Novedades del derecho y las leyes argentinas para el ciudadano

Reparaciones en la propiedad horizontal

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En las ciudades la gente cada vez vive más amuchada y no sé si será verdad pero en Asterix y Obelix leí que en Roma se inventó la propiedad horizontal. Bueno, el nuevo código civil tiene nuevas regulaciones para viejos conflictos, como las reparaciones en la propiedad horizontal, aunque no ha faltado quien opte por soluciones menos drásticas: mudarse al campo 😛 Actualizado a julio de 2017

 

El reglamento es la letra chica del consorcio

Se han pensado ideas de todo tipo: hubo un vecino que llevó whisky a la reunión de consorcio, para intentar que la discusión afloje y que se apruebe la reparación de las obras de gas, otro marplatense que sugirió dirimir la controversia comiendo churros y partido de tejo y así cada lugar tiene su propio sistema que vemos al pasar, una noche cualquiera, a eso de las 21 horas, por la vereda y ver gente reunida en el zagúan. El nuevo código civil mantiene las reuniones de consorcio, y sí, se puede llevar fernet.

En caso de que haga falta una reunión de consorcio y el administrador la demore, el 10% de los propietarios podrán pedirle a un juez que convoque asamblea de consorcio. #RevoluciónFrancesa Además, no se puede autorenovar el cargo, sino que hace falta decisión de la asamblea.

Siempre es importante, antes de comprar o alquilar, ver el reglamento. Este debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Horizontal y allí se regula qué se puede dejar en la cochera y qué no, usos de cada depto. (profesional, etc.), expensas, partes comunes y propias, y mucho más. También si puedo o no invitar amigos a la pileta. O si el inquilino puede usarla. Ha pasado que encargado o administrador se arrogan facultades fuera del reglamento, también la asamblea. Leerlo.

El encargado solo puede hacer reparaciones fuera de su horario de trabajo, dice el convenio colectivo. Y siempre verificar que la ART cubra esas tareas, además de tener idoneidad y adoptar todas las medidas de seguridad, tener seguros, etc. El propietario igual es responsable.

Una a favor del administrador, y necesaria para que el consorcio funcione bien, es tener fondos. Por eso la nueva ley (código civil) aclara que ni propietarios ni inquilinos pueden  rehusar el pago de expensas o contribuciones ni oponer defensas por cualquier causa, fundadas en derechos que ellos invoquen contra el consorcio, salvo compensación (ej. pagué algo que me correspondía, lo descuento). Pero sí pueden interponer acciones para pelear esos conceptos, impugnar la asamblea, rendición de cuentas, mediación civil, denuncia en defensa del consumidor y otras.

Incluso cuando el administrador tenga todo en orden y, como manda la ley, no se auto-aumente sus honorarios sino que espere una asamblea para ello, ha pasado que a veces se demoran las reparaciones. Con el administrador del consorcio pasa lo mismo que con los funcionarios del Estado, un director de sociedades, un fiduciario, un apoderado judicial: administra lo que es de otros con diligencia, eficiencia y rinde cuentas, lo que incluye contratar a los mejores profesionales al mejor precio. Un checklist de  lo qué pedirle, acá. Y si incumple su deber, hay responsabilidad.

 

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Soluciones para demoras en las reparaciones

Lo primero en realidad es determinar cuándo al consorcio le corresponde una reparación y cuándo no. Para eso hay que fijarse en la ley de propiedad horizontal y en el reglamento. En general, cuando son muros, cimientos y cañerías internas corresponde al consorcio. El nuevo código civil dice que «son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se consideran comunes».

Cuando la cañería ya está en la unidad funcional (ej. dentro del mueble de la cocina) ya pasa a ser del propietario. Por ejemplo, en un consorcio cada propietario debía hacerse cargo de los caños hasta su departamento, pero la conexión general de agua es común. Además, aunque no sea parte común, cada propietario, agrega la ley, debe «permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de de cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación».

Un amigo que vive en uno de esos edificios con muchísimos departamentos se había ido de viaje. Nos llamó desesperados porque le dijeron que había una pérdida y que si no abría derribarían la puerta, previa acción judicial. Así que nos turnamos entre dos amigas y yo para ir a su depto. Los plomeros empezaron a romper. A tantear en realidad porque la filtración no había sido ahí, pero decidieron explorar con su baño. La acción de daños y perjuicios está en camino.

Y desde el otro lado, ¿Qué pasa si hay filtraciones o humedad que causan un daño? Como regla, las aguas pluviales o de desagüe no pueden volcarse sobre un terreno vecino (vale para las famosas gotitas del aire acondicionado), ni que hablar cuando un caño está pinchado (aunque en Argentina se pinchan más los teléfonos, y sin orden judicial, en fin).

 

 

La carta documento

Si después de un tiempo el consorcio, el consejo de administración y el FMI no hacen nada, básicamente están estas alternativas: mandar carta documento, repararlo y pedir reembolso y la acción judicial. Veamos la primera.

En algún momento un consorcio envió una carta documento similar a la de abajo para pedir que reparen los daños causados por la humedad proveniente de una construcción vecina (como siempre, no usar ni adaptar sin asesoramiento previo de abogado/a). Con la administración es lo mismo, se la podría intimar para que envíe contratistas idóneos y se haga cargo de la reparación en las partes comunes.

Como es de su conocimiento, la deficiente manutención y demás condiciones
del predio en Av. Cabildo 10000 del cual Construcciones Castillos de Arena SRL es titular,
sumado a que su acción y omisión en ese predio, han producido deterioros y
graves perjuicios en el edificio contiguo de Av. Belgrano 80000, afectando tanto
palier y sector escalera (áreas comunes) como a la Unidad Funcional 2
(3ºA), causando un grave e importante deterioro y desvalorización, tanto en
esa Unidad como en el Edificio. Tales deterioros se originan en la humedad y demás filtraciones que provienen de la deficiente manutención del predio de Av. Cabildo 100000.

Nos hemos comunicado en reiteradas oportunidades durante los últimos meses,
dejando mensajes y poniéndolos al corriente ante lo cual sólo recibimos el silencio
como respuesta.

Por este motivo, intimamos a Ustedes para que dentro del plazo perentorio e
improrrogable de 7 días corridos: (i) abonen al Consorcio Av. Cabildo 100000 la
suma de $ 20000 que se estiman provisoriamente necesarios para reparar los
daños estructurales causados en el edificio
(ii) reparen la medianera de su propiedad de modo que cesen los daños a nuestro consorcio y sus copropietarios.

A todo lo anterior, deberán adicionarse los intereses hasta la fecha de su
efectivo pago con más el 20% en concepto de honorarios del letrado que nos
representa, estimados provisoriamente como reembolso de gastos por este reclamo.

Asimismo, les intimamos para que a su exclusiva costa y cargo, adopten las
medidas necesarias para prevenir que hechos similares se repitan.

De no recibir respuesta favorable,s, accionaremos judicialmente.

La presente carta no importa una descripción completa de los hechos ni
agota otros posibles rubros y/o reclamos que podremos incluir; podremos adoptar otras medidas urgentes para preservar la salud y seguridad de las personas y bienes del Consorcio y los copropietarios. Quedan Uds. debidamente notificados.

A veces, una carta documento sirve para forzar una respuesta, cuando el diálogo no dio resultado. Otras veces, puede servir intimar al dueño, porque si se está alquilando el titular debe garantizar el normal uso y goce (por ejemplo teniendo agua) y mientras eso no pase el inquilino tiene derecho a un descuento proporcional. Así, el dueño también podría aliarse para pedir que el consorcio haga las reparaciones necesarias, o tome las acciones si es que alguien de otro piso no deja entrar, etc.

 

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Repararlo y pedir reembolso

El nuevo código civil aclara un principio general del derecho, que es que cuando el deudor se niega a cumplir algo, el acreedor puede hacérselo procurar por otro a costa del obligado (artículo 505 del código civil y normativa similar en el nuevo código). Es decir, si un micro me vende un pasaje y no llega, puedo ir en otro micro y pedirle la plata a la primera empresa que me falló.

Para los consorcios, la ley dice que «Cualquier propietario, en ausencia del administrador y de los integrantes del consejo de propietarios puede realizar reparaciones urgentes en las cosas y partes comunes, con carácter de gestor de negocios.  Si el gasto resulta injustificado, el consorcio puede negar el reintegro total o parcial y exigir, si corresponde, la restitución de los bienes a su estado anterior, a costa del propietario».

En ese caso, el propietario podría pedirle algún contratista de su confianza efectuar la reparación y pasar luego la factura. Claro, si el administrador le desconoce la procedencia del arreglo o el monto, no quedará otra alternativa que pelearla judicialmente, pero al menos con el agua conectada.

El nuevo código civil aclara que las expensas extraordinarias solo las puede decidir la asamblea, no la administración, que tampoco puede auto-aumentarse sus honorarios. Y debe tener cuenta bancaria a la orden del consorcio.

Las reparaciones pueden llevar un buen tiempo y esta es una forma de agilizarlo. O si no se está de acuerdo, por razones fundadas, con los contratistas que envía el administrador. Siempre deben ser idóneos, tener ART y facturar. Pedir un prespuesto donde conste la garantía de los trabajo, si no dice nada son 3 meses. O fijate lo que pasó abajo…

 

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El reclamo de los daños y perjuicios

Un copropietario instaló un hogar a leña. Lógicamente, el de arriba tenía que soportar el humo y emanaciones tóxicas. Por eso, los jueces ordenaron retirarlo e indemnizarlo con $18.000 más intereses y las costas del juicio. Podés leer la sentencia abajo.

Por eso, la chimenea de toda parrilla, además de sobresalir de la linea de edificación, debe estar habilitada y con filtros. Igual esos las pasaron mejor que aquel que vivía arriba de un local de comidas… y se le incendió la casa. Jueces ordenaron un resarcimiento de más de medio millón de pesos. Fundamental: que estos lugares sean inspeccionados, se puede pedir, y tengan seguro de responsabilidad civil y contra incendio.

Abajo podés leer un curioso caso de una familia que instaló un jacuzzi… en el balcón.

La mediación y acción judicial para reparaciones en la propiedad horizontal

Hay acciones urgentes cuando una reparación deba hacerse. Es un procedimiento sumarísimo en el cual interviene un juez. Pero también puede iniciarse una mediación y en su caso acción civil para pedir la reparación de los daños y perjuicios en caso del incumplimiento del consorcio a su deber de efectuar reparaciones en la propiedad horizontal.

En un caso, por una pérdida de agua, los contratistas masillaron con poxilina los caños, pero dejaron la zanja abierta en la cocina durante 8 meses. Eso le impidió usarla, así como parte del living comedor. Allí afirmaron que «la demora en reparar el piso de la cocina constituyó un perjuicio para la titular de la unidad y su familia que excedió notablemente aquellas molestias que comúnmente producen las obras y se consideran soportables».

Es que no solo tardaron sino que además dejaron el pozo abierto, ni siquiera con un relleno provisorio. Al final, jueces obligaron a reembolsarle el daño moral y otros gastos, que incluyó los tickets de las rotiserías. Lo importante, como suele pasar, es la prueba. Ella, la dueña del depto., tuvo que acreditar que dejó pasar a los obreros, pero que estos no fueron o que el administrador no los envió.

En otro caso real, pasó que había un edificio con ratas, muchas. En reunión de consorcio algunos objetaron empresa de plagas por crueldad. Terminaron contratando un gato.

 


 

Sentencia completa sobre el hogar de leña…

Expte. N° 35.523/2012 – “V., R. A. y Otro c/ N., A. M. s/ acciones art. 15 de la ley 13.512” – CNCIV – SALA J – 25/11/2015

“///nos Aires, a los 25 días del mes de noviembre de 2015, reunidas las Señoras Jueces de la Sala “J” de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil de la Capital Federal, a fin de pronunciarse en los autos caratulados:

“V., R. A. y otro c/ N., A. M. s/ acciones art. 15 de la ley 13.512”. La Dra. Zulema Wilde dijo: Contra la sentencia de fs. 367/377, se alzan la parte actora y la demandada, quienes expresan agravios a fs. 431/432 y 423/429.-

Corridos los traslados de ley pertinentes, fueron evacuados a fs. 439/443 y fs. 435/437. Con el consentimiento del auto de fs. 450 quedaron los presentes en estado de resolver.-

La sentencia de autos hizo lugar a la demanda con costas. Impuso a la accionada a que en el plazo de diez días de encontrarse firme lo decidido se proceda a desmantelar y poner fuera de uso la chimenea que provoca emanaciones de humo o gases de combustión y otros elementos. Asimismo se condenó a abonar la suma de dieciocho mil pesos con mas los intereses fijados en el considerando IV, dentro de los diez días de quedar firme o ejecutoriada dicha sentencia.-

El Código que nos rige ha traído una expresa disposición respecto a la temporalidad de la ley. A fin de interpretar coherentemente las normas contenidas en el art. 7, sobre la base de la irretroactividad de la ley respecto de las situaciones jurídicas ya constituidas o extinguidas, y el principio de efecto inmediato de la nueva ley sobre las situaciones que acontezcan, o relaciones jurídicas que se creen con posterioridad a su vigencia, y a las consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, ha de tenerse en consideración en este caso, que la situación de que se trata, ha quedado constituida, con sus consecuencias devengadas, conforme a la ley anterior. Las consecuencias son los efectos, -de hecho o de derecho- que reconocen como causa, una situación ya existente, en este caso, el hecho ilícito imputado. Por lo que al haber nacido al amparo de la legislación anterior, ella es la que regula el presente.-

II.-Por una cuestión metodológica cabe entrar a conocer en primer término a conocer de lo vertido por la demandada en tanto solicita la revocación de la sentencia.-

En primer término es dable recordar que “La doctrina de la arbitrariedad reviste carácter excepcional y su aplicación no tiene por objeto corregir en tercera instancia pronunciamientos equivocados o que el recurrente considera como tales, ni cubre las discrepancias planteadas respecto de la valoración y selección de la pruebas efectuadas por el Tribunal de la causa, ni autoriza a suplir el criterio de los jueces en cuestiones que, por su naturaleza le son propias si la sentencia expone argumentos suficientes que bastan para sustentarla” (CS, noviembre 27-1979, “Poblet S.M. c/ Colegio San José Obrero”, ídem junio 5-1980, “Knaus, Silverio c/ Kilstein, Leonardo”; ídem junio 24-1980, “Moyano, Juan C.”, ídem julio 22-1980, “Mois Ghami SA” RED. 14, página 893, sum. 416). (CNCiv., Sala “H”, “Lucero SA c/ López Vidal s/ prescripción adquisitiva”. R. 494841, 03/09/2008). Por otra parte nuestro Supremo Tribunal ha sostenido que la tacha de arbitrariedad no debe encubrir las discrepancias del apelante en lo referente a la apreciación y selección de la prueba, mas cuando es un remedio estrictamente excepcional y de su exclusivo resorte.(C.S., mayo 11-976, E.D., 64-407).-

