 1ro d noviembre tengo q pagar ese mes d alquiler a la inmobiliaria?y me devuelven mi mes de deposito??gracias!

  129. Manuel

    Hola Sergio,
    yo alquilo hace 8 años la misma casa siempre por inmobiliaria (ya hice 4 contratos)
    ahora tengo la posibilidad de comprar, pero el contrato me vence a fin de mes y yo necesito unos meses para buscar y preparar la mudanza.
    Es necesario fimar una prórroga? o la ley me permite estar unos meses sin contrato? me querría evitar los gastos y las molestias con mis garantes

    muchas gracias

    • Hola, siempre es conveniente tener prórroga documentada, buscar colega abogado/a para redactar documentos de la transacción.

  130. Leticia

    Buenas tardes, mi consulta es debo pagar los impuestos (rentas, municipalidad)tan elevados.
    es un complejo de una manzana y estoy pagando un porcentaje por los metros cuadrados que tiene el dueño, pero me parece mucho pago $300 por cada uno osea $600 en impuestos esta bien????

  131. Matías

    Hola, firmé un contrato de alquiler antes de la nueva ley. Ahora quisiera rescindir el mismo. Si aviso con un mes de anticipación está bien?
    Me alcanza la nueva ley si el contrato está firmado antes de la misma?
    tendría que pagar 1 o 2 meses?
    Gracias

  132. Ana Maria

    Hola necesito saber algo. El dueño de la casa que estoy alquilando me dice que necesita volver hacer el contrato ante escribano para poder apostillarlo y mandarlo a España para que demostrar una entrada y que le den el DNI español. Pero tambien he leido que se hace para que que te puedan echar mas rapido. Llevo de alquiler desde abril de este año. Que debo hacer? Desde ya no quiero pedir a mis garantes que vuelvan a firmar. Desde ya muchas gracias.

  133. Maria Laura

    Hola! Alquilo un dpto. desde diciembre de 2015 en Parque Chas, que no tiene final de obra (cosa que yo no sabia) y pagamos luz de obra, abl y agua general en las expensas.
    Me pasan varias cosas:
    1) el dueño no me da recibo de expensas y me exige que se las pague a él y no a la administradora y si bien tengo la liquidacion de que están al día, yo no tengo forma de comprobar que le estoy dando el dinero.

    2) llego el AVALUO fiscal de la propiedad y el dueño me exige que lo pague yo porque en el contrato dice que tengo que pagar el ABL y el impuesto inmobiliario.

    3) quiero pagar por transferencia bancaria y se niega, quiere que pague en efectivo y ahora me entero lo de la ley anti-evasion, puedo exigirla?

    Lo más importante de esto es lo del Avaluo. Consulte en la Defensoria del Pueblo y me dicen que no me corresponde, y más que él esta en infraccion porque me alquilo un dpto. sin final de obra. Inicie el reclamo pero aun no prospero y el dueño me dice que va a iniciar acciones contra mi garante.

    Que puedo hacer? Lei toda la info y casi todos los comentarios pero no encontré nada sobre esto.

    Muchas gracias!!!

    • Hola, María Laura: en principio no se podría alquilar depto. sin final de obra, cuidado, puede ser peligroso y no apto. Ver urgente con la municipalidad para pedir revisión del inmueble.
      Al margen, ver abogado/a para analizar el contrato y lo demás. Saludos.

  134. Buen día Sergio, necesito consultarte acerca de los alquileres “temporales” para vivienda de estudiantes. El tema es que el codigo nuevo propone un plazo máximo de seis meses, pero la estadía de un estudiante es de 9 a 10 meses. En ese caso, el contrato dejaría de ser temporario, pero tampoco entra en los parámetros de los contratos para vivienda. Como se soluciona el tema?
    Y que intereses es correcto cobrar en caso de pago fuera de término, si es que en el contrato no se especifica.
    Desde ya muchas gracias, y aprovecho para comentarte que tus asesoramientos son siempre muy útiles vengan por donde vengan (radio, twitter, tu web, etc)

    • Hola, Verónica: sinceramente es para analizarlo en entrevista y ver el mejor instrumento jurídico que se adapte al caso. Un saludo y gracias.

  135. BETO

    YO, COMO DUEÑO SIN QUE INTERVENGA UNA INMOBILIARIA, SI NO QUIERO COBRARLE LOS DOS MESES DE DEPOSITO QUE CORRESPONDEN LEGALMENTE, ¿ LE PUEDO HACER FIRMAR AL LOCATARIO Y GARANTES UN DOCUMENTO POR EL MONTO TOTAL DEL CONTRATO A DEVOLVER SI SE RESCINDE EL CONTRATO NORMALMENTE Y SE ENTREGA LA VIVIENDA EN ORDEN Y SIN DEUDA.

  136. Adrian

    Buenas tardes, un gusto en saludarlos ..

    Hace casi dos años alquilo un depto Ph a estrenar . La cuestion es que siempre tuve problemas de humedad, conexion con el termotanque, caños rotos , etc .. esto siempre se lo hicimos saber al dueño desde un primer momento, el mismo aduce que la casa al ser nueva se esta “asentando” y surgen estos inconvenientes . SI bien el tema de humedad y filtraciones se fue arreglando a duras penas, esta semana se rompe el termotanque, aduciendo que yo tengo que reintegrar un aparato de similares caracterisiticas . Cabe aclarar que este termotanque fue manipulado y reparado varias veces por malas conexiones por gente contratada por el dueño . El dueño aduce que se rompio por el mal uso del mismo, o sea yo . Esta demostrado que no es asi, con todos los reclamos hechos por el mal funcionamiento del mismo .-

    Como puedo hacer para que entre en razon y se haga cargo de la compra y la instalacion del mismo ? tengo que mandar carta documento ?

    Gracias de antemano y Slds. –

  137. rocio

    hola queria hacerte una consulta, hace seis años alquilo un departamento por inmobiliaria, el tema es que cuando me lo alquilaron estaba en buen estados pero casi al llegar al mes empezo con problemas de humedad vivo en el ultimo piso y siempre me dijeron que el arreglo le corresponde al consorcio, se hicieron tres arreglos pero nunca funcionaron, hice reclamos solo por mail, podria tener algun problema ahora que se finaliza el contrato? puedo pedir alguna indemnizacion por eso? gracias!!!!

    • Hola, Rochi, poner abogado/a para evaluar reclamo!

  138. jonatan

    Hola yo tengo un problema, alquile una casa por inmobiliaria, lo alquilo, al mes empezon con problemas de gas y de agua estube 3 meses reclamando a la inmoviliaria un plomero/gasista hasta que me lo mandaron, al año problemas de nuevo con agua filtraciones y charcos de agua por toda la casa, me exploto un enchufe donde tenia conectado un tv led de 32 pulgadas cual se fundio, y se fundieron las termicas de la casa ya que la casa no tiene medidor de luz y la corriente ingresa directamente del poste de luz de la calle, hago el reclamo en la inmobiliaria y me solicitan que no llame a edesur ya que me cortarian la linea, al mergen mi bebe de 1 año y medio estaba el el sillon mirando los dibujutos compro latermicas nuevas mas la mano de obra de un electicista particular ya que reclame pasaron 5 dis sin luz y si agua y gaste 1500 cual me reconocieron $500 de la termica y cables que tube que reponer, al dia siguente empeze con que la luz saltaba cada rato la heladera dejo de funcionar cuando te bañabas te daba corriente la pared y de casualiad con un amigo encontramos un enchufe cual tenia agua por adentro de la pared, y esos dias se empezo a desmoronar el techo de baños por la filtraciones y la humedad, duerantes esos 6 meses la inmobiliaria no se calento en lo mas minimo, asi tube que abandonar el alquiler y no me quieren devolver el depocito, me lo tienen que devolver?

