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El alquiler temporario y la regulación

| El 27, Oct 2017

En una nueva disputa entre la economía con menos formalidades e intermediarios y el modelo tradicional se inscribe este conflicto entre Airbnb y los hoteleros, que ahora reclaman mayores controles por competencia desleal del mercado de apartamentos temporarios.

El modelo de Airbnb, la hotelería y las leyes

El turismo es una industria millonaria y genera el 7% de los puestos de trabajo, más que la construcción. El año pasado, dejó US$ 1.739 millones a través del turismo internacional y US$ 1.304 millones con el nacional. Una torta de plata de la que todos quieren una porción.

​La nota de María Belén Etchenique, diario Clarín, da cuenta de que para el Ente de Turismo de la Ciudad habla de un aumento en la llegada de turistas, pero ese crecimiento no tiene su reflejo en las reservas hoteleras. Eso significa que los viajeros están eligiendo otras opciones de alojamiento, en especial las informales, como Airbnb.

Y ofrece una explicación: “Los consumidores están volcándose hacia la elección de experiencias innovadoras, que les resulten más prácticas y económicas. Pero al hacerlo desatienden su seguridad. Se da la misma puja con Uber. Vehículos en un caso y alojamientos en el otro, pero en los dos una completa informalidad”.

La norma obliga a inscribirse en un registro a los dueños o comercializadores que pongan en alquiler cuatro o más propiedades con fines turísticos, y sugiere la inscripción a aquellos que alquilen tres o menos propiedades.

Desde el Ente de Turismo porteño, la autoridad encargada de los registros y de que se cumpla la legislación, están trabajando en la modificación del decreto de reglamentación para incorporar a las plataformas digitales. Gonzalo Robredo, presidente del Ente, dice: “2018 va a ser un año muy importante para Buenos Aires por la llegada de extranjeros para los Juegos Olímpicos de la Juventud. Nos estamos preparando. No podemos llegar con una normativa vetusta”. Los tiempos modernos -y sobre todo sector​es perdiendo plata- así lo exigen.


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Desde el sector hotelero denuncian que se trata de una competencia desleal. Y que el crecimiento en la cantidad de turistas no se refleja en un aumento en las reservas en los hoteles. Aseguran que plataformas como Airbnb les sacan huéspedes. En cambio, los hoteles tienen una regulación más tradicional, mayores costos y normas un tanto más estrictas que los encarecen, pero es otro servicio, agrego…

 

 

La plataforma digital conecta a turistas con personas que tienen un espacio disponible para alquilar en forma temporaria. En Buenos Aires empezó a sumar usuarios cinco años atrás, pero el mayor crecimiento se dio entre 2015 y 2016, con un 50% más de huéspedes. Desde entonces, las voces críticas empezaron a subir el tono, dice la nota citada.

“Los hoteleros tenemos un montón de regulaciones, que van desde la construcción hasta la seguridad de los clientes. Son formalidades que las plataformas no cumplen. Para ellas no hay normas”, dice Boente. La lista de obligaciones de los hoteles incluye derechos de autor por tener televisores en las habitaciones, IVA, impuesto a las ganancias, al cheque, Ingresos Brutos, cargas sociales, municipales, convenios colectivos de trabajo, y la enumeración sigue.

Pero Airbnb no paga impuestos. No en Buenos Aires. No en la Argentina. No por ahora. “No tributa del mismo modo que un hotel porque son actividades con características distintas”, dicen desde la empresa internacional sin explicar las diferencias.  Hoy Airbnb junto a otras redes, como Homeaway, estén cerca de igualar la cantidad de plazas formales -camas- de la Ciudad de Buenos Aires. “Algo así como 65 mil”, estima.

 

 

El tratamiento tributario y legal

Agrego que según el artículo 5º de la ley de impuesto a las ganancias, toda empresa extranjera que obtenga ganancias de fuente argentina debe tributar y para esto emplaza al residente argentino que le pague en agente de retención.

