Nueva ley de consorcios

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La legislatura de la ciudad auto aprobó la nueva ley de consorcios que pretende darle mayor poder a los vecinos para controlar a los administradores. Ahora deberán liquidar las expensas en una plataforma digital y poner a disposición de los vecinos todos los documentos respaldatorios de su gestión.

Nueva ley de control de administradores en consorcios

La legislatura porteña aprobó una nueva ley que tiene como fin declarado facilitar a los copropietarios la documentación e información de la gestión del administrador del consorcio en forma electrónica: armarán una web pública llamada Consorcio Participativo. Cada consorcio tendrá acceso a sus datos y centralizará toda la gestión.

Ahora, los administradores deberán realizar la liquidación de expensas a través de esa plataforma Consorcio Participativo que servirá además para las notificaciones. La idea es centralizar ahí toda la gestión: el administrador para subir los estados de cuenta, notificaciones y demás y los vecinos para oponerse a lo votado en una asamblea, siempre que se dé una causal para impugnarla (ejemplo, falta de mayorías, violar la ley o el reglamento). También podrán enviar tickets o reclamos.

Toda la información de las compras y las contrataciones de seguros y trabajos de mantenimiento quedarán así disponibles para su consulta desde un portal exclusivo para cada edificio (es decir, será pública pero de acceso privado, por ser info. personal) en caso de remoción del administrador esa información quedará en poder de los vecinos y no podrán aparecer gastos desconocidos o facturas reiteradas. ¿Mayor control de vecinos o intromisión estatal? Desde ya los fines son nobles, pero ¿Los medios son razonables?

 

 

Además la ley fija nuevas obligaciones como por ejemplo, en caso de renuncia, cese o remoción, el administrador deberá poner a disposición del consorcio dentro de los 15 días hábiles la documentación respaldatoria en papel relativa a su administración. También se fija la obligación de notificar a los propietarios la existencia de reclamos, sanciones y/o presentaciones judiciales que afecten al consorcio, dentro de las 48hs hábiles de recibida la comunicación respectiva.

En adelante cada administrador deberá responder con su patrimonio por toda erogación proveniente del ejercicio indebido de su administración y/o infracción a las normas que regulan la actividad, salvo disposición contraria de la asamblea de propietarios. En este punto, ¿La ley modifica el código civil y comercial? En tal caso deviene inconstitucional. ¿O simplemente reglamenta la prueba de que esos gastos se asintieron? ¿Trabará o agilizará la gestión?

Además el administrador deberá depositar los fondos en una cuenta a nombre del Consorcio de Propietarios y no personal. El Banco Ciudad garantizará la gratuidad de una cuenta corriente lo que permitirá un ahorro a los consorcios que ya tengan cuenta de siete mil doscientos pesos al año, dicen desde la versión oficial.

Respecto a la liquidación de gastos se fija la obligación de indicar en forma diferenciada los importes correspondientes a expensas ordinarias y extraordinarias. Asimismo deberá garantizar y controlar el cumplimiento de la normativa vigente en relación a la protección y mantenimiento edilicio, promoviendo el cuidado del agua potable conforme ordenamiento vigente.

También existe un capítulo en relación a la profesionalización de la actividad, es así como se solicitará a quienes ejercen la actividad acreditar la realización de un curso de administración con una carga horaria de 120 horas, con carácter anual, requisito obligatorio que permitirá renovar la matrícula habilitante. Los administradores además recibirán capacitación para el manejo de la plataforma, para la gestión autónoma de la liquidación de expensas, la digitalización de documentos, la gestión de tickets de reclamos entre otros.

Se ratifica el derecho de los vecinos a denunciar el incumplimiento de las obligaciones planteadas por la ley 941 ante Defensa al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires. El acceso a la plataforma Consorcio Participativo de vecinos será dada por el administrador. Los usuarios sólo necesitarán un mail y no será necesario consignar ningún dato, se garantizará la privacidad y protección de datos, conforme lo establecido por la ley 5454 CABA, aunque no se descarta que sean compartidos con las agencias tributarias (AFIP, AGIP, etc.) u otros organismos de control.

 

Nuevos requisitos para ser administrador

Para obtener y/o renovar su matrícula habilitante los administradores deberán presentar la nómina consorcios administrados con domicilio, detalle de compañía aseguradora, nro. de póliza de cobertura y copia. También deberán informar los trabajadores en relación de dependencia con que cuenta y estar al día con lo pagos previsionales. Por último deberán acreditar un certificado de libre deuda expedido por el Registro de Deudores/as Alimentarios/as Morosos/as.

