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11 Comentarios

El estado del inmueble en la locación

| El 13, Nov 2016

Qué responsabilidades hay al alquilar un inmueble, qué derechos y deberes surgen de la locación sobre todo teniendo en cuenta el estado del inmueble y la devolución. Mirá esta historia y cómo terminó derivando en una jugosa indemnización.

Por Gabriela Bousquet, editado por Sergio Mohadeb

La indemnización por el estado del inmueble alquilado

Alquiló un local, lo devolvió fuera de término y en mal estado. Ahora tiene que indemnizar a su dueño.

Hace poco los jueces condenaron a un locatario a indemnizar al locador por la ocupación indebida del bien con posterioridad al plazo contractual y también, desperfectos encontrados en el inmueble al momento que este fue restituido.

Resulta que el señor Mauricio tenía un local comercial en alquiler y se lo alquila a la señora Yang. La locataria usaba el local alquilado para hacer funcionar su restaurant llamado “Como entre amigos…”. La relación comercial entre ambos permaneció en orden durante todo el periodo contractual.

“Como entre amigos” funcionaba perfectamente y el locador cobraba el alquiler sin problemas. Sin embargo, los problemas empezaron cuando se terminó el contrato: la inquilina permaneció en el inmueble sin renovar el contrato de locación,  sin abonarle al locador el importe correspondiente y sin haber mantenido durante el transcurso de la locación el inmueble en buenas condiciones. Al revisar el inmueble, el dueño se encuentra con el local sucio, con faltantes de vidrios, griferías, roturas en los revestimientos, cielorraso y en los cerámicos de la pared.


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Luego de todo lo sucedido, el locador reclama una indemnización por los daños que presentaba el inmueble al momento de su restitución (según el contrato de locación el bien se encontraba en buen estado) y además reclama a la inquilina por el tiempo que esta permaneció en el local luego de finalizado el contrato, razón por la cual el locador no pudo – durante ese periodo de tiempo – recibir la renta correspondiente por el alquiler del local a cualquier otro locatario.

Al final, los jueces condenaron a la inquilina a abonar una indemnización como resarcimiento de los daños derivados de la ocupación indebida del inmueble luego de finalizado el contrato y por los daños ocasionados al inmueble por la suma de $63.000 y $482.654.01 respectivamente, más intereses y costas.

 

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Que tener en cuenta al momento de alquilar

En un contrato de locación de un inmueble, el “locador” entrega a un “locatario” el uso y goce de un inmueble, por el tiempo que hayan convenido, y a cambio recibe una suma de dinero.

Tanto el locador como el locatario realizan este “intercambio” por el tiempo que hayan pactado en el contrato (siempre y cuando no decidan renovar el contrato de locación).

Durante la duración del contrato, el locatario debe: abonar el precio pactado, conservar el inmueble en el mismo estado que lo recibió, y realizar las mejoras necesarias para contribuir al mantenimiento del mismo.

Cuando finalice el contrato, el locatario debe restituir al locador el inmueble alquilado al locador – en el mismo estado que lo recibió

Si las partes respetan lo detallado anteriormente, al momento de finalizar el contrato, no deberían surgir problemas, aunque muchas veces ocurre todo lo contrario.

Para evitar estos problemas es importante tener en cuenta ciertas cosas al momento de contratar.

 

 

Al momento de contratar y dejar el inmueble

Es importante, al momento de celebrar un contrato de locación, detallar todas aquellas obligaciones que las partes acuerdan asumir:

  • Detallar el estado en el que se encuentra el inmueble al momento de recibirlo y hacer la entrega de este, y de los objetos de valor que acompañan al inmueble.
  • Se pueden anexar al acta fotos. Al momento de tomar posesión (o incluso antes y como condición), sacar fotos de todo e incorporarlas al acta como anexo
  • Acordar una fecha de restitución del inmueble, incluyendo hora, y dejar bien claro el estado, limpieza, pintura, mantenimiento y demás
  • Las multas no pueden ser irrazonables ni abusivas (sobre todo en los casos de vivienda)
  •  Asegurarse durante el período de la locación que el locatario haya abonado los servicios originados durante la vigencia del contrato (Ej. ABL, AYSA), para lo cual pedir libre deuda y/o recibos. El comprobante de pago por home banking alcanza pero al finalizar la locación siempre es bueno consultar en la empresa de servicios, para evitar fraudes.
  • Al momento de hacer entrega de las llaves realizar un acta de restitución del inmueble. Ej:

Buenos Aires 1/11/2016

Por medio del presente se deja constancia que el/la Señor/a_________, en su carácter de locatario, hace entrega al/la Señor/a_________, en su carácter de locador, las llaves y tenencia del inmueble ubicado en la calle: _____ número ___, Ciudad de_____, Provincia de_____. En este acto y  habiendo cumplido ambas partes las obligaciones* a su cargo dan por finalizado el contrato de locación celebrado el día____. Se deja constancia que el locatario no adeuda cuotas en concepto de alquiler ni de ningún otro concepto. Se adjuntan fotos. El depósito en garantía se devolverá el día___ mediante transferencia bancaria.

_____________________                                                                              ________________________

Firma Locador                                                                                              Firma Locatario

Finalmente, el locador garantiza el buen estado del inmueble. Por eso, ante roturas y salvo estipulación en contrario, este (el dueño) debe hacerse cargo y en su caso resarcir.

Es muy importante que en el contrato se detalle bien quién paga qué cosa, incluyendo arreglos ordinarios, de mantenimiento y posibles recambios (ej. de termotanque). En su defecto y ante el silencio del contrato, estos costos corresponden al dueño del inmueble.