Es decir, ¿Se podría sostener que Airbnb debería registrarse y tributar si obtiene comisión por inmuebles ubicados en Argentina? ¿O la empresa podría argumentar que su servicio se presta en el exterior, por ser solo una plataforma online con servidores afuera? Aún no hay muchos precedentes, con excepción del caso en que se analizó el sistema de reservas que usaba Aerolíneas Argentinas, pero es un caso especial…

Por otro lado, hay regulación para quien alquile departamentos en forma temporaria. Deben entregarse y cumplir con ciertos requisitos listados en la ley de abajo, que se reglamentó en forma reciente. Recaudos de seguridad entre otros y cuando se tiene a partir de tres inmuebles inscripción en un registro. Aparte, por ley deben:

-informar las condiciones y políticas de los servicios ofrecidos, propios y/o tercerizados con sus correspondientes precios vigentes.
-Tener y pegar cartel con el plano de evacuación para caso de incendio o catástrofes.
-Plano del sistema de iluminación auxiliar del inmueble cuando correspondiere.
-Listado de números telefónicos para llamados de emergencias.
-Notificar al Consorcio de Propietarios de la existencia de un inmueble que sea dado en locación temporaria con fines turísticos.

Quien alquila un departamento temporario debe emitir factura por el servicio, pagar el IVA, ingresos brutos y demás. En ciertos casos se puede optar por el régimen simplificado.

¿Qué te parece el caso? ¿Debería haber controles sobre el alojamiento temporario? ¿O relajar los existentes sobre la actividad hotelera? Podés dejar tu comentario abajo.

 

 

Anexo con la ley de alojamientos turísticos temporarios

Acá podés leer más sobre los alojamientos turísticos.

 

 

Buenos Aires, 04 de julio de 2013.-

La Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

sanciona con fuerza de Ley

Registración de Propiedades de Alquiler Temporario Turístico
Capítulo Primero
Objeto, Sujetos, Definición y Principios Rectores

Artículo 1°.- Objeto: Establécese un sistema de Registración de las propiedades que sean dadas en locación temporaria con fines turísticos de manera habitual en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

Artículo 2°.- Sujetos: Se encuentran comprendidos en estas disposiciones los propietarios, usufructuarios, cesionarios, apoderados y quienes administren, gestionen, exploten y/o comercialicen bajo cualquier título inmuebles en la modalidad locativa definida en el Artículo 3° de la presente Ley de manera habitual en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires independientemente del domicilio o lugar de contratación. Sólo están facultados a contratar bajo esta modalidad quienes cumplan con las disposiciones de esta ley, su reglamentación y las normas que en su consecuencia se dicten.

Artículo 3°.- Definición: Se entiende por locación temporaria con fines turísticos a la que brinda alojamiento a turistas en viviendas amuebladas de manera habitual por un período no menor a una pernoctación y no mayor a los 6 meses.

Artículo 4°.- Exclusión: En el caso en que un edificio destine todas las unidades a alquiler temporario con fines turísticos y las mismas pertenezcan a un mismo titular o se encuentren bajo una misma unidad de explotación comercial no será de aplicación la presente ley y deberán contar con la habilitación que corresponda a la clase de servicio que fije la ley de alojamiento turístico. La Agencia Gubernamental de Control o el organismo que en el futuro la reemplace, registrará a los edificios completos mencionados y reglamentará la habilitación, fiscalización y recepción de las denuncias correspondientes. Los edificios mencionados pre-existentes a la sanción de la presente Ley deberán adecuarse a las prescripciones establecidas en el presente artículo en un plazo de noventa (90) días a partir de la entrada en vigencia de la presente Ley.

Artículo 5°.- Principios Rectores: Son principios rectores de la presente Ley:

  1. El reconocimiento de una creciente oferta de alojamiento no tradicional que utiliza la modalidad contractual de locación con fines turísticos.
  2. La inclusión en un registro de los inmuebles locados con fines turísticos y sus titulares en el ámbito de la autoridad de aplicación favoreciendo el desarrollo de la actividad en un marco de legalidad.
  3. La defensa y fortalecimiento de la sana competencia registrando esta creciente modalidad de contratación.

