Robaron su casa en el country. ¿El consorcio es repsonsable?

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¿Qué pasa cuando hay un robo en el club de campo, country, barrio cerrado o incluso consorcio en el cual hay seguridad privada? ¿Hay algún tipo de responsabilidad civil del consorcio que administra el complejo para indemnizar al copropietario robado? ¿Y de la empresa de seguridad privada?

Responsabilidad del consorcio por robos a un copropietario

Sufrieron un robo en su casa por parte de vecinos dueños de otro lote vecino. En el lugar no existía cerco perimetral y se había delegado la seguridad y custodia dentro del predio a una empresa privada. Los jueces analizaron la responsabilidad del club de campo y de la firma de seguridad.

La sentencia de primera instancia hizo lugar a la demanda contra el Club de Campo San Diego S.A., y la empresa Prosegur Seguridad S.A., condenándolos a abonar la suma de $ 200.000 por daño emergente y la de $40.000 en concepto de daño moral para cada uno de los coactores, con motivo del robo sufrido en el lote ubicado dentro del country.

El juez destacó la modalidad delictiva de las personas que cometieron el robo, que eran socios, no terceros ajenos al club; y que ello difiere de otros precedentes jurisprudenciales, como el caso “Novak c/ Tortugas”, donde el origen de los problemas fue el ingreso del club de campo. En tal caso, puede no haber responsabilidad del country por ser fuerza mayor, pero en este fueron los propios vecinos. ¿Es responsable entonces el consorcio? ¿Y la empresa de seguridad privada?

 

 

Justamente, en el hecho analizado, el robo fue perpetrado por los vecinos linderos, con los que no hay barrera física de separación; que fue una noche de tormenta, y que se introdujeron en la vivienda de los actores por la parte de atrás del inmueble, lo que revistió las características de mprevisibilidad e inevitabilidad. Destacan que no está permitido ingresar para controlar en los domicilios particulares”

El juez consideró que existió una relación de consumo entre los coactores y el country, atribuyendo responsabilidad al club de campo por entender que estaba obligado a prestar un servicio –el de seguridad y vigilancia- y que éste fue efectuado en forma inadecuada, comprometiendo su responsabilidad en los términos de la ley 24240.

Sin embargo, la Cámara de apelaciones rechazó la postura del juez ya que “no advirtieron un obrar negligente por parte del club de campo”. Los jueces recordaron que los conjuntos inmobiliarios fueron desarrollados en el Título VI del Libro IV del nuevo CCyC, y dentro del mismo en tres capítulos diferentes los conjuntos inmobiliarios, el tiempo compartido:

“Solo en los dos últimos casos observamos que se hace alusión expresa a la relación de consumo, y un reenvío a las normas previstas en el mismo código y las leyes especiales; y que con respecto a los conjuntos inmobiliarios el reenvío es a la propiedad horizontal, tipificando al nuevo derecho como una propiedad horizontal especial”

En el caso puntual, los jueces explicaron que el country está integrado por cada uno de los “propietarios” de los lotes que son accionistas de la sociedad anónima, y que deciden sobre su administración.  En este sentido, los vocales señalaron el caso hipotético de un edificio de propiedad horizontal se produce un robo y se preguntaron: “¿Es directamente responsable el consorcio por la prestación de un servicio inadecuado? ¿Hace a la esencia del consorcio proteger a las personas que viven en el edificio y sus cosas de todo daño provocado por terceros, en especial cuando se trata de un robo?”.

“Esta situación debe traspolarse al club de campo, por ser una propiedad horizontal especial, o en el mejor de los casos, como resulta ser en este conflicto, un consorcio de hecho –no es consorcio de derecho porque no está regulado bajo las pautas de la ley 13.512 y tampoco bajo el nuevo Código”.

En el caso, explicaron que el country está integrado por cada uno de los “propietarios” de los lotes que son “accionistas de la sociedad anónima, y que deciden sobre su administración”. “Sin demasiados eufemismos jurídicos son ellos mismos, o sea, son los socios y accionistas, es decir los propietarios de los lotes, quienes se prestan el servicio”.

Y, además, aclararon que esta situación es “totalmente diferente a los casos de tiempo compartido, donde la figura del nudo propietario no desaparece, y existen usuarios que pueden verse desprotegidos”.

Lo reseñado sirve para demostrar que no estamos en presencia de una persona jurídica ajena totalmente a los intereses de los propietarios de los lotes. Los accionistas tienen una acción que les da derechos societarios –derecho personal-, y entre ellos la asignación del uso exclusivo de una porción –vgr. parcela- dentro del gran lote donde se encuentra ubicado el country.

Estos accionistas carecen de un derecho real sobre la cosa, que entre otras cuestiones no está
jurídicamente parcelada en lotes propios, sino que todas integran el  gran lote del que es titular el club de campo San Diego S. A. Esta situación desarrollada durante décadas, que da cierta
precariedad a los titulares de estas parcelas sobre la cuales no tienen una relación de derecho apoyada en un derecho real, fue lo que justificó la reforma contenida en el Código Civil y Comercial. Actualmente se regulan los clubes de campo como un derecho real de
propiedad horizontal especial, aún cuando se lo tipificó en forma autónoma en función de sus características propias (conf. art.1887, 2075 CCC; Abreut de Begher, Liliana, Derechos Reales,
Hammurabi, 2017, 2da.ed, pág.253).

No observo culpa de la víctima -vgr. los actores-, pero sí de los dependientes de la empresa de vigilancia. Entiendo que ellos no hicieron todo lo que estaba a su alcance para evitar hechos delictivos como el que aconteció en julio de 2011 en la casa de los actores. El daño fue causado por un servicio prestado defectuosamente (ver Pizarro-Vallespinos, Tratado de la  responsabilidad civil, Rubinzal, 2018, T II.Parte Especial, pág.501).

 

 

Tenían una garita fija a escasos 40 metros de la casa de los actores, y la noche anterior vieron salir de la casa contigua varias veces a una furgoneta a horas extrañas –ver detalle de ingresos y egresos de la finca del lote 8-, y en ningún momento la revisaron para constatar elementos pertenecientes a una casa que estaba siendo desmantelada. No avisaron sobre esa situación anómala, sobre la que habían sido puestos en aviso, más cuando habían robado ya en otras casas en esa misma época. Inclusive, a los actores le habían robado en fecha cercana un sillón de la galería, y sabían de ese inconveniente. Muchos son los testigos que declararon en sede penal y en sede civil, y todos son contestes en que existía seguridad justamente
para evitar daños a las personas y las cosas del country

Por ende, finalmente los jueces de la cámara de apelaciones rechazaron la demanda contra el country pero sí la admitieron contra la empresa de seguridad privada y vigilancia, que deberá resarcir a las víctimas del robo por la la suma de $ 200.000 por daño emergente y la de $40.000 en concepto de daño moral para cada uno de los coactores, con motivo del robo sufrido en el lote ubicado dentro del country. Esto más los intereses, costas y honorarios.

 

 


Las imágenes son fotogramas de la película Las Viudas de Los Jueves.

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