    • Pedir mediación con abogado/a, Jonatan. Ver urgente con electricista matriculado y profesionales matriculados idóneos.

  139. sonia

    hola Sergio quería hacerte una consulta no tengo muy claro cuanto es el porcentaje que correspondería aplicar a una renovación de contrato. Ej termina el contrato en 3000$.
    y otra consulta por que motivo no se actualiza el deposito? y mi caso tuve inquilinos a los cuales se le renovó el contrato por 3ra ves y cuando se fuero para re acondicionar el depto gaste 5 veces mas de lo que me habían dado de deposito ya que no quisieron ni pintar ni arreglar nada de lo que habían dañado. gracias por tu respuesta

  140. Javier

    Hola, no se si podran ayudarme, les hago una consulta: Cual es el tiempo de anticipacion con que el dueño debe notificarme q no va a renovarme el contrato de alquier?

    Paso a contar el tema: hace 4 años q vengo alquilando un ph en urquiza, osea q tuvimos una renovación. A 20 dias de finalizar el contrato (30 de noviembre), el dueño llamo por teléfono para decirme a mi y a mi mujer, su decision de no renovarnos el contrato. Tengase en cuenta ademas, q yo tengo dos hijos de mi anterior pareja, quienes viven parcialmente conmigo, y q hemos sido inquilinos cumplidores siempre.

    Segun él, alude q debe hacer arreglos de cañerias estructurales con lo q va a estar rompiendo la unidad x dos meses haciendola inhabitable. Esto puede q sea verdad, ya q los ultimos 6 meses tuvimos muchos problemas con el agua (q no tuvimos o q estuvo la cañeria principal tapada con agua de cloaca en el living).

    Por suerte y gracias a un familiar, pudimos encontrar otro depto a donde mudarnos rapidamente. Por lo q mas alla de las discusiones de “tiempo razonable para irme”, quiero saber si esta bien haberme avisado q no me renueva a 20 dias de finalizacion del contrato.

    Espero puedan ayudarme,
    Gracias!
    J

    • Hola, hay que ver el contrato. La ley no da preaviso.
      Ver colega abogado/a para el caso particular.

  141. Sofía

    Hola Sergio! Te hago una consulta, si alquilás con un garante con Recibo de Sueldo, ¿al garante le afecta la capacidad para obtener un Crédito Hipotecario? Digamos, ¿se le reduce el porcentaje que le puede dar el Banco?

  142. Maria

    Buenas tardes! Tengo un departamento que alquilo a través de una imnmobiliaria. Soy la propietaria. Por problemas de incumplimiento de sus funciones como corredor tuvimos una charla en la cual le expuse la inconformidad en su desempeño,siempre tranquilos y con educación. No sé porqué se lo tomó a mal y decidió que quería desvincularse del contrato que tenemos firmado las partes mas la inmobiliaria. Aún faltando un año y 4 meses para su finalización. Si se firma un nuevo contrato con la parte corredora desvinculada. Corresponde a la inmobiliaria abonar por la modificación del nuevo contrato o le corresponde algun tipo de accion a mi favor que yo deba saber? Decidio desvincularse y nos avisó el dia de hoy 9 de diciembre que a partir de enero no trabaja mas. Nos da muy poco tiempo y en epocas dificiles ya que tiene fiestas y feriados. Nos encantaria tener tu consejo y saber que acciones tomar. Muchísimas gracias por tu tiempo!

    • Hola, María. Quizás convenga poner nuevo corredor. Habría que ver el contrato en entrevista con colega abogado/a.

  143. Silvia

    Buen día. Mi consulta es la siguiente : en Febrero termina mi contrato de alquiler de dos años. No estamos seguros si vamos a renovar porque nos tienen que confirmar en otro lado un alquiler. El dueño de la casa nos está apurando para que le confirmemos si vamos a renovar porque, según él, debemos hacerlo con 60 días de anticipación. Yo no estoy segura si para renovación de contrato se siguen las mismas normas que para rescisión de contrato anticipadamente o si se espera que finalice el contrato y recién ahí se renueva.
    lo que yo no quiero es que este señor después se niegue a devolverme el depósito debido a mi tardanza en avisarle que no renuevo. ¿Puedo simplemente avisarle con un mes de anticipación o unos días antes de finalizado el contrato? O es como él dice? Si le digo que sí, que voy a renovar y luego me retracto ¿pierdo el derecho a reclamar el depósito ya hecho por el presente contrato?
    Aclaro que el contrato de locación no hace referencia alguna a la renovación. Simplemente que finaliza en tal fecha sin necesidad de notificación o requerimiento alguno por parte del locador.
    Si pudieras aclararme esta duda te lo agredecería muchísimo.
    Saludos

    • Hola, ver abogado/a para instrumentarlo.

  144. Lucia Gilardenghi

    Buen dia. Termine mi contrato el 10/10/16. Pero pude arreglar quedarme hasta noviembre. No me quiso cobrar el mes de octubre porque me dijo que veriamos ver el tema del precio. Por necesidad le dije q si. En noviembre consegui depto y me fui. Se lo deje para que lo pinten( el encargado) y le di las llaves a el. El encargado demoro hasta el 12/11 a apsarme el presupuesto. Y de todo estaba el estudio juridico que me lo alquilo al tanto. Le dije de pagarle octubre y que podian mostrar el depto mientras lo pintaban porque lo deje limpio y en condiciones. PEro me llamo fin de noviembre y me dijo que debia pagar octubre y noviembre. A todo esto, el encargado no respondia mis mensajes para ir a pagarle. Siento que me hicieron la cama para cobrarme de mas. Que hago-?..porque mando mail al garante de que si no pagaba iniciarian juicio. Gracias

  145. Mauricio

    hola, alquilo un departamento con inmobiliaria de por medio, voy a rescindir el contrato de alquiler con un preaviso de 15 días. segun la nueva ley que se aprobo este anio, no es necesario notificar con 60 dias de anticipación, pero que sucede en mi caso, si yo el contrato lo firme en agosto del 2015 con la ley anterior ?

    • Hola, depende del contrato. El nuevo código no lo aclara.