Capítulo Segundo
Registro -Obligatoriedad

Artículo 6°.- Registro: Crease en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el Registro de Propiedades de Alquiler Turístico Temporario el que será implementado y gestionado por la Autoridad de Aplicación y/o el Organismo que en el futuro la reemplace.

Artículo 7°.- Obligatoriedad: La registración de las propiedades y los sujetos que establece el artículo segundo será obligatoria en los casos en que el bien locado esté comprendido en un conjunto mayor a tres departamentos y/o unidades funcionales sujetos o no al régimen de propiedad horizontal, independientemente de su ubicación y que se encuentren bajo una misma unidad de comercialización o pertenezcan al mismo titular. Toda explotación realizada en contravención está prohibida e implicará la aplicación de las sanciones que correspondieren.

Artículo 8°.- Contrato y Formulario Pre-numerado: Con la firma de cada contrato de locación temporaria con fines turísticos se suscribirá un formulario pre-numerado entre el locador y el locatario. Todos los contratos junto con los formularios correspondientes deberán permanecer a disposición de los Organismos Públicos pertinentes por el plazo de diez (10) años que establece la normativa para los libros de comercio. La reglamentación de la presente Ley establecerá el contenido del formulario prenumerado.

Capítulo Tercero
Autoridad de Aplicación -Funciones y Atribuciones

Artículo 9°.- Autoridad de Aplicación: El Ente de Turismo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, o el organismo que en el futuro lo reemplace, es la autoridad de aplicación de la presente Ley.

Artículo 10 – Funciones y Atribuciones: Son funciones y atribuciones de la autoridad de aplicación:

  1. Determinar los requisitos generales y específicos que se deben cumplir a efectos de obtener la inscripción en el Registro que dispone el artículo 6 conforme lo establecido por esta Ley, su reglamentación y las normas que en su consecuencia se dicten.
  2. Recibir la documentación requerida conforme la reglamentación de la presente e inscribir en el Registro pertinente tanto la propiedad locada cuanto los sujetos.
  3. Actuar a petición de parte en el caso de las denuncias que se originen por incumplimiento de Registración o por contener la documentación aportada omisiones o datos inexactos en cuanto a duración de la estadía, precio, sujetos y demás datos que establezca la reglamentación de la presente.
  4. Proceder a la baja del registro establecido en el Artículo 6 a los casos que incumplan con las intimaciones por omisiones en la documentación y/o errores en la confección de la misma.
  5. Remitir a los Organismos o reparticiones públicas que correspondan las denuncias que sean de competencia de otras dependencias administrativas y que deban ser evacuadas y resueltas por las mismas.
  6. Tomar conocimiento de las tarifas denunciadas por los responsables de los inmuebles locados.

Capítulo Cuarto
Obligaciones -Solidaridad-Derechos-Denominación-Prohibición.

Artículo 11.- Obligaciones: El locador deberá suscribir con carácter de Declaración Jurada un acta en la que conste el cumplimiento de las siguientes obligaciones:

  1. Contar con la registración conforme lo normado en el capítulo segundo de la presente y en la reglamentación que en consecuencia se dicte.
  2. Cumplir con las disposiciones de seguridad, las técnico-constructivas y las referentes a personas con discapacidades y/o movilidad reducida de acuerdo a la normativa vigente en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
  3. Exhibir en lugar visible de la entrada de la unidad o de la recepción del inmueble una copia del Certificado de inscripción al registro, establecido en el Artículo 6, asignada por la autoridad de aplicación cuyas características serán determinadas por la normativa reglamentaria.
  4. Incluir el número de inscripción en el registro que crea el artículo 6 en toda reserva y publicidad en la que se ofreciere el inmueble en locación, cualquiera fuere el medio o soporte en el que se realice, así como en el contrato a suscribir y en el formulario prenumerado que se adjuntará al mismo.
  5. Constituir en el contrato y en el formulario del artículo octavo un domicilio especial en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires a los efectos de toda notificación que la autoridad de aplicación, las partes o cualquier organismo o repartición pública deba efectuar.
  6. lnformar al huésped al momento de efectuarse la reserva los servicios ofrecidos y las condiciones de los mismos. Asimismo, se deberá comunicar el horario de ingreso y egreso y la tarifa a aplicar a la estadía.
  7. Notificar la transferencia, venta o cesión del inmueble, el cambio de destino o el cese de su ofrecimiento como propiedad de alquiler turístico temporario en los plazos y términos que establezca la reglamentación.
  8. Brindar a los huéspedes las comodidades y servicios en las fechas y condiciones pactadas y a los que se obligara en la contratación suscripta.
  9. En las unidades se deberá exhibir en material impreso:
    1. condiciones y políticas de los servicios ofrecidos, propios y/o tercerizados con sus correspondientes precios vigentes.
    2. Plano de evacuación para caso de incendio o catástrofes.
    3. Plano del sistema de iluminación auxiliar del inmueble cuando correspondiere.
    4. Listado de números telefónicos para llamados de emergencias.
  10. Notificar al Consorcio de Propietarios de la existencia de un inmueble que sea dado en locación temporaria con fines turísticos.
  11. Informar al locatario de la existencia del Reglamento de Copropiedad y poner una copia a su disposición.

Artículo 12.- Solidaridad: Los sujetos mencionados en el artículo segundo serán solidariamente responsables respecto al cumplimiento de la registración ante la autoridad de aplicación, al pago de las tasas que la reglamentación establezca, al cumplimiento de la normativa legal vigente y a la veracidad y exactitud de la documentación aportada por el locador en el momento de la registración.

Artículo 13.- Derechos: 1.-Todo inmueble inscripto en el Registro que por medio de la presente se crea, podrá ser favorecido con la inclusión en la publicidad oficial y en programas de difusión, promoción y oferta promovidos por el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.

  1. Recibir asistencia, información y asesoramiento de la autoridad de aplicación.
  2. Fijar las políticas comerciales más adecuadas para el desenvolvimiento de la actividad asegurando el mejor servicio a los usuarios.

Artículo 14.- Denominación – Prohibición: Queda expresamente prohibido denominar a los inmuebles de alquiler temporario turístico ubicados en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires de manera análoga a cualquier establecimiento de alojamiento turístico habilitado conforme la legislación vigente en la materia.

Artículo 15.- Sanciones: En caso de incumplimiento con las disposiciones de esta ley y/o su reglamentación, se aplicará el Régimen de Faltas de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Sin perjuicio de ello, la autoridad de aplicación podrá revocar los beneficios otorgados de acuerdo a lo establecido en el artículo 13 inciso primero y en su caso dar de baja la registración oportunamente otorgada.

Capítulo Quinto
Disposiciones complementarias

Artículo 16.- Reglamentación: El Poder Ejecutivo reglamentará la presente ley en un plazo de ciento ochenta (180) días a partir de su promulgación.

Artículo 17.- Vigencia: La presente norma entrará en vigencia a los treinta (30) días a partir de la reglamentación.

Artículo 18.- Plazo de Adecuación: Los sujetos comprendidos en la presente ley deberán adecuarse a las prescripciones de la misma en un plazo de noventa (90) días a partir de su entrada en vigencia.

Artículo 19.- Comuníquese, etc.

