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17 Comentarios

Cinco temas legales de los encargados de edificios

| El 14, Ago 2015

 ¿Por qué las expensas son tan caras? ¿Cómo se negocian los salarios de los encargados? ¿Cuáles son los derechos y deberes de los encargados también llamados “porteros”? Actualizado a agosto de 2017.

A continuación algunos mitos legales, derechos y deberes de los encargados de edificios de propiedad horizontal. Ante todo, mejor llevarse bien porque creo que manejan más información que la AFIP o que Google, bueno, casi. ¿Tienen un deber de confidencialidad? Veamos.

Seguir leyendo, la página siguiente, personal de vigilancia que trabaja en el edificio no es encargado, acá.

¿Es obligatorio tener encargado?

Antes que nada, ¿Es cierto que sea obligatorio tener un encargado? Recibo consultas de quien prefiere prescindir del encargado porque el mayor componente de las expensas es su sueldo porque lo negocian los administradores con el gremio y no los dueños de edificios…

Pero no es obligatorio contratar un encargado, contrariamente al mito popular o #mitolegal. Ahora bien, si el consorcio tiene alguien que hace la limpieza, la ley lo considera encargado y corresponde hacer los aportes y contribuciones y pagar la cuota sindical. Sería como tener a alguien fuera de convenio. Pedir al administrador la ART y constancia de aportes y contribuciones, o el consorcio puede ser responsable.

En algún caso, un usuario reportó haber enviado una carta documento al SUTERH explicando que tercerizó el servicio y no hubo mayores novedades. Pero la contingencia de contratar una empresa de limpieza está.


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carta documento SUTERH

La ventaja de no tener encargado es alquilar la unidad funcional respectiva, o usarla como SUM (bulo ¿?) por los consorcistas.

A mayor antigüedad, mayor costo. Hay nota separada sobre el tema del trabajador en edad de jubilarse, qué pasos seguir.El sueldo tiene extras como sacar residuos, horas suplementarias, capacitación (si aprueban el curso especial) y demás. Un sueldo puede rondar entre los $10.000 y $15.000, aparte de la ganancia por la vivienda que provee el edificio, sin cargo. Eso sí, no es obligatorio para el consorcio mantener un mínimo de horas extras ni suplencias, como se decidió en algún caso. Abajo las escalas. Ah, eso sí, el sueldo incluye baldear la vereda.

Guerra de agua

La ciudad de Buenos Aires consume 500 litros de agua por habitante y por día, el doble del promedio mundial. Una manguera gasta 50 litros en 10 minutos y por eso las veredas no pueden baldearse martes y jueves ni entre las 9 am y las 10 pm. Los días permitidos, debe usarse «balde o manguera con dispositivo de corte automático de agua a fin de evitar su derroche, o no mantenga el aseo» a riesgo de que el consorcio sea sancionado con hasta $3.000 de multa. En el año 2011, el titular del Sindicato de Encargados informó haber entregado «casi 40.000 pistolas para que los consorcios no gasten en 8 o 9 pesos que sale una pistola reculadora de agua». Ehhh, bueno, hubo inflación.

Don Ramón, ¿Me cambia el cuerito?

El encargado solo puede hacer tareas extras en sus horarios de descanso. Es cierto que tiene derecho a hacer una pausa de cuatro horas si labura mañana y tarde, lo establece el estatuto. Pero sí tiene que estar disponible y ser diligente con la limpieza pero es muy difícil probar, igual, que el encargado incumple y despedirlo con causa, tiene que ser un caso grave, con testigos que lo hayan pescado robando, por ejemplo.

Un consorcio decidió despedir al encargado del edificio por no limpiar ni sacar la basura. En desacuerdo, el encargado inició juicio al consorcio. Si bien hubo más de cinco testigos, para los jueces no hubo prueba del incumplimiento. Y aparte el despido no era una sanción proporcionada, el empleador obró apresuradamente, sin acta de constatación notarial, y las sanciones anteriores eran lejanas en el tiempo, etc. Al final tuvieron que indemnizar al trabajador.

Por esto, muchos consorcios prefieren, si votan cambiar de encargado, el despido con causa y a otra cosa. Otros se encariñan y lo defienden, la interna vecina tiene mucho que ver con los tejes y manejes que haga el encargado, alianzas y apoyos.

 

El encargado tiene secreto profesional

El encargado, según normativa, deberá observar el correcto aseo e higiene personal durante la jornada laboral como asimismo de la vestimenta, que debe proveerle el consorcio. Y no está obligado a recibir notificaciones judiciales o cartas, a no ser que lo autoricen expresamente…

¿Qué pasa con lo que le cuentes? El encargado no puede chismotear lo que le cuenten o se entere con motivo de su trabajo. Los horarios de los vecinos, con quien anda la del 5ºA, el viaje que hizo el del fondo son, por ley de confidencialidad inherente a su función, confidenciales.