  146. Ana

    Hola, hace 4 dias que tengo la llave de la propiedad que alquilé. No se cumple en absoluto lo que firmé en el contrato respecto al estado de aseo y funcionamiento en que me la entregaban. Hace 4 dias que estoy limpiando mugre de años y no pude todavía entrar ni un mueble por este motivo. A parte de fallas en el funcionamiento, existen fallas estructurales que en la visita previa no se ven. Hoy llueve por ejemplo y tengo filtraciones en los techos y entrada de agua desde los patios hacia el interior de la vivienda. Yo necesito habitarla, no tengo tiempo para un final de obra por decirlo de alguna manera. Se puede anular un contrato en este caso teniendo en cuenta el corto tiempo que hace que tengo acceso a la entrada, y estando la inmobiliaria informada al respecto?

    • hola, poner abogado para evalar acciones.

      • Ana

        Gracias! ya estoy en eso!

  147. marcela a arocena

    hola, consulta, estoy haciendo un curso, y en el istituto no cumplieron con ciertas pautas, por lo tanto quiero dejarlo…pero me dicen que debo pagar la todalidad del curso igual…o un porcentaje de las cuotas….pueden hacer eso?como me defiendo, ellos me hicieron firmar una ficha con mis datos, donde decia eso…pero tambien decia que me iban a dar 3 talleres gratis y despues no fue asi….empece con 3 horas y ahora se redujo a 1…y la cuota siguio igual…..me pueden hacer algun tipo de reclamo?

  148. Hola;excelente post, consulto lo siguiente;firme un contrato de locacion con que solamente dicen que se paguen en la inmobiliaria y vi esto:
    Corroborar que figure bien claro donde se pagan los alquileres y quien recibe los pagos. Y actuar en coincidencia exacta.
    Explicación: Suele pasar que en el contrato suele figurar un lugar de pago, y que los recibos que tenemos son todos firmados por la inmobiliaria, la cual no figura en el contrato. Entonces si no tenemos un recibo de acuerdo al contrato, lo que tenemos es papeles firmados sin valor cancelatorio. Por ello estamos expuestos a que en una hipótesis de conflicto nos desconozcan los recibos y pretendan ejecutarnos judicialmente el pago integro de todos los alquileres pagados. En un juicio ejecutivo no se discute la causa, por lo que no se lo puede frenar de otro modo que mostrando recibos perfectos, los cuales no tendríamos, o pagando de nuevo, lo cual deberemos hacer si no queremos que rematen la propiedad del garante.
    LA INMOBILIARIA (TIENE NOMBRE DE FANTASIA Y ES MONOTROBUTISTA), LA CONSULTA ES SOLAMENTE ESTA HABILIADATADA LA MONOTRIBUTISTA A FIRMARLO?.
    Saludos.

  149. Fabian Martin

    Hola estoy alquilando en un dto sin medidores de luz, por lo que la inmobiliaria me cobra un proporcional. El tema es que yo no tengo aires y vivo solo, mis vecinos tienen hasta 2 aires y viven entre 2 y 4 personas en cada dto. La inmobiliaria me ignora y me cobra $550 por mes de luz. Que debo hacer?, puedo no pagar o pagar solo $350 por mes?

  150. Jorgelina Seguin

    Hola, Hace casi dos años que alquilo, tuve problemas desde que entre, fui avisándole al agente inmobiliario, jamas me dio una respuesta, mas que: si tanto le molesta, mudese… El tiempo paso, me fui haciéndome cargo de pequeños arreglos, canillas del año del ñaupa, que por mas cuerito que cambie, sieguen perdiendo. EL piso de madera es muy viejo y jamas le hicieron algún tipo de recuperación, en las partes donde se levanto la madera, le mandaron masilla, dicha masilla duro lo que un pedo en un canasto… y me hice cargo. El dpto se inundo, por un caño maestro de no se que carajo se tapo, se me quemaron transformadores, y de pedo no quede pegada ya que tenia zapatillas en el piso…, todo quedo horrible, le envié un mail al dueño, fotos y video, jamas respondieron. La caldera pierde gas y se apaga a cada rato, desde el principio me dijeron: es porque esta fuera de uso, ya va a andar mejor con el tiempo…. eso jamas paso! me mude y el aire no funcionaba, a los tres meses lo arreglan, llega el verano y n anda, pienso que es el gas, gasto en la carga, y el técnico me dice que no es el gas, es un problema en los ventiladores internos y bla bla… le aviso al dueño, jamas responde, per si lo hace la novia diciéndome que todo lo que paso en el dpto es mi culpa, lo de la cocina por su uso, etc etc etc… y un detalle menor, las paredes se están quebrando porque siempre se pinto sobre lo pintado y jamas le hicieron una pintura como debe ser… todo un lavado de cara… y aca estoy a dos meses de que se termine el contrato y no se que voy a hacer, no tengo el dinero para mudarme ya, soy madre soltera, todo es demasiado.

    • Llamar urgente a ENARGÁS, Metrogás y la empresa de gas, aparte de bomberos por pérdidas. Ver abogado/a urgente y municipalidad, defensa civil, por el estado del inmueble.

  151. Daniela Spitzer

    Se me termina el contrato de alquiler el mes que viene. Lo alquilé por intermedio de una inmobiliaria. Quisiera saber si es posible, una vez acabado el tiempo del contrato firmando por mí (inquilina) y por el propietario, realizar un nuevo contrato pero ENTRE PARTICULARES, sin intermediación de la inmobiliaria.

    (Durante estos 2 años siempre que tenía un problema con la casa, tenía que hacer una nota para el área de servicio técnico de la inmobiliaria, contestaban a las 3 o 4 semanas diciendo que le avisarían al propietario. Nunca me solucionaron nada. Opté por manejarme directamente con el propietario y siempre tuve respuesta favorable y rápida. No le veo sentido a pagar comisión inmobiliaria. Incluso me queda más cómodo que el propietario venga a cobrar a mi casa cuando le cobra al inquilino de al lado y NO tener que ir cada mes hasta la inmobiliaria y hacer 1 hora de cola de inquilinos)

    • Hola Daniela, tengo tu misma situacion, aparentemente hay muchos comentarios de gente con el mismo problema, seria genial que Sergio nos responda, yo ya mismo paso esta pagina a favoritos, en mi caso la inmobiiaria jamas hizo nada y ahora que finalizo el contrato me quieren convocar a una reunion de partes donde se “resuelva” la situacion, yo con el dueno tengo muy buena relacion y ya arreglamos que le pago a el y listo y a mi entender la inmobiliaria lo unico que quiere es seguir en el medio asi siguen cobrando su porcentaje y sin hacer nada. suerte y si podes contanos como lo resolviste.

  152. Eleonora

    Hola ! Tengo una situación que resolver y necesito asesoramiento. Cuando alquilé un depto con una amiga, en el contrato, ella quedó como locataria y yo como garante, con una propiedad. Ella se fue y yo quiero rescindir el contrato. Me dicen que ella tiene que ir a firmar la rescisión xq es la locataria. A ella no la encuentro . Cómo puedo hacer para rescindir el contrato y liberarme como garante?
    Gracias!

    • hooa, ver abogado/A para evaluar acciones.