Además, la nueva ley incorpora como conducta pasible de sanción la inasistencia a las audiencias conciliatorias en Defensa al Consumidor. (El administrador puede ser citado ante ese organismo).

La inclusión en la liquidación de expensas de todo pago que exceda los honorarios establecidos y/o gastos vinculados con el desarrollo propio de la gestión económica y financiera del inmueble será penalizado con sanción. Por último, se incorpora la amonestación como figura de sanción para faltas menores a quienes no sean reincidentes.

De hecho, los vecinos presentaron más de 500 denuncias en lo que va de 2018, por temas de administradores de edificios, un promedio de 3.2 denuncias por día. La falta de transparencia en la liquidación de gastos es la principal causa de denuncias, le siguen la imposibilidad de acceder a la documentación del consorcio, la desatención del mantenimiento de partes comunes, la no ejecución del administrador de las decisiones adoptadas en la asamblea de vecinos, entre otros.

En total, los administradores encabezan el ranking de sanciones: porque recibieron 237 multas por casi $ 8 millones, lo que indicaría que los conflictos con los vecinos no logran resolverse en la audiencia, razón por la que se incluyó en la ley la obligatoriedad de asistencia del administrador y la penalización en caso de ausencia.

 

 

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La versión de los administradores de consorcio

Los administradores de consorcios, agrupados en la Cámara Argentina de propiedad horizontal, emitieron el comunicado siguiente en su sitio web. Se dice que las expensas han aumentado en forma persistente y desproporcionada en los últimos años. En apoyo de ese concepto, la Dirección de Estadísticas y Censos de la Ciudad publicó que entre 2016 y 2017 las expensas aumentaron 34,29%, contra una inflación de 24,80%.

Con estos números el Gobierno porteño plantea la necesidad de actuar en forma contundente contra el origen del mal, entonces en su diagnóstico encuentra dos causas centrales:

  • Exceso de regulaciones relativas a controles y burocracia.
  • Falta de transparencia de los administradores y falta de participación de los propietarios en las decisiones.

Así como se ve que entre 2016 y 2017 el incremento es de casi diez puntos por encima de la inflación, en el análisis 2013 – 2017 el incremento suma 25% por encima de la inflación* (esta última calculada con series empalmadas de otras fuentes fiables en el período en que el INDEC no producía estadística creíble). A eso CASIPH le agregó otro análisis: 2008 – 2017. Frente a una inflación de 716,72%, las expensas se incrementaron en el mismo período 903,21%.

De modo que tomando un rango de 10 años se observa un desfase significativo por encima del nivel general de precios de la economía, incrementándose 26% en términos reales. Es decir que los números muestran una coincidencia con lo que informa el Gobierno: las expensas se han ido de control.

Que los números coincidan no significa coincidir con las soluciones propuestas. Para ello tiene que coincidir la relación causal que impulsa dicho resultado.Si los funcionarios del GCBA dan un paso más en el análisis de los números se encontrarán mirando al espejo.

Un simple desglose de los cambios en los valores de las expensas y su composición llevan a una conclusión lapidaria y fulminante: el problema que el Gobierno pretende resolver con proyectos disparatados lo creó el mismo Gobierno.

¿Por qué razón en los últimos diez años hubo un incremento de 26% en el valor real de las expensas?* (en comparación contra el resto de los bienes de la economía).La verdad se materializa al desagregar la expensa en rubros homogéneos.

 

Mientras que el incremento promedio en diez años fue de 903,21% (unas diez veces), los siguientes rubros aumentaron más, y mucho más que el promedio:

Imp/Servicios: 1.193,33%

Controles: 983,16%

Bancos: 1.496,73%

Seguros: 1.947,99%

Estos cuatro rubros son los culpables del salto de las expensas en los últimos diez años, según los administradores. Es decir, achacan la responsabilidad a los impuestos y servicios necesarios para el consorcio.

 

 

Los impuestos dependen del Gobierno; los controles exagerados, trámites y burocracia, los impuso el Gobierno; los seguros aumentaron porque creció la industria del juicio; los costos bancarios aumentaron por la bancarización con cuentas propias promovida por el Gobierno con distintas medidas (más allá de sus ventajas, su costo incide) y la política de la mayoría de los bancos de no aceptar las cajas de ahorro.