 

Las macanas del encargado

Atenti porque los ilícitos que haga el encargado, en razón de sus funciones, son responsabilidad del consorcio. En un caso, la cámara civil ordenó al consorcio resarcir a una chica (a su familia) porque el encargado había abusado de ella.

Es decir, el consorcio es solidariamente responsable. Esto no solo se aplica para casos tan graves sino también más leves, como puede ser si el encargado choca un auto en el garage o temas así.

 

Cómo se negocia su convenio colectivo

El convenio colectivo de los encargados es de los pocos que no negocia la patronal, quien le paga, sino un tercero, que es la representación de los administradores.

La profesión de los administradores pasa a a regularse, ahora, por un nuevo consejo de la propiedad horizontal, donde tendrán representantes los propios administradores.

Como se destaca en el editorial de La Nación, “como ocurre cada año, el poderoso Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (Suterh) define esos incrementos sin tener en cuenta la opinión de quienes deben pagarlos: los consorcistas, que son los verdaderos empleadores. En cambio, discuten las mejoras salariales con los administradores, que no son más que otros empleados del consorcio“.

Ahora la Federación de Consorcistas de Argentina (FEDECO) advirtió que el encargaod lograría un aumento de 80% en dos años y por eso el aumento de la morosidad por la suba de las expensas; además prentará un amparo para excluir a las cámaras de administradores de las negociaciones salariales por entender que “no defienden a los copropietarios”.

“Los aumentos salariales los pagamos los copropietarios. Por eso queremos que en la paritaria intervengan las asociaciones que realmente representan”, evaluó y puntualizó que “primero se presentará un amparo en el Ministerio de Trabajo y luego se hará en la Justicia”. En ese sentido, criticó: “Los administradores no defienden a los copropietarios, se defienden a ellos mismos”.  “Hay 500.000 morosos en la Ciudad”, alertó y evaluó que “el tema de las expensas es grave y no se le ve una solución próxima”.

Abajo podés leer la ley con este nuevo consejo regulador.

 

Deberes de los administradores de consorcio

La nueva ley agrega que el administrador debe depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios, salvo disposición contraria de la Asamblea de propietarios.

En caso de juicios con sentencia favorable al Consorcio de Propietarios, el administrador depositar en la cuenta bancaria del Consorcio los montos totales percibidos dentro de los dos (2) días hábiles desde su recepción.

Además, debe someter su gestión de administración de consorcio cuando la Asamblea respectiva lo disponga, a auditoría contable realizada por Profesional de Ciencias Económicas y/o a auditoría legal a cargo de un Profesional del Derecho.

Seguir leyendo, la página siguiente, personal de vigilancia que trabaja en el edificio no es encargado, acá.

 

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Comentarios

  1. Sofía García

    Una auténtica mafia. No les importa nada dejar una familia en la calle y muchas veces llevar a la muerte a la gente.
    Conozco varios casos de remates por deudas de expensas….
    ACABEN YA CON LA MAFIA Y LOS ROBOS DE ADMINISTRADORES Y PORTEROS!!! POR FAVOR!!!
    BASTA YA DE REMATES POR DEUDAS DE EXPENSAS!!!!!!

    • Graciela M

      Si un departamento no paga las expensas significa que el resto se está haciendo cargo. Vos está de acuerdo en pagarle los gastos a otra persona?

    • sol

      Sofia, las expensas se abonan sin ningún tipo de excusas, si queres evitar ese gasto compra una casa, o conseguí un edificio donde no hagan mantenimientos, ni tengas abonos mensuales ni encargado! Y no todos los encargados y administradores son chantas!

  2. Laura

    Todos los beneficios para el gremio. Los consorcistas no tenemos defensa con esta mafia manejando nuestros edificios. Los administradores están en convivencia con los encargados. Un gremio que tiene medios de comunicación comprados con la sangría que hacen a los propietarios sólo tiene un nombre, MAFIA.

  3. Mary

    Es vergonzoso el derroche de agua de los encargados de la manzana limitada por Juramento, Ávalos, Bauness y Echeverría en Villa Urquiza. Tienen manguerones enormes a presión y te da pavor ver cómo derrochan. Qué buen sería que lel Gobierno de la Ciudad les enviara inspectores!!!

  4. pato

    una consulta se pueden variar los porcentajes porque si estando fijados desde que se construyo el edificio? si se alquila la porteria se pueden ponerle expensas?? gracias

  5. Carol Ortega

    Consulta, un edificio nuevo con solo 4 UF necesita colocar a la persona que limpia bajo convenio (SUTEHR) cuando este servicio se paga a la empresa de limpieza?
    Agradezco sus comentarios, saludos.
    Carol

  6. ALICIA

    Consulta, el plus por ana desfavorable, se aplica sobre el basico o sobre el total incluido los adicioneless? ya que la mayoria hasta el momento lo tamaba sobre el basico,el gremio esta diciendo que esta mal, agredeceria alguna infomaion.
    Alicia

    • Debería analizarse, Alicia. A ver qué dice el convenio.