  153. Marcelo

    Buenos dias. Estoy evaluando alquilar por primera vez un depto que vi en inmobiliaria y ser inquilino.Segun me dijo el hombre de la inmobiliaria para entar tengo que pagar 28000 pesos casi de gastos… esto es valido? que corresponde pagar para entrar? es decir.. porque el inquilino debe pagar tanto de entrada? corre por cuenta del inquilino eso o del propietario? me gustaria saber que corresponde que pague el inquilino y que corresponde el propietario.. tomando en cuenta que el alqwuiler seria 7 mil el primer año y 30% mas el segundo.Muchas gracias

  154. Marcelo

    Buenos dias. Quisiera saber que le corresponde pagar al inquilino cuando se va a alquilar por primera vez, porque piden para entrar una suma de casi 30 mil pesos.Esto es para saber si la inmobiliaria esta queriendo cobrar algo al inquilino que no corresponde.Saludos.

    • debería verse la liquidación, imposible responder con esos datos. Ver abogado/a para consulta formal, o broker de confianza. Saludos.

  155. salome Paz

    Consulta yo me mude el 31/12 cdo quiero cerrar la puerta me doy cta q la cerradura no funciona
    previo a esto la dueña me hizo referencia q debía cambiar la combinación y poner otra traba el tema es el siguiente quizás sabia y por eso me hizo tantas sugerencias
    cuando se lo comunique no no cerraba se metio con cosas personales q era poco solvente porque no podia pagar otra cerradura etc
    que debo hacer
    hacerme cargo yo o no se decirle si lo pagamos a medias

    saludos
    paz

    • hola, Salomé Ver abogado/a para ver bien el contrato y el caso. Mientras tomar medidas urgentes de seguridad con cerrajero, etc. Saludos.

  156. salome Paz

    Consulta 2 las expensas C las debo pagar como inquilina me corresponde

    Saludos
    Paz

  157. Holaconsulto lo siguiente;firme un contrato de locacion con que solamente dicen que se paguen en la inmobiliaria y vi esto:
    Corroborar que figure bien claro donde se pagan los alquileres y quien recibe los pagos. Y actuar en coincidencia exacta.
    Explicación: Suele pasar que en el contrato suele figurar un lugar de pago, y que los recibos que tenemos son todos firmados por la inmobiliaria, la cual no figura en el contrato. Entonces si no tenemos un recibo de acuerdo al contrato, lo que tenemos es papeles firmados sin valor cancelatorio. Por ello estamos expuestos a que en una hipótesis de conflicto nos desconozcan los recibos y pretendan ejecutarnos judicialmente el pago integro de todos los alquileres pagados. En un juicio ejecutivo no se discute la causa, por lo que no se lo puede frenar de otro modo que mostrando recibos perfectos, los cuales no tendríamos, o pagando de nuevo, lo cual deberemos hacer si no queremos que rematen la propiedad del garante.
    LA INMOBILIARIA (TIENE NOMBRE DE FANTASIA Y ES MONOTROBUTISTA), LA CONSULTA ES SOLAMENTE ESTA HABILIADATADA LA MONOTRIBUTISTA A FIRMARLO?.
    Saludos.

  158. Matias

    Hola te hago una consulta : si no se llega a un acuerdo para la renovación del contrato con la inmobiliaria , por diversos motivos , ¿hay algún plazo en que el inquilino se quede en el inmueble hasta que consiga donde alquilar?

    Gracias

    • Hola, Matías, debe verse el contrato con colega abogado/a.
      Sin que implique asesoramiento para el caso particular, cuando vence el contrato y se pacta la desocupación, debe cumplirse.

  159. Maximiliano Gutierrez

    Buenas, tengo un problema con dueño del departamento que alquilo. Te paso a contar la situacion:

    Hay un problema con el desagüe de la terraza. Le pasa humedad a la vecina. Lo que se debe hacer, segun arquitectos, es cambiar ese caño de desagüe que va desde un segundo piso a la planta baja. El dueño se rehúsa a hacer ese arreglo y a cambio quiere techar toda la terraza. Yo no estoy de acuerdo con ese arreglo.

    El esta obligado a hacer el arreglo estructural, no?

    El techado de la terraza no lo puede realizar, o si?

    Saludos

  160. Maira

    Hola tengo un dpto. en alquiler y la inquilina quiere incorporar a una amiga al mismo pero yo no quiero que figure solo la primera para evitar sublocación. Puedo hacer un anexo al contrato vigente para que figuren ambas? y de ser así también se puede modificar el valor de alquiler por el mismo motivo?

  161. Marita

    Consulta: el consorcio realizó un trabajo de reemplazo de unas tuberías de gas en el edificio a solicitud de Metrogas. La administracion tomo la decision de repararlo sin consultar a nadie y contrato gasista matriculado habiendo gastado $ 15.000. Ahora llegaron las expensas con el porcentaje que cada depto debe pagar. Soy inquilina y entiendo que es un gasto de mantenimiento del edificio; en consecuencia deberia abonarlo el propietario. ¿Es corrrecto? El dueño me dice que debo pagarlo todo yo pero ante mi negacion, me dice que como soy una inquilina excelente desde hace 11 años no quiere terminar discutiendo por esto y me ofrece pagar a medias entre los dos. Tambien me opuse.
    Gracias por tus comentarios.

  162. Paula

    Hola, tengo una consulta por favor:
    Alquilo un depto y actualmente no tengo contrato firmando. El dueno del depto me esta reclamando hace unos meses que las expensas estan muy altas (Fue acordado el valor del alquiler con expensas, o sea, no pagaria expensas ademas del alquiler), ahora Recien me habla para economizar la energia Porque esta muy alta.
    Estoy con miedo que pase a cobrarme expensas por separado. Se puede? Cual mi derecho?
    Ps: el alquiler recien tuvo reajuste ahora el 10 de febrero.
    Muchas Gracias!

    • Hola, designar abogado o patrocinio jurídico gratuito, ej. el de la UBA, Min. Justicia, o otros. Sin contrato se complica, además. Imposible responder sin ver el caso. Un saludo.

  163. Emanuel

    Buen día Sergio, excelente tu asesoramiento!
    Te planteo mi caso: estoy alquilando un departamento en el cual el contrato vence en Agosto próximo, pero yo me voy del mismo a partir de Marzo. Aspiro a que el propietario me devuelva el depósito ya que el departamento esta en buen estado, pero me objeta que como lo rescindo antes del vencimiento contractual no me pertenece. Ahora bien, el contrato que firme no hace mención a este tema, solamente estipula la resolución anticipada en el artículo 8 de la ley 23091. El propietario me dice que a pesar de que no esta previsto en el contrato, al dejar sin efecto el alquiler antes del vencimiento se entiende por los usos y costumbres legales que por lo menos se quede con el depósito original, porque él tenía una expectativa de ganancia hasta Agosto.
    El argumento que me dice tiene sentido, pero a la vez como no se menciona en el contrato no se realmente que corresponde, por eso me vendría excelente tu aporte y conocimientos para saber como debo obrar conforme a la ley!.
    Desde ya muchas gracias, saludos Sergio.

    Emanuel

    • Hola, designar abogado o patrocinio jurídico gratuito, ej. el de la UBA, Min. Justicia, o otros. Imposible responder sin ver el caso y el contrato. Un saludo.