Consecuentemente nada cabe modificar de lo resuelto.**

III.- La primera argumentación está referida a la supuesta errada interpretación, hecha en la sentencia, de la pericial de oficio rendida por el ingeniero designado, en estos autos. El apelante sostiene que el hogar a leña fue construido en la parte privativa de la unidad funcional de la demandada, conforme a las reglas del arte del buen construir y dando cumplimiento a la normativa vigente. Sin perjuicio que el rezongo se refiere a la pericial rendida, el apelante reitera en esencia, lo ya puesto de manifiesto en el escrito de contestación de demanda, en cuanto a que las obras fueron llevadas a cabo conforme las reglas del arte y en consonancia con lo ordenado por el Código de Edificación de la Ciudad de Buenos Aires. (artículo 5.11.7.0 y siguientes , y concordantes). (v. fs. 76). Igual situación se verifica en el escrito de alegato, en él se desgranan exactas opiniones a las ya indicadas (v.fs. 360 vta.) En forma reiterada este Tribunal, con idéntica o diferente composición, ha sostenido que para que exista expresión de agravios, se torna necesario que se indiquen, concreten y analicen, los razonamientos, que constituye la estructura de la sentencia cuestionada. No basta con repetir porque ello no es más que insistir. No se indican los equívocos o yerros, si los hubiere o hubiese habido en la sentencia, sino que la demandada se limita a machacar en ese tópico: el del hipotético cumplimiento. Mas pareciera que no se leyó en su completitud, lo decidido. “La expresión de agravios debe señalar parte por parte los errores fundamentales de la sentencia; debe hacer un análisis razonado de la sentencia y aportar la demostración de que es errónea, injusta o contraria a derecho; la remisión a otras piezas de autos no la equivale.” (Ibañez Frocham , Manuel, “Tratado de los recursos en el proceso civil”, Bs. As. 1969, pag. 152). A fin de dar cumplimiento a lo exigido por la norma contenida en el art. 266 del Código de forma, ha de indicarse que a fs.370, se hace mención de las diligencias cumplidas por el ingeniero en la unidad de la demandada, donde se encendió el hogar para informar sobre su funcionamiento, observándose que el humo provocado y algunos de los productos de la combustión de la referida leña…se depositaban dentro de la Unidad F 1 de la actora, en forma independiente de la dirección del viento actuante.**

Por otra parte, nadie ha negado que el mencionado hogar no se encuentre construido respetando las dimensiones que se le exigiere legalmente, (ídem), más lo que además se consignó en la sentencia , y no mereció rebatimiento, es que debe ejecutarse la obra” de modo que no ocasione perjuicios a terceros”. (v. fs.370 vta.) (Normas contenidas en el art. 5.11.70 en relación a chimeneas o conductos para evacuar gases de combustión, fluidos calientes, tóxicos. Corrosivos, o molestos). Ante la falta de cuestionamiento de lo ya señalado, el final de obra otorgado por el G.C.B.A.es intrascendente a los fines de evaluar si se registran perjuicios y/ o molestias en relación a terceros. Igual acontece con la opinión de los amigos de la demandada que declararon en juicio, los que estuvieron en su casa y no en la unidad de la contraparte en los presentes.**

Por lo que ignoran lo que allí acontece. El hecho que se haya construido conforme las reglas del arte y las disposiciones legales, no descarta la posibilidad que cause molestias y/o perjuicios a los demás, conforme fue consignado en la norma y en lo decidido. Consecuentemente sólo cabe declarar desierto el recurso y firme la sentencia en consecuencia.**

IV.-Pretender en esta instancia la modificación del remate de la chimenea, es reconocer que ese hogar a leña cuando se lo enciende causa molestias y/o perjuicios a sus vecinos. (Artículos 718 , 946, 723, 720 y 947 del Cód. Civil). No teniendo trascendencia para la resolución del caso, la frecuencia con la que se la encienda, bastando que en una oportunidad cause daño para que deba ser evitado. Más, no es factible dicha solución, porque no ha sido éste el posicionamiento pretendido por la demandada a través del desarrollo del proceso. Ni ello se ha reflejado en sus manifestaciones, ni en sus acciones, con lo que se contradice en sus agravios con la postura que originalmente sostuvo. Lo que además de permitir la aplicación de la teoría de los actos propios, autoriza a sostener que en virtud de lo dispuesto por el artículo 277 del CPCCN, el Tribunal de Alzada no puede fallar sobre capítulos no propuestos a la decisión del juez de primera instancia.**

Ello es así, por cuanto el ámbito de conocimiento de la alzada se encuentra limitado por el contenido de las cuestiones arrimadas al juez preopinante. Así, aquello que no fue hecho valer en aquella instancia, es ajeno al proceso.-

V.-La demandada entiende que la prueba producida no ha sido correctamente valorada, haciendo mención de lo que afirman los tres testigos ofrecidos por su parte, lo que le lleva a sostener la inexistencia de relación causal. La accionada vuelve a insistir respecto de los dichos de esos tres testigos, olvidando que el perito ingeniero fue quién al encender el hogar para informarse de su funcionamiento, fue él que observó que parte del humo provocado y algunos de los productos de la combustión de la referida leña (detallando esos productos), se depositan en la unidad F1 de la actora. (v. fs. 370). Siguiendo a Kielmanovich, “la prueba puede clasificarse , atendiendo a la relación del hecho objeto de la misma con el hecho percibido, en forma directa o indirecta. En la prueba directa, el hecho percibido viene a coincidir con el hecho objeto o fuente de la prueba, así, …” en este caso se constató la existencia de humo y otros productos en la finca de la actora, el hecho percibido ( humo y desechos de la combustión) “son el mismo hecho llamado a ser materia de prueba”.( v. autor citado, Cod. Proc. Civ. y Com. De la Nación, comentado y anotado, Lexis Nexis, Abeledo Perrot, segunda edición ampliada, pag. 613). Los extremos señalados por el experto no han sido cuestionados, por lo que ante la falta de agravio, la relación causal entre el encender el fuego en el hogar y el daño ocasionado a los demandantes, ha quedado abonado. El Código Civil de Vélez adoptó el sistema de la causalidad adecuada de conformidad a los arts. 901 a 906, actualmente receptado en el art. 1726 del CCC, que supone la confrontación entre un hecho y determinadas consecuencias, con el objeto de indagar si aquél ha sido suficiente o idóneo para producirlas, si ocurrido aquél, debe ser previsible, verosímil, normal, que las consecuencias acostumbren a suceder. Por lo tanto, la relación causal se infiere a partir de las características del hecho fuente, en el sentido si es idóneo o no para producir determinadas consecuencias que el actor invoca.**

Es necesaria la existencia de ese nexo de causalidad pues de otro modo se estaría atribuyendo a una persona el daño causado por otro o por la cosa de otro. Es un elemento objetivo porque alude a un vínculo externo entre el daño y el hecho de la persona o de la cosa (Bustamante Alsina, Jorge “El perfil de la responsabilidad civil al finalizar el siglo XX”, L. L. 1997-C-1029; Conf. CNCiv., esta Sala, 02/03/2012 Expte.N° 101.901/2006 “Giménez, Cañiza Gabino c/ Moreno, Raúl Edgardo y otro s/ daños y perjuicios”, Idem, 23/10/2012, Expte. N° 74.800/2007, “Robles, Vidal Elvis c/ Sosa, Raimundo y otros s/ daños y perjuicios”, Idem Id, 04/04/2013, Expte. N° 60.056/2010, “Labernia, Gustavo Gerardo c/ Cacciabue, Antonio Francisco y otros s/ daños y perjuicios”, entre muchos otros). En consonancia con lo señalado, sólo cabe declarar desierto el recurso y firme la sentencia en consecuencia. A mayor abundamiento, en cuanto a las testimoniales mencionadas por el apelante, en el interrogatorio preliminar, todos han aseverado ser amigos de la demandada. Además sólo han estado en su casa, pero ninguno de ellos tuvo acceso a la casa vecina, por lo que acontece o aconteció en ella, es ignorado por ellos. Por último frente a la supuesta falta de frecuencia en el encendido del hogar a leña, afirmado por ellos, sólo basta remitirse al escrito de contestación de demanda , donde se sostiene que es “encendida apenas unos tres meses a lo sumo, a lo largo del invierno”(v.fs.78).-

Las circunstancias ya indicadas disminuyen por completo la fuerza de las declaraciones brindadas más cuando ellas deben ser valoradas en conjunto y en combinación con los demas medios de prueba producidos.**

VI.- La accionada solicita la reducción del monto fijado por daño moral, con el fin de evitar un enriquecimiento sin causa de la parte actora. Conceptualmente, debe entenderse por daño moral, toda modificación disvaliosa del espíritu en el desenvolvimiento de la capacidad de entender, querer o sentir y que se traduce en un modo de estar de la persona diferente de aquel al que se hallaba antes del hecho, como consecuencia de este y anímicamente perjudicial. (Pizarro, Ramón Daniel, “Reflexiones en torno al daño moral y su reparación”, JA semanario del 17-9-1985). Este instituto se aplica cuando se lesionan los sentimientos o afecciones legítimas de una persona que se traducen en un concreto perjuicio ocasionado por un evento dañoso. O dicho en otros términos, cuando se perturba de una manera u otra la tranquilidad y el ritmo normal de vida del damnificado, sea en el ámbito privado, o en el desempeño de sus actividades comerciales. Con atinado criterio, se ha expresado que el daño patrimonial afecta lo que el sujeto tiene, en cambio el daño moral lesiona lo que el sujeto “es” (Matilde Zavala de González, “Resarcimiento de Daños”, Presupuestos y Funciones del Derecho de Daños, t. 4, pág. 103, 1143 y “El concepto de daño moral”, JA del 6-2-85).-

El daño moral constituye un daño autónomo cuya reparación es independiente del daño material, aún cuando éstos, en caso de existir, deban tenerse en cuenta. Son rubros que merecen tratamiento diferenciado por tener naturaleza jurídica distinta en razón de que tutelan distintos bienes jurídicos.**

Para que surja el daño moral, es menester que, además de un eventual desmedro económico, concurra una “repercusión en los intereses existenciales” del sujeto y no se reputa que suceda sólo ante molestias o inconvenientes de relativa entidad (conf. Orgaz, “El daño resarcible”, pág. 259). Lo que se repara es el resultado dañoso, el perjuicio susceptible de apreciación desde la óptica del entendimiento, de la sensibilidad o de la voluntad de la persona, no la actividad del responsable, hecho ilícito o incumplimiento contractual, etcétera, que ha sido sólo la causa eficiente de aquél (Zannoni, “El daño en la responsabilidad civil”, Astrea, 1982, pág. 1982, pág. 231).**

Reiteradamente ha sostenido nuestro Máximo Tribunal que, en lo concerniente a la fijación del daño moral debe tenerse en cuenta el carácter resarcitorio de este rubro, la índole del hecho generador de responsabilidad y la entidad de los sufrimientos espirituales causados y por otra parte, que el reconocimiento de dicha reparación no tiene necesariamente que guardar relación con el daño material, pues no se trata de un daño accesorio a éste (conf. C.S.J.N., 06/10/2009, A. 989. ; “Arisnabarreta, Rubén J. c/ E. N. (Min. de Educación y Justicia de la Nación) s/ juicios de conocimiento”; Idem., 07/11/2006, B. 606. “Bianchi, Isabel del Carmen Pereyra de c/ Buenos Aires, Provincia de y Camino del Atlántico S.A. y/o quien pueda resultar dueño y/o guardián de los animales causantes del accidente s/ daños y perjuicios”, Fallos 329:4944; Id., 24/08/2006, F. 286, “Ferrari de Grand, Teresa Hortensia Mercedes y otros c/ Entre Ríos, Provincia de y otros s/ daños y perjuicios”, Fallos 329: 3403; Id., 06/03/2007, M. 802.“Mosca, Hugo Arnaldo c/ Buenos Aires, Provincia de (Policía Bonaerense) y otros s/ daños y perjuicios”, Fallos 330: 563, entre muchos otros).**

También se ha destacado que a los efectos de resarcir el daño moral, son insuficientes los desagrados o molestias que pueda haber sentido el damnificado por meros daños materiales a un objeto, pues en este supuesto el resarcimiento material agota el crédito, la vida en el hogar se deteriora ante la irrupción en la paz de la vivienda de olores y manchas de filtraciones y humedades, entrada y salida de trabajadores con las consiguientes necesidades de destinar tiempo y atención a los problemas, prolongación de incomodidades por trabajos mal terminados, etc. (conf. Highton, Elena I, ob. cit., pag. 320; C. N. Civ., Sala G, 23/2/09, “Bassani, Raúl Pablo c. Consorcio de Prop. Juramento 2062/64/66/70). Sin embargo, coincido en el presente caso con la sentenciante de grado en la procedencia de la reparación del daño moral, ya que de las pruebas aportadas a la causa surgen las aflicciones sufridas por el accionante no sólo en el uso del hogar a leña en sí, sino fundamentalmente por los daños producidos en sus bienes materiales más preciados, los que sin lugar a dudas tienen un alto contenido sentimental y en el hecho de que el “humo” y el olor producido por el hogar a leña es nocivo y puede perjudicar la salud y la vida hogareña de los accionantes, obligándolos a mantener las ventanas cerradas para “lograr que ingrese la menor cantidad posible de humo”. Máxime cuando uno de los accionantes padece del síndrome de ojo seco y la polución y el humo pueden agravar el cuadro clínico. En el pronunciamiento apelado se ha fijado la suma de dieciocho mil pesos ($18.000), monto que se estima adecuado y en virtud de ello se propone al acuerdo su confirmación. VII.- Por su parte la actora se agravia del rechazo del rubro daño físico reclamado por el coactor. La sentencia es clara en cuanto a que el uso del hogar a leña, puede tornar más grave la lesión ocular, ya que el humo es nocivo, para la dolencia que tiene el apelante., conforme el dictamen pericial.**

Sin embargo la sentencia rechaza la admisibilidad del rubro porque no se probó que efectivamente ese humo y los otros desechos que emanan cuando es encendido el hogar, le hayan ocasionado efectivamente daño. La relación causal es un elemento del acto ilícito y del incumplimiento contractual que vincula el daño directamente con el hecho antijurídico, e indirectamente con el elemento de imputación subjetiva o de atribución objetiva. Es el factor aglutinante que hace que el daño y la culpa, o en su caso el riesgo, se integren en la unidad del acto que es fuente de la obligación de indemnizar.**

La causalidad adecuada no requiere la fatalidad en la imputación de las consecuencias al hecho, pero tampoco se satisface con la mera posibilidad o eventualidad. Se requiere un juicio de probabilidad que supere el nivel de lo conjetural (Zavala de González, Matilde, “Resarcimiento de daños. El proceso de daños”, T. 3, p. 204).