A modo de ejemplo, es importante aclarar si el inmueble debe devolverse o no pintado, condiciones de los arreglos y otros factores.

 

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*Es recomendable que se detallen todas las obligaciones que fueron pactadas en el contrato y que las partes cumplieron.

Comentarios

  1. Carolina

    Hola, estoy entregando un inmueble que alquilo hace 8 años consecutivos, los primeros 6 con inmobiliaria y luego los últimos dos años directamente con el dueño pactamos hacerlo sin inmobiliaria. En febrero de este año aviso a la dueña que me retiro del inmueble al finalizar el contrato, fin de abril de este año. Siempre pague en tiempo y forma, he financiado a la dueña cuando hubo que hacer arreglos que correspondía que pagara ella, ja plata salía de mi bolsillo y ella muy cómodamente lo descontabA en cuotas del valor del alquiler, el departamento está como lo recibí, entero, solo haría falta un poco de pintura que es razonable ya que he vivido 8 años y eso con el tiempo se va deteriorando. En el contrato dice que debe abonarse por los daños u objetos faltantes, salvo los ocurridos por el buen uso o los ocurridos por la acción del tiempo
    La dueña quiere que se lo devuelva pintado pero como yo no tengo tiempo de hacerlo ni dinero le ofrecí que no me devolviera el depósito y que con eso cubra los gastos. Bueno, esto es lo que ocurre, yo no puedo asumir eso y ella lo exige. Podrían orientarme como debo proceder? En poq medio hay un garante familiar mío.
    Muchas gracias por su ayuda.

  2. Manuela

    Buenas tardes me podrian facilitar el fallo correspondiente a esta nota? Tengo un caso similar y hay poca jurisprudencia.

    Gracias

  3. Amorina Turco

    Hola. Quisiera saber si como locadora tengo derecho a visitar esporádicamente el inmueble para ver en que estado se encuentran el mismo. Muchas gracias

    • Hola depende del contrato pero en principio sí.

  4. Carlos Jara

    Se puede aplicar el caso como que “Mauricio” alquiló el sillón de Rivadavia por 4 años y la señora Yang somos todos los ciudadanos de la Nación Argentina?
    En ese caso podríamos verificar que recibió todo en “buen estado de uso y conservación” para justamente uso y goce pacífico sin perjudicar el patrimonio de la señora yang (nosotros).
    Por otro lado, en las “vistas” periódicas establecidas contractualmente, se puede verificar el mal estado de la cosa en responsabilidad de “Mauricio”, el inquilino, ya no sólo por lo edilicio sino también por los compromisos que asumió frente al locador (nosotros), todo lo cual permitiría iniciar JUICIO POR DESALOJO en juicio sumarísimo, verdad???

  5. SUSANA

    Hola. Mis padres dieron en locación un departamento, cuyo contrato se renovó por varios períodos hasta que finalmente y dada la relación de confianza lo hacían de palabra. En un momento determinado, el inquilino comenzó a utilizarlo como “peluquería” y dado que era apto profesional, mi padre lo autorizó. Al fallecer mi padre, debimos encargarnos de éste tema y es ahí cuando me entero que no tenía un contrato por escrito. Lo primero que hice fue intentar firmar un contrato, y el inquilino lo dilató tanto como pudo… el importe del alquiler se mantuvo igual por dos años, hasta que llegó un momento en que le exigí firmar. Siguió dilatando el asunto, hasta que le pedí que estimara un tiempo prudencial para irse. Se iría en dos meses (esto fue un intercambio de mails). Luego, decidió que interviniera su abogada y a través de ella comenzamos a estipular los términos de la rescision. Un buen día, avisó que se iba (antes de lo estipulado) por haber conseguido otro lugar. A la entrega de llaves se presentó su abogada, hicimos un escrito sencillo pero donde asumía abonar los servicios impagos, arreglar todo lo que había roto. Pero, no fue firmado por él y al pasar el tiempo la abogada no quiso hacerse cargo de que el ex inquilino abonara. Dejó paredes en mal estado, filtraciones que descubrimos al sacar el empapelado que había puesto (debía pintar de blanco tal como se habia entregado), dejó una llave incrustada en la puerta de entrada, un completo desastre!!! y hasta robó la línea telefónica que nos había pertenecido por más de 20 años. Ahora, hace mas de seis meses en los q no logramos que pague por los daños que provocó y con respecto a la linea telefónica ya ha intervenido Enacom y estamos a la espera de una resolución. Mi duda es si esa firma DE LA RESTITUCION DE LLAVES es válida o no, puesto que el inquilino NUNCA se presentó a firmar. Si la notificación de rescisión hecha por el inquilino por mail (e incumplida, puesto que se fue antes de los 60 días y esta relación es regida por el antiguo Código Civil que lo exigía), con lo cual entiendo que podría reclamar ademas de las reparaciones, el mes de alquiler hasta la fecha en que se cumplieran los 60 días, y lucro cesante, pérdida de chance, ( el tiempo en que no pudimos ofrecerlo en locación).y entiendo que la abogada también incumplió, dado que actuó en nombre de su cliente y ni uno ni otro cumplieron lo pactado. qué me reocomiendan????????????

  6. Natalia

    Hola!! alquilo un depto que se inunda cuando llueve, hable varias veces en la inmobiliaria y me ignoraron, ahora les puse un mail, pero que puedo hacer?
    Gracias!!

    • Hola, poner abogado y mediación civil!

  7. Natalia

    Hola!! alquilo un depto que se inunda cuando llueve, hable varias veces en la inmobiliaria y me ignoraron, ahora les puse un mail, pero que puedo hacer?
    Gracias!!

    • abogado y carta doc, Natalia. abzo y contá después.

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