  164. Andrea

    Hola Sergio! Mi consulta es,si hace solo 2 meses que alquilo y quiero rescindir el contrato por motivos personales, que deberia pagar segun la ley vigente? La multa de 1 mes y medio de alquiler,o algo mas?

    • hola, no puedo responder sin ver el contrato… un saludo

  165. Ezequiel

    Buenos dias, les consulto por si podran ayudarme.
    Estoy por salir de garante de un amigo que va alquilar, saldria con mis recibos de sueldo.
    El tema es que en unos meses quiero sacar un prestamo hipotecario, saben si salir de garante de mi amigo me perjudica en algo? Obviando que él cumple todas sus obligaciones.
    Me refiero mas bien, si afectara mi capacidad crediticia a la hora de solicitar un credito hipotecario.
    Desde ya muchas gracias, muy util toda la info!!

    • Hola, depende del banco, posiblemente, ver abogado/a para analizar las condiciones y demás.

  166. antonella

    Buenas tardes, llevo alquilando 1 año y 5 meses y quiero rescindir el contrato. La inmobiliaria se niega a darme factura porque aducen que “la dueña no se quiere hacer monotributista” y por ende me dan un recibo muy trucho sin ninguna validez legal. Ahora para rescindir me piden que pague un mes de multa y me dicen que el deposito se lo quedan hasta 30 dias despues de que yo me vaya ya que tienen q descontarle las facturas. Esto es asi? Tengo forma de intimarlos yo porque no me dan factura? Por otro lado me dicen que lo tengo que entregar recien pintado cosa que no se aclara en el contrato de alquiler.Muchas gracias

    • Daniela

      Yo estoy exactamente en la misma… Y para peor como mi contrato termina el 30/4 no tienen intención alguna de encargarse del tema… Necesito la FC para descontarlo de ganancias.
      Nos podrán dar una mano para saber cómo manejarnos?

      Gracias

  167. Gonzalo

    Entiendo que en el nuevo codigo civil y comercial dice que el impuesto inmobliario corre por cuenta del propietario y el ABL por cuenta del locatario. Sin embargo, esto puede modificarse por via contractual quedando el locatario obligado a ambos pagos si así lo pactaren? Estoy casi seguro que si, por favor si me aclaran esa duda.
    Gracias!

  168. CRISTIAN

    Acaban de vender mi dpto. y el nuevo dueño quiere que me vaya. Cuánto corresponde que me pague para dejar el dpto. antes de terminar el contrato?

    • Hola, el contrato en principio se respeta pero hay que leerlo. Es un tema de negociación. Ver abogado. Saludos.

  169. Carolina

    Hola! La abuela de mi marido le había dejado un depto con un usufructo que la beneficiaba a ella de por vida. La abuela murió y el depto pasó a ser de él legalmente, pero está alquilado y no sabemos si tiene que hacer contrato nuevo o no. (en el contrato no estaba consignada esta información)

    • Hola, Caro, poner colega abogado/a y escribano para ver el caso.

  170. María

    Hola hace 5 meces q tengo el depto alquilado por medio de un corredor ,ahora de repente me entero q se han roto las cañerías y q el inquilino quiere q lo indemnice x q no puede vivir así…yo estoy dispuesta a hacer los arreglos correspondientes para solucionar el problema pero, no quieren estar c el plomero y albañiles, supuestamente vienen avisándole al corredor x mensajes de texto hace 2 meces de los problemas de agua, cuestión q el corredor me dice q le voy a tener q pagar yo 3 meces de alquiler y bancar sin cobrar hasta q se vayan… Por qué tendría q yo indemnizar al inquilino ?

  171. ANA

    hola les comento mi caso, yo alquile en zona lanus oeste, Provincia de Buenos Aires, la casa que alquile tenia un cartel escrito a mano de que se alquilaba, voy a preguntar me dicen que es por inmobiliria, nunca me dicen el nombre de la misma, es el mismo dueño de la casa el que me atiende,dejo la seña para alquilarlo de todos modos, me salen cobrando sellado, gastos de inmobiliriaria, y un mes de deposito.- al dia de hoy pienso que no hay ninguna inmobiliria de por medio, nunca vi un corredor inmobiliario, y encima pedi una factura A de los gastos de inmobiliria para que me detallen que eran y me dieron una miserable factura C de cualquier monotributista.- QUE SE PUEDE HACER CON ESTO?? PUEDO IR A ALGUN ABOGADO CON ESTE TEMA O NO TIENE SENTIDO??

  172. JULIETA

    Hola, en mi edificio cortaron el gas hace mas de veinte dias, por ende no tengo agua caliente. Como es un servicio básico.. tengo posibilidad de exigir algo, o es necesario leer el contrato?

    • Hay que ver el contrato. Ver aparte gasista matriculado urgente. Saludo atento.

  173. Cecilia

    Hola Sergio, mi consulta es la siguiente. Firmé contrato en junio de 2015, antes de la modificación del CC. Integré el depósito en dolares. La cláusula que regula el mismo, indica que será devuelto en la misma moneda, sin intereses, pero nada dice de que no será actualizado. El contrato se pactó en pesos con una actualización semestral del 15%. Deben devolverme el depósito que entregué en garantia (obviamente habíendo cancelado todos los servicios y no adeudando suma alguna) en dolares aplicando la actualización, como establece la ley de alquileres? Gracias por tu respuesta.

  174. Rosa

    Buenas tardes, mi consulta es la siguiente: soy inquilina, en el edificio donde vivo cortaron el gas a fines de septiembre, y aún continuamos sin el servicio, se está trabajando en ello, pero va lento, igual por suerte hay termotanque y calefacción eléctrica, pero se nos ha encarecido muchísimo el tema de la comida, amén de haber tenido que comprar una pava y un horno eléctricos, puedo reclamarle al dueño una compensación, o una rebaja en el alquiler, o no pagar un mes del mismo, por ello? Correspondería? Gracias por la pronta respuesta!!

  175. Natalia

    Hola sergio excelente el blog mi consulta es la siguiente soy propietaria y el inquilino quiere rescindir el contrato alegando causas de fuerza mayor porque no se siente seguro nunca hubo una denuncia de nada, está desde hace cuatro aÑos y quiere que le devuelva el depósito pero no quiere pagar el mes que le corresponde como multa
    puedo hacer algo
    muchas gracias

  176. Jime

    Hola, como estas?
    El locador puede incluir en el contrato el seguro contra incendios a cargo del locatario?

  177. Jorge

    Hola,

    Si hay humedad por caño roto del vecino y tienen que romper en mi depto corresponde descuento en el alquiler por el tiempo que transcurra la obra?

    Gracias!

    • Hola, es posible, hay que ver el contrato…

  178. Luciana

    Hola Sergio! Ante todo muchas gracias y felicitaciones por toda la información y ayuda que das.
    Te hago una breve consulta. Se me vence el contrato y quiero prorrogar por 8 meses ya que en 8 meses me voy a vivir al exterior. El dueño no acepta 8 meses sino que me pide mínimo 1 año, por lo cual voy a tener que prorrogar por 1 año aun sabiendo que en 8 meses me voy a ir. Siendo prórroga y no un contrato convencional de 2 años, tendré que pagar multa por irme a los 8 meses? de cuanto correspondería? me pueden exigir pagar los 4 meses faltantes?? Gracias! Saludos

    • Hola, Lu, depende lo que se pacte.
      Saludos!