La incorporación de AySA en la expensa generó un traslado de responsabilidad en el cobro en momentos en que al mismo tiempo la factura se multiplicaba por cinco. El administrador paga el costo político del traslado: mientras que el propietario olvida que ya no paga AySA sufre por las expensas engordadas.

En el último año tres de los cuatro rubros son los causantes en que el aumento haya  sobrepasado la inflación del 24,8%.

Imp/Servicios: 87,80%

Controles: 38,01%

Bancos: 59,75%

  • El mantenimiento de los consorcios, elleitmotiv de su existencia, perdió peso en el gasto total.
  • El honorario del administrador también sufrió un detrimento significativo respecto a los otros gastos.
  • El gasto en personal, si bien aumentó más que el índice general de las expensas, no lo hizo tanto como los cuatro rubros mencionados anteriormente, y su incidencia ronda el 50% del gasto total promediando todos los edificios, no el 80% como se ha dicho.
  • Si en el rango estudiado se observa que la suma del costo de todos los controles que el Estado impuso no llegan al 7% del gasto, ¿cómo sería posible que reduciendo los controles las expensas bajen 20%?

Por ende, los administradores alegan que el Gobierno equivoca las causas del problema: el encarecimiento de las expensas no está en el administrador, está en el Estado. Es políticamente incorrecto decirlo, pero es lo que muestran los hechos. “Por eso equivoca el enfoque y fallará la solución”, rematan.

 

Más detalles sobre la nueva plataforma consorcio participativos y cambios a la ley de consorcios

Según la web de la legislatura porteña, los cambios son los siguientes:

 

La ley sancionada hoy por los diputados porteños que interesa a dos millones de personas, dos tercios de la población de la ciudad, que viven en aproximadamente 100.000 edificios, se votó en base a un despacho de la Comisión de Legislación General, que preside Daniel del Sol (VJ), sobre una iniciativa del Jefe de Gobierno de la CABA, Horacio Rodríguez Larreta.

“La modificación propuesta tiene como fin transparentar la actividad que llevan a cabo los administradores de consorcio y garantizar el acceso a la información a los ciudadanos, a través de una herramienta digital de fácil acceso”, sostuvieron los fundamentos del proyecto oficial.

Entre otras novedades, se creó una instancia de conciliación en los conflictos entre consorcistas y administradores.

Puntos principales

Los cambios se dispusieron mediante modificaciones a la Ley 941 (texto consolidado por ley 5.666) y se destacan:

  • Como requisitos para ser administrador se agrega: “certificado de aprobación de la capacitación dictada por las entidades autorizadas que establezca la Autoridad de Aplicación”, con una carga horaria de 120 horas y reválida anual con un curso de al menos 10 horas.
  • Deberán presentar “certificado de libre deuda expedido por el Registro de Deudores/as Alimentarios/as Morosos/as”. En caso contrario, es causa de inhabilitación.
  • Podrá haber administradores/as voluntarios/as gratuitos/as que cumplan requisitos.
  • La autoridad de aplicación determinará los contenidos básicos de las capacitaciones para administradores.
  • “El Registro es de acceso público, gratuito y debe estar disponible para su consulta en la página web del Gobierno de la Ciudad, pudiendo cualquier interesado informarse respecto de la totalidad de los requisitos e informes exigidos (…)  así como también de las sanciones que se hubieren impuesto en los últimos dos años”.
  • Se agrega la obligación del administrador de “atender a la conservación de las partes comunes y realizar las diligencias pertinentes para el cumplimiento de la normativa vigente resguardando el mantenimiento edilicio e infraestructura, instalaciones, sistema de protección contra incendio, higiene y seguridad y control de plagas. Asimismo, proveer el cuidado del agua potable conforme al ordenamiento vigente”.
  • Dispone “depositar los fondos del consorcio en una cuenta bancaria a nombre del Consorcio de Propietarios. Para los consorcios que soliciten la apertura de la cuenta en el Banco Ciudad de Buenos Aires, éste garantiza como opción la gratuidad de dicha cuenta”.
  • La gestión del administrador debe, siempre que la asamblea ordinaria o extraordinaria lo disponga, ser auditada contablemente y acompañada de un informe de control de gestión realizado por profesionales de Ciencias Económicas; la asamblea podrá disponer una auditoria legal a cargo de un profesional del derecho o en forma gratuita, podrán hacerla las Asociaciones de Consumidores registradas.
  • “En caso de renuncia, cese o remoción, el administrador debe poner a disposición del consorcio, dentro de 15 días hábiles, los libros y toda documentación relativa a su administración y al consorcio, incluyendo la acreditación del pago de los aportes y contribuciones del encargado y/o dependiente, en caso de que los hubiere, no pudiendo ejercer la retención de los mismos”. La reglamentación de la ley determinará cómo se traspasará la clave de la plataforma web oficial.
  • Otras obligaciones que se agregan son: dar de alta y mantener la app del consorcio; notificar a todos los propietarios, de modo inmediato, la  existencia de reclamos, sanciones administrativas y presentaciones judiciales.
  • El administrador deberá “responder con su patrimonio por toda erogación que provenga del ejercicio indebido de su administración”.
  • “Al momento de su designación, el administrador debe informar al consorcio en forma cierta y veraz, haciendo constar en acta detalladamente, todos aquellos servicios y trámites que realice por cuenta propia y formen parte de sus honorarios, así como también aquellos cuya realización sea encargada a otros prestadores y/o gestorías y que excedan la remuneración pactada por su actividad”.
  • Se debe “someter a consideración de la Asamblea de Propietarios, dejando asentado en el acta correspondiente, la posibilidad de establecer como medio de notificación fehaciente la comunicación realizada a través de la plataforma web de la Aplicación Oficial, que es válida para todos aquellos que la hubiesen aceptado”. El administrador también notificará por otros medios si así se acordó con otros propietarios o inquilinos.
  • El administrador deberá “brindar al consorcista (propietario o inquilino) condiciones de atención y trato digno, evitando actitudes vejatorias, vergonzantes o intimidatorias. Debe abstenerse de ejercer su cargo en un sentido abusivo, en ejercicio anormal o innecesario de sus facultades inherentes con presunta intención de perjudicarlo”.
  • En cuanto a las liquidaciones de las expensas, se agrega: “Indicar en forma separada y diferenciada los importes que correspondan a expensas ordinarias y extraordinarias.” Y deberán “incluir un texto claro y visible en el que se indique un sitio en la plataforma web oficial y un teléfono de contacto para quejas o reclamos”.
  • Sobre los honorarios, se ratifica que “son acordados entre el administrador y la asamblea de propietarios, sin ninguna otra entidad o cámara que los regule y sólo pueden ser modificados con la aprobación de la asamblea ordinaria, o en su caso la extraordinaria convocada al efecto”.
  • “El ejercicio de la actividad de administración de consorcios de propiedad horizontal sin estar inscripto en el Registro creado por la presente ley” será una infracción incluso para administradores a titulo voluntario/gratuito.
  • Se agregan como infracciones el incumplimiento de los acuerdos conciliatorios ante la Autoridad de Aplicación; la incomparecencia en procedimientos para la Defensa de Consumidores y Usuarios; la inclusión en las expensas de trámites o servicios no previstos y no poner a disposición del consorcio los datos de la plataforma web.
  • Como sanciones, se establecen el apercibimiento y “multa cuyo monto puede fijarse entre 300 y 20.000 unidades fijas conforme lo determine anualmente la Ley tarifaria”. Además, suspensión de hasta 9 meses del Registro y su exclusión de éste.
  • La autoridad de aplicación recepciona las denuncias de particulares afectados por algunas de las infracciones y podrá actuar de oficio. Asimismo podrá inspeccionar “a las oficinas de los administradores para verificar el cumplimiento de la normativa vigente”.
  • “Las asociaciones de consumidores, debidamente inscriptas se encuentran facultadas a presentar denuncias. En tal caso, pueden acreditar la representación conferida por el/los particular/es afectado/s mediante simple acta poder certificada por la Autoridad de Aplicación”.
  • Se agrega un artículo 17 bis de “Instancia conciliatoria” ante una denuncia, que podrá promover la Autoridad de Aplicación, conforme los procedimientos para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
  • Si se aplican sanciones, “deben constar en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal hasta dos años después de haber sido impuestas”.

Aplicación de la Plataforma web

Se crea un nuevo capítulo (el VI) a la Ley 941 referido a la “Aplicación Oficial, para el uso obligatorio de toda persona humana o jurídica que administre un consorcio a título oneroso en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires para la gestión administrativa del Consorcio”. La aplicación “es optativa” y la información deberá estar “disponible para los consorcistas, quienes tienen la opción de usar este canal para su consulta y comunicación con el administrador en relación a sus reclamos”. La aplicación será  “de acceso exclusivo para los propietarios y administradores. Los inquilinos deben requerir una autorización previa por parte del propietario para la generación y alta de su usuario”.