En efecto, la prueba de la relación de causalidad adecuada pesa sobre quien reclama la reparación del daño, tanto en el terreno de los contratos como en el caso de tratarse de un hecho ilícito. Es una consecuencia lógica de los principios que regulan la carga de la prueba en materia procesal, que ponen en cabeza de quien alega la existencia de un derecho la demostración de los hechos constitutivos de su pretensión. Según Pizarro y Vallespinos, el actor debe demostrar la “conexión material” entre un “determinado hecho” y el “resultado”, extremo que releva que la causalidad no está presumida, y a partir de esta prueba podrá a lo sumo presumirse el carácter adecuado de la condición (así por ej. probada la conexión entre la cosa que con su intervención activa causa un daño, y este último, podrá inferirse que el daño deriva del riesgo de la cosa). Consecuentemente y siguiendo a Bueres, concluyen en que en tales supuestos “a lo sumo existe una simplificación en ciertos aspectos de la prueba de la causalidad”, mas no una presunción de su existencia (Pizarro, Ramón, Vallespinos, Carlos, Instituciones de Derecho Privado. Obligaciones, vol. 3, Hammurabi, 2007, pág. 107). Por lo que corresponde rechazar el agravio y confirmar lo decidido.**

En consecuencia se propone al Acuerdo:

I.-Confirmar la sentencia en todo cuanto decide y ha sido materia de apelación y agravios.**

II.- Costas de Alzada en el orden causado en virtud de los vencimientos parciales.**

Las Dras. Beatriz A.Verón y Marta del Rosario Mattera adhieren al voto precedente.**

Con lo que terminó el acto, firmando las Señoras Vocales por ante mí que doy fe.- ///nos Aires, noviembre 25 de 2015.-

Y VISTOS: Lo deliberado y conclusiones establecidas en el Acuerdo precedentemente transcripto el Tribunal

RESUELVE:

I.-Confirmar la sentencia en todo cuanto decide y ha sido materia de apelación y agravios II.- Costas de Alzada en el orden causado en virtud de los vencimientos parciales.

Regístrese, notifíquese y comuníquese a la Dirección de Comunicación Pública de la Corte Suprema de Justicia de la Nación (Acordada N° 15/13 art. 4°) y oportunamente devuélvase.

Fdo. Dra. Zulema Wilde – Dra. Beatriz Verón – Dra. Marta del Rosario Mattera.

 

 

Sentencia completa de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, 04/10/2005, ” AAA. v. Consorcio Avenida…”, reparaciones en la propiedad horizontal

Buenos Aires, octubre 4 de 2005.
El Dr. Galmarini dijo:

I. A raíz de una filtración de agua que afectaba al departamento ubicado en el piso inferior inmediato al de la actora, identificado como letra D del piso xxx, el 9/4/2001 aquélla autorizó a personal contratado por el consorcio con el objeto de determinar el origen de dicha filtración, para lo cual ese personal procedió a romper el piso de la cocina y a reparar provisoriamente con “poxilina” el caño deteriorado, pues al quedar al descubierto la cañería se advirtió que por el estado de corrosión que presentaba debía ser reemplazada. La reclamante adujo que se había abandonado la prosecución de los trabajos y dejado la zanja abierta durante varios meses, impidiéndose el uso y goce de la cocina y del living comedor, al que debió trasladar los muebles. Demanda la indemnización de los daños y perjuicios derivados de la demora en concluir las reparaciones correspondientes a su unidad funcional.

La sentencia de fs. 1112/1119, tras considerar que el consorcio demandado es responsable por la inejecución o incumplimiento de las obligaciones en los términos del art. 520 CCiv., admitió parcialmente la demanda indemnizatoria del daño moral ($ 5000) y por gastos de comida elaborada ($ 3500). En consecuencia, se condenó al “Consorcio de Propietarios de la Avenida del XXX” a abonar a la actora la suma de $ 8500, más intereses y costas.

Apelaron ambas partes. […]

Si los trabajos se ejecutaron entre el 10 y el 21/12/2001 y la zanja en el piso de la cocina se había hecho alrededor de ocho meses antes y durante ese lapso se mantuvo abierta, no hay excusa alguna de parte del consorcio que justifique esa demora, ni menos puede invocarse que como copropietaria la actora debía soportar las molestias que el reemplazo de la cañería generaba, pues esta carga resulta atendible cuando la decisión del reemplazo de cañerías viejas, la obtención de presupuestos, la aceptación de éstos por la vía consorcial pertinente y la realización de los trabajos se llevan a cabo en un tiempo razonable, pero si durante todo ese lapso ni siquiera se cubrió la abertura del piso de la cocina, juzgo acertada la decisión en cuanto atribuye el retraso en concluir los arreglos al incumplimiento por parte del administrador del consorcio demandado de los deberes impuestos por el art. 31 inc. d Reglamento de Copropiedad, 11 ley 13512 (1) y 3 inc. 7 decreto reglamentario 18734/1949 (2). Debe destacarse que el demandado apelante tampoco formula crítica concreta y razonada sobre la aseveración del magistrado acerca de que no se invocó ni se acreditó que el administrador del consorcio hubiera comunicado con antelación a la propietaria que concurrirían a fin de colocar las cerámicas en el piso de la cocina el día 24 de abril, como había aducido el demandado, por lo que el juez concluye que era razonable entonces que la progenitora de la reclamante careciera de legitimación para autorizar el ingreso y, más aún, para la realización de las tareas en el bien (fs. 1114). Por otro lado, no hay prueba alguna de que ese ofrecimiento de tapar el agujero que se extendía a lo largo de la cocina se hubiera concretado, ni que esto hubiese sido impedido por la actora, con lo cual la decisión del sentenciante de atribuir responsabilidad al consorcio por el incumplimiento de las obligaciones que incumbían al administrador encuentra mayor respaldo.

De ahí que la insistencia de la letrada apoderada del consorcio demandado en liberar de responsabilidad a su representado carece de sustento suficiente para modificar la decisión apelada. Esa responsabilidad no reposa en la obra encarada para el reemplazo de cañerías viejas, ni tampoco en el tiempo que insumiría desde la toma de decisión hasta la culminación, sino en haber dejado mientras tanto en un estado deplorable el piso de la cocina del departamento de la actora y la ocupación del living comedor con los muebles y enseres de esa cocina, afectando notablemente el uso y goce de la unidad por la propietaria y su grupo conviviente. Esto es revelador de que tampoco se trata de las molestias comunes que cualquier propietario debe soportar por los arreglos o refacciones que se realizan en su propiedad, sino de la reparación y del reemplazo de cañerías que si bien están ubicadas en el piso xxx -en el que se encuentra la unidad de la actora y donde se había originado la filtración- tienen carácter común y abastecen de agua a distintas unidades de otros pisos del edificio, por lo que todos esos trabajos estaban a cargo del consorcio. De ahí que la demora en reparar el piso de la cocina constituyó un perjuicio para la titular de la unidad y su familia que excedió notablemente aquellas molestias que comúnmente producen las obras y se consideran soportables.

Por lo expuesto, las quejas del consorcio demandado sobre la responsabilidad deben ser desestimadas.

III. […] ante la demora de la decisión sobre el reemplazo de la antigua cañería bien pudo solucionarse el rellenado del piso de la cocina para que la actora pudiera utilizarla normalmente, al menos hasta que se definiera la obra de mayor envergadura. Ese conflicto entre las partes, es revelador de que en alguna medida ninguna de ellas colaboró en hallar una solución a los problemas que se presentaron sorpresivamente por la pérdida repentina de agua en el caño colocado en el piso del departamento de la actora que filtraba sobre la unidad del piso 10º. Pero como quien tenía la obligación a su cargo era el consorcio, debe responder por los daños que ocasionó a la actora, aunque estimo que no bastan las alegaciones formuladas por la reclamante para acreditar que la inejecución de la obligación fuese maliciosa, como dispone el art. 521 CCiv., sino que en el caso corresponde considerar que tuvo origen en el actuar negligente del representante del demandado. De ahí que por aplicación del art. 520 el resarcimiento de los daños e intereses sólo comprende los que fueren consecuencia inmediata y necesaria de la falta de cumplimiento de la obligación.
Se ha sostenido: “…el dolo obligacional, que ha de distinguirse del dolo como vicio de la voluntad (art. 931 CCiv.) y del delictual (art. 1072 CCiv.), se configura por la inejecución deliberada de la prestación, conforme lo ha entendido gran parte de nuestra doctrina […].

IV. La improcedencia de los reclamos por gastos de contratación de arquitecto y de gastos por pérdidas de pasajes surge de que no se trata de consecuencias inmediatas y necesarias del incumplimiento que se atribuye al consorcio.
[…]

V. En cuanto a los gastos de farmacia, de traslados y de ortopedia, resultan escasos los elementos de convicción aportados para acreditar el esguince (breve referencia sobre el punto en el testimonio de fs. 774 in fine y vta. y constancias de guardia del Hospital Pirovano de fs. 804/805) y cómo se produjo. Tampoco hay prueba de la gravedad o características o impedimentos que pudo haber generado, de modo tal que permita inferir la entidad de los gastos que la reclamante solicita.
Además, si no obstante el obstáculo que implicaba la existencia de la zanja, el ambiente cocina debió seguir utilizándose por hallarse allí la heladera, asiste igualmente razón al sentenciante en cuanto sostiene que ante el conocimiento de la situación en que se encontraba ese ambiente de su vivienda, la actora omitió las diligencias mínimas exigibles que podrían haber evitado el daño propio, transitándolo con la precaución y cuidado que las condiciones del piso exigían y/o adoptando las medidas provisorias necesarias para acondicionarlo de forma tal que se lo pudiera utilizar con la mayor seguridad (fs. 1115 vta.). Estas consideraciones del magistrado tampoco han sido adecuadamente criticadas por la actora. Ella misma en la carta documento cuya fotocopia obra a fs. 137 intima al administrador bajo apercibimiento de reparar el piso de la cocina por su cuenta a costa del consorcio, pero lo cierto es que nada surge que haya hecho en tal sentido. El carácter provisional del arreglo, tanto de la pérdida espontáneamente producida como de la pinchadura del caño hecha por el plomero y reparada por él el mismo día, no era óbice para que pudiera cubrirse la zanja con maderas o aun rellenar con material al menos algunos tramos si se tiene en cuenta que esa reparación provisoria se limitaba a puntos bien determinados en que se había producido la pérdida de agua, y de esa forma se pudo haber acondicionado el piso para transitar sin mayores riesgos. Aun cuando la existencia de la rotura y del agujero del piso y el mantenimiento de esa situación es atribuible principalmente al consorcio, el conocimiento de ese obstáculo por la actora exigía de su parte mayor precaución si ingresaba a esa zona de riesgo, o la adopción de medidas como las indicadas por el magistrado.
De todos modos, considero que lo determinante para el rechazo de este ítem es la ausencia de prueba de hechos que justifiquen el daño en sí mismo y la relación causal con el incumplimiento atribuido al consorcio, sin que las quejas esgrimidas por la actora justifiquen modificar la decisión del juez.

VI. […] no cabe duda de que si los trabajos se ejecutaron durante los días hábiles entre el 10 y el 21/12/2001, y la apertura del agujero se había hecho el 9 de abril de ese mismo año, y durante ese lapso no sólo el ambiente cocina estaba en condiciones tales que lo tornaban prácticamente inutilizable, y que muebles y enseres de ese ambiente habían sido acumulados en el living comedor, limitando notablemente el uso de este otro ambiente, indudablemente ha perturbado la vida cotidiana de la actora y de su familia en forma tal que se configura el daño moral contemplado por los arts. 522 y 1078 CCiv., en cuanto es presumible que vivir de esa forma durante el tiempo que excede lo razonable para la concreción de esos trabajos ha repercutido negativamente en los sentimientos y en la interioridad de la actora, y justifica el resarcimiento de ese daño […]

VII. También ambos apelantes cuestionan el resarcimiento de los gastos de comida.
El consorcio niega la existencia de este daño por los motivos ya expresados anteriormente, que fueron desestimados, pero agrega además que la zanja en la cocina no impidió su uso, sino que simplemente lo limitó (fs. 1162). Pero aunque a pesar de que la perito que intervino en la prueba anticipada hace referencia a que el agujero impide el libre tránsito por la cocina y anula el uso, en el sentido de que no puede usarse para la función que el ambiente cumple dentro de la casa (fs. 24 vta.), lo cierto es que más que anular estaba notablemente limitado por la dificultad en el tránsito, a tal punto que la misma actora reconoce que las heladeras permanecieron instaladas en la cocina, pero esa limitación en manera alguna descarta la procedencia del concepto en estudio, sino que, por el contrario, justifica la conclusión de que la dificultad en el tránsito impone ese uso limitado que en esa medida debió suplirse mediante la adquisición de comida elaborada.

A su vez, esta situación y la acertada apreciación de las circunstancias efectuada por el sentenciante dan sustento al monto del resarcimiento fijado en primera instancia en la suma de $ 3500, considerando el tiempo en que excedió el que razonablemente hubieran podido concretarse los trabajos, y atendiendo también a que tanto el consorcio como la actora pudieron haber adoptado medidas preventivas, como la indicada por la perito arquitecta interviniente en estos autos principales, según la cual si se hace un arreglo provisorio se sabe de antemano que habrá un tiempo de espera para una solución permanente, por solicitud de presupuestos, consultas, adecuación de honorarios de trabajos, etc., y, agrega, se puede cerrar provisoriamente el boquete o zanja con relleno del mismo material extraído sin mortero (fs. 985). […]

Se confirma la sentencia …. Notifíquese. Devuélvase.- José L. Galmarini.- Eduardo A. Zannoni.- Fernando Posse Saguier. (Sec.: Alejandro G. Petrucci).