  179. Ezequiel

    Sergio, cómo estás?
    Si una de las partes quiere cancelar el alquiler, es decir, mi pareja se niega a firmar la baja del alquiler, y la garantía es mía, y yo quiero irme de ese contrato. Con una carta documento lo puedo hacer? Yo solo puedo cancelar la garantía y el contrato?
    Gracias

    • Hola, Ezequiel, no lo veo tan simple… Es para analizarlo. Y en principio se debe respetar el contrato.

  180. Macarena

    Hola buenas tardes yo vivo en un departamento hace 4 años sin contrato. Y vengo teniendo varios problemas con mi vecino por mi perro porque ladraba cuando se quedaba solo en casa y trataron de hacerle la denuncia al dueño pero yo antes logre que mi pareja se quedara con mi perro un tiempo hasta que yo consiga otro lugar donde vivir, por este tema los vecinos me viven acosando las 24 horas, me meten papelitos en la puerta y mi vecino de arriba me vive metiendo la llave en la puerta de mi casa a cualquier hora y el dueño no hace nada, ya intente cambiar la cerradura y siguen molestando. Intente hacer la denuncia pero quedo en nada porque no tenia evidencias de que fue mi vecino. Aparte de eso yo pago el alquiler a 5000 pesos porque me lo aumentaron en octubre del año pasado y hoy en día me llamo el dueño y me dijo que me lo iba a subir a 6000 pesos. Yo estoy desesperada nose si me lo hacen de maldad o que pero quiero saber si es normal que me lo aumenten a ese precio y si tengo algún derecho.

  181. Claudia Alt

    Hola Sergio, te hago una consulta…yo alquile un local y me voy antes de que termine el contrato, se que tengo que pagar una penalidad, que es un mes , porque yo me voy despues del año, yo le pedí si la penalidad se podia pagar con el mes de deposito porque me fundi, no son las ventas como esperaba, por eso me voy…se puede descontar del deposito el mes de penalidad que te cobran??? yo no devo nada todo esta en cero. Gracias.

  182. MAURO DANIEL STANCATO

    hola estoy sin gas hace 5 meses nunca le pedi nada al dueño del alquiler! el sabado voy a mudarme pq no se puede vivir asi… no tengo gas.. no puedo bañarme cocinar hacer una vida normarl.. yo quiero recindir el contrato y demandar al dueño por mirar para otro lado cuandoo yo estoy en su propiedad muriendo de frio!! como hago parar demandarlo aunq mañna me vaya a alquilar a otro lado!! gracias

    • Hola, Mauro: debe ponerse abogado/a para elaborar la documentación y evaluar acciones. Llamar aparte a metrogás y empresa de gas por una razón de seguridad y mientras ventilar todo y cortar llaves de paso. Saludos.

      • Daiana Magali Leyes

        Hola Sergio.

        Soy estudiante de Abogacía de la Universidad Nacional de La Matanza, curso en 4to año. Leí este post que me resulto interesante (ademas de ya conocer el foro) ya que un familiar maneja el tema de alquileres.
        Quisiera saber si me podrías recomendar (ya que veo que manejas bien este tema) bibliográfica o jurisprudencia sobre el tema locación de un inmueble , contratos de locación y específicamente algún libro que me permita interpretar acciones contra un inquilino que decide, de mala fé, pagar menos por “desperfectos”.

        • Daiana Magali Leyes

          Muchas gracias.

          Saludos

        • Hola, Daiana. Algún libro de contratos puede servir, y los modelos de Rocca Abbatti, creo, entre otros! Y un código civil comentado. Abrazo.

  183. Daiana Magali Leyes

    Una ultima pregunta, también sobre convenios de desalojo.

    Gracias y disculpa las molestias.
    Saludos

  184. Daiana Magali Leyes

    Muchas gracias.
    Saludos.

  185. hola disculpa las molestias.. pasa lo siguiente da la casualidad que faltando 1 mes para que termine mi contrato se echa a perder el ventilador de techo eso me corresponde arreglar..??? y otra los servicios del ultimo mes no lo abone porque no habían llegado eso puede correr por el mes de adelanto que abone o el mes de comisión…?? gracias

  186. franco

    hola firme un convenido de reserva de alquiler, pague 4900 y ahora no puedo alquilar y me quieren cobrar honorarios la de la inmobiliaria, debo pagarlo?

  187. Desirée

    Excelente artículo, aunque al 2017 no se que tan vigente siguen las cosas…
    Tengo una consulta, alquile una casa, la cual se dijo que estaba en perfecto estado en el contrato de alquiler, pero tiene una baranda en la terraza del 3er. piso de madera podrida y mismo la del balcon y varios desperfectos mas. El dueño me dijo que lo iba a arreglar, pero ya pasaron 17 meses del alquiler y nunca lo arreglo y la inmobiliaria no se hace responsable. La verdad que estoy muy enojado, ya que pago $18500 que se van a $21500 el proximo mes, lo peor de todo, es que el dueño tiene 10 casas en la zona y no se a que punto las tiene declaradas, ya que en mi caso, me hacen un recibo por $3000 y el resto me devuelven un pagare que me hicieron firmar… Lo que mas me molesta es que me tomen de boludo diciendo que lo van a reparar y nunca lo hacen, hay algo que pueda hacer, algún tipo de denuncia a la AFIP por la evidente evasión, es necesario que abone el importe del pagare o puedo abonar solo lo que dice el contrato? (Aclaro que intente hablar de buena forma reiteradas veces durante estos 17 meses y siempre me tomaron de boludo como dije antes). Sinceramente me da muchísima bronca que el dueño prometa y no cumpla y que la inmobiliaria no se haga responsable por chuparle las medias al dueño… Por favor, cualquier clase de asesoramiento me va a ser muy util.

  188. Desirée

    Perdon, me olvidaba de algo referente a lo que es la baranda de la terraza del 3er. piso y del balcon del 2do. Que pasa si se desprende algun madera con el viento y le cae a un peaton en la calle? Ya paso que se desprendieron 2 con uno de los temporales, por suerte no pasaba nadie, pero a ese punto esta todo, y sinceramente tengo una hija de 7 años que no la dejamos jugar por miedo a que se caiga, lo que refuerza mi punto de estar pagando un alquiler alto que no se puede aprovechar (Sin mencionar que 2 ventas no se pueden abrir porque las persionas no le funcionana correctamente desde el dia 1)

  189. Sergio deusdado

    Que tal sergio.. Te queria hacer una consulta.. Renove un contrato de alquiler el cual yo lo queria por 1 año, y lo hicimos por 2 como estableció la inmobiliaria.. Cumplido el año voy a pedir la rescisión del mismo.. Queria saber si debo abonar algo y si me devuelvem el depósito..
    Muchas gracias..
    Y una ultima consulta.. Puedo exigir una favtura por la totalidad de los 3 años utilizados ya que solo me dieron recibitos??
    Muchas gracias

  190. Carlos

    Hola Sergio! soy propietario y tengo un inquilino que se fue sin avisar a los 6 meses de haber firmado el contrato por dos años, la pregunta es: corresponde cobrarle un mes y medio de canon locativo como indemnización y ademas quedarme con el deposito en garantia? Gracias!!