El uso de esta plataforma digital será gratuito y “debe asegurar la privacidad y protección de datos personales y de cualquier otra información que pueda resultar sensible”, según la normativa vigente en la Nación y en la CABA.

“El Consorcio puede contar en la aplicación con la opción de servidores para un guardado único de la documentación aportada por medio electrónico referida a las expensas. En ese caso es con clave de acceso en al menos dos copropietarios. El Gobierno debe desarrollar la integración de ese acceso de empresas proveedoras de servicios a través de la aplicación. Sin el consentimiento del Consorcio no pueden requerirse actas de asamblea al administrador para esta aplicación, con la excepción de la de su designación, renovación o rendición de cuentas, y aquellas otras que expresamente exija esta ley”.

Sólo podrán darse de alta en la plataforma oficial los administradores inscriptos en el Registro Público de Administradores de Consorcios de Propiedad Horizontal, quienes deberán “realizar un curso gratuito, presencial o virtual, con el fin de conocer el alcance de la herramienta”.

Los propietarios pueden denunciar ante el Registro a los administradores que no pongan a disposición los datos de la plataforma oficial a fin de darse de alta como usuario y en el caso de renuncia, cese o remoción del administrador, la plataforma queda disponible para el nuevo administrador con toda la información histórica del consorcio.

“La plataforma debe incluir la opción de notificar a los propietarios ausentes las propuestas de decisiones adoptadas en asamblea, en los términos del artículo 2060 del Código Civil y Comercial de la Nación, así como la posibilidad de manifestar su voluntad para el rechazo de dicha propuesta. La plataforma debe contar con la certificación de emisor y comunicación al receptor sin alteraciones con el correspondiente acuse de recibo”, dice uno de los artículos de la nueva ley de la Ciudad.

A los efectos del cumplimiento de todo lo normado, la ley autoriza a la Autoridad de Aplicación, a “suscribir convenios con empresas prestadoras de sistemas de servicios de liquidación de expensas para consorcios” asegurando “la interoperabilidad para la carga automatizada”.

Una cláusula transitoria establece que la aplicación de la plataforma web oficial entrará en vigencia “una vez vencido el plazo establecido en su reglamentación”.

Durante el debate expuso el diputado Daniel Del Sol (VJ) como miembro informante quien destacó que hubo “desde el año pasado muchas reuniones de trabajo ferviente que produjo cambios al proyecto original”. También hablaron Sergio Abrevaya (Gen), Hernán Arce (PS), Marcelo Depierro (MC) y Santiago Roberto (BP).

La votación en general resultó de 44 votos positivos y 14 abstenciones (UC, PS, BP y bloques de izquierda). En particular, la cláusula transitoria recibió 38 afirmativos y 20 abstenciones a las que se incorporó el bloque Evolución.

2 Comentarios
  1. Nelly dice

    Me parece muy buena la ley, porque los vecinos estábamos desamparados y que se controlen a los administradores que tienen malos hábitos y vicios de falta de transparencia en las expensas

  2. AILIN dice

    En líneas generales, las expensas son claras, el problema es que tanto propietarios como inquilinos no se toman el tiempo de leerlas o analizarlas. Esta ley en todo caso puede llegar a lograr más uniformidad, pero no soluciona el problema de fondo: EXCESO DE CONTROLES, NORMATIVAS Y ORDENANZAS a cumplir, aumentos en las TARIFAS de servicios centrales de manera exponencial y paritarias unilaterales por parte del SUTERH.
    Otra vez los legisladores demuestran lo poco que se sientan a trabajar: un 85% de esta “ley” es lo que dice el CCyCN. Apenas mejora alguna que otra cuestión.
    No sólo no se solucionan los verdaderos problemas sino que los empeorará: quién va a pagar todo este circo de aplicación? Todos los meses la página de AFIP se satura, qué va a pasar cuando miles y miles de administradores quieran cerrar las expensas el mismo día? Qué tipo de servidor podrá almacenar semejante cantidad de información?
    Ya sabemos cómo funciona todo lo que viene del Estado, no tengamos tanta expectativa ni tampoco soñemos con que esto va a solucionar algo.

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