 

Sentencia completa sobre humedad, filtraciones y jacuzzi

CAMARA CIVIL – SALA F Expte.N° 77656/2013 “C. H. D. c/Consorcio de Prop. Av. del L. …/56 y
ot.s/daños y perjuicios”. Juzgado n° 68
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la
Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F”, para conocer en los autos del
epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a
derecho la sentencia apelada. Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de
votación: Sres. Jueces de Cámara Dres. POSSE SAGUIER. GALMARINI ZANNONI. A la cuestión
propuesta el Dr.Posse Saguier dijo: I.El pronunciamiento de grado hizo lugar parcialmente a la
demanda, y condenó, por un lado, al pago de la suma de $ 140.000. Por el otro, también los
condenó a realizar los trabajos indicados por el perito ingeniero interviniente en autos y/o por el
ingeniero Tarakdjian en su informe, y/o todos aquellos que resulten necesarios para que no se
produzcan más filtraciones en el departamento de los actores, a su costa en las mismas
proporciones que se indicaran; obligación de hacer que se tendrá por cumplida con la realización
de una prueba hidráulica, bajo el control del perito. Apelaron todas las partes. Los actores
expresaron agravios a fs.677/681. La demandada hizo lo propio a fs.672/675 y el consorcio de
propietarios a fs.682/685. Las contestaciones obran a fs.687/689 y fs.691/693. II. Los actores
adquirieron en el mes de agosto de 2008 el piso n° 13 del edificio de avenida del L. de esta Ciudad.
Relataron que mientras lo estaban arreglando notaron quecomenzaba a caer agua en el sector del
taparrollo del ventanal del living, dormitorio y filtraciones en el cielorraso y paredes de ambos
ambientes como también en un segundo dormitorio. Además, indicaron que en el piso inmediato
superior se realizaron construcciones de carpintería de aluminio con techo y nuevas puertas y
ventanas. Asimismo se instalaron un deck y un jacuzzi de manera antirreglamentaria y se
modificaron las barandas originales del balcón. En síntesis, los accionantes iniciaron el presente
juicio y reclamaron daños y perjuicios contra el consorcio de propietarios y contra – propietaria de
la unidad funcional n° 22 (piso 14) -. El pronunciamiento de grado, luego a valorar las probanzas
arrimadas a la causa, determinó que la responsabilidad por el hecho dañoso cabe atribuirla al
consorcio de propietarios en un 60%, en un 30% a la co-demandada y el restante 10% se lo endilgó
al comportamiento de los actores. Todas las partes se agraviaron sobre este aspecto. Ahora bien,
el caso de autos se trata de filtraciones de agua que generaron daños en la propiedad de los
actores. Nada de ello está en discusión. Sin embargo, lo esencial es determinar el origen de
aquellas a los efectos de valorar la responsabilidad que cabe atribuir a los sujetos intervinientes en
este entuerto. Para ello, hay que recurrir a la asistencia técnica que brindara el experto en la
materia designado de oficio. Informó el facultativo que el balcón terraza de la unidad funcional n°
22 en su piso 14, se encontraba modificado respecto a su configuración original, que era la
Reglamentaria y Verificada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, ya cuando se produjo el
arribo de los ocupantes de la unidad funcional n° 21. De todos modos, y si nos atenemos al
informe presentado por el ingeniero Eduardo Tarakdjian de fecha 30 de septiembre de 2009
(véase fs.171/172), corroborada el 10 de abril de 2014, existía un “vicio oculto” constructivo de
aislamiento hidráulico, como la falta de solape de la membrana o las membranas
impermeabilizantes del solado de la terraza en todo el perímetro del balcón incluida la parte de la
baranda frontal. En función de ello, el perito ingeniero Juan Carlos Vera destacó que el
procedimiento faltante es el denominado “Babeteado” de la membrana que debe penetrar en el
muro y ser recubierto posteriormente con mampostería. De hecho, agregó el experto, el colocar
tres membranas superpuestas como un intento de detener las filtraciones hacia el piso inferior, sin
efectuar el correspondiente babeteado, denotaría una mala praxis constructiva, anterior aún a la
fecha en que la demandada produjo la remodelación del balcón y la colocación del piso de madera
denominado deck. El experto también destacó que dichas modificaciones habrían producido
daños por filtración de aguas pluviales en la parte frontal del condominio accionante. Además,
indicó que tales cambios no se encontraban ni se encuentran autorizados por el Consorcio de
Propietarios ni tampoco, consiguientemente, por la autoridad del Gobierno de la Ciudad de
Buenos Aires (conf.fs.515). Si bien de acuerdo a las consideraciones formuladas por el experto las
filtraciones provenientes del piso 14° al 13° también habrían ocurrido en razón de la falla
constructiva inicial del edificio ya descripta, y que fuera detectado tanto por el ingeniero Eduardo
Tarakjdian (conf.fs.171/172) como por el propio perito designado en estos actuados, lo cierto es
que no existen elementos probatorios que demuestren que con anterioridad a las modificaciones
realizadas por la demandada hubiesen existido filtraciones que afectasen el piso 13°. De allí, que
fue la antirreglamentaria construcción efectuada en la unidad funcional n° 22 la que ocasionó los
perjuicios en la parte frontal del departamento del piso inferior. Por tanto, entiendo que respecto
de la acción resarcitoria solo habré de responsabilizar a la demandada, toda vez que las reformas
que introdujo al inmueble fueron las que provocaron los deterioros en la unidad de los actores.
Así, tal como quedó establecido en la pericia la remodelación del balcón en cuanto a la colocación
del piso de madera denominado deck – que retarda la filtración de agua porque no tiene
pendiente y posee menor superficie de escurrimiento que demora el paso y, por ello, se acumula
(conf.fs.593 vta.) – han ocasionado los daños derivados de la filtración de aguas pluviales a la parte
frontal de la unidad de la accionante. Por otra parte, la pileta denominada jacuzzi ha sido colocada
en el balcón sin una verificación arquitectónica de su estabilidad atento la carga suplementaria lo
que representa, a no dudar, un claro peligro. Además, también se puso en evidencia que debió
garantizarse su estabilidad pese al incremento de las cargas de la pileta jacuzzi y del piso deck con
los planos y cálculos respectivos, así como la modificación del plano de instalación sanitaria que
demuestre, tanto la conexión de desague de la pileta a su correspondiente sistema de descarga,
como el correcto escurrimiento de las aguas pluviales hacia el embudo pluvial, sin demoras ni
interferencias de obstáculos o basura acumulada debajo del plano superior del piso deck
(conf.fs.516). En síntesis, la ampliación de la superficie del balcón hacia el interior del living y del
dormitorio y la interposición del piso de madera provocaron las filtraciones en cuestión
(conf.fs.517/518). No se me escapa que el mantenimiento de las partes comunes se encuentra a
cargo de la administración consorcial y que, por ello, la responsabilidad del consorcio habrá de
quedar limitada solo a una obligación de hacer, esto es, la de corregir aquellos defectos
constructivos de origen. Con esa salvedad, la condena respecto del consorcio habrá de quedar
limitada a dicha obligación de hacer. En tal supuesto, juzgo que cabe atribuir responsabilidad a la
emplazada en su calidad de propietaria de la unidad funcional n° 22, en razón de que las
modificaciones antirreglamentarias fueron determinantes para ocasionar los mentados daños. Por
último, y en relación a los accionantes, juzgo que ninguna responsabilidad cabe atribuírseles,
puesto que no posee relevancia – de acuerdo a la situación imperante ya descripta – el período de
tiempo en que reclamaron los daños ocurridos en su propiedad. Además, cabe señalar que los
antecedentes obrantes a fs.210 (carta documento) informe de fs.171/172 (ing.Tarakdjian del 30 de
septiembre de 2009), mediación de fs.5/6 y demás constancias son demostrativas de que los
actores han procurado darle una solución al problema de las filtraciones en su unidad funcional.
De allí, que la sentencia deberá ser revocada en cuando les atribuyó una cuota de responsabilidad.
III. El pronunciamiento determinó que los daños materiales en la unidad funcional n° 21 ascienden
a la suma estimada por el perito a fs.514/522 ($ 101.329,70 tomado a la fecha de la pericia). Sin
embargo, señaló el magistrado que calculando el aumento que puede haber existido en los
materiales y mano de obra desde la fecha de la pericia, fijó la indemnización en la cantidad de $
120.000. Si bien el único que se agravió respecto de este rubro fue el consorcio, habida cuenta la
decisión a que se arriba, en la que se limita su responsabilidad exclusivamente en relación a la
obligación de hacer, ninguna consideración corresponderá formular sobre el punto. Por otra parte
el pronunciamiento rechazó el reclamo por pérdida de chance y lucro cesante. Los actores se
agraviaron al respecto. Respecto del lucro cesante ya he tenido oportunidad de señalar en
anteriores pronunciamientos, que la indemnización por este concepto está referida a las ganancias
dejadas de percibir a consecuencia del hecho. Asimismo, debe tenerse presente que éste rubro,
para ser admitido, requiere una prueba concreta de las pérdidas experimentadas o por lo menos
el aporte de datos que permitan presumirlas de modo fidedigno. Ello quiere decir que debe haber
certidumbre en cuanto a la existencia misma del daño y que éste no puede ser eventual o
hipotético (causa libre n° 316.338 del 20/09/2001, entre otras). En la especie, tal como lo reseñara
el anterior magistrado, no se han arrimado elementos probatorios ciertos para que proceda el
rubro en análisis, resultando insuficiente la autorización de fs.271. Por ende, habrá de confirmarse
este aspecto de la sentencia. Por daño moral el pronunciamiento fijó la cantidad de $ 20.000. Los
actores solicitan su incremento. En el caso, aun cuando considere que este rubro resulta ser
improcedente, al no existir agravios acerca de su admisión ninguna consideración corresponderá
efectuar al respecto. Desde ya entiendo que la queja que persigue su aumento no se halla
justificada. IV. Obligación de restituir a su estado original el balcón del piso 14°. Los actores
consideraron que en el pronunciamiento solo se condenó a realizar los trabajos necesarios
indicados por los ingenieros, pero no se condenó el retiro de la pileta jacuzzi, ni el deck de madera,
ni restituir a su estado anterior el frente del balcón. Sobre el particular, juzgo que les asiste razón a
sus quejas. En efecto, ya se hizo mención anteriormente que la pileta jacuzzi ha sido colocada en el
balcón sin una verificación arquitectónica de su estabilidad atento la carga suplementaria lo que
representa un claro peligro. Por otra parte y como lo explicó el ingeniero Tarakdjian a fs.172, a fin
de resolver el problema la solución correcta es remover íntegramente el deck y, tal como lo
señalara el perito designado en autos la totalidad de las modificaciones antirreglamentarias
introducidas por la demandada han generado las filtraciones hacia la unidad funcional de los
actores, los agravios deberán tener favorable acogida. En función de lo expuesto, la sentencia
deberá ser modificada en el sentido de que los trabajos cuya modalidad y alcance fueran
determinados en el punto 2) de fs.643 abarcarán, además, el retiro de la pileta jacuzzi, el deck de
madera y la readecuación del frente del balcón a su estado original (construcción de carpintería de
aluminio con techo, puertas, ventanas y barandas). Por otra parte, tal como se explicitara
anteriormente, el consorcio de propietarios deberá realizar los trabajos necesarios a los fines de
que se corrijan los vicios de construcción señalados por los profesionales. Esto es, efectuar un
aislamiento hidráulico consistente en la colocación de solape de la membrana o las membranas
impermeabilizantes del solado de la terraza en todo el perímetro del balcón incluida la parte de la
baranda frontal. El procedimiento es el denominado “Babeteado” de la membrana que debe
penetrar en el muro y ser recubierto posteriormente con mampostería Todas las tareas deberán
ser motivo de revisión en la etapa de ejecución de sentencia tal como lo señalara el juez de grado.
V. Imposición de costas. La totalidad de las costas de ambas instancias, habida cuenta las
particularidades del caso, deberá ser soportadas exclusivamente por la demandada – perdidosa
(conf.art.68 primera parte del Código Procesal). Por todo lo expresado, si mi voto fuese
compartido, propongo que se modifique la sentencia en el sentido de que la condena al consorcio
de propietarios del edificio de la avenida L. de esta Ciudad, habrá de limitarse a la obligación de
hacer a que se hace referencia en el considerando IV “in fine”. En consecuencia, la condena
pecuniaria solo alcanzará a M L B por la suma e intereses referidos en el pronunciamiento. Se
modifica la obligación de hacer conforme los términos del considerando IV. Costas de ambas
instancias a la demandada vencida. Por razones análogas a las aducidas por el Dr.Posse Saguier,
los Dres. GALMARINI Y ZANNONI votaron en el mismo sentido a la cuestión propuesta. Con lo que
terminó el acto-
///nos Aires, septiembre de 2016.-
AUTOS Y VISTOS: Por lo que resulta de la votación que instruye el acuerdo que antecede, se
modifica la sentencia en el sentido de que la condena al consorcio de propietarios del edificio de la
avenida L. de esta Ciudad, habrá de limitarse a la obligación de hacer a que se hace referencia en
el considerando IV “in fine”. En consecuencia, la condena pecuniaria solo alcanzará a M L B por la
suma e intereses referidos en el pronunciamiento. Se modifica la obligación de hacer conforme los
términos del considerando IV. Costas de ambas instancias a la demandada vencida. Los honorarios
serán fijados una vez establecidos los de primera instancia.-
Notifíquese. Devuélvase.-

168 Comentarios
  1. ignacio dice

    Prgunta, no queda claro en el nuevo codigo a quien le corresponde pagar si se rompe el cano interno de una unidad funcional, como ser el cano de la ducha? Gracias por tu respuesta

    1. Sergio dice

      Hola, en principio al consorcio. Abrazo, Igna.

      1. Ale dice

        Pero si el caño de esa ducha daña mi unidad, le corresponde al consorcio también repararla? Es daño colateral. Muchas gracias.

        1. Sergio dice

          Hola, si el caño está dentro del depto., no correspondería al consorcio sino al dueño del caño.
          Saludos.

    2. Brenda dice

      Consulta, el cambio de llave de paso gral de un dpto, debe pagarlo el dueño o el consorcio? Tengo muchas dudas respecto a esto

  2. Ramiro dice

    Estoy viviendo en mi edificio el caso de que un propietario no quiere dejar pasar a los gasistas y albañiles para hacer una reparación en los caños de gas. También hay otro que vive en Córdoba y no se preocupa por coordinar para hacer la reparación. Debido a ambos, estamos con paredes y pisos de los paileres abiertos, a la espera de reparar todo para luego proceder a cerrar todo. Si bien me quedó claro que la ley dice que deben abrir sus puertas para permitir los arreglos, ¿cuáles serían los pasos para hacer que se aplique la misma? ¿Carta documento y después qué? ¿Existe alguna forma en la que no se haga el arreglo y quede bajo la responsabilidad del propietario que se negó a pagar el arreglo y hacerse cargo en caso de que se produzca un accidente por no haber realizado el arreglo? Muchas gracias.

    1. Sergio dice

      Hola, entrevistar urgente abogado/a para ver medida cautelar. HAcer ya denuncia en bomberos y defensa civil.

  3. roberto Berra dice

    si me puede ayudar le agradeceria. En nuestro caso un propietario le perdia la llave de paso de agua de su depto llamo a un plomero particular la hizo cambiar y paso al consorcio una factura desorbitante .. A quien le corresponde pagar ese gasto? Al propietario o al consorcio? ..no me quedo claro al leer el codigo

  4. Laura dice

    Hola Sergio! Alquilo un PH viejo (50 años). los caños se taparon y ya no tengo agua fria en ninguna canilla. corresponde al dueño reparar, verdad? vivo ahi hace 3 años. Gracias!

  5. Martin dice

    BUenas tardes, una consulta: actualmente, bajo el nuevo codigo civil, y siendo inquilino…me corresponde pagar como parte de las expensas el arreglo interno de una unidad?

    Gracias

    1. Sergio dice

      Holas, Martín: depende del contrato… Abrazooo

  6. Hernan dice

    Hola, soy parte del consejo de administración de mi edificio. Es cierto que bajo el nuevo código pueden demandarme si el administrador se manda un moco financiero? Porque no me parece que tenga pies ni cabeza que yo pueda ser responsable, dado que yo no manejo la plata ni su reparto. Gracias!

    1. Sergio dice

      Hola, Hernán, depende del grado de participación, no? Hay que ver y analizar eso.

  7. Alejandra dice

    Sergio!!! Que buena página!!! Muchas gracias!! Felicitaciones!!!
    El jueves hay reunión de consorcio, soy inquilina y me gustaría participar. Los dueños tienen,la propiedad como una inversión únicamente, pero tenemos muy buen vínculo. Si ellos no,me firmaran el poder, puedo ir? Si me lo firmaran, que derechos tengo según el nuevo código. Muchas gracias por todas las molestias que te tomas en responder. Un abrazo.

  8. Constanza dice

    Estimado Sergio, que se hace si un vecino no permite entrar al plomero a reparar su baño?, mi dto abajo del suyo se está destruyendo por el agua que me cae. Gracias

    1. Sergio dice

      hola, al consorcio y llamar si no abogado/a para acciones legales, hay vías para accionar urgente. Saludos, Constanza y después contá.