    • Hola, el depósito es por si algo está roto, queda algo impago, etc. etc. según diga el contrato que hay que mirar.
      Diferente a la naturaleza de la penalidad citada.

      Saludos!

  191. Daniel

    Hola Sergio, consulta, hace una semana firmamos contrato con certificación de firma yo sali garante de mi mama!, pero el dueño no se presentaba, me dijeron q esto era legal, y la inmobiliaria luego me alcanza el contrato firmado, a todo esto mi mamá ya está mudada al nuevo depto, pero en la inmobiliaria se toman su tiempo para darme el contrato, tiene algún riesgo?, muchas gracias

  192. Hola;Sergio una consulta como tengo que proceder para cobrar las expensas extraordinarias, la inmobiliaria siempre se queda con el recibo de pago de las expensas y no de da ningun comprbante (esta bien esto?) y este mes empezaron unas extraordinarias
    Saludos.

  193. Luciana

    Hola que tal… Escribo por qué hoy me sacaron el medidor de gas por problemas en las cañerías ( alquilo hace 6 meses) quiero saber si puedo pedir hasta que no me solucionen el inconveniente bajar el alquiler y cuáles son mis derechos en estos casos.. muchas gracias

  194. Sebastian

    Hola, alquile un local y el dueño del local es el mismo que el de la inmobiliaria que lo alquila y me cobro comision, es legal?
    Ademas no tengo luz y no se quiere hacer responsable de los gastos.
    Muchas gracias

  195. Federico

    Hola tengo la siguiente situación, faltando un mes para que finalice el contrato de alquiler, se realizo un cambio de administración. Mi contrato vencía el 31 de julio de 2017, y la nueva administración asumió un 26 de junio de 2017. Entonces mi consulta es, a quien le pago el ultimo alquiler y ademas quien se hace cargo de devolverme y/o reconocerme el deposito realizado en el contrato. Muchas gracias. Saludos

    • Hola, Fede: hay que ver el contrato y tener cuidado con eso porque el que paga mal puede pagar dos veces…

      • Federico

        Sergio, muchas gracias por el consejo! Saludos

  196. martin

    cuando se termina el contrato la inmobiliaria quiere cobrar nuevamente la comision, puede?

  197. martin

    como discuto que el 4,15% no es + IVA? la ley no dice nada sobre el IVA

  198. Alex

    Hola tenga una colsulta. Ya hace 8 meses estoy alquilando. Por cuestiones que la casa no se encuentra en buen estado porque se filtra agua cuando llueve. la dueña del alquiler nos da dos meses más para quedarnos sin abonar. Ya que no nos garantiza que arregle el techo. En este caso así que pasa con la plata de depósito y llave que entregamos cuando acordamos al entrar al Alquiler. Nos tendría que devolver la plata de depósito igual?

    • Hola, Alex, debería ver el contrato. El depósito se devuelve según sus términos, ej. si está todo en condiciones, etc. Conviene hacer acta dejando claro lo acordado.

  199. Mariano

    Hola Sergio,

    he leído en un comentario anterior que el locador no tiene la facultad de rescindir el contrato. En este sentido te pregunto, tengo una inquilina que se le vence el contrato el 31 de diciembre y tengo la intención de poner en venta el inmueble a partir del 2018, ¿existe una cláusula legal que me permita pedir la resición anticipada por la venta de la vivienda? Y en caso de no renovarle el contrato vigente, debo notificarle por escrito o por carta documento la no renovación del mismo? Gracias por tu atención. Rebibe un cordial saludo!

    • Hola! Se puede no renovar pero siempre debe respetarse el plazo mínimo legal de dos años, a favor del inquilino. Desde ya que si el locatario acepta irse, a cambio de una compensación, también puede hacerlo. Hay que ver el contrato por lo otro, en general cuando vence vence pero conviene avisar con abogado/a y redactar una mini carta documento. Saludos!

      • Mariano

        Gracias Sergio por tu respuesta. Me refería al hecho de un nuevo contrato, es decir, yo puedo hacer un contrato de alquiler en el que incluya una cláusula que diga que en caso de venderse el inmueble, el inquilino tiene un plazo de 30 días para dejar la propiedad, ¿eso es legal o tiene validez legal? Y si estaba pensando en que si no veo la forma de renovarle, enviarle una comunicación por carta documento. Bueno nuevamente gracias por atender a esta consulta. Saludos cordiales!

  200. fede

    Tengo un problema, se me termino el contrato, habia quedado con la dueña que renovábamos y despues de un mes de que se termino ( que ya estabamos sin contrato), me dice que no renueva. Me da tiempo para buscar otro depto, 2 meses, cuando termino le entrego la llave y quedamos que me paga los aires acondicionados en dos cuotas. Me paga la primer cuota, y en la 2da cuota no solo no paga el aire, sino que no me quiere dar el deposito, aduciendo que el departamento estaba en muy mal estado y que se gasto mucho en reparalo. Cosa que en el momento de la entraga de la llave me felicito. Ahora no tengo forma de comunicarme ya que me cambio el telefono.
    Alguna letrado q quiera ayudar?

  201. CÉSAR

    Hola, Buenas Noches, Mi consulta es la siguiente:

    En el lugar que alquilo me cobran expensas, me dan un documento no válido como factura, no hay administración, ni consorcio y tampoco me detalla la inmobiliaria que me cobra las expensas si son ordinarias o extraordinarias. Pueden cobrar expensas si no existe un consorcio legalmente conformado?. MIL GRACIAS POR EL ESPACIO!!.

    • Hola, se pueden discriminar igual las expensas. Saludos pd. HAy que ver el contrato.

  202. Hola;una consulta;tuve;muchos problemas en la locacion y voy a realizar la entrega de llaves, que es lo esencial que debería tener esa nota? y para luego tener una constancia mas firme, después de firmada no no debería enviar una carta documento a la dueña informando que tal dia se firmo el acta y el fin de la locacion?.
    gracias!!!

    • Hola, si ambos firman lo correcto, no hace falta carta documento. Lo importante es que esté bien redactado el acta, consultar abogado/a.