CRISTIAN RITONDO

CARLOS PÉREZ

LEY N° 4.632

Sanción: 04/07/2013

Promulgación: De Hecho del 30/07/2013

Publicación: BOCBA N° 4214 del 13/08/2013

Reglamentación: Decreto Nº 227/014 del 10/06/2014

Publicación: BOCBA Nº 4420 del 18/06/2014

DECRETO Nº 227_GCABA_14

REGLAMENTACIÓN DE LA LEY N° 4. 632
Artículo 1°.- Sin reglamentar.
Artículo 2°.- Sin reglamentar.
Artículo 3°.- Se entiende que la locación temporaria con fines turísticos tendrá carácter
habitual cuando se cumplan, en forma conjunta o indistinta, alguna de las siguientes
condiciones:
1. Que la misma se efectúe con una periodicidad mayor a dos (2) veces en el
año calendario;
2. Que el inmueble sea ofertado u ofrecido en este tipo de locación por canales
de comercialización destinados a captar turistas bajo cualquier soporte o plataforma de
contacto, e independientemente de su periodicidad y de la duración de la locación.
Asimismo, se entiende por turista a la persona que se desplace de manera
temporal y voluntaria fuera de su lugar de residencia habitual, sin incorporarse al
mercado de trabajo de los lugares visitados, invirtiendo en sus gastos recursos no
provenientes del centro receptivo y pernoctando en ellos.
Artículo 4°.- Se entiende por unidad de explotación comercial o unidad de
comercialización, aquellas cuya titularidad o gestión esté en cabeza de una única
persona física o jurídica, incluyendo los casos en que, si bien sea llevada a cabo por
distintas empresas o personas físicas y/o jurídicas, las mismas estén vinculadas
jurídica y/o económicamente para la explotación de inmuebles de alquiler temporario
de forma tal que constituyan un único grupo económico.
Los edificios excluidos de la aplicación de la Ley N° 4.632 deben registrarse,
clasificarse y categorizarse en los términos de los Capítulos 6.1 y 6.2 del Código de
Habilitaciones y Verificaciones – Ordenanza Nº 33.266, la Ley N° 4.631, sus normas
complementarias y modificatorias.
La exclusión comprende a los edificios en los que todas las unidades
comercializables sean dadas en locación temporaria con fines turísticos. No se
considerará uso o destino distinto aquel que se le dé a unidades complementarias que
se destinen a actividades de gestión, usos conexos a la actividad, administración y
dirección comercial, propias de la prestación del servicio de alojamiento turístico.
Los locales comerciales de acceso público y salida independiente a la vía
pública del edificio deben contar con la habilitación correspondiente. La Agencia
N° 4420 – 18/6/2014 Separata del Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires N° 1
ANEXO – DECRETO N° 227/14 (continuación)
Gubernamental de Control establece la forma en que recibirá las denuncias que
correspondieren.
Los establecimientos comprendidos en la aplicación de la Ley N° 4.632 deben
habilitarse conforme los procedimientos establecidos en los Capítulos 1 y 2 del Código
de Habilitaciones y Verificaciones, su Decreto Reglamentario N° 93/06 y demás
normas modificatorias y/o complementarias vigentes, bajo los rubros “Appart Hotel” 1,
2 o 3 Estrellas, definido en el art. 6.1.4. del Capítulo 6.1 Definiciones, de la Sección 6
del Código de Habilitaciones y Verificaciones.
Para el cumplimiento de las referencias de estacionamiento 28c y 28d, debe
entenderse “habitaciones” como “unidades de vivienda”.
Artículo 5°.- Sin reglamentar.
Artículo 6°.- Sin reglamentar
Artículo 7°.-
I – A los efectos de la inscripción en el Registro de Alquiler Turístico Temporario los
solicitantes deberán acreditar, en la forma que establezca la Autoridad de Aplicación,
el cumplimiento de los siguientes requisitos, según corresponda:
1. Acreditar identidad de la persona física o legitimación de la persona jurídica
que requiere la inscripción.
2. Acreditar inscripción como contribuyente ante la Administración Federal de
Ingresos Públicos (AFIP), y como contribuyente del Impuesto sobre los Ingresos
Brutos en la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos (AGIP).
3. Acompañar copia autenticada del instrumento que acredite la titularidad del
derecho real o personal respecto del inmueble utilizado para locaciones temporarias
con fines turísticos y, en caso de no ser el titular quien solicita la registración,
presentar la autorización expresa del titular del inmueble a tales fines;