  9. Tamara dice

    Hola quería consultar, soy inquilina, en mi edificio compraron un sillon que lo pusieron en el hall de entrada… no sería eso gastos extraordinario?
    Si lo fuese, ahora me lo pasaron como ordinario, ésto fue en enero.. y el administrador no lo ajusta.. se puede hacer algo?

  10. Gabriel dice

    Hola: El administrador del consorcio mandó a reparar una pérdida de agua del edificio que salía a la calle. Yo soy inquilino y el administrador está incluyendo el importe de la reparación en las expensas comunes, o sea que yo tendría que pagar esa reparación. ¿No correspondería haber incluido esa reparación en las expensas extraordinarias, o sea las que paga el dueño del departamento? Desde ya gracias por el asesoramiento

    1. teresa dice

      las cañerias de agua del edificio es comun al mismo , ademas no es una modificacion de las mismaspor lo tanto se trata de Expensas Comunes Ordinarias ,y corresponde que las pague el inquilino , salvo que vos tengas un acuerdo con el propietario de no pagarlas.

  11. Alejandra dice

    Hola: suscribí un ctto de locación y me están intimando a pagar expensas anteriores a mi entrada en el depto. También quieren que pague las expensas extraordinarias.
    Qué puedo hacer? Qué legislación me ampara?

    1. Sergio dice

      Hola, poner abogado, Ale! En general corresponde por el período locado, hay que ver el contrato y analizarlo. Saludos.

  12. Matias dice

    Sergio,

    Te consulto, el Registro de Administradores de Consorcio de la provincia de Buenos Aires (en mi caso vivo en el conurbano) donde se puede consultar?

    Gracias!

  13. Eva dice

    Hola Sergio, te consulto por una situación particular. Acabo de adquirir un departamento en el piso 15 al que le hice arreglos, en estos arreglos uno de los albañiles rompió un caño luz, que afectó al dpto de abajo, el cual fue reparado haciéndome cargo del gasto, lógicamente. En las últimas expensas me suman un arreglo de pintura y yeseria por un valor de $8000 de los pisos 13 y 14, el cual tampoco me fue consultado. Quería saber si esta decisión de cobrarme los arreglos a mi por parte de la administración es legal o que medidas puedo tomar al respecto.
    Muchísimas gracias, desde ya.

  14. mara dice

    Hola, vivo en un edificio de tres pisos sin ascensor, y hace unos años se construyó una torre Town House de Palermo, de 10 pisos. Compartimos medianera. Ahora dicen que tienen humedad en algunas unidades y quieren ingresar a nuestro edificio para colgarse y reparar “su medianera”. Como les dijimos que no, que realicen las reparaciones desde silleta y sobre su pared, nos enviaron CD para intimarnos a permitirles el paso. Nosotros no tenemos nada que ver con el problema de humedad de su muro, nuestro edificio (terraza) finaliza en el segundo piso de ese edificio. Es legal esa intimación para ingresar? Muchas gracias!

    1. Sergio dice

      Hola, ver carta documento con abogado/a. Es posible que deban permitir acceso para reparar pero hay que ver a quién corresponde.

  15. Mirna dice

    Hola, Metrogas detecto fuga en cañeria de gas de mi medidor en el depto que herede, no vivo alli y lo tengo para alquilar, y me corto el suministro a mi. Estoy en piso 4 y el medidor en el 3. le informé a la administradora y me dijo que tiene que pedir 3 presupuestos y luego hacer Asamblea, ya que corresponde el gasto a todos y que va a tardar porque” hay otras prioridades”. Mi reclamo fue telefónico, cuanto tiempo espero,que debo hacer ya que no mostró ningún apuro?.

    1. Sergio dice

      hola, Mirna: llamar gasista matriculado. Se podría entrevistar abogado/a para carta documento para evaluar intimación a la administración.

      1. teresa dice

        porque vas a intimar a la administracion ??? no comprendo ..
        Si entiendo tu apuro pero la administracion esta haciendo lo correcto perdir varios presupuestos y tratarlos en Asamblea para que lo aprueben ya se decision de ella, o este en el reglamento o se haya acordado en Asambleas previas.

  16. Carlos dice

    Hola, soy inquilina y el departamento se inundo con hasta 10 cm de aguas servidas porque se tapo el desague cloacal del edificio y rebalzo por la rejilla de mi baño, me daño el colchon que tenia en el piso y una alfombra de decoracion que tenia sobre el parquet, a quien le corresponde pagarme lo dañado? al consorcio o al dueño? El dueño no me quiere reconocer nada porque dice que debo reclamarle al consorcio ya que el no es responsable de mis cosas dañadas por causa del depto.

  17. Pilar Campi dice

    Quiero saber si la administración debe arreglarme un caño del interior del baño de arriba que está destruyendo el techo aunque yo no tengo las expensas al día. Quiero saber en que artículo está contemplado

    1. Sergio dice

      Hola, Pilar
      El copropietario tiene derecho a que le arreglen el caño (si es propiedad común) aunque deba expensas. Aparte, la administración debe iniciar juicio para cobrar las expensas. Ver abogado/a para acciones. Saludos.

  18. Sandra Pal dice

    sandra Pal. Vivo en un PH en CABA, el vecino de al lado levantó medianeras y colocó cuatro ventanas hacia nuestro pasillo, una ventana sin vidrios tiene una parrilla y le hizo una salida de un caño de ventilación, ahora todo el humo queda en el pasillo y adentro de la casa, le dije pero me respondió que era su medianera, Que puedo hacer.Gracias

    1. Sergio dice

      Ojo, ver con muni, bomberos y abogado/a por posibles riesgos. Evaluar acciones en consultar urgente con colega abogado/a. Al margen, mandame tu tel a dzconsultas@gmail.com si quisieras contarlo en la radio. Saludos.

  19. Juan Carlos dice

    A un determinado piso se le cayò parte del techo. En la parte superior del techo no pasan cañerìas de agua, pero si las cañerìas que corresponden a la calefacciòn por losa radiante.
    . El edificio tiene 20 años de vida.
    A quièn corresponde pagar el gasto, al propietario o al Consorcio?.
    Gracias por su contestaciòn.

    1. Sergio dice

      Hola, para responder es preciso leer el reglamento y conocer más los hechos del caso. Un saludo.

  20. Grace dice

    Hola sergio:
    En el 6º piso de 8 pisos de mi edificio, tienen calefon y después de varios años de estar ahí, reclaman que no se pueden bañar porque no tiene presion de agua.
    La solución que les dan es que haga una entrada independiente al calefón o ponga una bomba .

    Pregunto, esto le correponde al consorcio?

    Cuando se construyo el departamento se entregaron las instalaciones así y el que compro, compro asi.

    1. Sergio dice

      Hola, Graciela
      debería verse el reglamento.
      Ver urgente con gasista matriculado, al margen.

      saludos

  21. ana dice

    buenos dias tengo en mi depto un problema con los desagües del baño que me estan generando problema de humedad en el resto del depto. Me corresponde a mi arreglarlo o al consorcio?

    1. Ernesto Wehncke dice

      Hola. En el dept de abajo se le hizo una mancha de humedad que aparentemente se produce por una pérdida de las cañerías de desague de mi baño, o sea en el baño de ella.
      A quien le corresponde la reparacion? A mi o al consorcio? Muchas gracias. Me está volviendo loco mi vecina!

      1. Sheila A. dice

        Depende del reglamento y manejo que tienen en el edificio. Saludos!

  22. Evelyn Spalding dice

    Hola Sergio. En mi edificio hay un acuerdo, firmado hace algunos años e incorporado al reglamento, en el que estipula que cada uno deberá pagar las reparaciones de su propio departamento. El consorcio sólo se hace cargo de los de uso común, en el caso de la plomería esto vendría a ser la columna. Yo tengo un problema en el baño y llueve sobre la cochera y lo voy a pagar de mi bolsillo. La vecina de arriba tiene un problema, me llueve en la cocina y dependo de su buena voluntad (que no la tiene) para que solucione mi problema.
    ¿Es este acuerdo legal? Muchas gracias-

  23. Dolores Lastra dice

    Hola Sergio este reclamo es desde casi un año, el propietario de arriba de mi dpto. modifico su depto tiro abajo el toilette. obvimente obstruyo la llave de paso (pues hizo pasillo), yo tengo mi toilette justo debajo. y el techo tiene humedad y el olor es espantoso, ya hemos reclamado por mails, por telef. personalmente con la administracion y ahora enviamos carta documento a la administraciòn pues supongo que como este señor integra el consejo la administradora lo beneficia pues es un gasto que debería pagar el pues ni siquiera inscribio dicha modificación . Mi siguiente paso es hacer mediaciòn te parece correcto.

    1. Sergio dice

      Holla, poner abogado/a para seguir la acción legal.

  24. alejandra dice

    hola el depto de abajo el sr fallecio la hija no quiere saber nada y los hios del otro hijo que fallecio tambien no saben y no me ateienden ,en el depto hay ratas porque el de al lado que esta vacio tambien tiene ,que puedo hacer es terrible , hace mas de un año que esta asi hicieron nido ahi porque quedo como cuando vivia el sr ,

    1. Sergio dice

      hola, contactar a la municipalidad y policía.

    2. Maria dice

      hOLA! QUE PASO AL FINAL? Que locura. Quien retiro el cuerpo del sr? alguiens e tiene que hacer cargo.
      No tenia mascotas no?

  25. nicolas dice

    Sergio, se me rompieron los caños de agua de la cocina y comedor. Pedimos presupuesto para arreglarlo y se eligió el más barato tanto para plomeria como para albañil y tb los ceremicos. Eso fue todo pago y liquidado por expensas. Pero en enero en la asamblea la gente voto que no correspondía el arreglo y me cargaron todo a mi expensas. Y ahora me vino todo a cargo mio, eso es posible? A pesar de que esta todo con factura y presupuesto? Que culpa tengo yo? Gracias

  26. Gustavo dice

    Soy propietario de un depto FONAVI, nunca hubo administrador, hoy me llego una carta documento diciendome que debo un monton de dinero de una pseudo administracion, cuando no fui citado nunca a conformar ningun consorcio, diciendome que debo pagar unos arreglos que se hicieron en unas columnas, ¿Esto puede ser asi se puede formar un consorcio sin que me avisen decidir arreglos sin consultarme y obligarme al pago?

    1. Maria dice

      No, obviamente. Tenes que ir a denunciar a la entidad que controla las administarciones.

  27. leticia venesio dice

    Hola , mi madre es dueña de un monoabmiente que tiene 5 años de construccion , resulta ser que la rejilla de desague del balcon ahora produce una filtracion perjudicando al vecino del piso de abajo . La reparacion de la misma a quien corresponde por los gastos .. Me dijeron que las construcciones tienen gartantia por 10 años (caños en comun de los dptos) esto es verdad ? .. Gracias

  28. Luciana dice

    hola, en mi edificio (ciudad de mar del plata) cortaron el gas hace 7 meses. de a poco lo fueron solucionando, pero en mi caso sigo esperando, porque la perdida es en el tramo vertical de la montante, y tienen que pasar los caños por fuera del edificio. lo que quiero saber es si hay algun tipo de plazo de espera, porque obviamente estoy viviendo en otro lado, y aun tengo que seguir esperando que el gasista le presente presupuesto para asi comenzar con el trabajo. que puedo hacer?

    1. Sergio dice

      Hola, ver con gasista matriculado y empresa de gas urgente, por seguridad.

  29. Julieta dice

    Buen dia! En mi edificio realizaron la remodelacion del hall porque a una propietaria no le gustaba (era antigua). Hicieron la obra y el administrador incluyo el gasto en gastos de mantenimiento y ahora quieren que los inquilinos paguemos EL DOBLE de expensas para cubrir el gasto. Se escudan en el nuevo codigo civil. Esto es legal? Que puedo hacer? Muchas gracias!

  30. Mónica dice

    Buen día, tengo una filtración proveniente del piso de arriba desde hace 9 días. La administración habló con el propietario pero éste no tiene plata para repararla y así se cayó el techo de mi baño. Ahora parece que comenzará con la reparación pero mi temor es que solo se trate de un emparche. Tiene la administración de acuerdo al código civil que supervisar ese trabajo???y/o pagar los gastos de plomeria..??? La pérdida es en el baño y parece que pertenece a la ducha del piso de arriba. Muchas gracias.

  31. Marcela dice

    Buenas noches, soy inquilina en un edificio que tiene 15 unidades funcionales, hace unos días, detectamos olor a gas proveniente de las paredes laterales y el piso, del bajo mesada, a quien debo reclamar la reparación, al dueño de la vivienda o al consorcio de propietarios.(la filtración de gas provienen de las paredes lisas y pisos cerámicos)desde ya muchas gracias.

    1. Sergio dice

      Llamar urgente al 911 bomberos, ENARGÁS y a la empresa de gas, metrogás o la que sea para que tomen las medidas de seguridad correspondientes. http://www.enargas.gov.ar/ Ventilar bien todo mientras abriendo ventanas y no encender luces ni llamas. Por el tema legal, ver colega abogado/a.

  32. juan lopez dice

    Buenas noches, una consulta. Es licito que el encargado tenga una empresa de reparaciones/construccion y TODOS las reparaciones del depto las haga su personal en “sociedad”con el administrador. Esta de mas mencionar que tiene la capacidad de hacerle la vida imposible a cualquier personal contratado por algun vecino para pintar, etc. Es posible que sea licito semejante abuso, falta poco para que tercerice sus tareas de limpieza con personal en negro.Desde ya gracias por su respuesta

  33. Jesica dice

    Puede un administrador dejar asentado en asamblea que sin autorización previa de consejo y asamblea no llega a arreglo en mediación (por deterioro de u.f y resarcimiento económico)? O sea, como una forma “legal” de sacarse la responsabilidad por incumplimiento de mediación previa.

  34. Marisol dice

    Tengo un grave problema con el vecino de abajo de mí departamento, vivo en un 4 piso,al parecer le gotea agua al del 3 por el techo.Vino el plomero de la administración y dice que me tienen que sacar todo el piso de mi baño…que es de mármol negro, pero como es muy caro, me tienen que poner un porcelanato, que no se condice con todo el resto del baño.No me opongo al arreglo.Mi pregunta es si tengo derecho a que se respete la estructura original de mí propiedad? o me puede causar problema la negación a que me levanten el piso original. Gracias.

    1. Sergio dice

      Hola, en principio debe mantenerse la estructura, hay que ver el caso.