  203. Constanza

    Hola,firme contrato de locación en febrero de este año, rescindimos para octubre proximo, avisamos con un mes de anticipación, avisamos a la locadora que el sabado 30/09 se realizaria entrega de llaves y dejariamos depto debido a que en la semana ambos trabajamos y se complica, a lo que responde que de noche no,lo cual quedaria domingo 01/10. Mi pregunta es, no vivimos ese mes gratis sino que lo abonamos, y dadas las circunstancias habría un tiempo estimativo de espera de ella hacia nosotros para la entrega?. Me refiero a uno o dos días como mucho. Y la otra consulta, si en el contrato figura que el deposito es para eventuales gastos del deterioro por el uso del inmueble porque en definitiva siempre se dice que se entrega en optimas condiciones el mismo, puede pasar que aun encontrándose en buen estado no nos lo devuelvan, o sea que la indemnización por resolución anticipada del contrato no se pueda descontar de ese mismo deposito? si no que la locadora pida por un lado la indemnización y por otro, quedarse con todo el deposito? Gracias

  204. Cristian M

    Hola derecho en zapatillas. Mi suegro alquilo local comercial donde monto una ferreteria. firmo contrato, nunca le dieron una copia. Tambien firmo dos pagare x los dos años de contrato. Y hace seis meses esta en el inmueble y solo le dieron dos comprobantes de alquiler. Y pide el contrwto y no se lo dan, lo bicicletean.
    Ayudame

    • Hola, Cristian: es un derecho tener copia de todo eso, poner abogado/a para carta doc y demás.

  205. Ana Sanchez

    Hola. Tengo un dpto para alquilar y la inquilina no tiene garantía propietaria. ¿Es usual ofrecer garantía por recibo de sueldos? ¿Es tan válido como una propiedad? Es decir, ¿hay que tomar algún recaudo en especial? Muchas gracias

    • Hola, es más riesgoso, sin dudas.

      • DEG

        Hola! Hace 4 meses que alquilo un departamento y siempre hubo algún arreglo a hacer, muchos de ellos realizados gracias a que lo gestioné en lugar de hacerlo el dueño porque o sino no se hacía la reparación. Por humedad en el edificio de un caño que se pudrió se cayó el estante con el microondas y se rompieron ambos, rompió también la heladera. Ahora están rompiendo la cocina para arreglar los caños y van a tardar más de un mes. Corresponde que me cobre el alquiler ante esta situación? Muchas gracias. El blog está buenísimo

        • Hola, se podría pedir algún descuento, hay que ver si excede lo normal

  206. PAOLA

    Hola buenos dias..
    Hasce un año alquilo un departamenteo de uso parrticular/profesional (asi dice el reglamento) el inquilino al momento de realizar el contrato sabia que yo lo iba a usar como uso comercial, incluso los invite a que vieran el lugar arreglado y terminado y quedaron muy contentos.. pero estos dias, un abogado del edificio, dijo que si el reglamento dice de uso profesional, solo lo puede habitar alquien con titulo universitario y que estoy fuera de la ley..
    quisiera saber si hay alguna ley que me puedas mencionar para poder defenderme, o bien me digas si la palabra profesional puede abarcar tambien lo comercial.
    teniendo en cuenta que ese reglamento se confecciono hace 40 años aprox.
    muchas gracias

  207. Jonathan

    Hola Sergio! Tengo un par de dudas/problemas…soy inquilino desde 03/2016
    1) metrogas corto el gas por una perdida y encontraron varios faltas en el edificio, el arreglo viene para 3 meses minimo. El propietario se tiene que hacer cargo de solucionarme la falta de gas cierto? si se niega? carta documento?
    2) arranque con expensas de $800 y ya voy por $2500, muchas cosas extraordionarias sin discriminar, en el contrato dice que tengo que pagar expensas comunes, no puedo reclamar nada no?
    3) por otro lado, el arreglo del gas, bastante elevado por cierto…quien lo paga? si lo pasan como expensas?

  208. Rocío

    Hola, hace poco estoy alquilando y la puerta del baño no cierra, ya me quejé en la inmobiliaria y vino una persona a hacer un presupuesto para arreglarlo, que dejó en la misma.
    Volví a consultar y me dicen que ellos no pueden hacer nada hasta que el dueño autorice el arreglo, pero si nunca lo autoriza?

  209. Cintia

    Hola. Alquile una casa y me fui a los 2 meses por motivos personales. Obviamente no me devolvieron el deposito pero mi pregunta es si debo pagar las facturas o si se abonan con el depósito q se . gracias

  210. Alan

    Buenas tardes, Hace un año y medio estaba alquilando un departamento por inmobiliaria y estoy rescindiendo el contrato. La inmobiliaria me dice que por no llegar a los 24 meses no me devuelven el Deposito… Que tan legal es eso? Puedo pedir algo? En el contrato no dice nada de eso. Gracias

    • Hola, fijate las penalidades por rescisión anticipada, el monto y a partir de ahí se estiman según la fecha.

  211. Mileth

    Hola, quería hacer una consulta: Yo alquilo hace 1 año y 8 meses con el valor de base del alquiler de $7.000 y tenemos un aumento semestral del 15% (serían $1.050). Mi pregunta es: El aumento es sobre la base del valor del alquiler( o sea sobre los $7000, serian $1.050 cada 6 meses) o sobre el valor actualizado ( el 1er año tendria que pagar el 15% de $8.050). Nosé si logré explicarme bien!!!gracias de antemano.

  212. María Maldonado

    Hola, en el caso que la casa alquilada se venda ¿qué termino tiene el inquilino para entregarla?
    Gracias. María

    • Hola, se respeta el plazo mínimo del contrato, salvo que el inquilino quiera dejarla y negocie.

  213. Wilfredo

    Yo alquilo mi vivienda hace ya 12 años, renovando el alquiler cada 2 años. Ahora tengo que renovarlo nuevamente y la dueña me dice que tendríamos que actualizar el depósito. En su momento yo dejé un depósito que igualaba el valor del alquiler. En esa época eran unos 600 o 700 pesos. Ahora me pide que le entregue con la renovación del alquiler nuevamente el depósito al valor del alquiler de hoy porque dice que con el dinero del depósito de aquella época hace 12 años atras hoy no repone nada.
    Lo que yo pienso es que cuando yo le entregué el depósito, este era mucho dinero. No se si está bien que me cobre otro nuevo porque que a ella se le haya desvalorizado por no comprarse por ejemplo dólares con ese dinero no es mi culpa. Si ella los hubiera convertido en dólares hoy tendría el valor actual del alquiler.
    Pero bueno, ese es solo mi pensamiento, me gustaría saber que es lo correcto así lo aplico.

  214. Nicolas

    Buen día Sergio. Alquile un departamento en el mes de marzo. al momento de la firma no estaba terminando. Durante la reforma, me dijeron que iban a colocar dos aires acondicionados.
    Luego al ingresar me dijeron que iba a ser solo uno (y usado), recién en unos meses, por que el dueño se quedó sin plata. Accedí de buena gana por que estaba cansado del tema. Ahora me dicen que no van a colocar nada. En el contrato no dice nada del tema aires acondicionados. ¿Que puedo hacer?

    • Hola, acción legal para pedir algún descuento, Nico.

  215. Elizabeth

    Buenos dia Sergio tengo una consulta estoy alquilando hace 1 año y medio mi precio de alquiler base fue de 3.500 pesos hoy estoy pagando 6.000 pesos…mis subas son semestrales y en el contrato no figura el porcentaje de suba semestral…en diciembre la dueña me vuelve a subir y me dijo que segun como todo esta subiendo quiere subirme a 8.000pesos….realmente quisiera saber cual es el porcentaje de suba semestral?realmente…Muchas gracias agradeceria su respuesta.

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