4. Constituir domicilio en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
correo electrónico y teléfono de contacto.
5. Acreditar el pago de la tasa que corresponda por el servicio de registración.
6. Presentar certificado de libre deuda del Impuesto Inmobiliario, Alumbrado,
Barrido, Limpieza, Mantenimiento y Conservación de Sumideros, Ley 23.514
correspondiente al inmueble.
7. En el caso de inmuebles afectados al Régimen de Propiedad Horizontal,
acompañar:
N° 4420 – 18/6/2014 Separata del Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires N° 2
ANEXO – DECRETO N° 227/14 (continuación)
a. Declaración jurada del titular del inmueble que dé cuenta que el Consorcio
de Propietarios autoriza el alquiler temporario turístico del inmueble, y que el
mismo no posee impedimento alguno para ser comercializado bajo esa
modalidad.
b. Copia autenticada del Reglamento de Copropiedad y Administración del
edificio que corresponda al inmueble.
II – Comprobados los requisitos establecidos para la inscripción en el Registro, la
autoridad de aplicación emite un Certificado de Inscripción que tendrá una vigencia de
dos (2) años y contendrá los siguientes datos:
1. Ubicación y datos catastrales del inmueble y titularidad;
2. Número de inscripción en el Registro;
3. Datos personales y fiscales del sujeto registrado de acuerdo a lo establecido
en los incisos 1 y 2 de la primera parte del presente artículo 7°;
4. Firma de autoridad competente;
5. Fecha de vencimiento de la registración;
En cada renovación se otorgará un nuevo Certificado de Inscripción.
Frente a terceros, el Certificado de Inscripción acreditará exclusivamente el
cumplimiento de los requisitos formales establecidos por la Ley N° 4.632 y su
reglamentación.
Todo sujeto que encontrándose registrado proceda a desafectar unidades y/o
inmuebles de modo que quedare por debajo de la cantidad mínima obligatoria, deberá
notificar dicha circunstancia a la autoridad de aplicación, a partir de lo cual estará
exento del pago del arancel que se establezca.
Toda transferencia, venta o cesión del inmueble, cambio de destino o cese de
su ofrecimiento como propiedad de alquiler turístico temporario deberá ser notificada
fehacientemente a la autoridad de aplicación dentro de los treinta (30) días de
efectuada.
Artículo 8°.- El formulario pre-numerado que establece el artículo 8° de la Ley será
provisto por la autoridad de aplicación, y deberá contener al menos los siguientes
datos:
1. Partes contratantes;
2. Plazo de duración del contrato;
3. Monto del contrato;
4. Firma de las partes contratantes;
5. Número de certificado de inscripción del inmueble vigente;
N° 4420 – 18/6/2014 Separata del Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires N° 3
FIN DEL ANEXO
ANEXO – DECRETO N° 227/14 (continuación)
6. Constitución de domicilio especial en el ámbito de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires, conforme lo requerido por el inciso 5 del artículo 11 de la Ley.
Se otorgará en dos ejemplares, uno para cada una de las partes. La autoridad
de aplicación podrá generar sistemas de implementación electrónica.
Artículo 9°.- Sin reglamentar.
Artículo 10.-
Inciso 1. La autoridad de aplicación podrá exigir se le notifiquen los cánones
locativos fijados para los inmuebles registrados. Estos montos serán tomados a modo
indicativo a los efectos de brindar información promocional y/o a terceros, y de ser
incluidos en la base de datos que disponga la autoridad de aplicación, para la
realización de estadísticas y estudios de mercado.
Inciso 2. Sin reglamentar.
Inciso 3. La autoridad de aplicación da intervención cuando corresponda a la
autoridad competente, en los términos de la Ley de Procedimiento de Faltas (Ley N°
1.217).
Inciso 4. La autoridad de aplicación establece el procedimiento que se llevará a
cabo para disponer la revocación de los beneficios otorgados y la baja de la
registración.
Inciso 5: Sin reglamentar.
Inciso 6: Sin reglamentar.
Artículo 11: Sin reglamentar.-
Artículo 12: Sin reglamentar.-
Artículo 13: Sin reglamentar.-
Artículo 14: Sin reglamentar.-
Artículo 15: Sin reglamentar.-
Artículo 16: Sin reglamentar.-
Artículo 17: Sin reglamentar.-
Artículo 18: Sin reglamentar.-

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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