Cómo bajar las expensas del edificio

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Las expensas representan un costo fijo mensual de vivir en un edificio de propiedad horizontal, country (topííísimo) o barrio privado. Algunos consejos legales prácticos que pueden ayudar a auditarlas, reducir gastos del consorcio y bajar las expensas.

Cómo bajar las expensas de un edificio de propiedad horizontal

Reducir el costo de los servicios como electricidad y agua

El costo de electricidad y de agua es cada vez mayor y suele representar una parte de las expensas. Este apartado es más bien práctico: para ahorrar luz, pasar todo a Led y comprar los equipos más eficientes.

Algunos comparten los viajes en ascensor o subir por la escalera porque encima uno entrena ¿?. Y evitar la calefacción eléctrica de cualquier sector del consorcio. Las calderas más modernas son las más eficientes pero requieren una inversión inicial.

Y finalmente, siempre es un derecho que pongan un medidor de agua. El problema es que cobrarán por consumo real y si alguna vecina llena el jacuzzi todos los días esto implicará un alto consumo de agua. Se comparte todo.

 

Tener o no tener encargado

En general el 70% de las expensas obedece al sueldo y cargas sociales del trabajador que es el encargado. El encargado es una gran ventaja. Algunos deciden prescindir de ese puesto por un tema de costo y por ende optan por tercerizar las tareas y contratar una empresa de limpieza o vigilancia (ver más acá).

Es entonces mito legal que sí o sí deba tenerse encargado y el nuevo código de edificación ya elimina la necesidad de construir vivienda. Eso sí, para las actuales, el consorcio puede alquilar la unidad de vivienda destinada a portería, que al ser un acto de administración requiere el voto de la mayoría en asamblea ordinaria.

 

Abonos de fumigaciones, limpieza del tanque de agua y demás

Ahora la Ciudad auto eliminó algunos requisitos, por ejemplo, el certificado “Edificio seguro” y el libro de datos del consorcio y se prevé que en las próximas semanas el gobierno de lleve a la Legislatura porteña una serie de propuestas para modificar el régimen de inspección de los tanques de agua y cambiar de mensual a anual el régimen de frecuencia de fumigación. Veremos. Por lo pronto se pueden pedir más presupuestos y optar por algún abono menos caro.

Algo similar pasa con los gastos fijos recurrentes, los abonos que se pagan mes a mes. Hay banco que ofrecen, por ejemplo, mejores condiciones para consorcios. O se puede buscar la vuelta para que ciertos servicios solo los pague quien los usa (ej. limpieza de SUM). Hay que ver también el reglamento, que es clave.

 

Obras en el consorcio que encarecen expensas

Ph. F. Cairoli

Para realizar mejoras u obras nuevas sobre cosas y partes comunes (no estructurales), los propietarios o el consorcio requieren consentimiento de la mayoría de los propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado. Es decir, la administración puede contratar pero debe respetar el interés del consorcio y tener un informe técnico.

Ante la negativa, el juez debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, y si afecta la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.

Por otro lado, por roturas, filtraciones y humedades, muchas veces conviene gastar un poco más y cambiar todo el tramo de caño que hacer arreglos parciales que son pan para hoy y hambre para mañana. Pedir tres presupuestos que la administración debe tener. Y es un derecho tener más contratistas o presentar otro, sujeto a requisitos legales (que tengan factura, ART, etc.). Pedir presupuesto y factura a la administración, o por intermedio del consejo (ver abajo).

 

Honorarios de administración y extras

La administración no se puede auto – aumentar Sus honorarios precisan aprobación de asamblea. Y en el presupuesto incluir fotocpias, gastos de librería y demás ítems que es importante pre aprobar. Es un derecho pedir el resumen de las expensas por mail, y que el consorcio (y no el administrador) sea el titular de la cuenta bancaria.

El administrador debe cumplir las decisiones adoptadas por la asamblea y representar al consorcio en todas las cuestiones administrativas y judiciales. También debe rendir cuentas y presentar los comprobantes. En caso de renuncia, cese o remoción, debe poner a disposición del consorcio, dentro de los 15 días hábiles, los libros y la documentación.

 

Formar parte del consejo de administración

El Consejo es un órgano de control de la administración. En efecto, según el código civil y comercial puede:

a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo;

b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;

c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;

d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de los treinta días de producida la vacancia.

Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.

A veces se dice “el Administrador no hace ésto o aquello pero en muy pocos edificios mueven la cola de sus sillas, dejan de ver la novela y se organizan para formar éste mecanismo que funciona y puede ser una gran ayuda”, dice María de las Mercedes Orueta Cossi, abogada especialista. Y agrega:

En la vida real, y con el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, parece que todos empezaron a tener miedo de ser parte de éste órgano porque creen que pueden terminar con los bienes embargados y bla bla bla….entonces, la solución es sembrar el miedo (algunos Administradores lo hacen bien) para evitar que la gente se involucre. He ido a algunas Asambleas y presenciado, varias veces, al momento de nombrar a los nuevos miembros del Consejo, que el Administrador hace una “aclaración” de las nuevas disposiciones y desliza ese fantasma inexistente sólo para evitar que un grupo de propietarios le controle lo que hace.

Por ende, es un mito legal que el Consejo sea responsable. La función es el control financiero y económico pero salvo complicidad en una estafa, no hay responsabilidad.

 

 

Expensas ordinarias y extraordinarias

Si cobran más por pintura del frente, es expensa extraordinaria. Y por más que no se discrimine, hay derecho a hacerlo por el inquilino si ese gasto lo asume el dueño, según el contrato.

Otros ejemplos de gastos extraordinarios son las reparaciones inusuales, como el cambio entero de una montante de gas o agua, el cambio del motor de un ascensor, la estructura de iluminación, todo lo que vaya a durar. Cuando hay otros deudores morosos el administrador debe cobrar mayores expensas para compensar esa falta de fondos, y por ende esa cuota extra también es extraordinaria.

Si el administrador no discrimina, el propietario o inquilino igual puede hacerlo, en su interés, a los efectos de pagar lo debido según el contrato de locación. Es decir, puede discriminar los gastos y liquidarlos, más allá de que el administrador no las haya catalogado como ordinarias o extraordinarias.

 

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