  35. Marisol dice

    Sergio…todavía sigo con el problema del baño,en que me tienen que levantar el piso de marmol, ahora el administrador me dice que las cañerías me las cambian, pero el piso de marmol lo tengo que pagar yo…por ser muy caro. Qué puedo hacer,yo no puedo costearlo.Gracias

  36. Nicolas dice

    Buenos días Sergio. El vecino de arriba tuvo una perdida de agua del termotanque y por este motivo mi cocina se vio afectada (hay que cambiar el durlok del techo y el fondo de un mueble). El dpto. de mi vecino estaba alquilado y la inmobiliaria dio vueltas hasta que la inquilina se fue. Ni la inmobiliaria ni la administración me pasan el teléfono del dueño de arriba. Puedo hacer los arreglos y exigirle a la administración que se lo cobre al propietario de arriba? Gracias

  37. diego dice

    Sergio buenas tardes . consulta que pasa si la administradora se niega a recibir pagos a cuenta de expensas, realice un arreglo 2 veces de mi dpto por una perdida de bajada de agua fria y no se hizo cargo . quize descontarla de expensas y tampoco lo acepto, no tiene el consorcio cta cte. y pone un dia y horario imposible para pagarle a ella sino no recibe pagos … como veras es un desastre quiero pagar pero no tengo opciones .. que hago

  38. Matias dice

    Hola Sergio.
    Quisiera hacerte una consulta:
    Estoy alquilando, en el contrato figuran expensas ordinarias.
    Me corresponde pagar por los arreglos que se realizan en otras unidades? ejemplo: Pintura y masillado en piso x.
    A su vez se efectuó un arreglo en la unidad en la que vivo, no le corresponde al dueño el proporcional del gasto?
    Desde ya muchas gracias

  39. María dice

    Siguiendo con otras consultas, no me queda claro. las cañerías internas de una cocina o baño, por ejemplo el cuatro de de ducha o el depósito embutido de un baño, a quien le corresponde la reparación? al Consorcio o al propietario?

  40. Paula dice

    Hola Sergio. Tengo un ph que linda con la pared del vecino (muro medianero) en donde se me produjeron filtraciones por una enredadera. El mío es un consorcio en donde desde hace años no hay administrados porque somos solo dos unidades. Puedo reclamarle yo al vecino o tiene que hacerlo el consorcio?

    1. Sergio dice

      Hola, hay que ver el caso. A nivel general ambos pueden estar legitimados, habilitados para demandar.

  41. Guillermo dice

    Hola Sergio. Felicitaciones por tu página y twitter.
    Consulta muy básica: el nuevo código civil pisa los reglamentos preexistentes, o al ser estos un contrato, siguen vigentes?
    Ejemplo: reglamento dice que cada uno se paga sus arreglos de caños q llegan por la pared. Nuevo código dice que corresponde al consorcio. Cuál pisa a Cuál?
    Gracias!
    Guille.

    1. Sergio dice

      Hola, Guillermo. Buena pregunta. Hay que analizarlo.

  42. Romina dice

    Hola sergio, tuve que hacer una mudanza y me acusan del deterioro de un espacio comun( escalera)me pueden obligar si o si a pagar el arreglo?…gracias

    1. Sergio dice

      Hola, hay que ver qué pasó…

  43. hernan franco dice

    hola, me cobran expensas y no me brindan servicio de limpieza, tengo un local comercial fuera del edificio y no tengo acceso a las areas comunes ni ascensores, sin embargo pago mensualmente obligaciones como un departamento interno.
    el servicio de limpieza no asea la vereda ni retira residuos de mi local.

    es justo que se me cobre expensas, no deberia ser limitado al servicio recibido.

  44. mariela mendiburu dice

    En la casa de arriba a la mia vive mi Primo que hizo todo el deshague de su cocina y baño al desague de la terraza y lo hizo tan mal que la pared de mi comedor parece una cascada de agua constante. Le pedi varias veces que lo arregle pero dice que yo tengo que pagar el arreglo porque el que tiene filtraciones es mi techo.
    Hace mas de un año que estoy con este tema, ahora no solo se niega sino que grita, insulta y amenaza.

    Mi pregunta es, se le puede hacer acciones legales aunque ninguno de los dos seamos propietarios ya que la propiedad esta en sucesión?

  45. Leandro dice

    Si lo que pierde agua es el caño de la ducha, dentro de la pared, pero del otro lado de la pared es una habitación del mismo departamento, ¿a quién le corresponde el arreglo? Gracias!

  46. Mónica dice

    Buen día!Vivo en la PB de un PH de 2 departamentos uno en PB y el otro 1 piso.Tengo una filtración del desague en la parte correspondiente al primer piso que arruinó paredes y techo. Mi pregunta es: a quién le corresponde la reparación del caño y el perjuicio ocasionado x dicha rotura? Gracias!

  47. Dra Graciela dice

    Este articulo es una obra de arte !! Claro, práctico y legal. Felicitaciones.

  48. Alejandro dice

    Buenas tardes..
    Tenemos un gran problema en nuestro edificio. El administrador ya nos hizo juntar dinero 4 veces, en diferentes períodos, por expensas extraordinarias para la supuesta habilitacion de los ascensores. Las primeras tres veces y 5 meses despues dice que se tuvo que usar para otras cosas dicho dinero. Ahora, sin Asamblea mediante, nuevamente nos boliga a juntar dinero por expensas extraordinarias por el mismo tema. Ya pagamos la habilitacion de los ascensores 4 veces. Y esta ultima vez, obligados. Que se puede hacer al respecto

  49. Ana dice

    Buenas tardes! Soy propietaria con expensas al día. Mi inconveniente es q al abrir cualquier grifo d agua caliente del baño no enciende el calefón ,tengo q ir a la cocina y abrir un poco la canilla del agua caliente ahí para q encienda . Vino el plomero del consorcio y al ver dijo q el caño d agua caliente está todo oxidado x fuera y dentro,x ende no deja pasar el agua como corresponde,x lo cual hay q hacer el cambio d caño.A quién pertenece abonar el arreglo? Al consorcio o a mí? Espero respuesta.Gracias!

    1. Sergio dice

      Hola, hay que ver el reglamento

  50. mariana dice

    Hola, vivo en el depto 1 de un ph de 3 deptos,yo tengo dos entradas: la mía individual y además la del costado, que es el pasillo en comun con los otros dos propietarios y no hay expensas. Vino metrogas porque perdia gas y resulta que no es de la calle, cortaron el gas y habria que romper el pasillo comun para ver donde es la perdida (que creen que proviene del pasillo en comun ) La pregunta es: estoy obligada a poner dinero para la obra? ya que prefiero que me anulen el servicio y tener todo electrico. es legal que yo no quiera conexion de gas en mi domicilio?? lei el blog y esta excelente muy bien explicado!!!muchas gracias

  51. Ludmila dice

    Hola, voy a hacer una refacción toral de la cocina y dada la antigüedad del edificio seguramente tengan que cambiar los caños de piso y pared por deterioro. ¿Eso lo paga el consorcio?
    Gracias!

  52. Ivo dice

    Hola, si la administración tiene que hacer reparaciones en tu departamento, las hace mal, y las tiene que repetir, y en el medio de ese tema q dura meses se te llueve el techo porq se inunda la terraza (vivis en último piso de edificio) y la administración no da respuestas a ninguna de las cosas anteriormente mencionadas, hay forma dentro del marco legal, de iniciarle acciones sin ser ni propietario ni inquilino? pero viviendo en el lugar hace más de 20 años.

    Saludos

  53. Ramiro dice

    Buenas, vivo en dpto de 12 pisos y nos cortaron el gas por perdidas. La cuestión es que al hacer la adecuación de la sala de gas y la revisión de los dptos, encontraron que varios de los caños que van desde la sala a las u.f. tienen perdida y cambiarlos sale mucho dinero. Mi consulta es si hay y cuál es el plazo de tiempo que tiene un consorcio para arreglar esto? Ya qué al margen de ser costo, tener gas para bañarse y cocinar es una necesidad básica.
    Muchas gracias!

    1. Sergio dice

      Hola, depende del administrador y lo que se vote, en general demora, ver con ENARGAS. Saludos

  54. Cristian dice

    Estimados:
    Me dirijo a Uds. con el fin de realizar una consulta. La situación en la siguiente, en la cámara séptica de mi patio, confluyen las cloacas de 6 Unidades Funcionales, las cuales conforman la parcela.
    Mi consulta en concreto es si es legal que esta conexión esté realizada de esta manera, o si cada Unidad Funcional, que conforman la parcela, “deberían” realizar su propia salida a la calle de sus respectivas cloacas.
    Agradecería mucho asesoramiento al respecto, o bien, el lugar al que debo dirigirme para poder informarme.
    Desde ya muchas gracias!

    1. Sergio dice

      Hola, hay que ver con la muni, arquitecto y en su caso con algún plomero matriculado. COntá después.

  55. Adriana Ventura dice

    Hace mas de cinco años comence atenr filtraciones del piso de arriba (balcon terraza) empezo con humedad y se fue deteriorando cada vez mas , actualmente tengo goteras y se cayo parte del cielorraso. Realice innumerables pedidos de reparacion a la administracion. Siempre la escusa fue que no habia dinero. En las ultimas reuniones de consorcio los copropietarios estuvieron de acuerdo en hacer los arreglos que correspondan inclusive en la ultima realizada el 26 de marzo figura en acta como prioridad y pero la administracion no se ocupa y mi depto se deteriora cada vez mas. Que puedo hacer ? Seria conveniente el envio de una carta documento.? Me podrian brindar un texto
    Gracias

    1. Sergio dice

      hola, poner abogado y redactarla. Defensa del consumidor también sirve.

  56. Maria dice

    mi consulta es: estoy en un local en el cual no hay instalacion de gas ni nunca hubo, hace 3 años que estoy pagando expensas extraordinarias para reconectar el gas que fue cortado en el edificio, he reclamado al administrador porque creo que si no tengo instalacion de gas no correponde pero nunca da una respuesta, corresponde o no???

    1. Sergio dice

      Hola, hay que ver el contrato, lo que se pactó para estos casos. Parece gasto extraordinario si es reconexión de gas.

  57. Lautaro dice

    Buenas tardes Sergio
    En mi caso, un caño en la cocina levantó el piso, y está afectando también a parte del comedor, le informamos al administrador y nos indico que no tiene presupuesto para verificar.
    Como podriamos tratar el tema para que sea atendido el reclamo?

    1. Sergio dice

      hola, carta doc con abogado.

  58. juan dice

    Hola Sergio

    MI consulta es la sig: compramos un depto, y nos llego las primeras expensas, vi que las mismas tienen gastos extraordinarios, por arreglos anteriores en otras unidades, es correcto que abonemos por estos gastos, por mas que seamos propietarios nuevos?

    1. Sergio dice

      hola, Juan, hay que ver el título y evaluarlo…

  59. Marina dice

    Vendimos casa de los abuelos que hacia años no estaba habitada con problemas de filtracion que fueron informados.La compradora tiene la posesion hace 6 meses cuando firmamos el boleto,la semana que viene escriturariamos y la escribana nos dice que la compradora pretende que paguemos el arreglo de la filtracion. Le rebajamos el precio de la casa un montón.Nos corresponde pagar el arreglo?

    1. Sergio dice

      Hola, hay que revisar el título de venta, a ver cómo está redactado…

  60. Eleonora dice

    Quisiera preguntar, un depto de mis padres que murieron hace 5 años, y tuve filtraciones, recuerdo que mi padre siempre luchaba con eso.Este depto es ultimo piso, y por una filtracion que hubo, esperando casi un año ,que afecto a los moradores que alquilaban este depto, me entere que este hombre hizo un penhouse.Me dijeron que hiciera una denuncia, pero se que esto llevaria mucho tiempo….estoy enferma y esto me llevaria a un stress, que no podria tolerar segun mi doctor.

    1. Sergio dice

      Hola, Eleonora. ¿Cómo estáS?

      Te sugiero entrevistar a algún abogado para ver bien las acciones posibles, quizás una carta documento o en una mediación con el consorcio se pueda solucionar. Un saludo.

  61. Fernando dice

    Hola Sergio consulta, tengo una filtración en mi unidad funcional (UF) y el inspector del edificio de la administración del mismo, determino que es responsabilidad del propietario de arriba los gastos tanto de la reparación de la perdida y los daños en mi UF.
    Se le envió una notificación via carta (no documento) por parte de la administracion al propietario de la UF superior, pero el mismo no se hace cargo de lo antes mencionado.
    Me recomendas carta documento y en caso de no cumplir el objetivo ir a mediación, o que puedo hacer?
    Mi idea es exigir a la administración que se haga cargo del arreglo y luego cobrárselo al propietario causante del daño por expensas, se puede exigir eso?
    Desde ya muchas gracias, excelente pagina!

    1. Sergio dice

      hola, posible pero previa carta documento con abogado, etc. Abrazo.

  62. Monica dice

    Necesito saber que puedo hacer soy propietaria de un departamento en el piso 10 y hace un a#o cambiaron la llave de la terraza y tuve que hacer un lio barbaro para que me den una copia yo solo la quiero para colgar la ropa ahora otra vez volvieron a cambiar la llave y no me quieran dar una copia creo que es una locura que no se permita ir a colgar la ropa la terreza que es un espacio comun y se paga tan caras las expensas, necesito saber si hay algo que pueda hacer porque la situacion economica no da para ir a un lavadero todos las semanas
    muchas gracias espero una respuesta que me ayude

  63. Diana Calzetta dice

    Hace mas de 1 año que estoy sin gas debido a Metrogas corto el servicio porque encontraron que varios de los caños que van desde la sala a las u.f. tienen perdida y hay que cambiarlos. A pesar de estar autorizado el trabajo la administración no envía a un gasista matriculado para que se haga el trabajo. No quiero seguir dependiendo de la inoperancia de la administración y voy a cambiar la cocina a gas por una eléctrica. Ya comunique en una reunion que no pensaba pagar en las expensas gastos relacionado con conexiones de gas. Como debería formalizarlo

    1. Sergio dice

      Hola, Diana, eso se vota en asamblea… Hay que ver mayorías y demás.

  64. Buby dice

    Hola Sergio, cómo estás?
    Hasta cuando puede hacerse un reclamo a la Administración de reparación de una unidad funcional por un daño causado desde un caño común? Existe algún plazo? Proscribe?

    Gracias!

    1. Sergio dice

      Hola, sí, debe prescrbir pero hay que ver desde cuándo y el plazo.

  65. Alejandro dice

    hola , hace desde Junio de 2016 que no abono las expensas , sé que no pueden usarse pretextos pero me canse que desde el 2010 hubiera filtraciones de la terraza y todo lo recaudado fuera a cosas estéticas y arreglos en otras UF ,en 20 años que llevo en este edificio deje de abonar después de 18 de hacerlo normalmente .Me dijeron que me harían lamembrana en mi techo (espacio comun) hace un mes me hice por mi cuenta con la mejor oferta que tenía ,hasta hoy no hay filtraciones pero mis cielorrasos quedaron arruinados ,quiero cobrarme los costos de mi terraza más los revoques ,poseo cert.de discapacidad por EPOC por lo cual afectó esa humedad mi salud .Quiero realmente hacerles pagar a los malos vecinos que nunca se solidarizaron aunque sea de palabra conmigo ¿como hago si la relación con el consorcio está rota .Fuí antes de realizar la obra a un CGP 5 mediaciones a las cuales la administradora no concurrió , mandé carta documento aunque debí ir al correo a buscar el recibo de dicha CD porque la encontraron mis amigables vecinas y nunca llegó a mis manos el acuso de recibo .¿cabe la figura de daños y perjuicios ya que la administradora dice no estar enterada de el problema de humedad y yo tengo mails enviados por mí y respondidos por ella con los presupuestos a fines de 2016 .