  7. XAVI

    XAVI
    El consorcio tiene hace unoa años un suplente los domingos y feriados. Saca la basura, pero casi nunca esta presente en el hall no cumple ninguna otra función y nos cuesta con impuestos como 20 mil al mes.Queremos despedirlo. Cuanto nos costaría ?

  8. Alejandro

    Trabajo como encargado de un edificio, pago todos los impuestos como cualquier otro humano en la tierra, soy respetuoso con TODA la gente del edificio (Tanto Propietarios como Inquilinos -A diferencia de algunas personas que viven discriminando a los que no tienen la suerte de tener su casa propia-. Tengo dos hijos y una mujer (Todos son humanos -Comen,Cagan, van al cole, bla bla bla…-) y a pesar que soy el “PORTERO” tengo una vida como cualquier otro. ¿Vos si que te la llevas no?.. ¡Que suerte que no pagas impuestos che!…Tendríamos que sacarte, alquilar el departamento y poner una bolita por hora… //// La gente -No toda- es mierda loco. Hoy me tuve que fumar a una vieja, la cual corrí mi veces cuando le paso algo, que me este increpando con eso del aumento a los encargados el cual YO NO LO PIDO. Es el sindicato quien lo hace. (Este edificio me tuvo 2 años en negro cuando arranqué y mucha gente que me quiere lo sabe y nunca les hice juicio). ¿Injusto no?, va! para mi y mi familia si….
    Los mismos que hoy hablan del trabajo de los encargados son quienes luego van a sus oficinas chetas y se rascan los huevos cuando el jefe no está. Los mismos que agarran un aumento sin quejarse, los mismos que inventan una enfermedad para quedarse en su departamento hablando mal de otro laburante.
    Loco me rompí la espalda levantando un año seguido a un viejito armenio del 3r piso el cual vivía solo con su mujer mientras que sus tres hijas se peleaban por a quien le toca ir de vicita .¿Saben las cosas que vive un encargado?… no tienen idea…. Muchos tienen un jefe y muchas veces les hace la vida imposible. Yo tengo 13 jefes, una administradora muy mal educada y algún que otro loco suelto… Fin… ¿A quien le importa no?…

    • DARIO

      Es entendible su punto pero tenga en cuenta que es extorsivo obligar al edificio el contar con sus servicios, así no lo requiera, son extorsivos los vericuetos legales para poder desistir de sus servicios, son extorsivas las cargas sociales por el servicio que uds. brindan, es una lástima que lo traten como NO corresponde, pero tenga en cuenta que si usted no se encuentra cómodo en su trabajo, tiene realmente la libertad de cambiarlo y no recurrir a la extorsión de “aguantar hasta que lo despidan”. Es una realidad que la gente está cansada de las extorsiones del sindicato que a usted lo “defiende” y siempre tenga en cuenta que si decide irse, es probable que nadie le vaya a pedir que se quede, eso quizá denote la verdadera falta que usted puede llegar a hacerle al edificio.

      Y al margen de su realidad que es entendible o no, no está en tela de juicio, entienda que la gente que paga su sueldo también trabaja (haga lo que haga) y es su obligación como ciudadano (la suya) pagar sus impuestos, como también es obligación de los propietarios pagar su sueldo (y que imagino que cumple mes a mes como corresponde), imaginesé que injusto si usted no pagara los mismos como qué injusto que los propietarios no le abonasen su sueldo.

      • ANALIA

        Chicos tener empleados cuesta dinero, si no les gusta indemnicen y cambien o vayanse a vivir a una casilla en el conurbano, besos!

  9. Rafael

    “…por el servicio que uds. brindan…”

    El problema que muchos vecinos no saben a ciencia cierta que es lo que realmente debe realizar o realiza un Encargado de Edificios. Ahora, también es cierto que muchos consorcios no pueden abonar los servicios de un Encargado por una cuestión económica , no todos los edificios son de 1º categoría .

  10. paula

    hola, cuanto se debe pagar a un “personal jornada o mas de 18 horas” portero le pagamos 3532,(viene dos horas por semana) pagamos 2200 de seguridad social, 1263 de obras sociales, 347 de art 292 suterh y 373 de fateryh,
    ademas se le paga 2970 de antiguedad
    gracias

  11. Martin

    cuando el encargado sale de vaciones. es obligatorio contratar a otra personsa del gremio? o podemos contratar a una empresa de limpieza por ejemplo o nadie si los vecinos lo disponen?

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