    1. Sergio dice

      Hola, Alejandro, sinceramente debe ponerse abogado para evaluar la prueba, en entrevista.

  66. Bruno dice

    Hola, el consorcio hará un trabajo de albañilería que demorará aproximadamente 4 días (revoques de pared y piso con loza). Como no quiero perder 4 días de trabajo por quedarme en casa mientras se realiza el trabajo, pretendo que se haga dentro de los días y horarios que puedo estar en mi casa, esto sería de lunes a viernes a partir de las 16 hs y los sábados todo el día (domingos también estoy dispuesto a quedarme si quieren venir a trabajar). Es razonable y factible pedir que hagan el trabajo en los horarios y días que no me perjudique a mí?. Saludos.

    1. Sergio dice

      Hola, se debe acordar horarios, hay que ver…. saludos!

  67. Pablo dice

    Hola, soy propietario, este mes me llegó un “cargo directo” en las expensas por un arreglo que le hicieron a la vecina de abajo de mi departamento y la administración me dijo que había sido una filtración de mi cocina. El tema es que nunca nadie vino a mi departamento a corroborar ninguna rotura, ni se me informó de ninguna manera lo que pasaba, simplemente me cobran el cargo.
    Que debo hacer? debo pedir los presupuestos que se pidieron previo al arreglo? o la factura original del mismo? No se cómo proceder..
    Muchas gracias

    1. Sheila A. dice

      Hola. Ambas son buenas opciones. En principio averiguar bien con la administración, pedir más detalles..
      Suerte!

  68. Nicolas dice

    Buen dia! Soy propietario, en diciembre se acordo el cambio de tejas del edificio para poner chapas en una reunion a la que no pude concurrir y se decidio por mayoria de votos. Resulta que el presupuesto acordado era de un importe en tantos meses de trabajo, resulta que los meses de trabajo se duplicaron, el presupuesto se elevo un %40 (aumento valor de las chapas), de los cuales el techista culpa a la administracion por darle tarde el dinero o al menos no en los tiempos acordados, y el trabajo lo hacen de pésima manera, por ejemplo “clavaron” (no atornillaron) las chapas sin ponerle aislante afectando la temperatura de todas las habitaciones del ultimo piso. El aislante tuvimos que comprarlo aparte los dueños del ultimo piso porque asi se lo pidio un inquilino a la administracion (?) Luego de comprar el aislante acordado, a las semans de trabajo veo que estan utilizando un aislante de la mitad de diamietro del comprado y hasta ponen 30 cm de aislante solo para que sea visible y el resto sin aislante.
    Hace 4 meses le pedi a la administracion los antecedentes desde el presupuesto hasta las facturas y entregas de dinero que fueron realizando y sigo sin tener respuesta. Llegan las expensas y solo piden pagos sin explicacion alguna sobre lo que se trata. Y todavía queda pagar parte del trabajo, minimo un %20 o %30.
    Ante quien puedo hacer un reclamo para que hagan el trabajo como corresponde sin tomarnos de boludos. Defensa del consumidor?

    1. Sheila A. dice

      Hola Nicolas. Esa sería la primera opción, puesto que la administración no te responde, cuando debe de atender la situación.. Suerte!

      1. andrea dice

        Yo fui a cgp denuncia. Hice acuerdos. No cumplen. No tienen controles. Tenes que poner abogado y perito.

    2. Marina dice

      Intentá ADEPROH, aunque espero lo hallas resuelto.

  69. Mariana dice

    Hola . Soy propietaria y en mi departamento aparecio humedad alrededor de un ventanal que da a un balcon externo . Aparentemente seria un tema de impermeabilizacion alrededor de la abertura . Mi consulta es si me corresponden a mi los gastos o al consorcio . No seria fachada exterior eso?
    Gracias

  70. Ricardo R dice

    Hola ! Tengo una pérdida en el baño de mi casa. El plomero puesto por la administración llegó a la conclusión de que se origina en el baño del piso de arriba, lo cual además es evidente. El vecino de arriba hace meses viene negando esta situación. Nos permitió ingresar al baño, probar no utilizando el baño, etc, pero la pérdida continúa, por lo cual se ha llegado a la conclusión de que la pérdida se origina en las conexiones a la montante tras una de las paredes, lo cual el niega aduciendo que entonces el problema es del vecino de arriba de él, eligiendo ignorar que en ese caso el problema de humedad también debiera apreciarse en su baño. La administración argumenta que ha hecho ya todo lo posible, dado que el vecino de arriba no permite ingresar a su baño para romper la pared y localizar el origen del arreglo. Como debemos proceder ? Día a día nos destruye el baño y un pasillo, ya que la perdida es constante.

    1. Sheila A. dice

      Hola, idealmente que lo intime la administradora. Saludos

  71. Nora dice

    hola Sergio te hago una consulta, vencio el contrato con el administrador del edificio. En la reunion de Asamblea se le notifico que no ibamos a continuar con el y se presento a una nueva administadora. El resultado es que el administrador anterior no quiere dejar el cargo. como se debe manejar el tema? no soy de la comision, pero ahora nos estan diciendo que no paguemos las expensas hasta tanto no se solucione el tema

  72. Alberto Fidelio dice

    Hola Sergio, soy de Planta Baja, que pertenece a un edificio de 10 pisos, y cada vez que deben arreglar las cañerias de provisión de agua, las particulas que se desprenden de las mismas se depositan en las terminales abajo, es decir en mis canillas y alimentación del depósito de agua para limpiar el inodoro. Reconozco que en primera instancia la Administración se hace cargo de purgar mis canillas, pero no quedan bien, por que noto que disminuye en forma importante la presión de agua en las canillas y es más: la llave de paso dejó de cerrar en virtud de las particulas que descendieron a dicha llave de paso. Ahora bien: segun nuestro reglamento interno no corresponde al consorcio en segunda instancia la reparación de la llave de paso ni tampoco arreglar la alimentación de agua del deposito de agua en el inodoro, ni tampoco volver a limpiar o purgar las canillas que se taparon nuevamente en virtud del desprendimiento de las particulas en las cañerias de agua, que considero es un problema de consorcio por dicho motivo, en tanto que la administración me informan que es a mi cargo. Por lo que a mi criterio (previa consulta con algun abogado especializado) todo lo que sea la presión purgar y arreglo de la llave de paso por motivo de esas particulas que se desprendieron de las cañerias arregladas en pisos superiores a mi departamento deben ser a cargo del consorcio. De lo contrario deberia oponerme al proximo arreglo de esas cañerias por que me perjudican y tengo derecho a ser indemnizado. Usted qué opina?

  73. Alberto Fidelio dice

    Hola Sergio, pasando en limpio el comentario anterior, concretamente es: En virtud de que mis cañerias de provision de agua pertenecen a mi departamento, yo debo hacerme cargo de purgarlas a mi costo permanentemente por las particulas e impurezas que descienden desde las cañerias de provision de agua del consorcio, en otras palabras las cañerias que son de mi departamento funcionan mal por causas exteriores y atribuidas al consorcio.
    Saludos
    Alberto Fidelio

  74. Fernando dice

    Hola Doc, vivo en un PH, somos dos deptos. Para efectuar modificaciones en mi unidad funcional que implican cambios en medidas de planos originales necesito aprobación por escrito del otro copropietario?. En el reglamento de copropiedad consta que debo hacerme cargo de nuevos planos y reglamento, pero no habla de autorización de la otra parte. Gracias

  75. Andrea dice

    Hola. Agosto 2017 denuncio humedad en mi ambiente y explosion del parquet. Administracion manda plomero y parquetista e inquilina da el ok. Tardan 2 meses y en noviembre arreglan. En enero la inquilina se va y no puedo comercializarlo (necesito la plata y no voy de vacaciones porque no puedo no tener ese ingreso y a su vez pagar las expensas). . Perdi todo plan y respeto. Ya que desde entonces me volvieron local yendo y viniendo y yo viendo como pedian presupuestos, el administrador mentia, luego el consejo decia si o no, nadie se comunicaba, no habia alguien profesional que vino a ver que pasa. La cosa se agravo y se encontro humedad en columna y techo. Me hicieron firmar un acuerdo para arreglar con vencimiento setiembre (ahora) y me presionaron mucho cuando yo veia que habia humedad querian pintar y entrar sin que yo este (llave al encargado) . Yo pedi mil veces que me avisen 24 horas antes para abrir y ver que hacen o quien vene y para que. El acuerdo fue de ceder lucro cesante, cambiar madera por porcelanato, no pagar las expensas durante este tiempo de demora de ellos. Y pasado el plazo la humedad existe por DEMAS. Sabiendo que no vivo ahi me mandaron carta documento provocando que, en mis dias y horarios de trabajo me llamaran para ir casi YA y de ahi que “impedi el acceso” . Mentira! Siempre pedi coordinar y estoy AGOTADA de 1 año de recibir 100 visitas y estar y abrir dejando trabajo, salud y tiempo de familia. No doy mas. Estuve con pico de presion por tanto disgusto y angustia por no avanzar. Al momento me abandonaron totalmente. Que debo hacer? Ya hubieron cartas documentos. Son pillos y pez gordo en el rubro. Yo no tengo dinero para tanta carta doc y abogados. Ellos ganan. Pero tengo el depto vacio y yo queria volver o hacer un sacrificio de estar donde estoy solo por cuestiones economicas. Me dice una abogada que vaya a juicio. Nunca tuve un juicio pero ellos ya pasamos por mediaciones, acuerdo, y no solucionaron la raiz del problema y ahora me dicen que ponga plomero yo. No puedo , no conozoco, tienen que entrar a departamentos vecinos. No se puede. Es responsabilidad de ellos no? Recuperare algo? Gracias

  76. andrea alonso dice

    Hola sergio estuvimos sin gas por mucho tiempo mis vecinos decidieron hacer los arreglos y yo quedarme en electricidad, tengo que hacer el cableado y un resfuerzo desde la cabina de medidores. a quien le corresponde el gasto?

  77. andrea dice

    Agosto 2017 humedad levanta parquet. Arreglan mal (no detectaron que humedad viene de baño de arriba y de al lado). Depto no se puede habitar. Se hace acuerdo extrajudicial (cedo lucro cesante y madera por porcelanato). Fuerzan a reparar cuando no arreglaron la raiz del problema y sigue sector con humedad . Si ponen parquet o porcelanato se levantara. En el acuerdo no figura arreglar la humedad sino que figura poner porcelanato , ceder lucro, pintar. Convenio mal hecho por abogado. Vencio el 18 de setiembre. Se revierte todo? Puedo volver a mi depto igual estado? Puedo exigir arreglen humedad por incumplimiento de acuerdo? Ël albañil dijo ya compro el porcelanato (lo hizo despues del vencimiento del acuerdo y seguro con factura manual modificada, sin notificacion fehaciente a mi persona de cuando).

  78. Fernando Alvarez dice

    Hola. Muchas gracias por el tiempo que dedicas a esta pagina, no sabés cuan útil es a nosotros, legos y neófitos.
    Mi problema es el siguente:
    Una cañeria pinchada, comun a toda la propiedad; está en la pared, entre mi local y el hall de nuestro edificio. Todos avenimos reparación, y reconocemos que es común a todos. Los demás quieren que se repare de mi lado (tendría que vaciar y cerrar el local ), y no desean picar en el hall. No entran en razones, ni aduciendo el menor mal, ni el bien común.
    Estoy amparado a exigir que se realize la reparación en el hall? Espero haber sido claro. Gracias , desde ya por su respuesta.

  79. MarianaG dice

    Tengo un local comercial en la planta baja del edificio. Desde hace varios años estamos sufriendo de humedad y pérdidas por los caños de desague comunes del edificio que pasan por una de las columnas del local. El administrador hace caso omiso a cualquier solicitud o consulta, se negó a entregarme el reglamento del edificio y no muestra voluntad de colaborar para buscar la solución del problema. En estos casos cómo se debe proceder? Muchas gracias

  80. Marta dice

    Hola Sergio. Hubo un incendio en mi departamento. El seguro del edificio me reconoció el arreglo de la puerta de entrada y cerraduras. Pero no me cubrio todo el gasto. Me dijeron que el saldo le corresponde al consorcio. El consorcio no quiere y tampoco me dan una reunión. A quien corresponde pagarlo?

  81. Miriam dice

    hola, tengo un problema en el departamento y quiero consultarte. se me rompió la mezcladora de la canilla de la ducha. y me esta filtrando agua por una de las canillas y pasando por la pared al dormitorio. el administrador me dice que eso corresponde al propietario. ¿no se supone que todo caño que esta empotrado le corresponde al consorcio? gracias.

  82. Stefania dice

    Hola alquilo en edificio de 8 pisos en el que desp de contratar me entero que todos son de la misma dueña x lo que decide x todo. Ahora x indigente en la entrada pedimos que nos ponga reja y se niega, en caso de aceptar nos puede hacer pagar a nosotros? Gracias

  83. Carlos dice

    Hola, vino en un PH de 7 departamentos, el mío esta al frente, tengo entrada independiente, resulta que cortaron el gas en febrero de 2018, por perdida y hay que cambiar todo el caño principal, yo fui el único que llame, pedí presupuestos, hice hacer la prueba de hermeticidad, etc, a nadie le interesa tener gas, nadie quiere pagar el arreglo, es un ph de muchos inquilinos, que debería hacer para intimarlos, o hacer una asamblea, o reunion para dejar por escrito la decision de cada uno de no querer el servicio de gas, para poder pedir la baja y solicitarlo para mi solo.

  84. María Bjerg dice

    Hola, soy inquilina en un edificio en La Plata adonde me exigieron guardar mi bicicleta en un espacio especialmente habilitado para ese fin en el subsuelo. El lugar está perimetrado con reja y tiene un portón con candado. La llave está en poder el portero, durante la mañana y de los vigilantes de la empresa de seguridad, durante la tarde y la noche. Ese es el único espacio en el cual permiten guardar bicicletas ya que está prohibido subirlas a los departamentos. La semana pasada me robaron mi bici de ahí. Hice la denuncia policial y fui a hablar con el administrador quien me dijo que no puedo probar que yo tenía una bicicleta y que, además, el consorcio no es responsable de la guarda y custodia de los bienes de propietarios e inquilinos, de modo que no tengo ningún derecho a reclamar. Sin embargo, yo no tuve otra alternativa que dejar la bicicleta en ese lugar y nadie me aclaró que lo hacía bajo mi cuenta y riesgo. ¿Es correcto lo que sostiene el adminstrador? ¿No tengo derecho a un resarcimiento? Gracias por su ayuda!

  85. Marina dice

    Hola Sergio, por una arreglo del caño del consorcio quedó un agugero en mi piso nuevo de microcemento. El daño es de 1m2, el consorcio lo paga solo a valor de reposición. En ese caso, mi piso hecho hace 6 meses, quedará marcado, con manchas y desnivel para el resto de los dias. El piso de microcemento se cambia entero, en mi caso, son 19 m2.

    Que dice la ley al respecto de restituir los daños al estado enterior?

    Saludos,

    Marina

  86. Marina dice

    Respecto al comentario anterior…mi consorcio propone parchar el microcemento con baldosas de reposición….

  87. Iris dice

    Buenos días, soy propietaria de una unidad funcional que tiene un balcón terraza. A la vecina de abajo comenzó a filtrarle agua en el techo, proveniente de mi balcón, y el consorcio realizó una reparación: levantó piso del balcón, realizó carpeta nueva y colocó cerámicos DISTINTOS a los existentes por que no se consiguen mas. Mi consulta es si como propietaria puedo solicitar o no la unificación de materiales en todo el balcón puesto que la estética y el valor se ven perjudicadas. Muchas gracias por su tiempo.

  88. Octavio dice

    Hola, buen dia! Tengo una filtracion en mi baño desde hace 3 meses, y el consorcio me dice que no pueden priorizar esa reparacion, que tienen otras cosas que hacer. No me dan un justificativo real ni un tiempo estimado, no me responden los mails ni los mensajes. QUe podria hacer? tengo una nena de 1 mes que podria se afectada por la humedad y el moho.

  89. walter dice

    Buenas tardes, quería hacerte una consulta. Justamente estoy con un tema de filtración en el departamento, envié una carta documento y la verdad que todo sigue en la nada. Hace mas de 8 meses que tengo la filtracion de un placard y debido a eso traslade la ropa a otro sector de la casa. Tenes una idea de como puedo accionar contra un consorcio para llegar a una mediacion y que estos se hagan responsables del problema.
    hay alguna entidad que me pueda ayudar y no me cobre mucho con este caso?

    Saludos

    1. Sheila A. dice

      Hola. En el marco del gobierno hay entidades que colaboran a modo de mediadores…saludos!

  90. Hector dice

    Muy interesante la pagina
    Mi pregunta: soy propietario de un depto y una unidad tiene construida una ventana sobre la medianera y pretende que el mantenimiento corra por cuenta del consorcio. Ello es asi ? Que legislacion hay al respecto ? Gracias HH

  91. natalia dice

    buenas tardes! hace tres meses metrogas detecto una falla en mi medidor, cortándome por seguridad el suministro. La administración, me contesta que debido a que no tiene los fondos necesarios para realizar la reparación, no puede hacer nada al respecto. Soy la única que esta sin gas. Se planteo que me faciliten cocina eléctrica y el consejo dijo que no y que tampoco pagaran cuota extraordinaria para solucionar el tema de la perdida.Que puedo hacer??
    Gracas

  92. marisa dice

    o tengo idea,pero tengo una pregunta .mi medianera no da a ningun lado es la medinera final.tiene una grieta de 15 metros por la cual pasa agua cuando llueve y tengo todas las paredes de dormitorio baño y cocina negros hace8 años que pido el arreglo exterior e interrior .que hago me3 afecta la salud respir hongos y esporas todo el dia y la administradora no me da bola

  93. Silvina dice

    Hola! consulta, un edificio de 11 años. En una unidad se caen los azulejos de la cocina por “problemas en la colocación en el momento de la construcción”. No hay humedad, grietas, filtraciones, rajaduras ni nada, solamente los colocaron mal de base. Quien paga el arreglo? el propietario o el consorcio?

  94. isis dice

    Hola!,
    Necesitaria de su asesoramiento por favor!, La situacion es que vivo en el ultimo piso del edificio lo cual el techo de mi habitacion seria el techo del edificio, hace un mes que me empezo a llover literalmente y previo a esotmb hay problemas de humedad qque le corresponden al consorcio, no hay dudas de eso, el problema es que estoy sin luz en esa habitacion y con mucha humedad en las paredes, el consorcio dice que antes de solucionar este tema hay otras prioridades que perjudican a mas dptos, pero me parece que es una urgencia mas que prioridad, aclaro que no es un consorcio legarl, sino una de las propietarias que se encarga de administrar el edificio, en este caso, se puede ir por lo legal aunque no haya una entidad por detras? que derecho tengo de reclamar? Gracias

    1. Sheila A. dice

      Hola. Seria conveniente que busques asistencia letrada. Saludos!

  95. gabriel dice

    hola, donde puedo conseguir la ley completa de propiedad horizontal, otra pregunta los arreglos en las unidades como deben ser, comento que me quieren arreglar una habitacion que tenia humedad y no quieren pintarme de la misma forma que estaba antes de la humedad, osea yo tengo pintado con satinol y colocada una guarda y ellos solo quieren pintarme con latex y que si yo quiero satinol que pague la diferencia. Podrian asesorarme con este tema o donde puedo conseguir la ley

    1. Luis dice

      Buenas tardes : consulta el propietario del dpto de abajo insiste que tiene humedad en el techo del baño , despues que se le cayo , insite en que es mi dpto es el problema , ya se rebizo es problema de la bajada del edificio . Lo cual mi baño y de varios tuvo el mismo problema solucionado por el consorcio , este hombre insiste con cada nueva administracion y con con el mismo problema , ademas que el mueble de la cocina esta roto por la humedad , ya berificaron plomeros lo de la humedad y del mueble ( dicen que el mueble esta roto del uso y tiempo y que se tiene que romper su techo pero el no quiere! ahora me mando un presupuesto de material y mano de obra del mueble ( realmente gracioso )

  96. José Luis dice

    Buenas tardes. Como es clásico últimamente, en el edificio están haciendo arreglos por pérdidas de gas. No no tengo medidor ni utilizo gas. Al ser un servicio individual (desde el medidor hasta el departamento).. tengo que pagar esos arreglos?

  97. lucas dice

    Hola, vivo en un edificio de 10 pisos con 4 unidades en cada uno, solo 1 persona es dueña de todo el edificio y ademas él es la administracion, hace 2 dias se rompio la bomba de agua, por un golpe de tension, y pego un cartel en el ascensor que nos va a cobrar a cada unidad por el cambio de la bomba. corresponde eso??, el mantenimiento de una bomba de agua es un gasto ordinario, pero cambiar la bomba no seria algo extraordinario??
    Tambien quiero comentar que el edificio tiene luz de obra y que el recibo de las expensas es una fotocopia que dice luz, agua, abl y encargada donde su secretaria carga a mano los importes, nunca vemos un recibo de servicio y menos la factura de este gasto.
    que debo hacer?? gracias

    1. Sheila A. dice

      Muchas gracias por tu comentario. Por la complejidad del tema amerita entrevista con colega abogado/a, este es un espacio educativo para aportar información, y su comentario requiere análisis especializado. Saludos

      1. lucas dice

        Gracias por la respuesta, de todos modos me podrias decir si el cambio de una bomba de agua se toma como gasto ordinario o extraordinario. gracias nuevamente

  98. José dice

    Buenos días. Mi situación es la siguiente: Vivo en un edificio de dos plantas con 5 deptos. No hay consorcio. Soy inquilino. Se rompió la bomba de agua de uso común. Hice el reclamo a la inmobiliaria, nunca me respondieron. Lo arreglaron y ahora me llaman para decirme que me corresponde pagar parte del arreglo que fue dividido por el total de unidades. Me corresponde a mi como inquilino o a la dueña? Por otro lado nunca me avisaron ni me consultaron si estaba de acuerdo con el presupuesto y de un día a otro me llaman para decirme que tengo que poner un monto. “Legalmente” se basan en una parte del contrato donde dice que son a cargo exclusivo del Locatario gastos de energía eléctrica, Alumbrado Publico y servicios sanitarios, gas y pago de expensas comunes. Aclaro de nuevo que no hay consorcio en el edificio y nunca se pagaron expensas. Gracias!

    1. Sheila A. dice

      Hola José. Es un tema y sujetándome a lo que cintas, podés hablar con ellos respecto de que no se te consultó. Con respecto al pago, habría que estudiar ese contrato para ver a quien corresponde.
      Saludos

  99. ROBERTO OSCAR CATTORINI dice

    excelente, es lo que me hacia falta. Genio del derecho y de la bici

  100. Marina dice

    Hola. Si se rompe el sistema de fluxómetro del inodoro y el agua no corta , de tal manera que el indoro rebalsa porque no llega a desagotar, y se inunda todo, de quién es la responsabilidad de los daños subsiguientes?
    El Consorcio esta reconociendo la responsabilidad sobre reparación del fluxómetro, pero alega que no puede desbordar nunca a menos que esté obstruido. Si hubiera estado obstruido… no sería igualmente responsabilidad del Consorcio? Si la cañería de desagote del inodoro estuviera obstruida, acaso no es responsabilidad del Consorcio?

  101. Nicolas dice

    Vivo en un edificio familiar, donde nunca abonamos expensas más que para los gastos de luz, agua del edificio, como limpieza del mismo. Cada propietario se hizo cargo de sus arreglos. Ahora se rompió un caño que provee agua a los tres pisos. En caso que uno de los propietarios no quiere poner el dinero correspondiente, se puede hacer algo al respecto?

    Muchas gracias!

  102. Marie dice

    Hola Sergio! Ayuda!Soy inquilina de un dpto en el 2 piso. En el 1er piso tienen una filtración que aparentemente es producto de las cañerias de desagüe. Coincide con la ubicación de mi baño. Tampoco se sabe dónde está exactamete la perdida dentre de ese espacio y cuánto tendran que romper.El consorcio se hace cargo del arreglo. Envió a una persona a evaluar la situación. El presupuesto y el trabajo estará a cargo de otro que nunca vino a ver el tema. Ni siquiera vinieron a medir el baño y revisar bien el tema de los cerámicos, pues el piso del baño ya no se consigue más en esa medida. Y el lugar donde se compró tiene el mismo modelo (en otra medida) pero fuera de stock. Demoraria unos 50 días. El dueño del dpto en el que vivo, no tiene problemas en que lo cambien por uno parecido,de la misma calidad, comprado en otro lugar. Pero de no conseguir, la dueña del 1er piso insiste que se empiece el trabajo de rotura y que dps me arregle internamente con la Adm por el tema del piso, como si se me hubise ocurrido a mi hacer un arreglo! Al margen de que en esta situación de aislamiento vivo y trabajo acá. Me dejan sin posibilidad de usar el baño por lo que dure el trabajo(4 días) y no tengo modo de ir a otro lado. Claramente, desde mi punto de vista, el trabajo tendria que empezarse con los cerámicos comprados y finalizar con la colocación de los mismos pues, a como se están dando las cosas, nadie me asegura que vuelvan a terminar algo para lo que estan dando millones de vueltas. Es correcto?

    1. Sheila A. dice

      Hola. En este caso lo que prima es frenar la filtración, eso es lo que deben reparar sin demora, y tienen también que ver luego que te quede a vos bien terminado el baño. Saludos

  103. Florencia dice

    Hola Sergio!
    Te hago una consulta, un filtración de patio comun de uso exclusivo (PB) me afecta una de las paredes. La admisnitración dice que ese mantenimiento es del propieatrio, no del consorcio.
    Qué diferencia habría con pagar el arreglo de un balcón que le filtraba a un departamento que estaba debajo?
    Por qué en mi caso no paga los gastos el Consorcio? Gracias!!!!

  104. Silvina Coria dice

    Hola!
    Mito o realidad que le corresponde a la administración el arreglo/mantenimiento del cableado eléctrico desde el tablero del subsuelo hasta el tablero que se encuentra en el dpto?

  105. Carolina dice

    Soy inquilina. Comenzaron perdidas de agua en varias unidades y se estuvieron haciendo arreglos en mi cocina y en la de varios departamentos durante dos meses. Cambios de todo el desagüe, cambios de cañería de agua fría,arreglos de calefacción, impermeabilización de tanques, entre otros. El administrador incorpora todos estos gastos dentro de las expensas ordinarias. Me corresponde pagarlos? Tengo entendido que son gastos de mantenimiento común pero no habituales por lo que no debería pagarlo un inquilino.

  106. Amelia dice

    Hola:Soy propietaria de dos departamentos en terreno compartido, no se como se llama creo que PH, y alquilé uno de ellos. Tuvimos que llamar empresa de destapación de cloacas que es compartida por todas las unidades funcionales. Me parece que al inquilino le corresponde abonar la parte que le corresponde porque no se realizó cambio de caños ni de cámara pues me parece que si así fuere , ese gasto le correspondería sólo a los propietarios.
    Muchas gracias.

  107. Lorie dice

    Hola. Tengo un problema con mis vecinos ya que vivimos en un ph, somos 4 unidades. El problema es que la cañería de desagüe pasa por mi casa al ser la más próxima a la calle. Descubrimos que el caño central está roto por debajo de mi piso por lo cual los desechos de mi vecino remoja los cimientos y el olor abunda. Pedimos presupuestos pero dan vueltas para encontrar alguno más barato. Quiero saber si en caso de resolverlo por mi cuenta (ya que genera mal olor, no puedo usar uno de mis baños ni mi cocina. Necesito solucionarlo urgente), luego puedo hacer el reclamo pertinente para que me den su parte ya que la cañería es propiedad y responsabilidad de todos.
    Cuanto es aconsejable esperar para llegar a un acuerdo?
    Gracias.
    saludos

    1. Sheila A. dice

      Hola. Si querés que te lo reembolsen tenés que tener su aprobación.. saludos

  108. ariel campos dice

    Buenas! Estoy en el anteultimo piso, de la ventana de la cocina de mi vecina de arriba filtra humedad y en mi pieza el techo es un desastre,si llueve mucho gotea, este problema lo tengo hace casi 3 años, mande fotos, videos y vinieron a ver de la administracion y al dia de hoy no lo arreglaron,llamo al administrador y me dice “haga la denuncia” que debo hacer?

  109. Damian dice

    Buenas. En mi caso tengo un vecino de abajo al cual se le está arruinando el techo. El consorcio piensa que es debido a un caño interno que según ellos no es original y fue puesto como desagote de lavarropas. El caño es interno entonces, no está a la vista, pero en caso haya Sido puesto por el dueño y no sea original, a quien le corresponde pagar los daños del vecino de abajo? Al consorcio? Gracias

  110. Damian dice

    Buenas. Quería consultar en mi caso que tengo un vecino del piso de abajo que tiene humedad en el techo. El consorcio vino y dijo que el problema viene de un caño interno que se usa para desagote de lavarropas, pero que no es original a la unidad. Este caño es interno, pero como quizás fue instalado por el dueño, si el problema es que el mismo pierde, a quien le corresponde la reparación del techo del vecino de abajo? Al consorcio? Gracias

  111. carlos henriquez letelier dice

    vivo en un dto que solamente tiene 10 dueños de los cuales 4 tenian gas natural , se puso gas natural alos demas dto pagando cada uno de ellos la intalacion de gas un dueño de los 4 que tenian gas compro una intalacion que siempre pierde gas , aquien le corresponde , arreglar las perdidas de gas al dueño o al consorcio,

  112. Jorge dice

    Hola sergio:
    En el 6º piso de 8 pisos de mi edificio, tienen calefon y después de varios años de estar ahí, reclaman que no se pueden bañar porque no tiene presion de agua.
    La solución que les dan es que haga una entrada independiente al calefón o ponga una bomba .

    Pregunto, esto le correponde al consorcio?

    Cuando se construyo el departamento se entregaron las instalaciones así y el que compro, compro asi.

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